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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work. 8 {! O7 a+ i, ?( P
3 v' G! L; F. I. x1 w% P
Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
0 ?) V7 m* H7 G" {8 j  j, t
; j) ]% F6 L$ g1 u5 Khttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9// V& F& I; @0 m- L( ~7 M
3 f0 H+ V: x. o1 Z" |. z' Y, b6 a
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT2 v* q; Y! R1 D& M; A. G( ~+ K6 z" J
算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。) v0 L: A6 P- j

, V0 v9 n+ y9 m如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄 8 C3 T1 C5 J9 E3 K+ e

# z# G: c8 N2 F# X6 `# Z" j# JThanks a lot!  ~' P, j) R8 ^- _. o! J1 o
6 K. u4 V" M+ g% N$ f
Do you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄
: E- F- V% C7 l# x" x" M* p( v
$ C$ E, t4 I$ E! ]* D2 [2 MThanks a lot!
7 U" d! Z! V( B" D- V" ~, u  Y/ s: }& b
Do you mean 600K or 700K?
. \$ i2 h& E+ n* R# {qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

, p) i, I2 v% x2 ~/ O/ Q6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
1 ?1 S0 b; w; h8 e从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。" E; e& U1 t' g0 k
因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。
# T/ z) n7 E/ G7 u+ |( Q; S0 t7 t车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。
! [" l" o, j4 F4 P9 u) s车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。
1 h2 Y; W+ }& a: D9 X! QPerry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。
+ Y+ u2 u) X* x3 y如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。
2 v# g1 s$ O" O( u( R如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。
1 |* u, _7 h4 X& u& g当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
# K8 ], H, n4 O; C/ M祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑 $ C, u) N9 ~& q! {

  u5 ^7 r' ?( K对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:9 L7 K! N. ]5 ?+ t+ [& |
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
, o7 s5 k7 K8 [" T* A2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
& a" y2 x+ f5 g- R1 @3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。3 F( N7 H* I7 q+ A
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
7 ]# F! V- T9 N, `( M% Z- A+ \5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。
8 {8 K8 y2 q0 S: O& `4 y% F
" o1 o1 o- l: a+ E; j# \8 t至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。
, i, ?8 f! \8 F
% k* E  }. W* p+ ^0 G& ~  J- _1 N这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。7 ~( U- n# ^* t3 T- I6 _

) v3 @# O( s" J7 W' ?* L3 e6 t当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
大型搬家
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 $ D# ?6 ~/ B8 n9 o6 }& p$ a' a" w
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
. H2 [0 y- e3 A, x1 P4 c- Q1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
( W0 r# l. H( f2 g7 s3 p. o2) 石头严重 ...
9 _1 {- v5 l  j7 j) X* }小黄 发表于 2011-8-27 00:19
; h# j" w* m% k$ U
我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。& R4 E6 S8 U; Z" l
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
+ p# i/ y1 {  ?- T建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
7 M: _& c: t5 X- r1 @9 H- X& ~Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
% i+ P# m6 @8 r2 t! R- H/ U( C至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
% I" T) m' N! K/ ^, H8 d& Z0 V9 p如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments.
  k8 {/ x; ^5 H) n1 l% F* j) u$ W
2 i# {# n3 I$ T5 L, P' @1 ~( g4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。2 B" w$ F, O# W3 ]( ?! {) E
What does this mean?
# l& F! q: N+ H3 x8 k! d, i: _
3 X7 A7 ~7 H8 o4 `- b; ^It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
. v0 _4 ~, X% E! k% E8 A4 B' e9 ?. {, C" e3 T, k
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑
# B6 p# M# |/ B8 a  [7 ]0 L' z
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。) h" Q$ i9 r$ p7 M6 s  }
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
# c, Y2 l. M$ [  r% v  y; k. M+ fHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
& V: }/ X) }" O% x( X, [0 @$ L9 i. u至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。0 q9 c% T5 |9 M9 ~0 k2 ]+ W
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

9 S" ~7 Y. H6 X0 MUpper Windermere分4个区,最主要的要求是:8 U& i+ L, F  \, X
Urban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。. u( s& ]% t4 P
Premier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
; |: R- A6 l% [Estate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
' p% t; x5 U6 f( RRidge - 200万起,基本都是专人审批的。2 }2 ]/ G/ S: i8 N0 M
6 g% W) F  v' }0 C- Q
所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。1 \, e9 o1 B8 L/ q! K2 A" ^) b7 I
如果是我买的话,我可能会出650s.. z5 y7 R7 v; |* a6 C
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
, U2 b  f& l4 [& V8 g/ X& Z0 ]* V  f
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments.
2 l, R% Z5 t+ I/ A' u/ D0 n4 w* `% X# a' m$ n9 ?% A2 Y
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
) P2 x9 P" j$ }9 h  J. J3 x  }* OWhat does this mean? . @# L* O$ r# X/ [) ^; }
; |6 j6 D; d' K+ V; U( h& q
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? - S! }" k5 t; \  j8 N
% M- |$ K2 r& ~  c& ]1 k
...0 t+ q" x4 @& P4 Y# r. z
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30
9 c0 ?; Q$ X2 o
1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。$ |+ h4 p3 A: |# g" g
2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400
! a3 y  u+ N- P; y& a# c
# i4 L4 I) v) O
$ P. U1 w' ]+ D' _地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
3 Y4 d: l$ M: ~: V2 a" q0 |如果是我买的话,我可能会出650s.. V# _8 B& W* q
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
( C; z% B% E1 \5 p. M4 q
# c5 _9 Z0 N* ], X. D4 E& I
那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。6 J5 h! R0 T" \( y

# D0 x2 _) l7 c. C1 b. N" H! N只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑
1 |& ?, C3 ?6 C3 n' P3 h/ S- c0 D. s1 j  R9 m7 h7 d$ e% D
我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
  ?# S! n) T. |# l6 X小黄 发表于 2011-8-27 20:57

9 q+ ^, j7 m) m* |) A7 ]% g  i- X2 t/ _. N+ Y% a4 {
大型搬家
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑 & w% b( J5 b6 A

% @1 n2 w+ b, w' i' j5 M) ]男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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