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由历史数据看当前房价

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-2 20:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
下图是卡城1961-2006房价走势图。没找到爱城的数据,但规律应是类似的。有以下的看法,供大家参考:
4 I! K# J3 x" b9 B& L. n# ^
! C  F, M3 B: p1 v( m6 [7 X1。绿线较好的代表了46年房价的平均增长。在绿线以上的房价超过了平均增长,在绿线以下的房价则低平均增长。 很多朋友认为2007年的房价的飙升是泡沫,实质上是修正了近25年房市低。我认为现在才是价值回归,回归到平均增长线。1 h( n5 J* z- ?' R7 d
5 k: s0 f4 p5 Q% }
2。 未来的房价很难预测,历史也不一定重演。但如果目前石油带来的房市繁荣可以和70年代的石油繁荣相提并论,那么现在房价的涨势应类似于1974-1975的位置(图中红箭头),还有很多的上涨空间。" X% z- l7 Q3 D$ m4 d

, p( W: {$ u" N3。八十年代,油价回落,经济萧条,利率高企,房价过高。即便有如此众多利空,房价的调整也是非常温和缓慢。以历史的经验来看,现在要想等爱城房价大幅回落,机会极小。  w0 x4 Q0 g" M& Q" t# _8 ]6 B

! K  ]$ k- E0 g8 C# k6 Y4。 很多朋友常以香港97年房市崩盘为例来说明房地产的风险。大家可知,香港97年房市崩盘之前涨了多少。以差不多每年百分之二十几的涨幅,大涨了十几年。形成真正的泡沫,而且,也因为亚洲金融风暴,才使泡沫破裂。去年上半年,爱城房价才涨了百分之二十几,就有人发话,预言泡沫破裂。是不是为时过早。
7 _+ u/ t4 {) Q' o' y# e$ ^# o0 l" l7 c% w* b2 {; c/ W2 |' U9 m
5.  虽然,预期房价的变化是非常困难的,但由于房市滞后于经济数月至一年,加之又有很多可靠的指标,预期房价在数月至半年的变化则可有很大的把握。我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。

house-price.htm

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发表于 2007-2-2 20:34 | 显示全部楼层
又是一个玩理论的。
大型搬家
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发表于 2007-2-3 14:09 | 显示全部楼层
鲜花(40) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 21:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
大型搬家
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 22:25 | 显示全部楼层
原帖由 老农民 于 2007-2-2 20:34 发表' J; w/ h* _! |3 i' i
又是一个玩理论的。

3 M3 H/ D$ X  d0 |) v5 I& K" ]& x6 u+ W- a
看来农民兄弟喜欢实实在在,我就补充几条实在的:
& o! Y. M+ z2 x1 u1。 前些天Magrath 百万豪宅 lot 出来,一天便销售完;. ]1 ~( |6 h, w6 O3 ?' x
       
3 J% H& j& d" N4 Q: z2。 River Band 不少lot星期三加价2万(10%),并将于下月继续加价;/ S) I6 F* c2 V0 s8 ~- A" |

* @. l% F. E' M0 ]6 H3。 周末,AVI Builder 在Magrath有lot,三名业务员接待都忙不过来;# N. h# G, U% ^& w# a& i9 z
, p9 h& }* {& Y
4。 卡城房市再度火爆,有以下报道:
# O& w; P' D* d2 W4 t; O·        Since October 30, inventories have dropped 45%   Q8 V6 o4 \& `; H$ x2 G
·        Days inventory has dropped from 96 in October to 45 in January 5 I1 V  I8 r* T3 B
·        Sales have been very strong (about 19% above Jan 2006).
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-4 00:53 | 显示全部楼层
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
! w! Z6 p1 _& z9 b
5 A0 c  u5 K# j, y
原帖由 WST 于 2007-2-2 20:28 发表
5 r5 F; F5 G$ h* z) y$ t  ]我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。...
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 20:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
事实终将胜于嘴硬!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 22:57 | 显示全部楼层
对!有条件的要马上买,没有条件的,也要创造条件把紧时间买!不买就没得买了!
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-8 16:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不要因为买房降低自己的生活质量就行。5 `4 p  A7 Y- B! l8 A& k5 a
) I8 ?5 q! K9 q, U7 _
1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不过,最好有爱城的数据分析一下。5 U7 r3 E: K* u  j( o4 j
http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-8 20:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有暴涨必有下跌。否则,都上天了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-8 23:39 | 显示全部楼层
看这个! 埃德蒙顿猛涨了(注意,指猛涨,不是以前的缓慢增长)这13个月都不见缓一点的,。连 calgary 都缓了7个月了。虽然温哥华在2005年也一直涨,然后只降了一个月就又涨回去了,但是根据图表的数据,2005年温哥华涨了20%(更不提温哥华80年和94年涨得很快后跌过),而爱德蒙顿去年可是涨了60%(根据图表估计的,另有人说是70%),calgary 涨得最快的那段时间差不多50% 的样子。0 ~3 ^3 S8 \3 ?3 P# v+ H" r1 ~; E
2 K$ _; _6 x2 [9 e
所以俺觉得埃德蒙顿的这年猛涨太猛太不正常,目前不是入市的好时机。以后可能会有些回落,或者至少等价格稍稍平稳之后再入市。
$ P: K+ [( |' ?; R8 c1 b
1 q$ l% k6 ^5 ]/ N6 M! Q
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-2-9 00:04 | 显示全部楼层
OMG,从图表来看踏入2007年,Edmonton已经是全国放假第三贵的城市了,超过Toronto一点,是真的吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 10:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
温哥华30年的也贴过来,自己看看,比较$ z+ s. ^  h1 ]: P% J! `- P
http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
0 i$ E0 g1 B: P/ e8 @- T
5 ?+ ?( E- s# P
; f' g5 s: l2 j8 D: F6 e[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-9 11:26 编辑 ]
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 11:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 20:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-8 16:19 发表' p' T* w1 Z. L3 O0 N  A
不要因为买房降低自己的生活质量就行。( t- M: A9 K( H9 }
0 Y& \8 L; Z7 ]% [
1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不 ... [/quote]
  |7 l2 k; H0 F3 I1 w$ B# _0 a$ z' K5 ?
补上走势图。" Z; u+ r; G# O

5 ^& s: @. u- K5 g9 V7 w) {8 ^+ o
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 20:51 | 显示全部楼层

回复 #17 WST 的帖子

这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
+ Q$ v7 F' B4 @; O! |* t
2 b" m9 ^4 F7 k, D4 W1 O: T8 t# ?- R把calgary 的数据发过来,我画个图给你看。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 22:17 | 显示全部楼层
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 20:51 发表
, M% N. ]8 A8 E" o+ Q  _这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。0 d; A' V1 k. i% y3 ?. P1 `
$ Z* O  @) }" I! c8 |% _
把calgary 的数据发过来,我画个 ...
5 f$ ?6 \2 h. O/ v/ w

* R+ ?! n. @+ [0 x5 ]& g/ W6 P8 G  i
卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。
0 W) a: S$ e2 Q+ p, S不知温哥华在同期涨幅多少。. {1 e8 N3 z3 H5 k' F
以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。; ?! n' \1 j, T/ N

3 u5 B5 n; d- V) _) c3 ~1962        12,556
. U% I" l$ p" N. s, i7 |* M6 D* t2 Q1963        12,925
, B3 Y5 a" b% s1964        12,662
8 m* T8 F8 y/ b7 j5 t! v1965        13,291
, z  N% D1 @- S9 C1966        13,752
" Z8 p% j  M" G+ g- R# d) K1967        15,4423 S. l2 B' t- c. @' A- s
1968        17,434
# l, E# ^3 S1 R. K7 n) E3 C1969        20,526. I3 e/ _1 D. O6 [
1970        21,446/ L: T7 h! m  }$ _
1971        22,227$ T. s' L  ^- W: r' {
1972        23,6810 t; Q. _# ~: F0 y9 N0 f2 O& L* W
1973        27,146" ^) Q6 V0 ?: K9 f. ~
1974        34,809
3 |! H' ~7 g4 P, x7 D/ G3 y5 P: U1975        43,995
% [! W, u8 o* P: f, [  ^1976        58,064
2 C7 i7 e! U3 `  ^1977        62,884
8 s* M3 V3 o% Y+ Q2 M" n' b2 l9 d1978        71,679& l' q' v2 `3 p3 O
1979        78,719/ b- h: o  M* p0 k
1980        84,367$ x. [  F* R' d* N3 R
1981        91,4385 T! p2 ?8 A" [7 V) C( b8 r2 K. Z
1982        91,405
& _- \8 f7 [6 N5 h! K# \8 m4 N! Z) z1983        85,667" }- g% H3 L+ Q' u
1984        79,246
$ g: S3 ?0 w) J+ `1 O5 i, y1985        74,175
8 z! y1 Z* Z" S8 M  ^. m/ E1986        74,3061 Q3 s. }; r! Y
1987        76,878. ?. x$ |% n/ w& e
1988        81,841
! `2 r% p; e& C. _" q+ d1989        89,0174 v) F" U, X$ z% o, j4 t" N
1990        101,014
( H. i4 c7 }8 W! r1991        107,076& _( X! V/ ?; k7 J
1992        109,5941 p/ [% g, H  L+ G
1993        111,7967 a- @* T: i" `1 o5 C* a# M$ J
1994        112,501
& E5 _" K% n/ p1 c( x1 I1995        110,5775 f+ _$ ~0 ?6 Z  ]+ P& h$ p
1996        109,042( ^) _: ?" ?, H! G, |, E
1997        111,545
/ P( {8 u1 f; p- F' r5 `. f1998        114,536
/ t5 O4 _' D1 L3 p$ V  S! E; D4 {1999        118,871
8 H  r/ ?. p7 O2000        124,203% m4 s0 \2 [& e/ l( [3 }7 U) v% j
2001        133,4415 Y, Z. e5 [& F, j: C& [- |
2002        150,258
* r# \$ M$ Q3 G& E2003        165,541
! R( t) `2 z. z, u5 k1 z5 j2004        179,610
8 f. T0 m3 _. K$ g: n2005        193,934  D9 H, E" f, P# j
2006        361,932
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发表于 2007-2-12 23:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-2-12 22:17 发表
. g' q  g, B! X( _, N
- q4 o7 j+ a: B, }" V
6 g! k5 b( |. |2 i, Q
( r) z* o; @+ B1 D卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。6 I$ [" ]( J6 r# h: o: B. B1 r
不知温哥华在同期涨幅多少。& U3 J! p  p% E( i* Q- J
以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。) |0 }- `" p* ]- n& n, T
, o" V! U  l6 {3 T; o
1962        12 ...
4 R- g  g0 T  A8 g2 N

5 b0 q" g7 C0 D% l" R' i- v
' ~7 l. r* J2 V- S由此数据可见,卡城爱城的房地产历史发展到今天,价格涨得最猛烈、最不象话的就是去年(2006),19万的房子从2005年飞扬跋扈到2006年的36万,仅仅一年就翻了一倍!这不是名副其实的暴涨是什么?这和以前这个坛子一贯宣扬的缓涨大相径庭。1976年房价5万左右,到了大名鼎鼎的1981年,五年功夫,房价也只不过才9万出头,两年之后就进入了闻名遐迩的1元房萧条期。
6 O2 D1 b$ {' ?7 j' _由此可见,去年房价的上涨可说是史无前例,如此畸形攀升上去的高房价,今后该如何收场?!; ^* G" h/ c# f4 I$ `- _% {' ^$ P

9 [- ?3 [/ S* Z0 [& d[ 本帖最后由 wallyy 于 2007-2-12 23:51 编辑 ]
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
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发表于 2007-2-21 10:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-4 00:53 发表
5 c, t8 k. x( M/ G5 c$ V% S: P恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
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1 I; b7 K/ V9 h3 g2 o
2 [0 H9 h' X/ c% ]" N1 O0 b
+ |1 ]6 T+ E$ J8 S
5 U* y; d* ^8 Y* d7 M; @  y
最好是没人看房。这样,房子下调还有个指望。
大型搬家
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发表于 2007-2-21 19:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
在这样高的价位上,我是不会在爱城买房子了.与别的城市比较一下这里的天气,环境,文化, 我怎么也想不为什么这里的房子这么高. 如果房子的市场价远远高于实际价值的话, 总有一天会回归现实的. 是缓跌, 暴跌,在什么时候跌就难说了. 爱城再建几个Upgrader, 那我们还能呼吸到新鲜空气吗?
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