卖房子

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-7 20:19

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace · 发表于 2014-2-7 22:00

you have 2?

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-7 22:20

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
: R0 h# P3 V/ a. oyou have 2?

如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃 · 发表于 2014-2-7 22:24

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
, j; _. F9 G" Q8 ~- Z* z& ~如果只有一个，卖了我住哪里呀？

ceramistpalace · 发表于 2014-2-7 22:32

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
4 [5 H7 G6 o, M# ]/ r如果只有一个，卖了我住哪里呀？

if 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace · 发表于 2014-2-7 22:34

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
# M' ]* Y5 `/ h( f( A& l5 I) ?如果只有一个，卖了我住哪里呀？

have u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-7 23:00

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34 8 x7 u$ W7 p0 k Z- V
have u ever considered putting it on rental market?

嫌麻烦。

ceramistpalace · 发表于 2014-2-7 23:12

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00 7 M$ D5 b& C1 W* Z
嫌麻烦。

yeah right, it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄 · 发表于 2014-2-8 08:32

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。

今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞 · 发表于 2014-2-8 11:34

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团 · 发表于 2014-2-8 16:11

小黄发表于 2014-2-8 08:32 ) S8 ], i4 G$ ]6 d8 K
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-8 21:36

本帖最后由 JoyceAccSG 于 2014-2-8 22:07 编辑

小黄发表于 2014-2-8 08:32
; N* P) i9 f& b% u& q0 c房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团 · 发表于 2014-2-8 22:36

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
/ H) ?! j; I( s4 g5 ^! a谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄 · 发表于 2014-2-9 08:05

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36 8 Y) r6 D, v2 D& R5 c; T) n
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-9 14:53

小黄发表于 2014-2-9 08:05 4 f5 F( d, z# J
见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
7 C0 ^4 q6 T+ |2 D现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄 · 发表于 2014-2-9 23:26

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53 5 [3 H, U& w) p; b2 o( O: H5 g) Z* m
贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。1 g0 _3 J. q) L4 o0 G
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。

是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular · 发表于 2014-2-10 13:28

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟 · 发表于 2014-2-10 15:32

小黄发表于 2014-2-9 23:26 ! M, O- B9 ^- i8 Z; x5 W7 c
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。6 g& W) M* O0 x E
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-10 18:36

自由鸟发表于 2014-2-10 15:32
; N6 p: A% e! z* M8 k完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe · 发表于 2014-2-10 19:33

小黄发表于 2014-2-9 23:26 * Z4 {4 U4 q$ k7 M7 p4 U/ L
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。% w% e" k+ ]/ {$ d6 z) _
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-10 19:35

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33 7 x; P( X7 _; p: D+ D
不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄 · 发表于 2014-2-10 20:14

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35 5 k' O0 Z V) z+ I9 u# q
我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

打个比方，好比你有25万，你可以

1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。

2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.

N年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。

edmontondowntow · 发表于 2014-2-10 22:35

小黄发表于 2014-2-10 20:14
9 i h, D) S4 P' S打个比方，好比你有25万，你可以
9 V& e9 W1 {& Z3 d* g0 v. v2 c, N6 @/ ]* i, [0 n
1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

这个算法貌似合理，其实是错误的。

月租金1000元，利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。

当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。

其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。

小黄 · 发表于 2014-2-10 23:17

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
0 J& b% o( B o$ z% D7 S这个算法貌似合理，其实是错误的。
5 s& A& k7 U. U% }' L
1 y' h X5 a& O$ F月租金1000元，利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan · 发表于 2014-2-10 23:43

小黄发表于 2014-2-10 23:17
; t& e( N& V" r本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。9 f1 f* D2 F/ w% T
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌 · 发表于 2014-2-10 23:52

本帖最后由 K歌于 2014-2-10 23:54 编辑

小黄发表于 2014-2-10 23:17
) d, o0 V4 I4 |4 u% E. u本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。( F; m6 r: {* K) D1 f% ~8 q
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb · 发表于 2014-2-11 00:16

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
( ~+ n( a; M+ \& O0 ^- h这个算法貌似合理，其实是错误的。
7 d/ U' z1 n/ }6 @( y
- a7 [" z1 N0 `# {月租金1000元，利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow · 发表于 2014-2-11 08:44

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43/ w+ t" H3 d) B1 B$ c) K" W$ p
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG · 发表于 2014-2-11 09:05

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄 · 发表于 2014-2-11 10:00

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44 ' w- A! S6 \7 x
按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。

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