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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:; T' x. O9 h! l) T: M4 I4 S6 p2 V& D
1 \% T" O: v9 d  ]* W: h6 l6 Y
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
/ b$ L* q) [, O3 m& B8 A2。五年固定利率3.99%, cash back 2%./ X5 F3 T5 A2 }* V9 D+ q" q6 `. f4 w
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
& E: }0 v: d: _+ J9 R8 E
5 m0 G! l  }6 ?! ^# a5 o另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。6 p; R2 E& `5 t; d# v
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑   x: O, ^3 Y+ v  O' {- z

. i) ?5 p! T+ ^0 jcibc的人好像是这么给我推算的:
; o0 x/ S" @( K0 i& x6 U- f9 W1 }. W" _
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
/ ~' U. R- f) i# q2 h0 c. F2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%6 R! u  w5 l6 q' f( {

/ ^$ _. K( U( h2 e2 P按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。4 C/ q. `0 ^8 ^7 x. c3 I2 ]& N

( O4 Z: B6 }7 u, ^, a/ {# t! q我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. ' E" y' s2 m, c
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
% _" I9 c( {: w0 l8 c2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
$ q! y3 c$ z+ V% H8 d/ t2 E# c
* M# J: d( q" p: n; h: A1 QOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest8 h4 G  S4 E6 L# B
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
7 Y8 a* j  p2 K' A( N2 n' f
$ W8 u* X/ _* l6 t, }1 ^$ JOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
6 a- ]+ ]5 n: x$ y- }, F3 a: @$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.8 j" e# S6 T* }. B4 h+ d  y) R
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
- I& Y" m  n+ c- `0 l1 M7 g+ z! ^
/ s2 ^: }7 p& e5 h, H* {1 D* sBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
$ s. D) V' `! I7 c5 X% dIf you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
& {; C3 ^5 `  s谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:* j' [+ e8 k* \) ?8 {
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
大型搬家
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 : d7 V/ b( w4 q1 X  ~

( R# C& `2 b4 Z5 L7 c) aThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
' J: S3 R# d# k2 a  v' g  Y0 F; U+ M5 V. L3 e8 P8 Q* S$ S& g
There is no fee/cost to transfer your mortgage
, P  C+ {, A* ^5 x+ Y8 kPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
" g$ b( p* X: ]  w/ q3 W) B3 l3 `4 V
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
% Q4 T2 R% t5 l6 d3 v1 W% g: a- B& D6 _# c: w2 [
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
6 n* m! @2 V  C% p8 H
8 i% m) l0 d, L! P居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”2 i5 K5 v7 G6 t- Z5 T% Y3 e1 u  C
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”& C9 G, R4 w, K" a7 D. G2 J) U
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
/ R0 \! J2 `, H诺言 发表于 2010-3-11 11:41
! B1 S1 ?- q/ L3 ?( S
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...) R% e3 ]$ H3 w1 l
caifan 发表于 2010-3-11 11:59
5 |" X6 o) u$ a4 |5 ~
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 ! T  D; V, Q! {/ @. v$ t9 [. P+ @& y
# I  |4 X0 t0 f& u

  `% w( @; n2 I- {当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言   T; L  I% p0 x: Y2 k. `
! U' F' E) t9 g* U2 T2 k" j" f

/ }* ]% b) o- D7 r/ r$ t! J% f是free money,直接打到您的银行帐号。
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