加息了

feat

浮动利率的好日子过了。

qiaohe

还没有吧

yuz967

qiaohe 发表于 2016-11-1 21:02
) [6 k/ j* K) m2 z# P7 V还没有吧

TD 加了

裁缝Shi

TD 加了

! Z- V# Z: `2 I& |: q. T加了多少？

nutella

裁缝Shi 发表于 2016-11-1 22:40
加了多少？

Prime 2.85%

架鸡棚

没事儿，过不了几天还得降。

小眼睛精灵

yuz967 发表于 2016-11-1 21:25
" }* n: P$ Y1 {1 BTD 加了

# j$ [" d5 o* ^& d0.15%

ballard

我就是浮动利率， 呵呵明年一月结束，

但是到明年还是会选浮动利率。  各位怎么看，问问元芳。

lopenwing

即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。

lopenwing

固定利率，中介能拿到更多的佣金提成。所以砖家都会推荐锁定固定利率。

NL-nait

lopenwing 发表于 2016-11-2 09:02
1 I0 V% _  _; G% X9 S* z即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。

$ v+ [7 k) c4 o未必，比较一下历史数据就明白了

小黄

NL-nait 发表于 2016-11-2 10:10
未必，比较一下历史数据就明白了

从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

ballard

小黄 发表于 2016-11-2 10:33
% q* q) T+ s0 k, ~) ]8 b8 d从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

8 a2 Q! B7 T/ H5 w8 n9 X固定利率相当于额外买保险。
0 |8 f$ K1 ?7 Q
* p5 @" ]' _7 r, T; F
固定利率好不好。对于政府部门，固定工资。永久职位，比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。


如果我收入随市场波动那就浮动吧！
, C8 M9 A$ x* T$ A$ u* l/ v& ~
钱不好挣，工资会下行或收入下行。花销也别挂死了，否则就是上吊。
# ?8 a, i, g5 S  W
固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。

ballard

小黄 发表于 2016-11-2 10:33
从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

固定利率相当于额外买保险。
1 j7 N$ a$ x- I* Q$ ]- g! [
: b. A& Y+ G# p* T4 D5 }
固定利率好不好。对于政府部门，固定工资。永久职位，比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。
  H1 @$ P4 |, S% h
8 H$ m. Z  ^4 o  \& w1 b1 @* T' ?
; M$ A' k0 x$ H8 B6 [4 M+ @如果我收入随市场波动那就浮动吧！
+ a1 q) Y; D7 f: ], g9 {7 Q
$ c5 B  l) Z# K1 O4 V钱不好挣，工资会下行或收入下行。花销也别挂死了，否则就是上吊。

固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。

小黄

ballard 发表于 2016-11-2 15:27
& G# a/ \) t$ \- D& ~2 O固定利率相当于额外买保险。

! A# D% G4 p* z1 J没错，固定利率相当于保险。但这个保险性价比太低，以极高价格，对于极小概率，极小赔付。

架鸡棚

小黄 发表于 2016-11-2 10:33
从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

4 d/ G7 C' E, v9 ^4 U2 I7 f同意！明白人！

小黄

架鸡棚 发表于 2016-11-2 18:38
- T5 b& }9 b- ]9 u) d+ o同意！明白人！

据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。

根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确实某些时候比浮动好，这可能是BMO的方法。但贷款无论固定还是浮动，都是以5年期为主。只要是5年浮动对比5年固定，无论起始点是哪一年，合计5年结果，永远都是5年浮动好。

ballard

0 k; k) P3 }. z$ ?

小黄 发表于 2016-11-2 20:44
! `( s+ @* S9 z3 I据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。
& ?6 C/ W8 u+ v- D4 ^$ t
* @+ `- _6 c0 Q根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

这就是研究方法和策略了。已经是实用的操作了。
4 |) F# r# E, L+ _* {
我想理论上银行给你固定房贷利率

而银行借来的钱利率是利率是市场决定的。
3 x: g% m2 r! c5 h5 Z- U

5 S" }1 W1 G$ O# y; Q# ]3 Q银行贷出款浮动利率一定能挣你的差价。
  y* z/ }0 H6 @7 x4 z: L/ m# d) L
银行会把绳子套自己脖子上还是要套你我脖子上。
7 v9 h  T$ o: X8 w
& _5 K! I; j& M" T银行贷出款固定利率必须高于浮动利率安全区域

你研究技术，我研究银行家人性。
2 Q/ Z3 v5 T" o# c: e1 e2 j

7 P# H+ A6 U& L) _1 w0 Z4 p你有根有据，我就靠胡说。

架鸡棚

小黄 发表于 2016-11-2 20:44
3 O/ w" D1 V/ c5 W/ _据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。
, o! ~3 U  f- T0 Y
根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高不起来.

Windermere

看历史，利率4.5应该是合理数据， 现在2.7超低。
7 a" s( d& s& Z
就像石油140多， 有人说合理价格应该70.

xuxuelin

' T3 n* d/ b$ l; x2 j

小黄 发表于 2016-11-2 20:44
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。

( q; ]) P1 H' U$ k- T根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

9 t& _* s) L) O6 m* B( h以五年来算也许如此，但实际情况是很多客户选择2年固定的，例如TD的两年2.0几的利率，在这个时间段，特别是自14年来，没任何银行浮动能优于这个利率。如果14年贷款，两年后16年继续RENEW，就很难说了。
9 x) K6 n& r, Z9 J- H我也在银行工作，从超过五年更长远的历史数据来说，也没有人能说浮动一直好于固定（注意一直两个字）。无论用任何计算方法，这种情况只有某些时段存在，一般银行是以最少50年的历史数据做基础计算的，BMO说的10%的情况我没见过这份报告，但和TD的计算结论相差不远，这种说法是保守但是客观的。
- D* J# S( u' c* o6 D' O你说的你的计算模型是什么，取样点在哪里，可否分享一下？

xuxuelin

架鸡棚 发表于 2016-11-2 22:29
我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高 ...

( h3 n! [+ p9 T5 w! m
+ i! f! F' [2 a" {) m' [你可以自己去查数据，各个银行都有，无论哪个银行，没人会告诉你“从未”“一直”浮动好或固定好，无论你从哪个时间点来算，都有巨大偏差，样本空间越大，偏差越大。其原因在于经济波动中的不确定性。例如系统性风险，如果样本刚好涵盖了整整一个经济周期的波峰和波谷，那么你会发现浮动利率偏差极大。
这里没有考虑非系统性风险，但不排除例如政策对房市的调控以及美国大选之类的因素影响。所以也是我说不存在：一直，永远，或任何时候 浮动好或固定好的说法

xuxuelin

我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。
但必须在调研历史数据和美联储动态的前提下作出判断，不能盲动。

Ray-wang

xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
. C4 v, b- ~1 ^/ E. Z我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

7 f3 v4 l7 ^5 q( H8 S' Z' Q明白人。

sasha318

有没有人最近拿到5年浮动的是多少？

小黄

2 D" U. @( |* [, A

xuxuelin 发表于 2016-11-3 05:39
以五年来算也许如此，但实际情况是很多客户选择2年固定的，例如TD的两年2.0几的利率，在这个时间段，特 ...

我说的就是5年的比较。如果拿2年的比5年的，也应该用2年x2.5个周期去比5年x1个周期才能对齐。
就以过去的5年，5年浮动秒杀任何2年定期5年定期组合。
2 I$ z7 H( W7 |# E4 \' u* U, H6 M1 e2 l

watercress

经验是短期，最多两年固定比较好，一方面在利率上升通道可以拿到和浮动近似的优惠，另一方面经常和银行谈判可以保持bargaining power, 锁定四五年是懒人做法也最对银行和Broker路子。

ballard

你们一论证我就听出点道了。一月争取省零点一个百分点。气气那个贷款的呵呵俄就是这么贱跟他砍危险搬家

zabra

小黄 发表于 2016-11-2 20:44
  F$ j5 J6 E. Q据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。

2 k  q$ T9 w; M" d2 O0 Z根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

xiaofeng85

xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

有见地，浮动目前好主要是对于央行继续宽松政策的预期，但长期来说非常难判断，组合的办法是个好主意