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卖房子

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鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2014-2-7 20:19 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
想卖一个房子,但拿不定主意是今年卖还是明年卖,各位乡亲有何建议?
理袁律师事务所
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:00 | 显示全部楼层
you have 2?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-7 22:20 | 显示全部楼层
ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
+ m$ r  H" d8 |9 Eyou have 2?

: m. x1 q& `# a7 B7 p如果只有一个,卖了我住哪里呀?
鲜花(208) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:24 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
# p  u8 N, a* B4 B如果只有一个,卖了我住哪里呀?
# ?, {( _+ w% G2 w9 _# }1 U9 ]
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:32 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
; u; h( E: e" N) ^5 Z# u, S如果只有一个,卖了我住哪里呀?
; E2 X8 b; O3 w) z" R
if 2, wait and see, don't rush
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:34 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20 0 c% d( C6 F- j4 {4 ?
如果只有一个,卖了我住哪里呀?

7 d. x) u& U- H0 z- K! Y# ghave u ever considered putting it on rental market?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-7 23:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34 : |+ y% y, w) e; Y
have u ever considered putting it on rental market?

! @: [- c3 Y$ P# s6 _嫌麻烦。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 23:12 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00 % B6 {- ~# u, {$ [- ?% S: ^
嫌麻烦。
- q. y9 U! S$ O' w' U" L
yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-8 08:32 | 显示全部楼层
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年,房子继续折旧有限,你就慢慢赚回来了。) ^, q! w4 C/ q* J

5 B8 w# A* t9 t; w6 X今年房子会涨一些,但恐怕也不会特别多。卖不卖要看,如果你真卖掉了,你的钱有什么投资渠道?如果是买1%的GIC,那还是不要卖了。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(13) 鸡蛋(1)
发表于 2014-2-8 11:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城租房市场这么牛,不要卖吧。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-8 16:11 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-8 08:32 + S# h' S( J% c* e4 E4 X
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

3 |! Q6 W' P& x' @7 V; T4 v7 x分析得很好。听小黄的吧,肯定没错。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-8 21:36 | 显示全部楼层
本帖最后由 JoyceAccSG 于 2014-2-8 22:07 编辑
5 l/ V6 F, ~$ n
小黄 发表于 2014-2-8 08:32 . f2 c7 s; }9 @
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...
5 ^# V, F" R4 W- f, n

0 ]; g7 R0 F+ e( ?" ]1 F' I谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有少多少,投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗?
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-8 22:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36 ( K9 t$ r* [+ I# f5 z
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有 ...
) ]3 e! {: O5 ~9 g* D2 g
贷款相当于扛扞,利息可抵税。加上房子增值,组合好的话扛扞大可高回报,但风险也大,心里承受力需大。贷款小本金相对多,心里压力较小但回报率可能较小。无论如何,小黄指出的方向没错。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-9 08:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
% s- C: V9 W" s) U谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有 ...

) p) ?# \7 `$ f2 s' Q见楼上。出租就是要最大幅度贷款,为的就是利息抵税。" N3 E) A; G1 w9 W/ \
现在利息这么低,你减轻贷款做什么?要进入租房生意,你减轻贷款做什么?

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-9 14:53 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-9 08:05 - R: A  v9 {% C
见楼上。出租就是要最大幅度贷款,为的就是利息抵税。( D7 o- A, a) ^3 f* G4 l
现在利息这么低,你减轻贷款做什么?要进入租房生 ...

- ?' s, {6 j( b9 h6 M" T贷款额大的话,你就赚不了多少钱,可能从现金流上还是负的。
# Q- C/ t* ?3 G2 \$ t如果真想呆在出租市场上,那么可不可以卖掉40多万的,买两个30多万的,这种投资你赞成吗?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-9 23:26 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
0 F3 ]' }, }' L贷款额大的话,你就赚不了多少钱,可能从现金流上还是负的。
; S$ u* y% s3 b+ B如果真想呆在出租市场上,那么可不可以卖掉 ...
% q; @/ c# W3 f6 X! \
现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。: H& ^3 U( C! k) e
正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。
- R) f- I7 d0 R* K4 C
& b3 T! E6 C" T/ L- R3 I是不是出租,问我没用。要看你有没有做房东的本事,每个人的专长不同。
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 13:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
这个能展开说一下吗?或者举个例子给个链接?谢谢
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 15:32 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-9 23:26 2 s0 y; a9 g. L& ^) h
现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。; Y) O0 u7 [8 G! |7 x' ?) q1 Y  w
正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达 ...

6 b! y- X$ P# \. [. H6 T完全同意,中国人房东好像都是这么做的。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-10 18:36 | 显示全部楼层
自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32 % x9 ^8 A3 j, j2 f7 z& G! W
完全同意,中国人房东好像都是这么做的。

. ?4 ]: \+ d( B" c+ \& f你说的是用line of credit 吗,每月只付利息部分,现金流才可能是零。如果用贷款的话,贷款中有付本金部分,本金部分不可以扣税,那么你的现金流就是负的,除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 19:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-9 23:26
9 H5 K2 y2 g) `& A& Y* Z  |# |* z现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。9 s4 O: a# O! s1 u5 ^  C
正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达 ...

* v# _) e1 t0 T: @2 G) C& G+ }不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:07  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-10 19:35 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
# I+ e9 s, d' u不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

' J, B( n0 d/ E, H我同意你的观点,让我们看看教授如何解答。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-10 20:14 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35 2 Y$ ?, b  E/ W3 M4 s8 N
我同意你的观点,让我们看看教授如何解答。

" o6 ^. A5 r  ?. K! x- M: N打个比方,好比你有25万,你可以
6 }4 E$ y' R0 @# z  j
2 v9 i9 k8 B5 y5 v1)选择现金流为零:买5套公寓,每套25万,首付5万(即20%),每月租金为1000.假设利息为3%,那么每月利息为500. 为了计算方便,再假设公寓管理费,水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。3 N/ a8 V1 r8 w* D0 P; s- ]

2 e6 V. k8 i! l. v( Q4 f2)选择最大现金流:买1套公寓,25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500,这样每月入500.缴税30%后,净入350.
. _3 h, M# m( g1 [& C  {6 o9 P  p$ [# i0 }5 I, e) X0 d
N年后,选择1的,拥有5套房子。选择2的,拥有1套房子,和若干存款。假设房子增值高于存款,选项1完胜。当然,如果你有巴菲特的本事,能把那每月350投入股市滚成几百亿,你也不必来问我了。& e8 ?! o" R% h) E
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 22:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2014-2-10 20:14
4 }& s0 k. [9 B: o5 X打个比方,好比你有25万,你可以5 u# B/ i2 C! `5 s9 i$ S; G  K
# X, F! s7 \5 `1 R$ z4 x
1)选择现金流为零:买5套公寓,每套25万,首付5万(即20%),每月租 ...

, |( `5 d+ {& i5 n这个算法貌似合理,其实是错误的。
8 q, h; X  a& }$ B, h" i# `4 m* ~# v$ Y+ P$ X3 j- A
月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分,按20万的贷款,你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话,就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人,或者每个人都能承受的投资方案。0 [# `) G+ P1 P7 s

* ^) j% |* a% o* ]$ r) l- p当然,你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。" B7 S( J/ n- `, }. b

0 d% e4 U; ~1 w' ~! \, }; v其实所谓的最优投资方案,个人认为是因人而异。要根据市场走向,投资项目,个人财政状况等综合因素一起决定。% N5 W0 e1 U! j

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-10 23:17 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
; a( k0 m! t- ]# j这个算法貌似合理,其实是错误的。) O+ `" f" a6 r% G

' ~2 W& c+ h: ?; c' }月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

2 L' Y$ b7 x3 y' t- j本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。1 |4 t$ r- Y  K" v3 D
如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即可。
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2014-2-10 23:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-10 23:17 $ O( z& L5 p% S, k6 N
本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。& n5 x: E! J1 b/ u( `  ?
如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即 ...
, W, @3 N( V- D$ I& ^7 y
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献,(如你假设每个月都是0),房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的,好像没有什么益处啊?这样理解对吗?

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:07  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-10 23:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 K歌 于 2014-2-10 23:54 编辑
$ J4 Z) _' l4 V( E9 h% Q8 R
小黄 发表于 2014-2-10 23:17
/ t; o+ F8 R! X7 u0 u) C本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。
6 W1 G# ]* f- c4 q( ?$ Y如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即 ...
4 T9 L( \! D) E
9 J, L' i/ ]1 P# _9 O6 S
几年后楼价跳水就血本乌龟了,总之就这种投资:除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。
鲜花(89) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-11 00:16 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35 + J- s1 L. A# l
这个算法貌似合理,其实是错误的。- a" M8 R# f3 r( b  T$ v- v+ Y

, v" C( h  R( |' }1 v7 ]月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

# {6 E9 q. u. |! b* q如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的,不过首付可能不止20%。% w: e1 k- K! [. c6 H
其实第一种方案相当于从银行借钱投资,第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率,应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点,所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资,那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:01  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-11 08:44 来自手机 | 显示全部楼层
peterpan 发表于 2014-2-10 23:433 I3 E2 f* r8 E: ^* P* u
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献,(如你假设每个月都是0),房子还是靠你自己 ...
+ f1 r- M% h( W) m
按小黄的算法,就是这个意思。假设房价不涨,投资回报率为0。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-11 09:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家的回复都值得深思,各有各的道理,取决于你对市场的判断,对自己及家人的预期,对风险的把握和承受能力,所以因人而异。
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-11 10:00 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44 * c1 P$ E( b. G% _  F
按小黄的算法,就是这个意思。假设房价不涨,投资回报率为0。
. K* Y* X* i9 i
是这意思。假设房价不涨,投资回报率为0。不过,既然都假设房价不涨了,还投资个什么房市啊,当雷锋啊?投别的啊。
9 ?& D( `, u' Y9 L0 v我上面的计算是简化的。实际上,假设房价房租每年增长5%,那么效果更明显。; T  K" f, Q" A2 h4 I: S# K

" w* Q) |3 E% j# L9 N2 m
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