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由历史数据看当前房价

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-2 20:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
下图是卡城1961-2006房价走势图。没找到爱城的数据,但规律应是类似的。有以下的看法,供大家参考:) w) }. n- `9 a

  s8 s, n. ^. D% T7 ^5 \1。绿线较好的代表了46年房价的平均增长。在绿线以上的房价超过了平均增长,在绿线以下的房价则低平均增长。 很多朋友认为2007年的房价的飙升是泡沫,实质上是修正了近25年房市低。我认为现在才是价值回归,回归到平均增长线。
8 L: Q  B5 I- I+ z, t! r0 _% ~$ T( T0 H1 {, W" E- O
2。 未来的房价很难预测,历史也不一定重演。但如果目前石油带来的房市繁荣可以和70年代的石油繁荣相提并论,那么现在房价的涨势应类似于1974-1975的位置(图中红箭头),还有很多的上涨空间。
8 Z  Q0 O. `" H& d* _, h; n4 K7 D1 s
0 A9 n" |- c1 r3。八十年代,油价回落,经济萧条,利率高企,房价过高。即便有如此众多利空,房价的调整也是非常温和缓慢。以历史的经验来看,现在要想等爱城房价大幅回落,机会极小。
( O0 c+ e/ J9 E  W- n5 K& R/ A4 \: l# ~
4。 很多朋友常以香港97年房市崩盘为例来说明房地产的风险。大家可知,香港97年房市崩盘之前涨了多少。以差不多每年百分之二十几的涨幅,大涨了十几年。形成真正的泡沫,而且,也因为亚洲金融风暴,才使泡沫破裂。去年上半年,爱城房价才涨了百分之二十几,就有人发话,预言泡沫破裂。是不是为时过早。, E. O% \* Q. ?" G; r

3 f9 h$ I, L, t3 [" F. n5.  虽然,预期房价的变化是非常困难的,但由于房市滞后于经济数月至一年,加之又有很多可靠的指标,预期房价在数月至半年的变化则可有很大的把握。我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。

house-price.htm

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-2 20:34 | 显示全部楼层
又是一个玩理论的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 14:09 | 显示全部楼层
鲜花(40) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 21:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 22:25 | 显示全部楼层
原帖由 老农民 于 2007-2-2 20:34 发表
5 b$ v9 H+ T' q又是一个玩理论的。

8 i2 M  m6 n: j# p3 ?0 K- K/ }) ?
4 s, U) f. ^' \  Y看来农民兄弟喜欢实实在在,我就补充几条实在的:
6 Q' J" r  r# M7 a) M1。 前些天Magrath 百万豪宅 lot 出来,一天便销售完;7 w: U7 H3 t' d1 r0 E0 D; `; U7 j3 y/ F
       
) p& M. ]- i8 O3 |- W# A6 l. s5 n: s1 X2。 River Band 不少lot星期三加价2万(10%),并将于下月继续加价;
% C- j0 Y' n1 M' }6 @' I. M
$ Y. t. Q% Y9 A( p1 K! Q# h1 U+ c3。 周末,AVI Builder 在Magrath有lot,三名业务员接待都忙不过来;; p( A0 [$ x3 Q4 j+ r
3 u: M' ^7 Z/ ?( Q; o+ F6 q& u
4。 卡城房市再度火爆,有以下报道:+ ], T/ |' m5 U& W% B$ V& c
·        Since October 30, inventories have dropped 45%
& J1 Q2 G5 @# V) E2 @  J·        Days inventory has dropped from 96 in October to 45 in January 9 P$ ?* ]% `0 \' t
·        Sales have been very strong (about 19% above Jan 2006).
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-4 00:53 | 显示全部楼层
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
3 x+ X% N7 z( F1 P9 ^% f( k8 W  V: ?' Y
原帖由 WST 于 2007-2-2 20:28 发表
% P, z1 g! ]9 |" L9 h" }, Z我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。...
大型搬家
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 20:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
事实终将胜于嘴硬!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 22:57 | 显示全部楼层
对!有条件的要马上买,没有条件的,也要创造条件把紧时间买!不买就没得买了!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-8 16:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不要因为买房降低自己的生活质量就行。. w& e0 u2 A3 m: Y
6 |1 g' M% W$ M* H  k, G
1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不过,最好有爱城的数据分析一下。2 L+ s2 ]. U. C! M" _# A2 z$ \5 D
http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-8 20:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有暴涨必有下跌。否则,都上天了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-8 23:39 | 显示全部楼层
看这个! 埃德蒙顿猛涨了(注意,指猛涨,不是以前的缓慢增长)这13个月都不见缓一点的,。连 calgary 都缓了7个月了。虽然温哥华在2005年也一直涨,然后只降了一个月就又涨回去了,但是根据图表的数据,2005年温哥华涨了20%(更不提温哥华80年和94年涨得很快后跌过),而爱德蒙顿去年可是涨了60%(根据图表估计的,另有人说是70%),calgary 涨得最快的那段时间差不多50% 的样子。7 J, Y$ L" _1 a* N* X! U0 g

3 U# v# o$ s% s5 ^  h所以俺觉得埃德蒙顿的这年猛涨太猛太不正常,目前不是入市的好时机。以后可能会有些回落,或者至少等价格稍稍平稳之后再入市。' E" _& ~% I' ]3 a9 _7 n: R( _( n

+ s' R% }# F5 \9 M0 f: ]: u
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-2-9 00:04 | 显示全部楼层
OMG,从图表来看踏入2007年,Edmonton已经是全国放假第三贵的城市了,超过Toronto一点,是真的吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 10:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
温哥华30年的也贴过来,自己看看,比较
3 V) G" z0 F: L. c; ?5 t  |- C; hhttp://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html5 w- V7 Q6 Q) L8 }( c

, G, Z0 R' L; R1 Z
' l, i8 `  j' p: m$ F' Y1 T[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-9 11:26 编辑 ]
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 11:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
大型搬家
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 20:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-8 16:19 发表  x: |7 X& `! l
不要因为买房降低自己的生活质量就行。/ w% v% y8 N3 ]  s2 S2 n

7 f" O/ Y' E/ t" V0 {1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不 ... [/quote]
6 u" f& H% z& p4 }
) L" s* P8 A8 t! }' U补上走势图。
: W- D, u4 b' w: O" x) o# }8 L: M/ y$ E# T% X% U9 Z5 X$ f- l
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 20:51 | 显示全部楼层

回复 #17 WST 的帖子

这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。9 j9 y: x, P( n( S9 u" D# }  N
0 y. \  _/ R! x
把calgary 的数据发过来,我画个图给你看。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 22:17 | 显示全部楼层
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 20:51 发表
9 h0 \' R+ n( h5 }* t; _这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
" ^# V% z( H. _, g9 E4 n! C9 Q+ W1 c; \
把calgary 的数据发过来,我画个 ...
8 S" e/ c- G5 i

, R% v+ Q  C; ?
' s0 S" a4 r9 N# O卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。1 B2 k' o, {! L/ f
不知温哥华在同期涨幅多少。
& d( \; x5 h! u7 E2 _: G以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。
* a) u7 N3 v% p, p7 d8 k% V1 h0 i9 z4 D9 o
1962        12,556
7 a( j7 D- S) r  f" c% S, i, ?1 s4 w1963        12,925
5 V3 c0 Z+ U0 q* n+ L: C0 N1964        12,6621 S9 f, U3 i4 p$ |1 l) ~
1965        13,291* M' c% v) Z7 \2 Y( K
1966        13,752
/ X( G9 O' R% S1967        15,4425 [' B$ b* l& v) F* t  [
1968        17,4344 T3 P1 W; N9 W) S6 R
1969        20,526
: C) D8 [, k2 f* X+ Z) E9 u# J: Y1970        21,446/ ?  `' s3 }- S
1971        22,227
& d" \- H  Q3 n: \  S1972        23,681
4 O# c9 a1 P9 I6 g! T1973        27,1460 a% q' }' `1 H5 T8 [
1974        34,809
2 E, M+ v9 t$ E% z' Z! e6 [1975        43,995; k; q/ h3 s, J! R3 j, z, A
1976        58,064
- W- U8 @" L7 `+ H9 O8 {1977        62,884
3 [8 h1 v% O! \4 D0 K: R( c1 T2 U1978        71,679$ T; W+ U+ S4 ]; c7 P
1979        78,7191 z% E: h; g) D3 M: J
1980        84,3675 R/ G) A. B* a- R6 k& H2 p+ x
1981        91,438
' h& K: |( E3 m" L( R" }! Q1982        91,4057 e" G9 x$ e: P1 f6 `
1983        85,667; O8 |" R: _. L& u1 s% _  G
1984        79,246; g  A/ ^9 g/ C4 W1 e9 J
1985        74,1752 x6 v4 o3 ?; T- i  t! l
1986        74,306
0 ~' V2 G5 k) F( R2 ]. H' x1987        76,878
. H7 X3 b& W8 E+ Z' I8 q1988        81,841
( ~$ g4 P% ^, ]+ |) y1989        89,017
8 c1 t% Y1 W. w) z. I# I3 ?- D1990        101,014- H7 I6 l$ N* [. I0 a( Q8 @
1991        107,076. K- ~0 l) G/ k  J7 Y
1992        109,594/ T, a6 f( M3 }( n* x8 l4 Z
1993        111,796
% K$ P) Q5 K! z+ {1994        112,501
' S: I. f  m% @3 H1 M  r2 W1995        110,5779 r9 e+ \( }  ]! j" H6 x
1996        109,042
6 W0 X. I' e6 Q1997        111,545
- ^4 y) _  o) m3 B* z: z1998        114,536
, J% X1 p' j$ m1999        118,871
  P* d  W; x' X9 d. t3 e. o2000        124,203
6 T! H) A: S1 p( [0 \6 ]2001        133,441
) M  e( l. p- ?2002        150,258
) }; A" W% i8 k; X& g9 e% z2003        165,541; o5 P6 f6 U2 H; l5 J
2004        179,610$ ?+ I" Q# _: v% [( ?8 `. l
2005        193,934
1 H0 r0 T) T' j2 f$ T- g2006        361,932
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 23:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-2-12 22:17 发表) g  A; ^) t9 c* R5 ?0 T

4 v& g& s  x# A. L  B  H/ r* [; y, X+ N/ b
5 o1 a% e( J" _- R, \5 N  w2 z
卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。
! d+ P* E% x+ G2 f3 k0 v不知温哥华在同期涨幅多少。/ n( E& M5 w- K
以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。5 V( |, h8 @( \0 }, X
# V% J! A/ m2 z
1962        12 ...

8 z0 c* _8 j9 z2 U& h  W
$ z' F+ \$ F1 N. S
- l; u/ u# k+ ?7 m( P* y由此数据可见,卡城爱城的房地产历史发展到今天,价格涨得最猛烈、最不象话的就是去年(2006),19万的房子从2005年飞扬跋扈到2006年的36万,仅仅一年就翻了一倍!这不是名副其实的暴涨是什么?这和以前这个坛子一贯宣扬的缓涨大相径庭。1976年房价5万左右,到了大名鼎鼎的1981年,五年功夫,房价也只不过才9万出头,两年之后就进入了闻名遐迩的1元房萧条期。3 `6 Y) G" l6 f5 u
由此可见,去年房价的上涨可说是史无前例,如此畸形攀升上去的高房价,今后该如何收场?!* T2 D( i, \  Q9 ]2 _
. c% G# N$ {& ?5 G. E
[ 本帖最后由 wallyy 于 2007-2-12 23:51 编辑 ]
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
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发表于 2007-2-21 10:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-4 00:53 发表6 `% [% E0 P/ _( f! H. Z% w9 c
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
* a1 T: `$ |( e: d
; h/ b$ i  G% N9 r7 B

5 P3 p) b  ]3 \( T0 Q2 |# U/ ?
6 Y: t0 B) m: P5 g$ F6 ^8 \& S& {( h9 `, ^
最好是没人看房。这样,房子下调还有个指望。
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发表于 2007-2-21 19:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
在这样高的价位上,我是不会在爱城买房子了.与别的城市比较一下这里的天气,环境,文化, 我怎么也想不为什么这里的房子这么高. 如果房子的市场价远远高于实际价值的话, 总有一天会回归现实的. 是缓跌, 暴跌,在什么时候跌就难说了. 爱城再建几个Upgrader, 那我们还能呼吸到新鲜空气吗?
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