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爱城的房市及应对策略(续一)

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发表于 2006-8-19 19:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
近来朋友们对爱城房地产走势颇有争议。 是否买房及何时买房为个人财务上的重大决策。我在几个月前曾对无房,有房及投资者提出一些建议。鉴于目前房市的发展,我想作一些补充,供大家参考。当前卡城房价已见调整,想来大家最关心的问题是爱城是否会步其后尘,若见调整,幅度多大。我想先对此谈谈自己的看法。; P( {" L9 u9 S5 G
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1。 由于卡城的工作集中在downtown, 其房价在很大成度上取决于离downtown的距离。新房因离downtown较远, 其价格要的低于旧房。主导卡城房价是旧房,而旧房的价格取决于市场的需求以及人们对未来房价变化的予期,因此可能会有一些波动。与卡城不同,爱城人工作的地点分散,对交通来说,新房也很方便,因此新房价格高于二手房价格。爱城房市一主要特点是房价是由新房(或期房)带动。而新房的价格主要取决于建房的成本和建筑商所求的利润。只要建筑商不减新房价格,爱城的房价连小幅调整(3%)的可能性都很小。除非油价跌破50美元,爱城人口负增长,建筑商被迫抛售。否则要建筑商减新房价格无异于与虎谋皮。再说,如果建筑商减新房价格5%以上,就有可能引发买房者退房(不要定金),引火烧身。
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: a! L4 g" P; m& o2。 除非房价形成大泡沫,经济又急剧降温,房市极少形成v型反转。亚省上一轮由石油带来的经济繁荣是在七十年代。74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温,但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴,当前房价大涨可能只算是序曲。何况目前石油带来的经济繁荣实非昔日可比。大多数人低估了油砂给亚省带来的经济效益。自上世纪末至今油价可涨700%,同期爱城房价仅涨约100%,实在不算离谱。
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3。卡城可称是白领主导,而爱城是蓝领的天下。目前石油带来的经济繁荣主要创造了大量的蓝领工作机会,工资增幅最大是蓝领。一个管道工的收入可比律师还高。因此,以供求关系来看爱城的房价有可能赶超卡城。  E8 g2 [* L3 {
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对无房,有房和投资者的建议仍如前贴。特别对持币观望者多说一句:谁也不愿在高位买进再眼见房价大幅下跌,但这种可能性很小。到是极有可能原本可以买1800尺的新独立屋,在等待中不断降格,最后只能购买一公寓。可以说,如果没有自己的房子实无法真正享受石油带来的经济繁荣。! O% Q& s  m2 [2 l$ a4 D1 U

0 s8 L; C2 V; R6 |$ s2 x0 d今天先说这些。以后有时间想和大家讨论以下问题。* P! q5 z7 K0 [8 ^
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1.        谁在买房,谁在换房,谁在进场投资。! y, C& q+ p, x
2.        炒房者出货是否会引起房价大跌。! H* M4 A2 n) s' X
3.        有那些因素会制约房价上涨。8 Y5 Y* }0 q5 w! \6 K0 C1 W
4.        爱城房价转势之最关健特征。2 x. n) Z; v% \( k- _; S; F( J8 p5 o
5.        爱城房价形成大泡沫的条件和可能性。& ^8 r; N7 F0 x* c, T
6.        爱城房价大跌的条件和可能性。
8 p  ~/ j! K' p* t8 z1 t/ \0 @6 ]: U7.        对投资爱城房地产的建议。
+ r& T8 _- A& f9 R* ]* ]* ?: u0 O8。                 如何在房地产的牛市和熊市都赚到钱。
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发表于 2006-8-19 21:07 | 显示全部楼层
嗯,很专业.
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发表于 2006-8-19 21:30 | 显示全部楼层
楼 主 真 是有  投 资 头 脑 ,我 也 对 爱 民 顿 房 地 产 有 信 心 ,所 以 准 备 开 始 自 己做  BUILDER起 新 屋 ,将 旧 房 重 建 ,
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发表于 2006-8-19 21:49 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
别的不知道,反正我周围的老外都说房子涨得太厉害了,他们宁可在周围小镇买房子也不在城里买。要是看看新房子的环境和什么样的人买那样的房子,就会理解为什么老外不买了。并不是所有人都喜欢新房子,也不是只有爱城市里才允许盖房子,也不是城内的房子比乡下的好多少,这点跟中国有很大的不同。这里的城乡差别不是很大,住宅哪儿都一样生活,大家有机会去小镇看看就知道了。
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发表于 2006-8-19 22:29 | 显示全部楼层
原帖由 Ken 于 2006-8-19 21:49 发表
7 F% ^& f4 i( o% g别的不知道,反正我周围的老外都说房子涨得太厉害了,他们宁可在周围小镇买房子也不在城里买。要是看看新房子的环境和什么样的人买那样的房子,就会理解为什么老外不买了。并不是所有人都喜欢新房子,也不是只有爱 ...

& o/ a- v: h# {9 l' J他们退休了吧,如果在城里有工作,最好还是住城里,上下班方便一些。
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发表于 2006-8-19 22:54 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-8-19 22:29 发表! R* ~4 U* U' p6 q* U
9 J3 a- `/ s% v& e1 d
他们退休了吧,如果在城里有工作,最好还是住城里,上下班方便一些。
$ p( V: C) D! f; }; T- M
0 e, O% ^6 T5 Y* u$ e, u7 O
他们还没退休。
  ~. u/ l+ ^' Z' c' _
# J2 ?/ i8 q: A0 L1 L: A上下班从城南新区到城里也得40多分钟。住在西面或者东面的小镇里走高速不费多少时间。
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发表于 2006-8-20 00:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“,如果建筑商减新房价格5%以上,就有可能引发买房者退房(不要定金),引火烧身。“
: u0 O5 ?( E+ t  [# L) \4 ~" K5 _
' c, |1 b8 z$ _( C) e4 D: u你觉得建筑商愿意降低房价?他们不愿意的,但是这是市场调节的,他们如果那样做,那时没有办法。大量公寓上市后,就可能出现这种情形。
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发表于 2006-8-20 11:26 | 显示全部楼层

回复 #1 WST 的帖子

楼主的分析很专业, 期待的更多好文。
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发表于 2006-8-20 12:06 | 显示全部楼层
请年底继续关注你说的话。你是说在今天(8月20号)平均价格的基础上(后者中值价格更准确些)。就以7-8月的中间值价格为准吧,请广大网友年底看看,是否调整下跌超过3%.(醉酒看来,3%就是一个月的事,卡城就是这样,爱城顶多2个月)
9 q5 X1 _, d" J$ S$ L( k7 a& r7 `/ Y: N  i, N9 _  m
原帖由 WST 于 2006-8-19 19:53 发表
: `6 f4 R% K" y/ j! K只要建筑商不减新房价格,爱城的房价连小幅调整(3%)的可能性都很小。...

, t; \% \2 K$ ]3 e& }2 s2 R[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-8-20 12:09 编辑 ]
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发表于 2006-8-20 12:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
"74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温,但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴,当前房价大涨可能只算是序曲。"
9 M6 e8 p5 |& a) }- [8 C6 [% e. u8 ?: {, Q( D
如果只是一个序曲,按这个涨幅,你算一算7年后的房价是多少,再算一算普通百姓的工资涨幅是多少。
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发表于 2006-8-20 13:32 | 显示全部楼层
涨得太少了,与今年上半年比,小巫见大巫。26- 32%的增幅仅仅是今年上半年增幅的30%左右。你说的序曲我就不明白了?是不是说反了。也不对呀?
; i9 ]4 P8 O* ]- ?3 z如果按照今天上半年,那么是2006年比2005年价格翻一番。所以,下调的空间很大。9 D- [" q2 R* |
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原帖由 lybbc2000 于 2006-8-20 12:44 发表
" g5 L) g  Q. u"74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温,但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴,当前房价大涨可能只算是序曲。"% n& k, e' Z: _% H8 d2 U% e: m

( |- U& W! p8 k% L3 P; z如果只是一个序曲,按这个涨幅,你算一算7年后的房价是多少, ...

! b) x9 F% N  o2 D$ O" t/ m0 |[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-8-20 13:35 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2006-8-20 14:58 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 12:06 发表" O  g0 ~0 w/ a' M- t( d# J3 f7 O% {
请年底继续关注你说的话。你是说在今天(8月20号)平均价格的基础上(后者中值价格更准确些)。就以7-8月的中间值价格为准吧,请广大网友年底看看,是否调整下跌超过3%.(醉酒看来,3%就是一个月的事,卡城就是这 ...
: Q4 K/ x9 j9 h& S& t
本不想回帖了,看你天天拿卡成比较喊跌房市,有误导之嫌。. o% Z3 Y6 n+ Q9 j
想与你讨论几个关于爱城和房子问题:
5 }+ W, r* n( a: g, T1.        为什么爱城南区的比北区的贵,西南区的更贵,就是同一个城市都差这么多;卡城与爱城之间相差300公里,市场能没差别?
- ?; g. `9 A1 Q  C5 H2.        你有机会还是到爱城的西南区看一看8,特别是最热的MAGRATH和CIDADEL看一看,通常HOLD或卖出的LOT是最贵的,几十万仅仅买一块地阿,CIDADEL的一个WALKOUT的LOT 开价35万,放出几天以后,DEVELOPER强行收回,现在WAITLIST一百多号,这部都是一群富有傻子吗?
" t* ^- E; u7 Y, n- X3.        你知道吗:增经是爱城的BUILDER若干年前搬迁到卡城,上周宣布转战回爱城,EDMONTON JOURNAL有相关报道。他们可是“职业队“得资本家。没有市场考察胡来?
5 a" N! a6 J5 S+ D9 z9 m' d" E1 h4.        地产有很强的地域性。阿省的地产火热全加拿大人都知道,为什么???,为什么是现在而不是前几年?爱城的房地产是已经上涨20-30%,其平均房价才达到全国的平均水平,这与爱城在加拿大的地位相匹配吗?仅仅帝国石油搬迁到卡城也有设计公司招聘几千个工程师和设计师,就把当地的房地产折腾得翻天地覆。你知道新开工和即将开工的项目大部分将爱城及爱城以北地区,需要都少人施工建设?具体数字我不清楚(十年移民路知道得比较多),估算讲几倍于卡城的工程师和设计师。这也是全国的大小长线投资者疯狂冲向爱城最大理由之一。这也是我预测爱城房价有一天赶超卡城的唯一理由。
5 ~! d) p. w% w% c. @- K为什么没人愿意到ONTARIO的温莎投资买房,30万可以买到豪宅,即难出租,以后又难卖出。& q( K8 T. M  e4 d9 Z2 j
5.        关于投资与投机市场:无论股票,商品,期货及房地产的牛市行情的特征之一是无论时候卖出,都是错误的—都将买不回来。房地产的特殊性是周期较长(很难向股票和期货可以短线炒作),还具有可以出租性。年初时有网友卖出一套房子赚7万块,现在还能买回来吗?  听说7月一下卖出几套房子,我想现在可能是买不回来了。也有网友打电话告诉我有个当地地产大户一下出了几个房子,地产经济也在卖出房子。。。。咳,我的几个基本理念:投资市场无专家,只有输家和赢家;新手怕跌,老手怕涨;在北美的投资市场中基本面起的作用要大些,纯粹炒作次之。/ [$ U4 Q1 j  d9 k2 [
6.        我并非是激进一味看多爱城房地产市场的,相反中期(8-10年)看淡,市场火爆场面不在。也不是大投资人,更不是投资抄手,银行贷款和在融资等有很多都在学习中。
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发表于 2006-8-20 16:53 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
爱城为什么步卡城涨价的后尘,因为就应该是这样。下跌也一样,不信等着瞧。爱城肯定跟着卡城跑。
; m  a. g) A0 R- K$ X5 U! W3 {+ h
. N% V; G2 d% J3 l! W- q2 f***谢谢你抬举,我哪里有那么大误导的本事,是事实让大家更相信而已***5 k7 O' Q0 |1 a( G

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原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 14:58 发表, W& P; I& ^* X7 P) |+ i( D* |
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本不想回帖了,看你天天拿卡成比较喊跌房市,有误导之嫌。; S2 v! {% A, i8 Q+ J4 a3 {
想与你讨论几个关于爱城和房子问题:
8 R5 @% }! z0 t- H1 Y, N; A. Q1.        为什么爱城南区的比北区的贵,西南区的更贵,就是同一个城市都差这么多;卡城与爱城之间相差300公里,市场 ...

5 `3 g. @0 K" q+ R4 I/ |5 |[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-8-20 16:56 编辑 ]
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发表于 2006-8-20 17:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 16:53 发表0 O9 ]+ k$ z* y8 B
爱城为什么步卡城涨价的后尘,因为就应该是这样。下跌也一样,不信等着瞧。爱城肯定跟着卡城跑。( b* ~" c! x# N: p1 ~8 r1 h
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***谢谢你抬举,我哪里有那么大误导的本事,是事实让大家更相信而已***
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! a  D# p/ M6 B1 \4 [卡城跟着那里跑泥?
' e) ]4 w* Z8 b3 `给大家提供一个信息:去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快,到年底的房价也有下调,但今年又长回来了,平均上涨5-10%,平均价比卡城还要高,新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万,并且大片的土地在开发中,也没喊跌。问一问从过来人就知道,麻也没有,就是工资高一些,但也不是所有人都高工资的说。
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发表于 2006-8-20 18:15 | 显示全部楼层
相对于Fort Mcmurray的薪水,那个价格并不高,那里的labor都是卡城/爱城的1。8-2倍。卡车司机可以年收入10万。有的人一年在那里赚了24万(一个华人)! q+ T; [1 B7 j# a! v4 N0 ^

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原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 17:58 发表
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4 a( n; ]$ j8 y9 W0 q% ^5 X卡城跟着那里跑泥?
! Y6 n( X! _) X5 V; w' x) L给大家提供一个信息:去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快,到年底的房价也有下调,但今年又长回来了,平均上涨5-10%,平均价比卡城还要高,新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万,并 ...
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发表于 2006-8-20 18:19 | 显示全部楼层
原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 17:58 发表
" n. D  f* Y8 N
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卡城跟着那里跑泥?* j- C& F1 ]' g8 E& r! o0 o
给大家提供一个信息:去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快,到年底的房价也有下调,但今年又长回来了,平均上涨5-10%,平均价比卡城还要高,新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万,并 ...
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  C- Y3 k& d& [) \* r
卡城当然跟着全球跑,特别是邻居美国,去看看美国的房地产吧: 今年第二季度,美国旧房销量比去年同期下降了7%,降温区域涉及美国大多数州; 23.1万美元的住房销售价格中值与去年同期相比仅仅上涨了0.9%.。
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发表于 2006-8-20 19:03 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
"...几倍于卡城的工程师和设计师..."
9 {1 ^+ i! I8 w: l" T% B4 [. E% R. y9 q( G2 C. ^8 s/ ?
有根据么?这个很关键。
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发表于 2006-8-20 22:17 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 18:15 发表
8 q+ K2 `  h( E  j9 y相对于Fort Mcmurray的薪水,那个价格并不高,那里的labor都是卡城/爱城的1。8-2倍。卡车司机可以年收入10万。有的人一年在那里赚了24万(一个华人)) O# u# j% J. ^2 m( e
1 z/ f2 G: m, e# X9 }% _9 m
( l/ A4 w8 S7 }' A/ l2 z
真有牛的,24万/年。多问一问你的周围人,这样的非常少非常地说,在石油公司一般做也就10万,税后也就6.4-6。9万,unio contractor一班多2-3万加班费和LOA,你问一问他们艰苦吗?最好问一下WOLFGAN 他知道的比我多,不像想得那么多收入。一般人不再石油公司的也就3.5-7万。只是工作机会相对多一些而已。
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发表于 2006-8-20 22:22 | 显示全部楼层
只要取消ESL补助,爱城房价就会下跌.现在那里奔着补助的中国人太多,而 '中国人最奇怪得就是房子喜欢拿来收藏,全世界绝无仅有'
8 d7 P( L! w& u% `: j5 L. H
' l. {8 _  P  ?% X! q/ b[ 本帖最后由 Edmonton_China 于 2006-8-20 22:26 编辑 ]
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发表于 2006-8-20 22:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Ken 于 2006-8-20 19:03 发表$ n- p9 ~" }1 h$ d! u  D
"...几倍于卡城的工程师和设计师..."
" U4 l# V1 m& A3 c. U8 y1 @: X& N3 H" K
有根据么?这个很关键。

: m6 [" r8 B7 k. e4 r% x是学工程的吗?一个设计师搞得设计需要多少人来实施,工程图中的一条线需要多少人施工多小时?问一问十年移民路他知道得多。看一爱城政府的中期发展纲要,爱城最缺的不是投讀x颓荓ABOUR.
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-20 22:52 | 显示全部楼层
原帖由 Ken 于 2006-8-20 19:03 发表1 `% Y& s8 f1 y7 v
"...几倍于卡城的工程师和设计师..."& i* X6 i, G, P# P; N2 S

, W7 O  I! B; ?& _有根据么?这个很关键。
! P6 z/ A! _' Q/ |) G/ M4 Q+ _
, @9 [+ F4 n8 h1 I" h" V$ ?) M
我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。' G# ]+ n  [3 N) h

& b, E& u6 i1 S- @每个工厂,一期正常运行要 500 永久性员工+ 500-800 合同工,二期上马后,每个厂要 1000  永久性员工。在10年内的新永久性工作职位共有 5000-8000人,合同工职位约有 2 万,非直接职位那就不好算了。
* k: ^" o) p( k
4 a& c$ _7 z$ |2 V: A这些人的年薪,按目前不变币值计算多在 8 - 14 万/年。
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发表于 2006-8-20 23:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表. N) [) ^2 w+ h1 }4 Y

% g, R$ g) \" V- Q, u' v5 V
6 ~( {; L, M& A. ^4 M+ V我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。+ h  Q+ m3 F( D! i6 v" S% B
...

1 X, V+ i  c$ d' w! g: G5 JGreat!  好消息啊。真要按你说的我看房价还得涨,光是这部分人就把房子带动起来了。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-20 23:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Ken 于 2006-8-20 23:13 发表" n% k, W+ x( j+ `5 R2 d  ?$ q

( a# x3 Z$ q# ]  wGreat!  好消息啊。真要按你说的我看房价还得涨,光是这部分人就把房子带动起来了。

9 p6 \8 p& h; R5 c3 m哇,真的不得了le!要赶快行动,不想做一辈子交高价房租的"无产阶级" 了!
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 楼主| 发表于 2006-8-20 23:27 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 00:13 发表3 ~0 h0 m' b9 z# j# `
“,如果建筑商减新房价格5%以上,就有可能引发买房者退房(不要定金),引火烧身。“- p7 L; z% i4 S6 P' n: `- m& k

' T  r! A1 x6 r% D; A  T- d7 o$ J你觉得建筑商愿意降低房价?他们不愿意的,但是这是市场调节的,他们如果那样做,那时没有办法。大量公寓上市后,就可能出 ...
1 u3 C! q/ i) b1 G% m1 J5 C
0 k2 k& v5 L' W: X0 E& j5 `& P+ g9 U
由于以下原因建筑商降价的可能性很小:3 n& P6 Y) S* }# t' v/ ^

, g$ a; H4 W" z1。 爱城人口净流入,现有房子不够,必须补充新房。! K( h, M5 G6 `/ Y  s
2。 爱城建筑商已极好地控制了房源。每次拿出的房子很少,使得供应总是低于需求。
0 Z! b. P* e5 T9 a/ ~+ v3 x% B3。 即使因淡季买者观望,投资者出货使房源增加,建筑商所获的利润已足可维持其资金琏长久不断, 迫使买方就范,以更高价买进。9 t; h/ o1 P! s% O$ t( K

- w( I1 x- V- ~9 U从长线来说,基本因素决定房价走向。爱城和卡城房价均会上扬。但短期来说多方与空方的角力起主导作用。" R$ M% k( q5 C( o4 G* g. U
在房子上涨时卡城多方的主力为:房子需求者,跟风而提前买房者,炒房者。: P1 I" P* ?& C  r! Z+ V* J* X
在房子上涨时卡城空方的主力为:持币观望者,获利变现者。
$ f) O" ~  c( U( E而在房子调整时卡城多方的主力仅为:房子需求者。
" g# o1 D  y6 Q7 e. M房子调整时卡城空方的主力则为:持币观望者,获利变现者,炒房出货者。
% V& _" o( J% k5 C% W$ Z- W8 h5 F+ C因此,要在一个新的房价水准上达到平衡。那时持币观望者可能买进,炒房者货也出的差不多了,房价调整可能有10%。5 ]: g& ^3 n0 t- t3 p' c4 g+ L
爱城多空角力的主力:
2 V$ w% T# l$ e/ V多方:开发商和建筑商,房子需求者(包括很多油田工作但在爱城置业的人)
5 {) ?% ~% o2 C0 V3 s9 g* _# X& Y空方:持币观望者,获利变现者
% M1 h3 v  d* P$ \2 X+ b& i, O4 \开发商和建筑商的能量实在不容小觑,除非有重大利空出现,在爱城空方实非多方对手。房价调整3%的可能性都很小。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-21 09:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
楼主分析的很有道理,可是对于我这缺少投资理念的人来说最希望知道的是“啥时该买,啥时该卖”。  [6 m- Y9 f4 x4 y9 F9 |
目前我的买房原则是:如果买房为了自住,价格能够接受就买,买了以后房价跌了,地税降了,好事!房价涨了,买对了,也是好事!;如果买房为了投资/投机,那就要冒一定的风险,分析归分析,实际归实际,不要认为分析的总是和实际的一样,否则那些分析师们早就不用靠咨询挣钱了。,没有哪个分析师敢给出明确的时间/价格,都是趋势(概率),概率是基于采样数据量的,对于个例来说是不成立的,只不过给投资/投机者一个操作的借口而已!
理袁律师事务所
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发表于 2006-8-21 18:11 | 显示全部楼层

回复 #24 WST 的帖子

你说的很对, 我的一个同事最近想买西边的期房condo, 总共只有两百套却有三百多人在waiting list上。另外西南边的duplex builder best communities目前都不放新盘,却有很多人在等候。
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发表于 2006-8-21 19:23 | 显示全部楼层
据我了解绝大多数Upgrader都在Fort McMurray,不在卡城也不再爱城。对吧?所以,Fort McMurray房子可能会涨。设计结束了,我担心卡城会降的更快。爱城也不是upgrader的基地。
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原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表
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# D& o- [7 g7 }- ]) v* b' }6 k. b) u% B. H
我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。% r# T: n8 w/ H/ n5 L
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发表于 2006-8-21 19:40 | 显示全部楼层
我以前说过这个问题
: L' v" @: Q' k6 g/ O' v& \% _; `  L5 \扩建的时候需要的人多,扩建完成了以后需要的人就少了,那时可能是人口净流出7 F7 t6 E, w! M  b* _2 j/ e# P$ H
而且在那个时候温哥华因为冬奥会大兴土木也该结束了,劳动力供应会加大
* s: W2 l' G: s6 N7 v2 [另外,如果政府加大土地供应量,开发商还能不能捂得住盘提得起价也是个问题4 _: @: U! x% y
edmonton是不缺地的,可用地比calgary多很多
( m$ r8 n2 E0 F+ _还有一点我比较怀疑的,据说现在出租房空房率前所未有的低; f' O5 ~, R- F+ [( G& C
为什么我看见很多公寓都有vacancy,而在2002年我帮别人找房子的时候那真是一房难求
1 ?8 ]# F! L4 H" b( \2 x" h2 x2 y3 M+ |1 G: k  C. w
原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表
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我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。; @0 K9 p0 R4 D9 T. H
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发表于 2006-8-21 20:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 疯青羊 于 2006-8-21 19:40 发表
2 x' O; t8 I  Y3 d) k4 R+ {我以前说过这个问题# b. E0 v: q4 l! d4 b
扩建的时候需要的人多,扩建完成了以后需要的人就少了,那时可能是人口净流出
& ?% f% u! f  h而且在那个时候温哥华因为冬奥会大兴土木也该结束了,劳动力供应会加大* r, k% V1 l! a( ]* V
另外,如果政府加大土地供应量,开发商 ...

# ~& r. `+ D' v  l4 Y8 b我以前说过这个问题,edmonton是不缺地的,加拿大也不缺地的,但作为民宅小区,不是您老金手指一点就可以在荒地丛林上面起房子住的,而是需要一定的人力物力,城市规划,水电气供应,交通道路,配套设施等等才能开发的,如果您老决定到荒山野岭自己作一度假屋,自己发电,自己收集雨水,那倒是什么都不缺。
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发表于 2006-8-21 20:51 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-8-21 20:33 发表/ l# P/ t2 }) Y
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我以前说过这个问题,edmonton是不缺地的,加拿大也不缺地的,但作为民宅小区,不是您老金手指一点就可以在荒地丛林上面起房子住的,而是需要一定的人力物力,城市规划,水电气供应,交通道路,配套设施等等才能 ...

+ J/ o1 g3 I# H: S( h- f. t: _现在很容易就可以进行开发的地有不少,比calgary多很多
+ `2 W5 A' X1 D; h8 n1 n不是我自己推测的,是上期condo guide上一个什么建筑商联合会的前president说的# k3 G* z( J, [0 e0 {9 n
他还指出了具体的地块,说他对房价涨这么快很惊奇
! {" _9 U9 _" ?5 N& e9 ^! O你买房了吧? 估计还是最近买的,担心跌价可以理解,说话不用这么冲
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