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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
4 k" G% C4 \- S1 k8 r
) l# I6 k/ p  E4 z0 g. z1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
0 C( W$ P$ a4 _, O4 j2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.$ U* {' _  T3 \3 L
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%1 o( r& F1 a$ _, ^2 |
7 V" u9 \! q- `) Y$ a/ P. P
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。- S: v6 G: S: ^$ i) F4 H+ o
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
大型搬家
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
2 w1 ]& ~5 E' I/ c1 g0 p3 Z" _
" h9 f' Z& M; x) w( zcibc的人好像是这么给我推算的:, [$ b) `8 U3 N( ~5 `
" M, S0 `# c  v4 }5 w* a& L8 m$ Q
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
. x5 o4 s% X( t; c2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%2 a% }1 X6 h! n9 `+ E; ?( r9 ?5 W$ y

! ]. H" }4 w' |$ Z6 n按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。) G! i. u  l3 C0 Q8 i" J4 q- {
! @0 o) p+ v+ x: m
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. . D* u8 ?7 P% ~; A6 d2 h) ~
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.2 Q' f4 B$ m; Q4 o
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
, S: J7 I3 p- v6 ~7 v' W& }5 h! K4 o* L8 X* Q
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
3 _$ b* S5 c8 ]6 g6 ~( V$ _; K# KIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.8 ~% R3 Y) G# h  q8 w* T( w8 z# x

! m' F& K6 m  Q& C& v/ o: aOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
: D1 Z" t! U6 f* h: O! |' B1 H; ]$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
, d2 R( \  U/ p6 EIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
1 A3 B1 n+ p. J. R' V  K6 U+ H! U& Q
# n. y  d9 C  x0 M+ SBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.+ g- y6 Y5 M$ c
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
, f1 w6 u' u+ R: ]谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
! p+ C+ j3 H2 m: Z! DThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言
# k3 u; j9 ^5 t9 E  D3 J: w7 B! W  P5 z* I( d
There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言   o6 T  U) h) W. {1 k* C

: q& b# L7 |6 K; B" a1 M/ _There is no fee/cost to transfer your mortgage
) q+ w3 A# }: E, F' sPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

) _) }5 B! S7 R% s* i, d但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
. j# [" c; U% `0 \! K0 i2 W& d! v4 _( Q: r; y9 V& w
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。$ B' H6 M7 Q2 Z" K4 T" v4 F9 J/ i- c
5 U7 z5 i6 d9 F+ [6 h$ Z
居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
* R9 p8 p4 X8 m这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
- J% U: e+ f; r3 j  C# v3 e这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?( @- d5 \: D6 d
诺言 发表于 2010-3-11 11:41
+ h. C! h/ |; X# i8 [
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
2 u0 C2 ]1 k! L, |1 d! ~* i0 R- Ecaifan 发表于 2010-3-11 11:59
4 F* b$ P$ ^# t
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 ' p/ \+ k, P* U5 g& z: V. _

* B/ q$ ]3 s" ]0 t5 D( R) ~( j  o2 O5 u+ m4 L- f$ b( B" ^
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
: r$ S/ M8 N1 b  E! U8 M) D- E, K1 L  k' N! N8 P$ P; I% a! e

9 x' i3 G$ M$ `7 A0 B是free money,直接打到您的银行帐号。
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