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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work. ! |) ~" Q2 f6 e, o. L4 W) ]
* \6 s" |) S9 ~9 b
Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
( k& q/ I8 E  O3 D- n# S# \
; P3 `- H% c* F1 [http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
$ J/ k$ h7 v/ D- v2 u* o* G+ @" b' C4 G2 a$ A6 r
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT& O  n! c1 g2 m7 k3 f) P
算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。& E3 V, b: x9 r$ _1 k

$ s: ?) [: N- Y$ y如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄 1 Z9 M/ @; i  ?+ ~& E1 J* h# {& J

* i+ C. b' L7 z! C8 O# M1 e& [2 ?$ W+ eThanks a lot!6 B5 x& z& F% Q4 p; _

+ q* P7 ^2 ?; T/ H  k/ P$ MDo you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄
  w( ^4 ]% G* d  C. [4 _0 a! q
( [4 F  `4 S* kThanks a lot!0 n0 c7 j0 k, \' n9 e: h" ^

2 m0 l# i9 h7 C- m' sDo you mean 600K or 700K?
5 b: o3 D% a( O; }+ J1 t4 Gqbxl400 发表于 2011-8-26 21:46
" p* ~2 M& ~1 ]! x) B1 G; z# M
6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。5 j, X0 ]5 B# k
从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。
: m, d+ c" Q; r4 P, Y+ O% D因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。, \' f  e$ W' z
车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。
& I& A% l5 O8 L  Z1 D8 ?车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。
$ x  U0 E1 i4 t! cPerry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。
. k$ b) M  e. Z如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。& B5 O7 Q5 O: B- T8 \+ P; q
如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。
6 M2 K( ^7 T+ `当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。; Q6 ]1 T% Y4 q$ k1 ]
祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑 . y" D3 @' f/ }3 x2 `; D, s
, t4 N/ I/ l) B" [7 m. r
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:; y$ d8 X+ N( f
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
4 e% T; D( A5 x& i% Z; }$ h2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
5 ~/ j4 V% ?) Z$ N2 I' r% p3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。1 y3 E9 A/ ~7 h$ n3 w3 `2 B6 Y& O
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
/ P( h  W+ X! G2 R7 ]) Y5 r5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。  F+ }8 q4 u% H; l" d0 x' x( R2 V% M" c+ X
1 b% l/ s' a1 I9 z# p
至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。4 y. i' @" L# R- ^+ t- |1 R2 a
0 D! S# A( n6 S7 b  w0 q
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。7 p- b. O; y, Y0 r* w+ t8 W! b

4 K8 M3 F) W7 m* y# D当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 . S7 O- p; `+ ^% N2 l0 B) ~5 y
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:7 W, z. U2 d3 I% W
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
/ M* D+ v. `! `' `% }9 v- c( x2) 石头严重 ...
) T0 ?( T  N: `, O& t1 T! u小黄 发表于 2011-8-27 00:19
6 y* ^# R3 h  }! G  d4 r2 D
我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
+ \4 _  `4 s2 h' [" @* e- _如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
( h' `; `: E4 a8 J建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
" |' d; P+ y$ d1 Q" jHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
$ M: z4 |( P; L( \# F1 x$ J至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
& [+ e# l/ F' z1 b+ X如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments. 6 X$ {! h* a# ?' S: w
, |; h/ A' a' f6 M% l& h
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
2 j4 p# s/ {! F( B7 wWhat does this mean? & x4 ^, Y8 e; }6 d( a: M6 w

; N+ i4 E& g: [- }% o  CIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? , t7 i+ i  h/ v+ U

0 x6 o2 I/ m# X; r% q) R* }+ ?Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑
0 n3 M- W# P. ~2 S( f
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。; t8 I# n. q6 w" V  ~7 S$ V
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
7 r6 l) e/ \% m: y$ oHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。2 t; G5 ]  f7 D% K4 [1 f* ~
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。* a, }' H2 H4 L3 K
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41
3 _1 I9 A% ], g/ }" u, r
Upper Windermere分4个区,最主要的要求是:
: Y/ z9 y, S' NUrban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。
" x; b# V' h3 H' j# W4 zPremier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
& _/ ?7 K. e, P) W! K/ T- F: z0 BEstate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
0 s8 L2 N) g" @& yRidge - 200万起,基本都是专人审批的。( t; \6 B) v' r: V
* h3 n' l6 y% O/ @) l
所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。  E/ @+ A& G6 v- p+ x
如果是我买的话,我可能会出650s.; r# @1 a/ Z& Y* B& T, N
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
% P+ M% M! m5 v4 |( P: B- Z
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments. 2 R# ~0 ]: p$ s7 s: P4 e: |
9 i8 G' }4 @5 C' q
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
, f1 @: b0 @3 F! l  GWhat does this mean? ( n) x) k0 Z. O0 A0 L) y4 Z6 }

. d. F. |9 z" z9 M9 w6 HIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? 5 G* d, ?( v9 h) E

4 B& t4 I+ ]! y5 S8 O1 L: E ...# t; d- `8 U3 X0 i1 {- }
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30
+ S" E& o% Z5 {/ w2 {3 H
1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。! g1 y7 j$ E- T6 I1 M
2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400 4 Y3 R0 K) f% f* g+ e* [4 m

9 j$ h: C) E" p3 r; M* A
! P( N' G6 H1 v7 P6 [! U: G地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。  E* |' w4 ~4 V! M- \
如果是我买的话,我可能会出650s.
1 Q# E9 L. G* Z; PJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

9 r4 m6 y2 N1 ?+ Z( D7 B( e+ @
; Z. x* n7 x' m那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。6 C6 w9 h+ D" Z, D. o$ X0 N9 S
2 K' [% |- W# p, b
只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑
8 t4 w0 O: i9 R, D; v6 W8 b+ x# J0 @% l* J
我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。/ {" n" O! ?  _* m3 a+ D. M' B
小黄 发表于 2011-8-27 20:57

6 |* `- t  |8 t0 Z1 E
; W& k. S( `6 @) k* c- w! B* [/ {
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑 6 B( {" a+ n- ^1 }# ~! a3 o
" R8 |/ A* l* f9 q# \6 w; q
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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