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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到& J( w; x/ u- N3 ]
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。8 p9 d$ W+ t/ H4 H U
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
% C5 A% E+ n* G7 ~7 t/ R+ V贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就( F5 b( B3 z: M, `" u
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
+ L) X! n* P% ?: N8 l% y3 X& A0 w(FLIPPING)。
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
7 H! H3 e- l4 x6 u- f/ ^而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好) i G5 F) I0 L x8 ?8 ]* K
出手获利。! o' {9 \) z) g
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不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。* \1 s7 d3 ~. C" z9 @
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了& r z7 I9 L! y1 k9 Y, J
15%。
+ y L o* Q/ y4 H- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负0 d# y0 K) z5 j# D" `2 m) [
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得# u0 `0 W1 Q5 ~( U- f+ m
房产的投资获利变得困难。
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如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来4 u( C$ d, F9 }( a4 U5 j' {
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。& b, j5 D; c% G: i, W
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、4 m" J# E3 i) L# B8 q. D ]! |
市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。; l4 v7 G% c" ?: M) ^
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, T" J2 o4 g& O( v3 L1 S让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人5 e) m/ A% A1 C) b. t7 i0 Q
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
- X) Y m+ i7 c/ X除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
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如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批 V; r1 Z, M7 K
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
3 e+ E6 ^+ i% y上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
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& ~$ V( p& s7 T) s; j% L5 N: ?我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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