Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.
7 b2 l$ I% E' u* I, K8 K) g9 n
Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?

* d" a' i5 z" n: y) x1 [. Whttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
. ]! f3 c) K% G' B( g" O$ c
8 m2 b4 h$ e5 D; r8 d: s0 r" _Thanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
0 e8 x1 a# ^5 E算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。
" M. B% I: o( S) ^$ R* S" C
如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄

, i; C0 P4 g" _7 n; u& A$ n3 D1 fThanks a lot!

; c! @9 p) h  lDo you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄
4 t7 G" p) j- `" B1 P. l
Thanks a lot!
0 b, r8 D& d, h$ v5 G* v% j8 S
) ?4 N) [/ f9 \9 r7 eDo you mean 600K or 700K?
  T8 B2 c4 _3 M9 w& |  R' X7 qqbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

/ w& Q) m! \! r; j% D6

衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
6 ?: y# a2 C" u5 t: H( M0 e从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
' C: t' n! y) ^+ k' E: q因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
3 i6 p7 o# @$ X3 }. W9 yPerry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
2 Y! X# W( Y6 S如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
; ^/ D: U& D: i4 k祝好运！

小黄

* D' E2 _' g0 B9 W/ ~
/ E1 i+ }; l* u6 X1 w; L3 z: I0 d对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
. K& K0 j5 I3 A/ J& o1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
) |+ I% n4 [- k) `. i2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
6 {4 K2 n, L2 p8 v- W( j# s. P3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
* m- p4 U/ Y- o0 \  M! Z" ^8 _4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。

至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。

这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。

当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

- d- K7 v' e9 |- u( n1 h3 ~

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
% Y* h1 p: l5 }7 l2) 石头严重 ...
, t+ z% d$ y1 \; I( N  L小黄 发表于 2011-8-27 00:19

6 r5 W  V, l- E3 P$ O3 e9 _我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
- A5 c1 a8 c1 ]' H8 P6 B, C至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
9 Q5 n* O4 c& ^如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.

4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
( h2 c9 @0 f6 S8 _! y: sWhat does this mean?

It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
6 {3 k: O4 }$ O' ~4 n+ X
% n; x$ X) {6 |+ V: V- C# ^9 vThanks,

小黄

: p& b& l! d, r3 a8 J, [7 O

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
/ o/ @# C5 E& w9 i: f! sHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
5 ~, L0 h) h" f1 s* ~5 s) T0 E: V至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

Upper Windermere分4个区，最主要的要求是：
Urban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
Premier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
Estate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
Ridge - 200万起，基本都是专人审批的。
7 l+ o) N) Y1 r! S- h
; N9 B/ ~8 j2 S( @# `! w1 q% ^所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
4 ^3 G) s' \* a6 |JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.
6 _" _9 p% F( o4 H* g
! ~1 Z* A2 _- O( d+ W0 V4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
9 o# }9 b! T; Y7 i  p. pWhat does this mean?
0 M6 X% f3 |4 S5 h8 L0 E
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
# ?  R/ k7 ]9 ]/ k1 G& [, }& Q
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. R0 A" ?% f, F1 @) s$ Gqbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
' L9 }6 p$ c* F* n* E4 \2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400
7 t, e9 v0 O; E9 H/ _+ L
* K' V+ I) R; L4 ^# V
地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
6 b2 G3 W7 \$ p如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

* Z  r- w" \6 w8 m+ p1 F那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。

; ^" n% H% I2 m6 h' ^只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

; h. l0 Q. n2 A9 s+ I$ ]. }2 s$ F
我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
4 X3 P+ ]  [* P. F+ h2 K; m; i小黄 发表于 2011-8-27 20:57

0 N: c6 R9 o: G0 b: M0 _( f* a" |

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

" H  Q& z5 n% Y; |* X/ y, f2 u8 |
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.