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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
0 P/ B3 J) a7 n' N, C% b# t. u6 K: J
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
4 C4 [& V, M0 Z$ A8 K, E7 V/ n9 N2 C
/ t7 r: O+ w( w! D8 q9 |# U: \( P# h* d, N
如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
3 `) V  y! n% t& K% \
5 T( Q) R$ }% P$ n' X4 G+ X如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.' t$ \6 ?7 W7 D" R; q, H

$ n% I4 `; Q4 `3 k; G! I/ B& b大家看, 是否理解正确. 谢谢!
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发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个
; U% |& [% R& f; n# W( d6 c
2 |" Z; n" T: U* \1 D9 j" k# e+ `& d这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。
$ `- n1 L! A$ A3 n: f, y5 `6 J- h# y
rental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
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发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
理袁律师事务所
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?# Y2 H6 R" y9 M
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48
* c9 a8 L, P7 W
' b; L9 p1 ?1 _3 Z/ K5 \
capital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
大型搬家
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
! U) z1 {$ W" F! [6 Z  }) ~) `urspace 发表于 2011-6-15 09:48
% Y7 ~/ L6 V9 h, T

6 M3 d' J3 ~7 G0 M, O+ H再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
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发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑
' J% B1 k; B$ h. [
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
9 V- {3 m0 V- n* m$ e5 m6 RUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51
0 X& E- S' P( a
  x. e! g5 {" i( i3 g
第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑 7 k) D$ i0 V. e

6 z3 w" [9 [* w哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.+ {+ D5 Q  Y1 e5 P
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

4 F, A( n& q# N) n$ |5 \: {$ J5 Z5 ~
primary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
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本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑
7 Y  _& c- W0 n) F0 c2 {) T( P
6 B! C" s( S% K3 A0 F, D那你看这例子算是否正确:( 谢谢)) N' j/ G/ f( v, l5 L8 u0 ]8 ~2 D

& E* _- U1 N! o3 Q# F2 @& H, S' t" r9 P2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
0 K5 h, F, U$ K6 g( ~2 \: T2011 买 第二套, 然后住在这里; 0 {& Q" d* Z4 ^. Z' F7 r  t
2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万. . `3 F6 S5 n6 `$ w" s+ z1 J* A: W  Z
可以claim 5 万的loss credit.
. L8 P6 P- x4 _! ^" ~. _
# @+ D& d5 _1 c  K. r2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
0 G% m3 L; ~5 N1 r- e7 L7 v* `/ L4 C* N* C
这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
( P/ G- {8 F. a8 `! l* u4 I  n2 V' p" Y* M: L
总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:6 b1 [; j! p4 N6 n  m' |( l
2 T4 E  _" F; _
"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
! D& r: @% b- q8 {7 V" k; g
+ Q3 |/ l1 f6 [% F那个人的回复是扯蛋。。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下
+ ~; X5 `# d+ u3 h2 j) s买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑
, o( N* U& v1 e2 C9 f6 _3 ?: u& C0 L& p
没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
! g/ M# b7 a" R7 N6 a2 u" ^; s3 J前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
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发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
大型搬家
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发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。1 Y9 `# |8 o& [9 W$ L
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。  S3 k: ~: t5 n2 u, E7 {( l
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

6 k# A! Q+ o- H# \' @- h  N
9 r" [. q5 ^: }/ D7 w! n3 j( h是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。% {- N$ z" d, `9 c% O3 |
& v9 i0 u1 \$ _! u. e5 |$ h2 Q0 W+ I
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..- b8 Y" D6 k5 O. V
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
; \2 B9 [3 ]' x" d3 x( J) {3 `

9 U8 {6 X& \# X这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace
% Z+ n/ S: m; G4 l  b. O
8 r# N& D% N+ [. K呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:
  M3 Z- j$ w8 a0 y* b9 Lhttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
6 y9 [, l: s! {/ C7 K* F& Y; }  @( b6 E, E
Changes in use
- l1 d- `9 S! f2 S. M- t
1 b6 J  ^4 S& R) Q8 Z; E# KYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
2 B$ s8 B. t4 @" b1 c( Y
$ t" \" n7 K0 z5 ?You change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
3 Q& A  O  t8 KYou change your rental or business operation to a principal residence.
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发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。
" g; [- _3 Q' h2 R
5 Q1 z% F* f, M) l  \但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。
% x$ D& C( |4 s: x- X6 w8 L& c! o% `+ D; p( s. P6 C0 y& B
房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。5 B6 f1 D1 m5 ~- q7 B

  [% ?  {- t( Y8 @' j1 }自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
  _' J5 x; E6 y" s. q- h3 k: q5 |( r- m
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
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发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。
6 e; a4 L9 n. C- B. ~2 ]9 M
5 i# n' S2 Q6 O( v那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
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发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny 6 Y& w1 z, ?! H
5 B2 B, M& j8 {+ K/ H# c% ^
/ X9 o- ^2 G3 C" q# X3 y
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
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发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。  U. N9 j6 u" ]! D, s
另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。
# P7 ~% i! o6 D
4 l1 ?3 V* F. d* A2 l7 l
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
- p; ?4 M4 ]; M2 C$ DTiggie 发表于 2011-6-19 16:38
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。( i, i, e9 n( j
, n( y  m8 q, N2 A9 g3 m  n
29# good-sunny " ~2 \( {/ U4 a; g6 T7 E2 Y
( J9 n* b. A1 m) S2 w$ x! O

9 @- p+ L" w+ `# R! T2 }当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
: I. h' o( Q) {" l, A, `! |0 JTiggie 发表于 2011-6-19 21:32
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦
4 _; d- n9 Q8 Z8 G3 h& o" O1 i
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发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
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发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36 " F- V& z( N) H) i$ [  ?
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

- ]4 ~8 N% [/ C" g什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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