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加息了

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鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2016-11-1 20:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浮动利率的好日子过了。
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:02 | 显示全部楼层
还没有吧
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:25 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2016-11-1 21:02
5 y+ H$ e, S0 I$ X6 _9 t% {+ B8 S还没有吧
+ c: B6 w' p" H/ O$ o4 u
TD 加了
鲜花(646) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
TD 加了

: g- i7 l" h. ?' m$ r" w6 o, |0 P6 K加了多少?
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 00:21 | 显示全部楼层
裁缝Shi 发表于 2016-11-1 22:401 h$ {7 _% ?! ?- U7 ^
加了多少?
1 {3 z! l6 L2 P$ f6 W
Prime 2.85%
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 05:05 来自手机 | 显示全部楼层
没事儿,过不了几天还得降。
鲜花(31) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 07:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
yuz967 发表于 2016-11-1 21:25
7 M0 V: @- f- i8 R. C9 STD 加了

- x4 ]0 c' }9 S0.15%
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 07:33 | 显示全部楼层
我就是浮动利率, 呵呵明年一月结束,# ]" }$ O: \8 c1 h' V

/ Y' W! ~) U6 l% _但是到明年还是会选浮动利率。  各位怎么看,问问元芳。
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:03 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
固定利率,中介能拿到更多的佣金提成。所以砖家都会推荐锁定固定利率。
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 10:10 | 显示全部楼层
lopenwing 发表于 2016-11-2 09:02% y8 {6 v; y, S; U- m5 e
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
) E" \* y8 \6 n6 T
未必,比较一下历史数据就明白了
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 10:33 | 显示全部楼层
NL-nait 发表于 2016-11-2 10:102 F/ S" ]: h* |3 B2 k0 a
未必,比较一下历史数据就明白了

1 m6 T  m+ S! j4 y( p/ Q从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2016-11-2 10:33
' @6 e! w" _$ l+ e从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
# ?- n6 i# \2 X& x0 s* c( j4 _
固定利率相当于额外买保险。" R: Y6 N9 G2 }& l  f" @. r2 U' D' S

' a  E, ?" T! S7 }
8 z& z& f) Q& G8 w# }( O固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。
9 P7 \& s; q4 {5 J/ M  }& W3 O; V
6 q& c) o- u" H8 C7 S: R! l! {
+ e* Q" G) A, v  n如果我收入随市场波动那就浮动吧!
1 {( ~0 ]3 o( H# {1 g/ M- }* F5 U: _  m$ h- }$ r! r
钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。
% i# n& E/ c, X  p$ f0 E
3 l0 V+ Y5 l! c" C' p固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 10:33
& r; f$ G7 h- K& ?从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
' Z. ?* o! S5 p7 j  k+ s2 E
固定利率相当于额外买保险。; p# g% i# {3 w9 u& \9 k0 a  K
3 W' ^6 \7 w6 ?: }, p' L) ~4 A7 P
/ K' C3 z" r5 ]3 d* }" J9 |* W7 L5 l
固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。0 N4 ]1 }+ h  x4 e& ^
  |" M) s( C" J- M
& _) N: m* D% m* Q
如果我收入随市场波动那就浮动吧!
# r0 Z& O6 g2 \9 r8 O  H8 N3 y3 x3 S8 n8 n
钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。
& t9 H- F( O' ~. [5 T! R* n; H2 J0 h
固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 18:20 | 显示全部楼层
ballard 发表于 2016-11-2 15:27& ^+ m( y4 d0 Y+ W
固定利率相当于额外买保险。
1 R+ q$ \' y/ B3 Q
没错,固定利率相当于保险。但这个保险性价比太低,以极高价格,对于极小概率,极小赔付。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 18:38 来自手机 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 10:33& f% @- T' I; u, ^" M
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。

* ]2 I) y) A$ k6 x+ U( P同意!明白人!
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 20:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2016-11-2 18:38
/ F' v4 J: q/ r  ]+ ^" C同意!明白人!
) F$ B! x8 ?) E( R2 k

9 U3 `* Q' X8 s0 c7 R' d据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。1 p3 x% [" I+ I) n

  q" W. O. S9 m. v2 m" G根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确实某些时候比浮动好,这可能是BMO的方法。但贷款无论固定还是浮动,都是以5年期为主。只要是5年浮动对比5年固定,无论起始点是哪一年,合计5年结果,永远都是5年浮动好。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 21:52 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 ballard 于 2016-11-2 21:55 编辑 % G, S; A  t, D0 R
小黄 发表于 2016-11-2 20:44  c3 l( Y/ u  S' p
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
! C& ~1 ]7 Z  a! E- r4 J4 J( g. G  Z( D) N7 w3 }
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
0 P6 Z: w' b# p" l: n; o* A

! z: r# N% u- E- `6 u2 f这就是研究方法和策略了。已经是实用的操作了。6 i8 T7 ]* ^1 N7 Z. y8 _5 V5 `

% i% J4 ^0 ^6 j# l: V3 L! X* s我想理论上银行给你固定房贷利率
# S3 [0 ]4 W0 ~  }/ C; B# q# ]! Y& O. @6 c( C9 g" t& _
而银行借来的钱利率是利率是市场决定的。
9 T& U; N  V+ O* z2 `) t1 H8 f) A) _: G2 ]2 S8 N1 [9 u' o
2 p+ s) S' e: j2 P  N
银行贷出款浮动利率一定能挣你的差价。& ?! W; c- [& S, ?2 `( D) z7 B

# O) H+ d5 X, ]$ A! I银行会把绳子套自己脖子上还是要套你我脖子上。4 \: |' L, v4 R

4 m& E) K( H, _银行贷出款固定利率必须高于浮动利率安全区域
5 p: l( ^- l1 n) F" @
9 H6 D+ c$ y" {; i# h9 }- Z你研究技术,我研究银行家人性。3 x2 \- y, {3 _$ B" Z
+ L4 T2 h5 x' Q* K8 I7 \8 _# w
4 C* u9 p- Z. E" h& p5 Q7 ]1 S
你有根有据,我就靠胡说。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 22:29 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
1 G" m8 R0 V" I: e: n据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
8 i4 k0 l8 b7 d: t; t1 {5 V8 j
* e$ X/ A# o8 n/ A4 K- F8 j: X根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
( _2 G3 L8 Q1 `, b2 H
我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高不起来.
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2016-11-3 05:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看历史,利率4.5应该是合理数据, 现在2.7超低。
2 ?; x8 h( O6 P. P8 M) |! T. D# r* R  i, K
就像石油140多, 有人说合理价格应该70.
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 05:49 编辑
& D- Y: ~, y. M. S/ f
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
7 ?' Y# P* I* J1 _/ L据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。, C* |- a8 F" ^; g
3 A# v6 @* v! H
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...

4 j, C3 S+ M. F" @! [% U) x( B3 {+ |" C- F7 ~$ ~2 E
以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特别是自14年来,没任何银行浮动能优于这个利率。如果14年贷款,两年后16年继续RENEW,就很难说了。% b& y* G/ i* K
我也在银行工作,从超过五年更长远的历史数据来说,也没有人能说浮动一直好于固定(注意一直两个字)。无论用任何计算方法,这种情况只有某些时段存在,一般银行是以最少50年的历史数据做基础计算的,BMO说的10%的情况我没见过这份报告,但和TD的计算结论相差不远,这种说法是保守但是客观的。
2 w2 m2 B% G- v! A: J你说的你的计算模型是什么,取样点在哪里,可否分享一下?
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 06:10 编辑 2 ?( `2 h) s) b% |& n* L. e
架鸡棚 发表于 2016-11-2 22:290 |' U. O$ v; N  ?! \) L8 ]
我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高 ...
0 B! k) V- W3 D& e4 J8 J
  G+ q7 ?5 {3 s0 n
你可以自己去查数据,各个银行都有,无论哪个银行,没人会告诉你“从未”“一直”浮动好或固定好,无论你从哪个时间点来算,都有巨大偏差,样本空间越大,偏差越大。其原因在于经济波动中的不确定性。例如系统性风险,如果样本刚好涵盖了整整一个经济周期的波峰和波谷,那么你会发现浮动利率偏差极大。
, X# E7 @: X4 ?4 Q6 H- ?! r( o; {这里没有考虑非系统性风险,但不排除例如政策对房市的调控以及美国大选之类的因素影响。所以也是我说不存在:一直,永远,或任何时候 浮动好或固定好的说法' a1 n- [$ ]6 X! \# x
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 06:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。
2 ]& w6 S2 h9 V' x2 u3 o1 o# A; i但必须在调研历史数据和美联储动态的前提下作出判断,不能盲动。
鲜花(100) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 06:20 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06& ?9 K# j* g/ W/ D# l) N
我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。; P- ^! V) T+ ]+ I0 Z6 h
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

# r# A% W  x) g" u% n2 z明白人。
鲜花(10) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 08:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有没有人最近拿到5年浮动的是多少?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-3 08:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2016-11-3 09:32 编辑
# o, B9 A. g" t* p, o( l
xuxuelin 发表于 2016-11-3 05:39
8 @% z" }( h/ v' }以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特 ...
% }* f4 I4 l  M# z' B4 V
# n" u8 D8 |) }3 i
我说的就是5年的比较。如果拿2年的比5年的,也应该用2年x2.5个周期去比5年x1个周期才能对齐。+ G7 l7 ?3 v" y  Z  {2 _
就以过去的5年,5年浮动秒杀任何2年定期5年定期组合。
, Y& f8 [. g8 c
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 08:56 来自手机 | 显示全部楼层
经验是短期,最多两年固定比较好,一方面在利率上升通道可以拿到和浮动近似的优惠,另一方面经常和银行谈判可以保持bargaining power, 锁定四五年是懒人做法也最对银行和Broker路子。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 09:09 来自手机 | 显示全部楼层
你们一论证我就听出点道了。一月争取省零点一个百分点。气气那个贷款的呵呵俄就是这么贱跟他砍危险搬家
大型搬家
鲜花(179) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 09:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
  o; {- ]& q8 b( @* B5 N& k据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
( G% B, Z! n2 U& g% t; k
3 u! t' k0 M8 J& `  A/ z根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
! J& a  w# P7 H* Z$ W- c
鲜花(58) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 12:41 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
) _/ Z: x! Z7 G- A* B我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。* z. |" c" [- U% I5 z1 I# Y; m
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...
& S; E4 j. M! p; v# S# a/ W
有见地,浮动目前好主要是对于央行继续宽松政策的预期,但长期来说非常难判断,组合的办法是个好主意
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