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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work.
- j5 D! Z0 W1 `+ K9 b8 }# E& |7 o% R7 _% b2 T
Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?   R( C2 _& Y) S7 W' u+ p) T0 Q

; u  o/ {1 p# I! P! M5 yhttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/. l' O% e  b5 r, b: b) ^3 Z( [
7 q& f2 a$ m3 Z4 W3 o* @# g
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT/ d& L; }  O4 u* m4 N
算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。
4 a/ N' o& @- E4 N1 A. c  E9 f* F) y! E5 ?' C5 J: L
如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄 4 K! S3 l6 p. S3 D" n5 r4 ]9 J
6 U, h( f0 {1 n3 j7 A$ _8 c
Thanks a lot!
2 O8 l4 a1 b; a3 V) T9 j& Y- N! M
Do you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄
* Z+ V4 N0 O! v9 a/ r" ?$ d( }
# R' G5 s) e( b2 S5 ?% U* ^Thanks a lot!. N3 p& `. C  d

* `  j- h( U7 ODo you mean 600K or 700K?
6 L! K7 t0 z/ hqbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

* E4 o* }# p" F" ^, D* Q9 e6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
6 F$ R% X/ w* T% q从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。" u& U$ h" W3 l
因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。' y( v6 l9 r5 @  \4 A# ?
车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。
4 D5 n* ~6 l# l4 ?( H# ^# o  _车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。
$ Q3 r) Q% ~" i, R, I4 H/ LPerry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。3 |1 P/ o( T* M3 C/ R) D
如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。
+ G( L, R$ J+ [( ~# T  p/ h如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。; w! q* \5 H1 q# x( R* |2 g
当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
2 t3 \6 J4 \; R2 `; A祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑 8 _% U( `$ r0 I5 Q& \* G! u

' j4 V& h8 Z  w对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
+ H" f. w* z9 t9 H7 I+ h1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
$ j6 b1 T1 e4 O. h5 }! G2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。6 L, j7 ^! ~# c: v
3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
, p) h& j# \' T. ]4 [  m( B4 V9 l, E4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。+ J5 _8 h2 x( K* t1 h
5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。
3 |; a. i/ G8 N
( o' b* P( _* P$ v, j0 m/ h至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。
+ h  F4 J) m! {& [) o
" {' ^* c5 g4 X  T8 r  b' L8 S这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。
7 l' d& `4 [) q) o, B' t( ~5 M: N# ~  {9 u( q$ j
当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 6 w: g2 O1 o0 d! H9 f) {' Y% ?
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:- P) z1 N+ a' |0 A% U( e
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。; C- U5 D" z7 [& y+ v4 z# q
2) 石头严重 ...
& B7 O9 D1 ~9 J0 }) w" X$ c2 g小黄 发表于 2011-8-27 00:19

% K; g. C8 M) O& a+ h" D, R# k6 ^我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
/ o# N. C. e; G1 k7 i* f7 N如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。+ \+ l8 w  H  [# c
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。, A( m. F4 N% M  N2 J8 a
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。, ~- U, l7 C% I7 g0 q
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。1 t, K6 _+ H9 a0 B2 o
如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments.
+ t- i. Z& N+ i1 T0 A6 z, t
" u; a7 X) `5 s7 A5 K6 C" K, w4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。$ E3 M, s; Q) Y8 ^
What does this mean?
; C  I) |& x+ `9 @- d: \% f3 K/ X+ u; o! t' w
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
9 t6 {7 s8 h. l$ O7 p% I2 b0 v, c; a. j6 X
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑
& T% B/ m- l; ^. [# _  o8 w! Q
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
. z4 `* J! P! _: a  T8 P建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。3 F8 L0 r' b$ I) S2 }
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。" M! D, ?/ n7 _5 A+ I# `
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。( l6 @* ~' c* t8 i' {3 F
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41
8 g. E# @9 T* g
Upper Windermere分4个区,最主要的要求是:1 v5 L5 B- D3 k0 v7 R
Urban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。
6 q! [( y# z8 P0 Q( v) I# v+ hPremier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
/ B- B" Y( x0 l' FEstate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。) l7 a0 _. M" w
Ridge - 200万起,基本都是专人审批的。$ I- g" `) d0 s- ~: t
, K- t/ I$ @3 a, S! I% k! |8 h
所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
5 D# l2 S+ n" H7 {如果是我买的话,我可能会出650s.# {- u) A* T( H( \2 Z$ ~5 ~9 X
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

+ ?" d( w6 O* ~2 C9 \+ d$ }很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments. ( `) m, i0 I' H. w9 P
1 y8 x- H% R: a% M8 C" k
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。; `% Z7 k! Y8 E! J  j, X% G* ?/ t- q
What does this mean? 2 q2 W1 z+ T. W/ ?0 V; d. j' T
: s) h" f* Y7 [: Z# z& v2 r2 a
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
  M2 d, B" Z/ p- c. {
# z; E. @' l/ c1 s ...% ]; m) H3 H/ U) `0 w' v
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

3 O% o# V2 }+ }1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。! C0 f( W  }* u9 A' v
2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400 . D& d" D. R2 @" l7 F% V
, w( k' E9 D  z3 k+ _3 v! y$ z/ J

# j' e1 j) o- a; f& A# s4 y地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。  r& I4 I) q* b% k1 d+ ?
如果是我买的话,我可能会出650s.- a" B5 Z3 @! k6 h2 f4 G
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

0 v& ^; x# r9 @" G; T6 U
9 K7 |- n$ g0 U0 N那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。( q5 @% N9 ]9 P1 k4 A; n6 f

, l1 i& _" v' L3 r- w5 u只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑 ) X$ W! z! a! B# g2 o
. R- e  v3 x2 J/ P
我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
理袁律师事务所
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。7 y: d3 Z, G4 [! P# T" K
小黄 发表于 2011-8-27 20:57

2 X  E6 @+ C& N) k
, H0 n+ E  Z9 {
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑
7 [! T- }" `; O5 l$ {) }3 C
0 s1 ~# n4 V, t  x1 d! {) z男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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