第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:

' d  H; G  z- Y* q; F. o第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.

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如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.

如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.
+ l# B1 {/ L- J8 R- V+ X+ T
) h/ N( w: ?6 L. r  X2 L4 D/ j  a大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个

这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。
8 v; B# @+ v. a& m" v7 V
$ L- G- x, m6 R. H5 L1 u- O  ~rental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

. O4 D& d2 J1 W$ m/ Xcapital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
urspace 发表于 2011-6-15 09:48

9 l1 x. r. O4 [/ `+ _/ d- F. m
/ I# c$ d" H* i/ E0 z+ ]: ~再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

, c* H& k2 \0 i* w
6 U3 G: y0 X3 V2 S) U- m第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

) C$ T% L% B! \哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
8 `2 J4 V8 }, \" G/ [  iUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

primary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

那你看这例子算是否正确:( 谢谢)

2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
2011 买 第二套, 然后住在这里;
1 u1 d! A) j' W: ^  v# t2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
可以claim 5 万的loss credit.

3 w5 T/ a8 v! n0 {# H7 B3 ^+ r2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.

* ?+ Z" D7 z5 p2 ]8 [1 _( M( x这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.

& P$ L' G! V& V+ R; M, x1 g3 ~总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
1 H1 x( n/ o; _
. W0 {9 m* l& D. b* a"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
0 y4 }* f! F4 L1 \3 J3 h
那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
* i0 m, D( T5 R; O+ G6 j8 `买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

: F1 a* E8 ~, s$ t9 w
, c7 c, \; s6 Z  Y! f* l" f没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
. l, K$ \- L9 ?3 x$ ?前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
# |; u' a3 q" F. L0 J, E' T前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
1 K1 s: Q8 S+ X: H1 `+ \精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。
8 H1 z0 F8 |( p2 v8 L5 c
& ]/ N$ k/ P1 V3 t; D* o; d

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
: e' T* ~  f6 t- H5 D8 zkaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

. [3 G" l/ Z  P$ e
这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace

: @1 r5 I" x- f  c/ J/ X8 y呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
  H$ ?$ f+ r6 }: l) I! I
Changes in use
& V2 s" H; K. @/ Y% e+ X5 @% y
You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:

5 ~) B" A3 D9 f' s- I8 F( X& gYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
You change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。

但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。

房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。

! g8 @) b  n6 s7 b4 Z, _自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
, }2 \0 t5 a( j# _! O' q
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。
9 E8 `+ V9 H5 J1 A
那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny
5 u3 r" t2 e, K6 z

9 y  ]- X- \6 Y/ j) \) x当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
+ }8 p% m+ y' U4 R: xTiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。

29# good-sunny


( C, H9 z0 V$ R/ D: P* `当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
6 ^% b* B/ N6 f2 m7 b1 D9 ^当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK