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有人考虑过房价下跌10%以上的直接影响吗?

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发表于 2007-2-12 00:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
美、加的经济增长,这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的,而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前,就有人预测过alberta将是下一个热点,相关帖子可以在本版找到。
3 x. v4 S% y' ^/ v" @/ }+ N政府确实是想给过热的房地产市场降温,因为过热的房产市场直接会导致高通货膨胀,但并不意味着政府希望整个经济垮掉,按照现代经济学的观点,适度的通胀是利大于弊的。/ V) g( b( x& p- A* d2 G' Y. ^
由于房产经济的龙头地位,因此政府宏观调控的重点也在于此,说白了,他们希望看到的是房产市场以每年5%-8%的速度稳步的健康的增长,而不是象去年的暴涨40%多,也更不是象看跌的朋友希望的暴跌个10%-20%。
- ]/ R% f% G2 s因为一但房产市场下跌10%以上,一系列的经济、社会问题就会出现,就象多米洛骨牌效应——高失业率、资金大量蒸发、税收大量流失、社会动荡等等。直接的结果是这一届的政府就会下台。
) H; f' R8 [- P% d0 P% e( l1981年是唯一的一次房产下跌的例子,那一年银行利率为18%,经济大萧条,但跌幅也只是到了1979年的房价水平。所谓的1元房,并不是真的只要1元,而是你要去接受卖主的mortgage,代替他还银行,18%的利率的mortgage你会去接吗?所以你还是实现不了住房梦。: N# `! l' y, F$ }
所以,千万不要幻想房价会暴跌个10%以上,因为目前的房价水平、银行利率、居民的平均收入、失业率、消费指数等各方面的经济指标都显示那仅仅只是个幻想。1 \/ h! R" k. ~) @( a$ A: E
不过,对于从事与石油行业不相关的行业的朋友,如果有把握在别的城市就业,去别的房价相对便宜的地方倒是一个选择。不过这种地方也不是太多了。& A4 T' z8 K( _! M7 Q, N0 U7 W
没有办法,因为就象中国前一段的股市,你们刚好在2000点的时候来了edmonton,而现在市场上说什么的都有……
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发表于 2007-2-12 00:45 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-12 03:58 | 显示全部楼层
我北京的亲戚,等了三年房价跌了,去年终于等不住了,终于买了,不过比几年前涨了好多.
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发表于 2007-2-12 04:00 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.
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发表于 2007-2-12 12:40 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-12 14:12 | 显示全部楼层
81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有?有的话,能否贴出来给偶看看?9 l, S3 g" p5 k; D, Y: l
另外,那时候为什么银行利率这么高?是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式?
) v2 a- V5 K" y; j5 {* }其他城市20多年的数据我没找到,只看到温哥华的这个曲线,我曾经在另一个帖子里贴过(http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2),但是没有人评论。原图来自 http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html . L( s/ f: O  r* y0 M
- n' g8 {# c) d: n' Y
根据77年后温哥华的两次房价下跌,第一次是81年的暴跌(后来蔓延到爱德蒙顿),另一次是95年到99年的缓跌, 还有爱城的石油经济形势,我觉得爱城出现81年那样暴跌的可能性很小,甚至也不会跌到超过10%,但是出现缓跌的可能性,或者停止增长的可能性,或者增长率很低的可能性还是很大的,毕竟去年一年就已经累积了60%的增幅。
) |7 ~- R4 L( b; Y
- X6 h: x7 z+ n: y7 I  Q) ^  e如果房价像温哥华9几年那样缓跌的话(虽然从最高位到最低位也就跌了大概13%,但是持续了4年多;如果在最高位以前1年半买房,经历房价的不增长更长达8年),更是会被套牢很多年没有增值。9 V2 ^" Y2 k2 V0 H0 {* Y& O  Y

) G5 A- k3 ^0 y- T6 n而我计算了一下,如果房价年增长率低于4%,考虑贷款利率等,现在在高位买进房子,保持5年的话,与租房相比就已经亏了。1 c) h3 p* r& @. P, G9 ?1 C5 g/ m

" h+ o9 [$ F+ u0 k$ _) @1 P不过,如果保证你会在爱城待上10多年以上,现在也相当有经济实力的话,在高位买房,即便最近几年跌一些,相信10年后还会长的,何时买也许并不那么重要,重要的是看你是不是非常渴望有套自己的房子了。
6 _$ g* E6 i6 i9 S) W! q
$ W' x/ F  ^' A4 f% E[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 15:11 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-2-12 16:15 | 显示全部楼层

这里有EDMONTON的REPORTS

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
http://www.ereb.com/z_stats/QuarterStats.pdf
6 {8 I8 E5 n5 ?+ p( Q. O) j0 i倒数第二页是从66年到2006年的AVG.SELLING PRICE
, G6 H' ?% e+ x如果有兴趣的同志可以画画曲线研究研究,我上面的说的1981年有误,应该是1984和1985年,记错了,对不起大家。但18%的利率绝对没有错。如此高利率的原因我无从知晓。但我可以100%肯定的是,如果不再次出现超过10%以上的利率,房价一定不会暴跌(跌幅超过10%)。即使利率超过10%了,我劝大家也就不要想着买房子了。
/ E0 s, |! l- E  chttp://www.ereb.com/marketactivity/monthly_mls_report.html2 E9 L* a) Z" \/ X
更多的REPORTS.
) c6 U! y: g: E' m9 o( v
8 o( s0 D- u3 z5 T7 |[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-12 16:19 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-2-12 16:17 | 显示全部楼层
才一个金币啊
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发表于 2007-2-12 17:04 | 显示全部楼层

回复 #7 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢你提供的数据。直观感受仍然是:房价经过大幅增长后有可能下跌,如果房价下跌,需要8-10年才能回涨到原价。什么时候有空我画个图来看看,哈。4 }! F4 X' a3 ~9 ]: r$ o

4 X& F, \! M" _目前似乎是这样:
1 R) d  G. R" Y我不反对你的意见,即房价出现暴跌的可能性比较小。* t; Z( W7 s/ x' M" l* q% e
但是你也没反对我的意见,那就是,如果房价的年增长低于4%,买房住5年的话就不值了(还没考虑房屋的维护费用等等)。哈哈。
# |7 G8 h0 F8 ], @另外,如果房价的年增长低于15%,炒房者的日子估计就不太好过了。* R2 z2 A- V1 b6 [1 X

# D4 n& ]3 j5 V; e5 H" x剩下的就看各人判断了~~~ 到底经历了一轮60%的增长后,是否还有强劲增长了呢? 我的推测有两种:1.再强劲增长一年,如果增幅超过30%,之后真的会有可能跌了。2. 缓慢徘徊,调整一段时间。
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 楼主| 发表于 2007-2-12 17:55 | 显示全部楼层

回复 #9 不想长大 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不是的,我其实是反对你的意见的,只是不想又有争论。
4 [0 |; a, M7 i! I, u; l+ q& g因为,如果计算租房和买房作比较,应该用同等档次的房子作比较。$ D$ J! M# S" A
前面有很多朋友比较的时候,都拿普通的apartment 的房租来作为计算依据。
" J0 m. z) X( @( w% K9 B$ m倒是很希望大家用一些价值超过40万的singlehouse的房租再算算。% M$ i$ j& G9 x6 @: [. m
另外就是,我在以前的帖子里已经说过,房市会在2009年的秋天走平,那个时候townhouse价格在40万左右。
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发表于 2007-2-12 18:04 | 显示全部楼层

回复 #10 紫光 的帖子

我是拿普通apartment 的房租和 condo 比较的。
7 i0 i$ J6 t  ?
9 D9 h" K$ ?) S- ?  |! y/ r对于有人拿apartment 的房租和买singal house 或townhouse 比较,倒也有一定道理,前提是他目前几年只需要住apartment, 但是买房子又看不上别的,只能买house。实际上,因为买房,提高了生活成本了。! J" a% D( J1 ~) j* n
! _! t6 M$ [' v. C+ g% b: J7 }: b
另外,你现在还能找到那样的房子:房价与月租比 低于200 吗?如果有,那倒也值得投资了。事实上,如今这样的房子很少了,至少我没见到。
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发表于 2007-2-12 19:54 | 显示全部楼层
很鄙视认为只有购买了房子,生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人,在去年暴涨涨价之后买房,生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况,买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很多近来买房子的人,在分租房子。
- C  H% g( T% d9 N5 R- j, l( ~1 h$ a# z8 R- _9 }0 G
原帖由 鸡蛋 于 2007-2-12 04:00 发表
# ~- {( C& g+ Y( C不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.
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发表于 2007-2-12 21:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 14:12 发表
7 h9 T1 P9 P2 K/ v  ]  t: E81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有?有的话,能否贴出来给偶看看?( l1 _' H) a! m- M) x2 s% G
另外,那时候为什么银行利率这么高?是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式?
8 M, ~' L) h6 Y; p) Q1 ^: i其他城市20多年的数据我没找到,只看到温哥华的这个曲线 ...

! u( x0 D+ x( ^. A. I. p9 b. o7 l; v# L' Z

: ?* E  ^& L5 C& h$ b/ t. J& D同意
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发表于 2007-2-12 22:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价因为经济周期的不稳定总会有涨跌,不以个人意志为转移;
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
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发表于 2007-2-21 10:16 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-12 19:54 发表
! Z9 g% ~8 F, Y: A! v3 g很鄙视认为只有购买了房子,生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人,在去年暴涨涨价之后买房,生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况,买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很 ...
7 v( R4 _1 o5 `0 x3 o8 e

! h7 p5 Z* l* |; D. }, `$ Z& i) y) \1 p' A3 j* U; Q9 V
这点你说错了,不只这个时候,我认识的好多人,即使是5年前买的房子,生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上,因此就节约自己身上的消耗。另外,很多东西,像是电费和煤气费,都是买房前没有预期的。所以,好像生活质量下降了。其实如果不抱有这样的想法,而是按部就班的还贷款,生活质量是不会下滑的。
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发表于 2007-2-21 13:22 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-2-12 00:01 发表& K7 b3 i6 V+ A' E( H8 k5 n
美、加的经济增长,这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的,而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前,就有人预测过alberta将是下一个热点,相关帖子可以在本版找到。7 _0 d- J  c% d( X+ w% F3 c+ z
政府确实是想给过热的房地产 ...

, q4 c' t' {8 o2 f
( B" B1 Q* B& t, d$ Q" m0 J2 z" t7 D1 l$ U% M; J
不错,81-82年1$ 的房子不少,只要新房主把贷款接过来。但多数不是自住房,是想9 m, [3 I- e) v5 L) e) X8 J
炒房子最后砸在手里了。我认识一个70年代来的香港人,手里三套炒作房(按现在的! B8 ?: n; p$ |2 W. R1 ^
标准不算多)。81年前后MORTGAGE还不起了(再加地产税,UTILITY,等等)。1$两套8 V" z) H. K: x. p
房想转手都没人要,出租又没人租。只好宣布破产。该人差点跳楼,被朋友们拉到! s6 \8 H* C; H$ q
教会住了几天耐心开导,总算想通了。
  B1 g4 J) N6 a% ]7 R# o7 g: O, ]. z  r* N/ ~; `0 Y  q+ m4 R5 Q3 \
此人依然健在,如今成了基督徒。开着个小店,日子乐融融。春节问他如今这大好
7 L0 l% Z; O  I! O2 i形势想不想投资房产?答曰:就算捡垃圾也不炒房子,房子够一家住就行了。
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 楼主| 发表于 2007-2-21 13:56 | 显示全部楼层

回复 #17 jeremy 的帖子

申明:本人不鼓励炒房,只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。/ O% E: E4 Q) O7 F* t, [* F
本人的目标:自住一套,另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。
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发表于 2007-2-21 14:47 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-21 13:56 发表
! Z$ |8 P) J/ a6 c* [申明:本人不鼓励炒房,只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。
# w" u- h7 P; ?$ j本人的目标:自住一套,另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。

( u7 a( C# _. u) S2 ]6 g" ~8 n0 b/ O% ?& M( U- O- n  \( [
紫光兄,很欣赏你为人的坦诚!但关于房事,俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的,再瞅瞅俺什么时候来的,远了不说,就算是俺去年初来的,也会勒紧裤腰带买上一套,但是现在。。。看看这房价吧,光去年一年到现在就疯涨了60%!俺要是在这个时候买,得背多大的风险呀!房贷至少要25年以上吧,可俺的工作可保证不了25年呀!
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发表于 2007-2-21 15:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 wallyy 于 2007-2-21 14:47 发表1 `0 M" V  F: m1 h0 s$ f. c, \

5 s) S6 f" M0 x% c, B" v0 `& T8 }
紫光兄,很欣赏你为人的坦诚!但关于房事,俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的,再瞅瞅俺什么时候来的,远了不说,就算是俺去年初来的,也会勒紧裤腰带买上一套,但是现在。。。看看这房价吧 ...
+ ^# G) }+ p# G+ m+ n8 [
( g; y! x) |* m/ G4 G
说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.
% v, C7 F9 Z  Z$ i! \( a9 S7 D/ e6 ?% }
你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.
9 Z, c1 e( B$ i" h# ~6 y+ f  W
退一步来说, 如果今年没涨也没跌, 就象Calgary 2006 年6月以后那样, 那2008年后没有很大意外也不可能跌, 你还会买房吗?
: I5 ?8 Z# b/ V2 N$ ?: v9 U4 r4 j9 q1 U# B
还有个工作问题的误区, 你不能保证25年都有工作, 但可以保证活25年以上吧? 没工作就不用交房租了?
' i2 I$ d) c& y
. B# @; ^* G2 c以上观点可以参考, 但也要看你个人承受能力, 我不建议掂起砖头去掏鸟窝.
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发表于 2007-2-21 16:05 | 显示全部楼层
原帖由 dgg 于 2007-2-21 15:07 发表
3 J& K! ]6 s/ D5 h
6 \& I0 C2 S5 C# H) `9 _* |
" V4 j" ]! @8 c5 r6 \2 n6 s( z) L说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.$ a- M; C  G) A! l
( w" n, V2 U; ]! m$ ~
你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.4 P; Y- l) A7 v4 |- c# x. S* A+ }3 f

; _, T) P( D- r- o. o退一 ...

1 A2 r0 C+ [8 O6 ]; c5 V% ^; ~
' o6 }% F& A  O$ g2 ^4 } " z8 a- D3 B0 A2 t0 Y: t4 F5 n
谢谢你的建议,可俺相信自己的判断能力。结论是:现在买哪儿的房子也不能买爱城的房子!
理袁律师事务所
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发表于 2007-2-21 16:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
现在我是考虑房价上升带来的直接后果呢.
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 楼主| 发表于 2007-2-21 16:28 | 显示全部楼层

回复 #19 wallyy 的帖子

同言同羽 置业良晨
简单的说吧,如果未来的15年,不发生世界大战,ALBERTA的经济都会承上升的趋势,EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资(建5个炼油厂及相关配套)不是一蹴而就,我估计10-15年。
3 ^% Q/ {# S" T如果你决定留在这里,不要错过了发展的良机,买不买房还在次要。. Z4 C5 |, q' i2 v8 A" N
当然,我们也不能忽视恐怖袭击的风险,基地组织已经放话了——最近,如果真的发生,我想会在一定时间内对经济形势产生影响。希望世界和平!# q& Q/ J4 L! `, ]/ w: k- B% S0 i& {

9 j9 d1 H4 j" R9 S" z[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-21 16:29 编辑 ]
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发表于 2007-2-22 00:17 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-21 16:28 发表
3 ~5 u/ R. E$ H3 _* I7 M8 O/ m简单的说吧,如果未来的15年,不发生世界大战,ALBERTA的经济都会承上升的趋势,EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资(建5个炼油厂及相关配套)不是 ...

5 z/ K* D7 B$ y0 h  X
2 t3 @' p  Z- K, K 9 s" J6 y+ G& \- z8 [& a
种种迹象已显示爱城的房价已是虚高,职业炒家去年初就介入了,然后是散户跟风,这样的市场不可能没泡沫。
" h8 k. S& V4 c+ {另一方面,加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行(Royal Bank of Canada,简称RBC)最近发布的一项报告显示,2005年第四季度,加拿大人的房屋支付能力(Affordability of homes)达到了十年以来的最低水平。当然,人们收入也在增多,但是房价涨得更快。再加上利率越来越高,需要为按揭付出的金额越来越大,因此,人们的房屋支付能力不断下降。过去最长的按揭保险计划期限为25年。但是现在已经延长至35年甚至40年。这有力的说明了市场购买力已经大大下降,初次购屋者也已为数不多,按揭业者只能以此方式吸引他们购屋,可见房地产市场热度已降。
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发表于 2007-2-22 06:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 wallyy 于 2007-2-22 00:17 发表
1 F$ Q1 Q& m6 s& P% s
) @- e* {7 Y3 l8 j- V: M" x* H6 w, V! O  j( |: ~1 e1 r$ e, N

" A7 A- p( t& @" q9 {: H  h% e种种迹象已显示爱城的房价已是虚高,职业炒家去年初就介入了,然后是散户跟风,这样的市场不可能没泡沫。
$ g* I  B' h' x另一方面,加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行(Royal Bank of Canada,简称RBC)最近 ...
$ r" ]0 z0 S! q( V2 k

' v, v, v; f. d俺可是孤陋寡闻,职业炒家都是什么样,如何操作的,也好学一学,赶明也做职业炒家去.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-2-22 08:39 | 显示全部楼层

回复 #24 wallyy 的帖子

纠正一点:涨幅去年为42%左右。
4 R8 ~& R5 U% D/ Z/ ?实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。
9 ]( c& R6 o, |% W也许你根本都不会相信。
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发表于 2007-2-25 09:18 | 显示全部楼层

银行的杠杆作用是一样的

assume your downpay = 10 W
8 d, r" h4 n6 `& T1 j5 Bloan                        = 40 W
) c' `+ o& N- U. _3 J8 ]' d1 p' `" I6 P8 E/ n: @; z
Total house cost = 50 W! M8 ]' |7 a) L1 o) y, @! ~

  M  C4 E  ~' j* [if house price went down 10%, your house would be 45 W.1 {0 @$ x4 S( q" }+ N. k8 a) x# I

3 T. h( |9 h/ ~2 _, hso your loss will be 10-5 W, i.e. 50% of your own capital !!' A) Y% t# @0 m" z* J0 X" Z3 I8 V
! Z+ s! e+ T3 s% t% G$ `. _
银行的杠杆作用是一样的,可以让你发财,也可以让你破产。
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发表于 2007-2-25 11:03 | 显示全部楼层

3 m9 L% }! {! g& S1 V的确好多人还不习惯借债度日。其实选择什么样的生活方式是个人自由,我所愿意看到的是,每个人能多了解一点生活方式的种类,然后选择一个对于自己快乐指数最高的,当然这个选择需要一个过程,而且会有变动。! \' T% u, b0 S" O1 D
在过去20年里,我们接触到了父辈们没有体验过的生活,包括长期借款购房这种生活方式,有人不接受,有人接受;接受的群体中也分好几类,有希望尽快还清的,有愿意慢慢还、余钱改善生活质量。
4 [5 v7 `- q6 E$ G& i
( F5 k, I! H. {( D$ T4 q* `1 ~  o
原帖由 飞猪 于 2007-2-21 10:16 发表
% Q# Q. R8 k# }5 z: C8 L: U; v5 G) n8 |; k7 ?! u$ N
这点你说错了,不只这个时候,我认识的好多人,即使是5年前买的房子,生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上,因此就节约自己身上的消耗。另外,很多东西,像是电费和煤气费,都是买房前没有 ...
理袁律师事务所
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发表于 2007-2-25 11:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
+ j6 q0 a$ F6 }8 u- r
卡尔加里是这样,估计埃德蒙顿差不多。
2 f1 n1 Q; C/ Q0 ]* g7 ]2 I3 T不过很多房产经纪人肯定赚钱了,在一线的敏感度毕竟高,承担的风险也不小。4 P2 V; H; ^" N  z7 H' }

* u6 T% D. b9 L4 E* q8 W$ C
原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表
# ~$ ]) @* C9 n# g# g6 j...实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。 ...  
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发表于 2007-2-26 17:58 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表
4 Y% a$ y8 m: X3 O5 b. B0 ?纠正一点:涨幅去年为42%左右。
* k3 @& x% O! U! o; j实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。
% Y1 p8 J" _% p; L$ m也许你根本都不会相信。

: [, U* _4 e6 p, _+ g' l6 \* K' z8 e  F- m8 H$ E- O+ \- _
哈哈,你刚刚给我的数据(1月份)说明,single house 2007年比2006 涨约54%, condo 涨约74%,rowhouse/duplex 涨约 65% 。
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