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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:. A/ s! w0 u* }8 s3 K
1 `& t4 u. ^, B* L' ~
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;. k% A+ o' J% B
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
( Y0 ^( P  B+ @3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
1 i7 f& ?6 d  N$ y! P4 m: e  G' P3 E
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。- `7 z: t6 z& T3 Q; ?* m3 g* L
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
2 X0 E5 B7 h6 R. x+ Z' y! Y) z4 S% t4 M0 E3 D
cibc的人好像是这么给我推算的:
/ E) z3 f5 W/ r# S  f# M% g5 y. _0 R) s1 A$ o0 S
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
5 B& e1 _, l6 i6 x2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%( x4 e& e$ W6 {6 G+ l: ]
  Z: @+ r1 A6 a( U, j7 ?- g; H) |3 U
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
3 W$ }, \6 B. |$ V. S" Q( E
6 P4 @3 n5 j; X8 `' n& @我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. 7 u6 j( J5 \0 W$ E5 o
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.! S1 ^0 ~/ w. O
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
2 C. W* a6 V4 H% X( H0 m; l  w, j
6 S; Q# |& M$ E: yOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
& O& t+ _% H8 e% M6 UIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
% c! _# ~/ `5 ~" T& u3 I" H, V( D2 y3 x1 U1 r
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become5 o2 t& J0 f$ y* U  `' Z4 Y& M2 V  {
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.; k# e' G! k; q6 r- z: ^8 u
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
0 X' ^6 d# z3 T5 K+ g' Z6 [+ N3 M5 z  S: o; c4 Q
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.  r, @- l  M" j& Q& H' P3 f. N0 T$ J
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
大型搬家
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
1 O2 N: l, s+ l谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:- R* _+ q0 A6 S# q, W5 q0 ^
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# 诺言
' F( y' U/ {' h- @# r4 p2 u3 b% U5 o8 \; y/ Q9 W$ O
There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
% @& K, l4 C3 y& ?, S0 t9 y3 D- w8 D$ q7 l# N7 q0 b
There is no fee/cost to transfer your mortgage
' T8 R; ]0 P* N" t5 XPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

1 q) A) B* G7 u9 y" T6 R但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
  w& a( S1 ]# o. x4 o8 y! t7 m% T: a- a
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。/ L0 ^9 x% Q! R$ n+ ~' m

3 f% u! C) U& Q' Y- ^居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
9 s0 P8 j% R% u5 \' A  y+ u) _: s这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
( q& r! Q; R0 J这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?0 h, v6 r" I+ J% S. ]! G
诺言 发表于 2010-3-11 11:41

) T& H; W( g9 F4 e: l3 @* t这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
  C9 `/ M, s3 X% }caifan 发表于 2010-3-11 11:59
7 r) p# I7 ]3 ?2 l+ _7 D* \6 F
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
1 o8 A* K+ Q! ?, z9 `9 |
0 l8 S1 x3 E7 {- f9 P8 n+ R1 ]: D5 r  S! M
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 ; X) m5 e1 ^4 C- l
  L$ }& u8 n! E0 T5 Z  ~0 U
) X/ N; C) B+ k* Y: ?0 A
是free money,直接打到您的银行帐号。
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