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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到, M/ R1 i/ a) e* T3 S7 t
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。9 _& L" S& v" g, u, T
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球. l; S9 `8 X1 ]
贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就
. U9 U4 v" d& W; c! R) k4 I8 \市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，, j7 L* Y* M7 {! t
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好# g' L8 Z$ i0 K$ m8 }5 i! S+ W. g
出手获利。 r. [% [( x7 ~/ R
) O7 O3 n. K K不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。2 @) {5 [' F4 s- N' u) [
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了7 F! y1 U/ b" N! ]5 W+ n/ H$ F
15%。
! z# W M6 C; M- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负7 s% b3 k/ B, |% J0 i6 ^: r" U: Q
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得/ s0 z) O& W; F' Q
房产的投资获利变得困难。
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如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来, a' E: t: U9 r5 j
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。# K$ E) G1 Z/ j& Z$ W) w
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
" }' P6 `5 S2 ]' m9 ?$ X市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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& g7 x+ S e- f0 N( ~* G& T让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人' y. l/ P# X/ y
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
% d- p' D8 W! E6 T0 r6 x( [除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
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如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批3 b+ `! @! y. r% y4 L
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
" X6 }2 X/ _- c _) Q1 A上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
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" [/ M5 ^$ j3 h6 t; o% C1 N我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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