埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 2913|回复: 18

宏观预测房价,意义不是很大

[复制链接]
鲜花(143) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-8 18:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 suvescape 于 2010-7-8 19:55 编辑
& T$ z( z% t: m/ T" G2 D! `% h  Q" T7 c, {
宏观预测房价,意义不是很大# W% e; ^9 J. s

$ n; l/ q2 z4 V, Z5 ]* {0 U) i任何有价值的东西,都离不开价值规律;这个是不变的;宏观上看,需求上升,标价自然会提高;当需求下降,标价自然下降;是一种妥协的结果;是没有错的;但是我们在实际操作上,我们难道只看宏观调整,就可以么?当然不行;任何经济学家,如果没有深入的掌握市场第一手信息,没有深入掌握市场微观的脉搏,能分析出什么东西呢?就依靠一个价值随着价值,供需关系等一条条粗燥的曲线,就能分析出合理的市场切入点?+ E& U; W7 t+ ?# |: r- a

6 a9 q2 Y" X" X, E价格总是随着价值,供需变化而变化;但是这只说明了价格大致的走向;在大致曲线下,可能存在很厉害的波动;宏观上,一个40W的房子,只有在出现极端异常的情况下才卖出了20W或60W的价钱--这是符合宏观规律的;但是一个40W的房子,操作的好,可以45W卖出;操作的不好,只可能以37W卖出;前后相差8W,占了40W的20%;这20%-30%就是房子在价值曲线下的波动,就是所谓的经济学家仔细谨慎的分析的地方。网络上除非出现疯子,该疯子希望一个以一个townhouse的价钱,得到一个house。普通网络上广大人民群众就是在积极争取这20-30%的空间;
3 L3 E1 p4 i$ {6 m8 y$ F: c5 b1 _
谁最了解房价呢?有两种人,一种是贷款人员;一种是房子经济;他们天天接触这些东西,对最后成交价格非常敏感;但是出于一些原因,他们一般不会说话,说也未必实话。
' M% y1 B# L' T3 r0 u8 f- Q& K% E+ P7 T' b, M
另外:驳斥另一种观点,买卖房子什么时候都行,给自己住,自己满意就行;房价走高,走低都是自住,无所谓; 持这种观点的人很奇妙。比如:在房价波动下,在汇率的波动下,对方可能出现月付1200和1500差别的时候,你对他说无所谓,都是自住?这是典型不把别人的钱当钱使,属于十大恶人之:白开心。在谈论贷款的时候,0.1%的差别都选在选去,你让对方无所谓自住房的房价?说的过去么???
  l2 L  H. |9 y% k; C; X, ]要是有这么一个愣头青,觉得每个月多付10%左右的贷款无所谓的话,请跟帖报名一下。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-8 18:55 | 显示全部楼层
& ~  L( l' ^- ]& T0 T
2 h7 i7 V8 S5 f6 H* S( P/ b" z
驳斥另一种观点,买卖房子什么时候都行,给自己住,自己满意就行;房价走高,走低都是自住,无所谓; 持这种观点的人很奇妙。比如:在房价波动下,对方可能出现月付1200和1500差别的时候,你对他说无所谓,都是自住?这是典型不把别人的钱当钱使,属于十大恶人之:白开心。在谈论贷款的时候,0.1%的差别都选在选去,你让对方无所谓自住房的房价?说的过去么???- E# Y" M( Q" a5 P* t
suvescape 发表于 2010-7-8 19:52
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-8 19:12 | 显示全部楼层
本帖最后由 yxia 于 2010-7-9 06:17 编辑 ! W8 h5 @1 ~5 S. e8 {
7 L  h0 P4 _9 {3 E1 y. H1 _% r% B
我这还有一个例子:
8 h$ t* w: K8 Y! _1 ]
; n  |; h5 `  g' k. H( \4 m6 x我的一个朋友,07年,我劝他不要买房,结果脑子坏了,真的去了。总价25W的一个东北区的小house。basement烂掉,无装修;一楼还干净,但是房子太古老了,比我父亲年级都大好几轮。
$ H' R5 `& K% N" d, d9 l4 }3 L07年,他们也有难处,那是租房比较困难,到处爆满。结果她老公问了几个租房地方,都没有,一怒之下,不想搬来搬去,就买了这个房。( `+ e" I- E1 i8 u( \/ D
现在是10年中,我就按照今日闲着推出的东北小house的价格来看,他们这种房,basement全装修好了,也才19W左右;我的朋友还花了很多钱,购买工具,材料,装修他的basement,不下1-2W;那么即使不算人工,他的房子也只值17-18W了,损失了7-8W;虽然对于豪宅而言,7,8W就是毛毛雨;但是他们房子总价现在也才17-18W那!9 o0 X  W: s2 q3 k0 s% a3 A
9 j) m# x5 {* d' Q
他们的房子非常象今日闲着的这个帖子. m1 z/ \2 X1 n" w
http://www.edmontonchina.cn/view ... 2226&extra=page%3D1
& u* ?4 M$ K2 M( U* W就是比较小的那种小house
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 00:14 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 春雪雨 于 2010-7-9 01:23 编辑
+ c+ I4 w' O) e* L4 K8 J# J# _' w6 \; m  @# T6 c9 ?
你这个例子属于技术问题
4 B& x, _  U" E3 Q
# h( h+ g7 e+ C1 q! s) h* G1 n% j6 P! s2009年初比高峰掉了20-25%+ Z) C! O* V2 ]2 Q. c4 ?/ K
: ]3 n& X! D- I  N9 X
2009年中又升回15%
* _% W0 y7 ?5 @: M% ]! `) P' G0 a8 h- h* s9 r- S; {1 R$ ~) ?
你朋友的房子却不见了30%多。
3 m# E% p' y" v4 ^3 [, `9 c' D3 m! H
在世道不明朗时,或太热时,要非常考虑地点,维修成本等等。
8 Q7 ?% f) [. d# c. n% I3 g' N% S( Z

# H1 Z, }, ?  W5 n- U
* Q9 E: P% b: l按道理只亏10%,最多不见2-3万,但是3年的租金也得2万多-3万块。现在利息极低,供房子也是给自己存钱。所以账面上不该亏。但是不用搬来搬去定下心来享受,更重要的,不必分析数据,天天苦等,等了半天,一旦不跌反升,那种心情多少钱都补不会来。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-9 08:11 | 显示全部楼层
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?我觉得买房的时机切入点很重要,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。
) ]# k1 ?* ^. b1 r, A
! n9 ~/ D9 O, T' v1 ?- X8 ^: P' q
你这个例子属于技术问题, f! y, {( j* n5 n0 Z
( V  z" M# |: A9 w6 J2 [- v3 q
2009年初比高峰掉了20-25%1 ?; D" r: Y) K
/ H( `/ o; j4 a9 N9 [# c) N
2009年中又升回15%
" P4 y+ t% ?8 L& N6 M6 K7 B0 h# N2 x
你朋友的房子却不见了30%多。
( ~" d" t7 b  K) z7 o+ U
: K( @# b, V0 w* x8 {在世道不明朗时,或太热时,要非常考虑地点,维修成本等等。
' h8 b5 k5 b6 S
% F. R# R0 i% `% H8 G2 M  M+ u" n2 P0 b
: v2 I0 `6 N: ?1 W( b
; Z3 q% H, c0 [; L4 N0 V# P按道理只亏10%,最多不 ..., a) G3 R& k1 H/ h7 s8 s
春雪雨 发表于 2010-7-9 01:14
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 09:53 | 显示全部楼层
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?我觉得买房的时机切入点很重要,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。
4 ]3 `: A- N3 S. W& ~% J( B+ q0 L& P" R3 ?  W0 J6 N7 j( M! i
4 R$ m6 T- L8 g; O
醉酒当歌 发表于 2010-7-9 09:11

$ n/ ^: a$ W8 E4 R$ O1 ~' `, Y* N7 H, N; J+ z
如果是租1500尺的新塘耗资,至少要1500大元。但是给10万首期,借20多万的利息不到几百元。利息太低。
# g' D  r+ }0 h, N7 J" G* D" P3 ]" p& n3 D, }& P$ O
如果世道不明朗,可以买小房子,比如不买50多万的大房子。把价钱控制到30多万。如果万一跌10%。也就损失3万,2年的租金。好处是,不会踏空,安下心来,因为世道并非一定跌,万一上升,你没有损失。万一下跌,赚了租金,损失也不大。就算跌6万20%,也就是一年的工工资,得罪说一句,为了着几万元。天天等,月月盼,只会限制自己的思维和气魄,阻碍自己赚大钱。
/ b8 S# y0 g6 t# j% y3 x6 f& V: N/ t3 G% z" z' y9 W+ `0 t2 j
这里跟日本香港不一样,哪些地方几年升10倍,跟美国也不一样,美国跌得狠的地方多是开发过度,炒家太多,零首期都可以参加炒房。美国没有开发过度的地方跌得也不多,5-10%。自住的人太在意这10%,不值得。
鲜花(2034) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-9 12:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
6# 春雪雨 $ M; L" Y" J" M. M: Y
1 E" L5 }  A' f- l, `

3 L- Z! E# l; |7 L3 m. C
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 15:36 | 显示全部楼层
2010年房价继续上涨,这也是不容置疑的事实。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-9 20:59 | 显示全部楼层
反正卡城房价过去3年多,一分钱没有涨...我有数据,这个数据基于过去的统计方法,从来没有变的统计数据.
8 N' J8 @+ C5 Y) \1 v6 K' |& r0 q3 ?) `+ M
2010年房价继续上涨,这也是不容置疑的事实。
( |1 X! m! k1 f/ R比利西亚 发表于 2010-7-9 16:36
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 22:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。1 U; L- F3 D' L+ v9 h4 o

8 n4 K" o7 {) c. g1 Y1 n0 _# X0 @" ^/ t( K) O( k/ |
醉酒当歌 发表于 2010-7-9 09:11
8 j4 z# [  c2 s+ U5 k9 F
同意,买房的时机切入点很重要,難就難在拿捏那............................. 切入點.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 10:41 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 12:55 | 显示全部楼层
能不能预测下今后3到5年的房价。不知道是不是该把房子租出去还是现在就卖了。
鲜花(137) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 14:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-10 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。8 H) P8 S) J1 \$ C* P' E1 G/ H1 Y
natson 发表于 2010-7-10 15:06

+ U, }+ {' O% `7 u$ l, ^+ f. e& W$ p7 y3 o) Z( n; G
你的朋友有两个独立事件,一个地方赚了,另一个地方亏了;两件事情应该分开分析,不能笼统的分析。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 10:15 | 显示全部楼层
我是在考虑是现在就卖出还是出租房子。因为现在房价和2006年中价格差不多了。是不是再等两三年再卖?- D7 e1 f, y) o& @
* X% Y) v( [5 \) |4 H9 i
& ]2 A; o. ?+ E/ z0 u3 D! F& J
13# natson
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-11 18:09 | 显示全部楼层
呵呵,加拿大的收入,10几万看起来多,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!
* X( A* L1 s% B# Q( B( I2 W* z- j0 ?4 k1 L. p1 J
我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。' f" @9 n0 }3 H+ P) m
natson 发表于 2010-7-10 15:06
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 20:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!edmontonchina.com) `" ]% ~5 [! X
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 20:23 | 显示全部楼层
呵呵,加拿大的收入,10几万看起来多,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!
3 l: W: v6 K" u! B; V  F
/ S- B5 ~8 {) E1 y- ~$ ]# {4 f5 N
0 V: D) `( w# ~  _醉酒当歌 发表于 2010-7-11 19:09

% H+ @* ^: U! @8 ?5 G+ o多10万元,月供也就是多400--500百元,。10年后这400元就不值钱。+ T, X: U. ^0 F7 ~  c
, U7 f% s% m  Q8 S* r9 H2 a2 [/ E6 D; G
但是市场会跌10万吗。现在30多万的房子,跌10万就是30%.  b! O7 E: @  v- ~0 @

5 X& S& [" R$ U8 g* X
  K* z5 k0 P; b; E1 X如果这位同学能够精确判断什么时候跌10万,你现在已经是大富豪,无需计较那十万。
! {; h# b- F8 \& _+ X  {3 J1 v$ x. E$ }# z9 k& M) a. z
$ @& r* U: G7 F. h) @
没人判断得了市场,往往出人意料,唯一保险的就是早买并长期持有。
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-11 20:58 | 显示全部楼层
多十万,考虑利息+年份;就要多pay 20W!5 ]  J  K' v3 g" [" z
市场是没有人可以完全判断的了的;但是数学公示是每个人都可以算的。
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2025-7-21 01:12 , Processed in 0.147393 second(s), 29 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表