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卖房子

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鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2014-2-7 20:19 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
想卖一个房子,但拿不定主意是今年卖还是明年卖,各位乡亲有何建议?
理袁律师事务所
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:00 | 显示全部楼层
you have 2?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-7 22:20 | 显示全部楼层
ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00 0 k$ K/ I2 [: x' P
you have 2?
3 D* E1 u( Z3 d4 e6 t  a
如果只有一个,卖了我住哪里呀?
鲜花(208) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:24 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20 : ^% l' Q3 E; K' l/ Z
如果只有一个,卖了我住哪里呀?

. q& f" b$ J9 L. F$ E
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:32 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
1 {' d5 X9 U3 i/ |如果只有一个,卖了我住哪里呀?

- K. _6 c8 r* `if 2, wait and see, don't rush
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:34 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20 : o( K  L5 O: {9 q: M
如果只有一个,卖了我住哪里呀?

8 q( E- b7 c9 d  C0 ^have u ever considered putting it on rental market?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-7 23:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
3 W& B" \, I: Phave u ever considered putting it on rental market?
! x2 s& p7 e( M9 ]7 L) I
嫌麻烦。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 23:12 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
5 h  b4 S- Y6 p! I$ o/ T嫌麻烦。
' d9 s0 O$ h5 N
yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-8 08:32 | 显示全部楼层
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年,房子继续折旧有限,你就慢慢赚回来了。0 O7 L; k, m0 y

( e: z6 A1 Y# {+ y% w. N) `今年房子会涨一些,但恐怕也不会特别多。卖不卖要看,如果你真卖掉了,你的钱有什么投资渠道?如果是买1%的GIC,那还是不要卖了。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(13) 鸡蛋(1)
发表于 2014-2-8 11:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城租房市场这么牛,不要卖吧。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-8 16:11 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-8 08:32 ) G, L* ^$ ^" b9 n# A1 O# z8 u' _
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...
/ F! S. }& _8 Y, _
分析得很好。听小黄的吧,肯定没错。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-8 21:36 | 显示全部楼层
本帖最后由 JoyceAccSG 于 2014-2-8 22:07 编辑 : S4 G; j& `( f+ P. J, N
小黄 发表于 2014-2-8 08:32
0 [3 @4 N$ w. M6 K( B; V房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...
8 {: Q" M+ }- z9 k

) N+ h" _3 t1 D! A( w0 d6 ?谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有少多少,投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗?
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-8 22:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36 4 D: I- @5 d' x8 K- D/ B! T
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有 ...

" O1 q1 \3 T/ X6 X5 G贷款相当于扛扞,利息可抵税。加上房子增值,组合好的话扛扞大可高回报,但风险也大,心里承受力需大。贷款小本金相对多,心里压力较小但回报率可能较小。无论如何,小黄指出的方向没错。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-9 08:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
" k* y5 _+ l) a6 S谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有 ...

$ k" A. C0 A) |% e7 i5 R见楼上。出租就是要最大幅度贷款,为的就是利息抵税。
8 ^# g8 }: @" h, V6 q现在利息这么低,你减轻贷款做什么?要进入租房生意,你减轻贷款做什么?

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-9 14:53 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-9 08:05 4 |% M8 `* u4 n8 G( |$ p: j# Q
见楼上。出租就是要最大幅度贷款,为的就是利息抵税。
  E* d% S' y0 C4 `7 X现在利息这么低,你减轻贷款做什么?要进入租房生 ...

! P- I$ ]$ J( @4 o9 S$ F贷款额大的话,你就赚不了多少钱,可能从现金流上还是负的。  h8 B* C' a& f
如果真想呆在出租市场上,那么可不可以卖掉40多万的,买两个30多万的,这种投资你赞成吗?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-9 23:26 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
5 M% Z0 T+ I( @, {, a+ u贷款额大的话,你就赚不了多少钱,可能从现金流上还是负的。- E  O9 [7 ^% x5 E- P- M2 Y
如果真想呆在出租市场上,那么可不可以卖掉 ...

; n# T8 }, H. D) N' l# w& v# g现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。( ~1 N5 m6 b' `6 ~; U$ i
正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。
4 g- B. e2 i8 i  Q$ }9 V. ~  D$ T  Y
是不是出租,问我没用。要看你有没有做房东的本事,每个人的专长不同。
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 13:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
这个能展开说一下吗?或者举个例子给个链接?谢谢
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 15:32 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-9 23:26
5 d$ e9 e$ m9 p; d' v2 U- w* x现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。
, f& o! y. b' a' j正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达 ...
8 Y9 R6 f/ \4 ~# \; p2 W* C
完全同意,中国人房东好像都是这么做的。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-10 18:36 | 显示全部楼层
自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32 + k* t2 v& D3 Y/ R- K
完全同意,中国人房东好像都是这么做的。

2 s6 p  a# @- K3 N) n1 v$ Q7 K, M& ]你说的是用line of credit 吗,每月只付利息部分,现金流才可能是零。如果用贷款的话,贷款中有付本金部分,本金部分不可以扣税,那么你的现金流就是负的,除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 19:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-9 23:26   e3 E0 ~1 Z' ?- ]  }
现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。6 S% [" {4 E. A' I5 P2 g
正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达 ...

! q6 D5 c$ A# y# ]7 u不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:07  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-10 19:35 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
. @2 N5 p5 \! M2 {' A不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

& S3 @/ f3 z; ^6 h* l我同意你的观点,让我们看看教授如何解答。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-10 20:14 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
/ z2 _$ E1 }/ }, Q( A7 L# n我同意你的观点,让我们看看教授如何解答。
& a! U! V! s" R
打个比方,好比你有25万,你可以+ ]; w9 X9 g. w$ A. C
( P+ n. ^0 U4 _) I$ V* t
1)选择现金流为零:买5套公寓,每套25万,首付5万(即20%),每月租金为1000.假设利息为3%,那么每月利息为500. 为了计算方便,再假设公寓管理费,水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。; S1 B1 h' l  g( `7 |2 a; }
: `# ~% ]% B, k/ j3 f/ C, z; A
2)选择最大现金流:买1套公寓,25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500,这样每月入500.缴税30%后,净入350.- m0 s/ I) i3 K. a6 ]3 D, f

0 \5 `7 W2 F# y' aN年后,选择1的,拥有5套房子。选择2的,拥有1套房子,和若干存款。假设房子增值高于存款,选项1完胜。当然,如果你有巴菲特的本事,能把那每月350投入股市滚成几百亿,你也不必来问我了。2 h7 U7 p- ^; L1 |' M7 |
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 22:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2014-2-10 20:14 8 [! A  N& l: n5 q
打个比方,好比你有25万,你可以
) h5 p4 J. J* D1 I, j: ]- t5 |. t7 u$ d. V8 h7 F( ?3 g$ D* P
1)选择现金流为零:买5套公寓,每套25万,首付5万(即20%),每月租 ...
8 F) G" T; k& X! R% t! J9 }
这个算法貌似合理,其实是错误的。
+ y, l; P( V, E& P: L- T; w
4 q+ t# m: a! h% g+ d$ Y月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分,按20万的贷款,你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话,就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人,或者每个人都能承受的投资方案。
4 p$ d$ ^+ \/ e; h; r) n
: X- [* K& F  ^* e' x2 l  ], P6 G当然,你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。( C$ ~; p) `4 a  @+ j8 M

, l; J7 a! Y; @其实所谓的最优投资方案,个人认为是因人而异。要根据市场走向,投资项目,个人财政状况等综合因素一起决定。: U; ^% U( U$ P$ p3 g0 O

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-10 23:17 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
) C8 S, }# L- A这个算法貌似合理,其实是错误的。; c. ?2 a$ ]) g; J3 d$ U

( z- U$ N/ ~( n月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

" Y- s( l$ p. j  H0 e本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。
& i# }) T  M( o2 f' t如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即可。
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2014-2-10 23:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-10 23:17
" Q, A% Z! S6 N1 h, N本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。
) T" {/ u1 `  K* s如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即 ...
/ r! n8 p" c$ C6 R0 r" H' a4 ]( p# \
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献,(如你假设每个月都是0),房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的,好像没有什么益处啊?这样理解对吗?

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:07  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-10 23:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 K歌 于 2014-2-10 23:54 编辑
1 X- M5 t! i$ f; V* w4 u; ~
小黄 发表于 2014-2-10 23:17 - C  ]5 \3 k; f+ R+ {
本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。
6 L' E( D! f( _- s  p如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即 ...
! t* W: S7 i$ Q% N+ V! B4 v
; Y: p% p' d6 P- V$ ~
几年后楼价跳水就血本乌龟了,总之就这种投资:除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。
鲜花(89) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-11 00:16 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
" z6 J5 f( J7 a& v: {这个算法貌似合理,其实是错误的。- R& M: N9 f6 Z$ U
2 c& E. l: T, I6 b! J
月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

- G3 I" S0 |6 j( E) i/ e% ]+ s2 \如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的,不过首付可能不止20%。
, N  t. {3 O0 O( G其实第一种方案相当于从银行借钱投资,第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率,应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点,所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资,那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:01  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-11 08:44 来自手机 | 显示全部楼层
peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
/ k; w0 t9 D/ L5 A& x那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献,(如你假设每个月都是0),房子还是靠你自己 ...

1 w1 w! M3 O! \5 @8 _( N4 C按小黄的算法,就是这个意思。假设房价不涨,投资回报率为0。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-11 09:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家的回复都值得深思,各有各的道理,取决于你对市场的判断,对自己及家人的预期,对风险的把握和承受能力,所以因人而异。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-11 10:00 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44 " V4 y# ?5 s8 B5 T- k: \
按小黄的算法,就是这个意思。假设房价不涨,投资回报率为0。

; x) d+ Q% ~1 }6 P* d是这意思。假设房价不涨,投资回报率为0。不过,既然都假设房价不涨了,还投资个什么房市啊,当雷锋啊?投别的啊。1 K- R  ~- W1 O
我上面的计算是简化的。实际上,假设房价房租每年增长5%,那么效果更明显。
' B% Q* ~  e: t+ R) ~6 R+ {9 R4 W5 q9 q9 ~, L8 k9 ?" N9 L
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