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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
, `# ~* r" A' x* X  b9 C) C
# i, t) v% A2 L3 H1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;+ I! s6 j/ [' c9 n/ k) `) L' S
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
: a, O4 |! n+ ~+ @7 E3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%' W& l, R; O6 m2 q! l
1 \6 [6 H" h+ P; w; o& C
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
& N( `: v! I& f$ x$ O6 _3 I感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 7 c) `! Q! j7 o) B" \+ j

  W) u. |; \9 c! a5 C; O: _6 qcibc的人好像是这么给我推算的:
. m/ j+ q3 j8 n' k, E. X& _+ T1 |& |, ?' [7 n* Q
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%$ ?' H" E& f# g, K- V; S
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
1 y  d& u0 ~/ ~' J! Z5 L
8 B  }$ T3 U5 |1 s' e按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
1 F- k- C# R) B- L: [7 d2 t7 h0 p+ w8 x
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.   a) I3 o- R6 {1 w0 i
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
7 ?8 M- M) [3 Z2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
, K/ ?! }- L/ S) G, W5 j0 ?0 p
2 ~" O; _4 n+ K" MOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
- W% T2 B- t9 G! f1 r* p& J5 |+ `If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years., t) @# N1 W* E% P4 m

8 s: D9 w  D2 s1 ~Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become$ O3 X5 g5 ]* v( y4 j
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.. c' j2 \+ l  A
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
- u+ V+ U6 w, \+ C! C  R- l& l
9 z% u: F3 R# `( F" R, E, vBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.2 D3 l! h; B0 x
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC + d3 n& c" o' j, H) Y) C: e
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
6 D/ d. h2 ?/ a% j9 F8 v9 TThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 7 d- z; c7 t% S3 G. s: d7 _, @

  K" ?& j  W  `8 T: ~: I! LThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 . F5 z- |: }( l

3 D! V8 [6 I% \" M8 OThere is no fee/cost to transfer your mortgage, C4 ]( Y$ s6 ~, o9 G6 I
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
3 v1 W% Q: t1 g9 e
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail. Q/ r/ o* _: k- V& z
8 z: l% b* J9 t
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
/ M' m2 \. z/ J) X* X9 _1 D- j
, ~* z# v' N$ _$ B8 ]( C# L+ b/ D7 o居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
/ N) n7 v. v# G这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
' ?5 v) R: `, D' K这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?/ W& b) d' N% j5 u' p
诺言 发表于 2010-3-11 11:41
. h: r5 m. X- [+ G1 f8 B5 S
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...; y) N4 R% Y% K) R; Z
caifan 发表于 2010-3-11 11:59
' \/ ?, v& t9 C1 Q) Y4 \
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 ( T" ?) O/ L7 I8 j2 u

9 h- X+ i6 G2 [/ k) L6 T6 J, ]( m: }2 o& Z2 W
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 & b; W/ `& |+ q" ^6 v, B
" D: ], a4 b2 C! V; x/ n$ ?

+ d& m# K4 \( G是free money,直接打到您的银行帐号。
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