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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
! V6 l5 S( _0 f& V8 |  A! g- @, `9 |, e
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;' ^/ B+ E0 |8 _/ N! V: P
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.  }+ W+ V/ z# G% y5 g
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%6 }1 s3 B9 d8 b

- h: y3 B, `5 y8 M% S' B' J. U另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。9 Q* M( ~0 F* }
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 3 |& h* l4 p# F4 Y
2 I. V$ {8 u/ E; t
cibc的人好像是这么给我推算的:4 A" _, ~  {& J1 v9 `0 k% `; m
. R) u1 A  O7 k% m
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%1 |& Q4 I/ F1 Y: E% T  i
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%6 u8 g' x! f2 t) ?4 n9 c" s
* r+ F$ ]' ?( C  R3 o
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
# g; [3 S0 o" X, R; }4 N
3 R. g4 `" i% |2 M+ V我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. : k0 [# t3 }. \
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.' C* Y& i+ c% s5 ~! s; _
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back1 G6 G1 S, t  [
* K0 F/ u# l! R1 q! f
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
8 c, d' u: E( x: g5 ^5 u; RIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
4 B% M$ p( Y2 n. _+ E  v" j6 G8 s# {  ?5 m8 Z1 L! }2 \
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become# ~1 W! M8 q* r
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.2 W& E& o- R7 g3 u3 y
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years0 m$ r& }0 Q" f: l* |( f7 F7 W7 ~

( `' h" \! x' q0 o+ K# U/ wBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
/ `3 G" \1 d' ?3 `" U3 pIf you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC 7 G9 Y9 }  i6 b+ L3 W
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
1 r! N2 c3 h0 \8 G5 |2 A$ @8 OThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# 诺言 - {0 |3 T* j8 y6 \) E/ x+ z( j
" j) z9 V# E# Z" `5 i( b
There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
) ?: B0 o# \! Y+ I2 z8 S& M7 b
7 R# H8 H; A0 c7 {There is no fee/cost to transfer your mortgage
  T+ t8 _. ]3 ?2 Z$ }' p0 nPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
. ~$ j, c, k) }
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail& v1 F3 A" U& x6 X$ X
0 M% s, L3 s4 I
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
8 P+ E: e( |6 c7 I
; w5 Y  {% U/ J" I7 \* \0 \/ Z$ I! d居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
& s5 ]) C  H3 w这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
' z2 @  L5 Q% Z9 }  j" y这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
+ Z" |4 u$ a! Q5 ~! K" W5 a诺言 发表于 2010-3-11 11:41

7 T$ R/ Z1 C! G) J6 F5 x# T这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
. ?1 `' |- i" zcaifan 发表于 2010-3-11 11:59
' t0 t4 G3 F: ^) C/ m/ y/ l
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 & }3 W( ]2 C, g7 C: R
. F% f( O2 m; d4 H2 x
  o" l4 n/ }" G' _
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
( }5 F( E5 Q, p. A5 {9 G! K
- C* s7 B) N" Q' C/ j5 F: X+ I* A
1 \- x" E6 e4 r4 d. U3 ], s: O是free money,直接打到您的银行帐号。
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