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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到
{$ l9 C g- R: x# d$ J7 s9 K期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
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0 l/ P S7 u9 Q9 q0 f; M7 j为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
. T% Y$ E4 w* v* `贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就* l* n7 T% ?7 B5 q8 m; r- {
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
" s1 U+ r& c% n/ `(FLIPPING)。
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
, k) e. P! U0 j+ t' B* n6 e而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好& A6 P' z- ^. a6 ~) C, k0 g/ m
出手获利。
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" a- X. F& N2 H, x$ c" J! z( L, m2 J不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
! g' U1 c3 `# w0 x( Q- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了
' c& I/ @( X3 P% E& L; Z) }15%。
* R4 p2 e$ ~0 {" ^1 ]2 M1 w2 J/ N- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负2 ?, J) j* L* ~; B' {0 X
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
$ c) g$ }3 K* m* d房产的投资获利变得困难。6 D1 ~* L, f9 ~% F- G% J% q
) Q% `; r2 N* L R1 x, }$ i如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来2 \: P5 r: e6 Y
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、) Q5 n3 }% E" z2 H, @/ G- `
市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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0 ?& P C ]0 e2 x& X' T" F7 h! ~3 v让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人! O* p$ J1 ~* {& a
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
: ^8 A# \7 k0 }" r0 ^除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。0 F, ?, P- O8 m2 O/ ^! A- t1 v" V
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如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批
6 C* N w$ v4 O6 c4 _7 p2 c制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率4 b, d! t, R9 l4 U+ [4 V5 B
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。' X1 j3 A& ?0 T* j
% z: Z( J8 T8 T4 G8 W2 r我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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