卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
% b: z3 ?3 }+ Z) Dyou have 2?

+ J0 h) M4 J  ~( ~6 K" [8 U% |如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
1 K$ V0 h4 ?  x( @如果只有一个，卖了我住哪里呀？

7 |# g  O" j- I- m6 B$ }4 n

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
3 \8 a. T( F' ]" |' s& U如果只有一个，卖了我住哪里呀？

if 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
9 M1 Y: R$ F0 `; J& a0 ~, U如果只有一个，卖了我住哪里呀？

! z3 G4 h1 e% p8 M8 yhave u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
have u ever considered putting it on rental market?

嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
8 ]4 \4 ]/ [: O  S! {; c9 G6 L! P嫌麻烦。

yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。
  z4 k8 D7 d" S  z6 [0 T
今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

  x: }# _% B9 ]' k

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
1 G1 Z2 M( i* H4 I0 r8 N房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

4 M: e7 Z$ i6 g2 R" v
4 g9 G1 Q* L3 `, R谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
; u4 Q8 ~( u) z" u$ A谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
- ]  w5 {; `! e/ y6 ~% y% I谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
3 R0 y' f: e' B# Q* [' m现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
0 `1 b) h; K* W; r) f$ c见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

  ~' B/ V1 U: @贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
3 }7 n& t  K; E7 g5 e如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
$ g* w, {, W' W1 B如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

( E( p6 Q8 R6 ?) c现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
1 Q5 y( b& q4 i$ ?正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。
% d" B5 }9 \6 V
' u- ~: _7 q- r8 F6 S0 N* ^是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
, b0 z$ Q& o! Y" N- H1 P2 N现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
  m: {0 k: D: z正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
) D  A0 N7 ~9 Q! g: \/ q8 j完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
: Q5 T' c  F6 s# O, c" b现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

: x2 b) `, w& b1 h% e  y5 y$ s不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
( ~" C  d, F* e# ^) K+ X( V不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

6 c$ J1 q) m& z: b: [0 I! Z# p我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

打个比方，好比你有25万，你可以
/ M8 Q; A% ~9 q8 n2 o3 R3 I' g
1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。

2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.

1 M' R( f. P& o0 ON年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。
9 }5 f4 g9 X" B  h9 E

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
; e2 x4 U! f5 @& L5 g( }$ S打个比方，好比你有25万，你可以

! j/ d: F/ x+ W1 @! ~! m; J1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

这个算法貌似合理，其实是错误的。
/ j9 x( G0 T- Y, Y' u  E$ W
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。
5 F# ]6 }$ t$ B+ K+ l6 a
当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。
* A2 T8 L  R& X% `% G: T' y* t
其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。
9 M( l4 n4 P& A: P7 @; M* q

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
! f) d5 J- V/ l2 r这个算法貌似合理，其实是错误的。
% z% z1 j5 A! i* g: J
8 v/ Q9 \5 S& P  |3 P" J月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
6 M# y, `$ g: f6 B# X/ b本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
. j. w* ^9 A( @( Z如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

: Y- H" I  Y6 |" C/ O

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

: q  N- ^& j* t" u0 k# {
几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
  \, {' o' v: q# o2 t8 G: `/ N0 ~这个算法貌似合理，其实是错误的。
4 k+ _3 y5 N; Q3 S% b" J, l
  H2 I5 U* o7 T月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

4 ^: Y, Q& S/ k; Q7 E2 m' {如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

+ u$ H. e- R! ]7 Y7 V$ @  Q7 c按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
( ]1 N* H: {3 W4 H0 K, |按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

. I7 k3 e7 W4 g/ p4 I( p; P是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
0 y' Y/ L  u" l3 `$ @. S我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。

5 m% G. v9 s8 y' I