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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:" Z* F1 F9 Z. M

- b* [4 d9 m; L3 {, U第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.& z/ g$ g& Y, u, s$ s4 i

0 v& q- h3 C( ^8 X* E$ L, `) x1 [# B& C9 J, ?
如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
$ f2 F0 z) H: t* d2 a& F7 l' [/ M9 D. t5 T  j
如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.( n7 o3 ~7 ?2 X4 W- \

6 p% ]  X+ ]+ H9 K9 j; X( M7 ?大家看, 是否理解正确. 谢谢!
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发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个7 C+ y' S: d; P1 u

4 v+ Y( K" ], n0 L/ M这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。) u7 S4 T# O6 J" X" o. H

3 E: p$ I( n# l0 Y2 D6 S9 [rental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
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发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
3 w( q! w( V/ o2 R3 \" tUncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

. ~$ V' o, t0 Z; r7 n+ L
4 i) F& e/ P! Y4 `$ J5 H3 acapital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
; C1 v3 Z/ F4 C6 e2 I% U; xurspace 发表于 2011-6-15 09:48
9 t  I, K, t& f

/ G3 W* H# G3 Z$ `3 i再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
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发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑 6 H* ^8 Z" u7 a4 n
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?7 U) _( B; k% G1 ~6 U9 A
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51
! R/ H2 B0 n; r
9 ^3 Z- @* U  X+ o
第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑 , |9 z0 |! D) m+ @2 b( v

; h+ [3 g$ p2 ~0 s1 O) M哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
$ q- r* q$ I+ NUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

1 D$ g) Q& e  G8 O  l  z
. L* {6 Z& m. [0 s% jprimary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
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本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑 7 \5 z. [$ n4 V- d; Q) k) H+ \
) b) a) n! ~' M8 B
那你看这例子算是否正确:( 谢谢)0 H. X! a1 X$ q" ^

* e1 c* U# D# B- ?  x8 b2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)& `0 E  U3 z' A7 G3 V4 W( G( ?
2011 买 第二套, 然后住在这里;
& G  ^2 Q* N; A; R1 G2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万. ) Z( |8 P: ~9 O" B9 s
可以claim 5 万的loss credit.. v; s! L! A- L4 S8 V
$ W5 b9 l! [0 s( K# v. c1 i
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的. ; G9 e6 A4 C/ O+ _
4 S7 `) C. n# C( l8 r
这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.1 s$ E4 G* @  W5 K# F1 Z7 s; V
7 m" J* s4 `2 C8 x) W% ]& G
总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
7 H8 I% O4 M3 U5 H
& A; Z/ W8 e3 d" m  g7 Y"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
1 o8 B' {& g; ~7 T( d* E5 M/ @) L
) \9 x% O' H2 r+ S5 g( L  i% T# V那个人的回复是扯蛋。。
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发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下
& C4 \& ~# |1 U: y买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑
3 e5 t0 n, F% {( C9 b0 j! C8 [" N/ z+ X1 a2 Q1 {/ Y/ B
没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。' s4 E9 w' P! z
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
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发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
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发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
大型搬家
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。( q' }0 R8 q, ^6 ?& D- t. c
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
8 `: }( A3 R& T/ s/ I$ b精打细算 发表于 2011-6-15 20:06
4 Z* B9 t1 y* C" Y. G

* ?4 w+ p2 x2 n$ d; G是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。
8 t' q: }6 M8 l  w
7 N( b* U, _0 w7 }$ b
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
4 t2 Y/ m! B/ ekaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
4 {* ?+ m( a( {3 t6 D! W! o6 f

6 G; n8 J$ M6 G' T- G这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
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发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace
  y# c4 s- g) Y* z- u) [0 K7 b
! p  ^3 h1 V  \6 c7 K呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:
2 r+ g8 l: ]. E/ {; V. o" ?" M9 B. u/ m' phttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
% O+ T0 X$ x! U5 ?& P8 g3 U- w: H, n: e; q
Changes in use 0 x- C& K5 ^5 I$ m& U( p: x$ Q

: o6 c# V3 e$ G( _% JYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
  a, l/ a7 W% B# m! s7 ]# e+ o+ A
You change all or part of your principal residence to a rental or business operation. & A/ Z( C* j8 Q1 _5 E: ?
You change your rental or business operation to a principal residence.
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发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。
% M7 B! H' D' U" X
3 Y8 j' w% B9 [) i但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。& X6 e5 D" v- N1 u+ Q

0 z' u3 G- i" f6 t0 M6 W: D, l房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。* B& j  h/ P9 Y# P/ i$ E4 p

, |5 V% B3 M& x! o; F自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。$ y$ Q% ?6 @+ n# k# B

, W% @3 B/ U9 }/ O; F2 e希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
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发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。
- R8 i( w( r7 b( Y0 m
0 I( v8 ~' t5 b5 S( z2 ^" @那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny
$ C; L6 E$ p: P# p, _8 |
% y  p2 z3 J! W# f3 L7 n; B6 a' Z! e+ Q7 h: R! L7 y
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
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发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。  V( r! \* r  {' y
另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。
) B: o: [9 x/ `. K2 T  \( z# a9 m4 x0 Y
' U1 u* w5 x# U# E. F/ b: }- x
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
% o5 q9 s# v4 w9 P7 FTiggie 发表于 2011-6-19 16:38
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发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。
% x, X+ y# D- s* C* [0 d' H4 B, p  |* r
29# good-sunny
( Z) Z: X2 o1 G) M
* p3 I9 }: C9 i
% Z* R# Q$ S. d$ n6 }% s# Q# D3 Q0 s当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。0 G6 O$ Z  ]) @$ T; n2 Q
Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦
) ]  F$ v/ N7 ]5 x/ N: _& V
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发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
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发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
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kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
$ w' i+ j0 H8 l( J* o3 ~当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
. G7 f; M* g3 f3 f& W
什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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