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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
- b6 b  n1 s1 _* e
5 F6 j, }( P* F7 C: c3 S) I第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.$ k5 k$ G( \1 j4 {& ?" j# E7 t

( B& \' Z1 A, ?
& ]7 C! s$ `1 ]8 A  h) N  ~如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss. : j+ r8 C+ [9 Q/ ?8 @
* Q3 z& c9 s8 X1 w4 A" [1 c
如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.
" J( H- ~) C' J/ w" D# D  D& p  s
$ B1 [0 \( c3 y' n7 a+ X, x大家看, 是否理解正确. 谢谢!
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发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个; [% m* j! s% i% K

: M$ P! G! d% i6 E& c5 q- F这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。
! D+ u, C! G* @7 j
% G& h: \. R* M* i+ }7 erental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
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发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?- o/ m: k* G0 L$ z" P9 D9 q3 J
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

$ q6 E% }- d4 t& U  {  d! o4 o! q* U% L* J& c( W1 U: _
capital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
" g- T1 j7 x4 D  o& ?# `urspace 发表于 2011-6-15 09:48
7 v; r) K) ?( F, A& i( F5 X& P

- O# x0 p& ?% ^- f+ P/ c( B7 C再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
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发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑
% o( n* s. d$ U/ M# x/ N
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
- Z* @5 K' V% ?UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51
! L  V( m4 f( }4 N2 y3 D: z: I

6 ]( {# E7 j6 f4 q4 V1 f3 }7 E第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑
3 T# H( j( A' W( d! u5 {$ G
7 w4 H* Q' S. O4 P8 n哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
' \/ U6 p- h6 X/ X9 x% XUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57
/ E, i. f) W4 p
' b6 ~1 k, U! v& z/ f  V
primary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
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本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑 # v# @  b  l) c% X

9 \! r2 A: R3 v" ^那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
5 p0 n& ]& T7 O  B- ~+ f3 U5 t! u! r
2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
6 h) h) s9 I$ P/ P2011 买 第二套, 然后住在这里;
2 A4 W# G4 h0 t8 @6 o$ Y9 v6 U2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
: P0 `, V5 ?; V% F: v, O) i可以claim 5 万的loss credit.) f, ~0 B- ~1 o4 {$ L
. l0 V' Z) ^( M  |! q0 A0 G6 e
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
: i  Z+ f5 Q5 ?  B0 V0 v' E: B+ ^; F8 J
这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
8 _/ c6 w6 C+ P0 ?5 {: g
* X) R( c! t+ H$ C0 K8 w总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:0 f) }$ q: t2 e. u/ j

1 P5 i! k. g5 A"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
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发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。1 S) U% ?2 t: w+ O/ o

$ K2 e4 Z' u* n那个人的回复是扯蛋。。
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发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下
0 s1 {3 ]" |& A! ]买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
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发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑
$ ~: F0 P3 ^7 U, u& h' L  n# `# q" }, M
没有年份的关系?
大型搬家
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。5 C" z6 [$ a: b, F: Y9 D6 w! c
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
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发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
理袁律师事务所
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发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。% D& H$ }; K2 G2 [8 q% R& H8 Q
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
& x& g7 M9 w; |- f1 ~8 B精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

7 T' m9 }- y( {  R
; F* j8 L5 e5 s/ T! z( _: h3 M是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。
; @3 u# s. W2 Q1 E5 s3 s( U
3 S* S, ~, o4 w- b  l, O5 N" V
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
4 v/ X# S- |4 nkaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

# ^: y8 f2 j0 N& G3 K1 C8 e# B2 Q
1 @- G" m! k( Q+ i) @这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace % |! v8 t; D7 ?/ n

$ j# L+ b- {5 |1 H* _: s) R  h呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:
, t! N8 _& F' x+ y2 Y5 thttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
( T) Z1 U# H0 @$ E' V# d! t2 e& ]8 N: `5 ~+ s/ H7 Y) ^% R  X" M$ x
Changes in use
7 h( N6 n$ [1 F- p: |8 ]
! Q' H$ R" {  H, g1 o: G* g4 @: cYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
' L2 e$ n/ g5 B* a) K* r' \. W6 ^% n' E
You change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
1 A  s; F* T: w  k: L, @: cYou change your rental or business operation to a principal residence.
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发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。- x4 N4 e* j3 i& P4 o, j

  J1 S$ P5 @6 j7 }; `但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。# q% j# B4 U# Y9 E  Y: ]0 x6 k( ]( r/ I
; ]8 O& E; P" J9 }3 h
房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。4 }, ~7 Z' N: K/ ~0 ?
' B) l' `" ?: _% l" J: I3 b- |3 U5 H
自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
/ N* x' e0 B6 ~) F0 _# \: z: ]# l+ t  q$ J1 x) `& F( I* b6 A
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
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发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。5 e2 e0 b' W& K( i4 c' }# a9 l
  W8 M$ K' ^! T" w. U$ ~, C
那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
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发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny * w9 c- d, n% Q; ]! ~
% N1 d, N, S4 M

& w3 _5 a' t$ Y3 Q, y; t当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
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发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。2 ]. Q$ ^6 j/ c3 b3 g* Q# W/ m
另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。" c6 `7 x0 a! O. I0 w0 U& d

+ r% f$ J- L+ S' s1 M* ^
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...$ _. [6 o# e1 x# U
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38
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发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。+ j5 |- F+ ^/ Y" w7 V, p/ ]/ V; F

! ?/ R5 x  D- }/ D0 c# J
29# good-sunny ( {+ z$ r  L4 c) S; q. @! Z
: m( K9 I/ l5 t9 \. ]! k# q" x
( y" D% l% o7 b7 |# J# E$ L% ?
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。& H: }" M$ v# \8 C9 `* c5 E5 y2 T
Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
大型搬家
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发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦
% P) A) a( `6 b3 I
大型搬家
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发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
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发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
2 L% Z0 w' W5 t当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
+ m0 M8 g) e, f+ v0 }1 p3 K
什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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