浮动还是固定？

熊猫阿宝

目前prime 相当低（2.25%）。如果是你，会选择5年浮动还是3或5年固定？
; N) v. E. N) E  c# ]& x根据右面的广告：
# Q9 o) j( e" Y7 M& c& g( p- d% j最新利率：2009.12.22更新
　 1 year fix 2.35%
　 2 year fix 2.70%
7 v. c6 e4 z% h" m/ d　 3 year fix 3.25%
0 n! S7 \( \) E7 F) |　 4 year fix 3.75%
5 \( u) Z& h6 ?- Q! f1 m- j! m/ k　 5 year fix 3.85%
5年固定(金融机构)  3.75%
5 year fix 30day Close (金融机构) 3.59%

Variable 　p = 2.25 %  
　5 Year Close P-0.20%
* w" A( H3 }' V. Y2 G+ ]" _8 x3Year30day Close(金融机构) P-0.25%

wbxrq

固定的好。。现在prime低。。明年就上去了。。

小黄

一个是2.05%，一个是3.75%
小学一年级算术。还用想吗？

衣食住行

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚. 你可以先选浮动的, 等三到6个月, 改成固定的.
总的来说, 现在的利率已经基本上是最低了. 再低的可能性基本没有. 选固定的是一种很稳妥的策略. 但因为加行保证了在6月之前不会升高利率, 你可以借此享受几个月的超低利率. 但你得有一个做贷款的非常好的朋友. 在固定利率升高的前一天获得消息. 立即找你的贷款银行将你的浮动利率改成固定利率.

edmonton-fish

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚.

* V2 X6 _7 ?& H2 S7 x* X
俺还不知道呢！！

小黄

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚. 你可以先选浮动的, 等三到6个月, 改成固定的.
. x% v1 w% D8 w总的来说, 现在的利率已经基本上是最低了. 再低的可能性基本没有. 选固定的是一种很稳妥的策略. 但因为加行保证 ...
  R2 g$ G0 p) S: Z9 z衣食住行 发表于 2009-12-31 10:41

选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

edmonton-fish

CLOSED 浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚吗？
! n) S# R. F) M
还是只有OPEN的浮动利率可以改？

熊猫阿宝

谢谢各位哈

月亮山

从长期看，浮动比固定要低。这是一个老投资客说给我的经验之谈
7 ]* A, V8 s( d. j. \: o短期看，楼主自己也能看出来了

熊猫阿宝

问题现在在prime的最低点。等prime涨上去后，-0.2% 就不是好deal了。

HooHoo1

喜欢激进的选浮动，喜欢保守点的选固定，统计数据是浮动比固定合算，但个例谁知道，和压大小差不多。没有标准答案。

小黄

喜欢激进的选浮动，喜欢保守点的选固定，统计数据是浮动比固定合算，但个例谁知道，和压大小差不多。没有标准答案。
# y) q$ K3 _* `HooHoo1 发表于 2010-1-3 18:41

! U9 f# k+ j2 E3 R' f4 S你说反了。激进观点的选择固定。
( S, N& Q  Y# D/ {
现在浮动比固定优惠得多。只有认为利率会“激进”上涨的人才会去固定。认为利率持平或者温和上涨的人会选择浮动。

Grey'sanatomy

反了反了

HooHoo1

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。

) w; G$ r7 D8 n8 o2 s# ~, @8 A有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万一，激进的人会说连小学生都明白这是给人送钱的。

小黄

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。
0 T* o& W+ r- M9 ^7 b
& w3 \& N  S2 M. m' C& E有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万 ...
9 h" s8 ]6 S  b7 B6 C# O4 ]5 j- mHooHoo1 发表于 2010-1-4 08:07

  还没有进入主题就开始胆怯了。

冰山上的来客

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。

, k: {9 i6 U5 R有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万 ...
HooHoo1 发表于 2010-1-4 08:07

看来，我就是属于没头脑那伙的，当时觉得很低，就选择浮动这个了。看来，傻人也有傻福阿！！

茶水

选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
2 d5 z+ S  ?! |- D- `4 l! m小黄 发表于 2009-12-31 17:35

AASTAR

你说反了。激进观点的选择固定。
8 ?1 g  `* y: Y$ Z, U0 z& N# A6 P! y
4 U( E9 e9 E7 S8 z* V现在浮动比固定优惠得多。只有认为利率会“激进”上涨的人才会去固定。认为利率持平或者温和上涨的人会选择浮动。
$ R3 j9 I$ j  j  a小黄 发表于 2010-1-3 20:03

和气才能生财

现在不浮动，什么时候浮动？

doudou2007

supervisor

flex is better, my experience

孟良焦赞

选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
! E- ]0 Q+ o* k2 r! Q$ ^- Q小黄 发表于 2009-12-31 17:35

1 r8 T0 o+ x: u' yre 这个

张小杰

有没有可能这种情况：
6 K: C+ [" S$ z5 P0 M目前选了浮动，prime，那就是2.25%
而5年固定是3.75%
% ^, P/ V& F7 y: q6 X; H/ {5 ^万一明年prime涨到了4%,而与此同时的固定可能涨到了5%或者6%
' V" e: _. p9 ^& {这样看来，不是固定的少花钱了吗？

海妮妮

CLOSED 浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚吗？
+ F- c! Y: a9 t, |
还是只有OPEN的浮动利率可以改？
4 ^0 l" B/ @( q, Q
, ]. L7 Q& S0 C+ R
' Q2 r% C/ \- B0 P1 \" N. iedmonton-fish 发表于 2010-1-1 12:33

0 |' ~, W4 n& ?! s: k3 u
第一个问题，浮动closed的利率可以随时改成当时offer的相应期限的固定利率，没有罚金。
% c5 \( b3 a1 S第二个问题，open浮动或是固定利率的MTG可以随时还清或是更改成其它品种的MTG。

孟良焦赞

re 15
9 N8 Q8 f9 u1 {* z6 |8 e我不太懂，但我觉得这种可能发生的几率不大，用咱老百姓的思维，如果今年给你五年定个3.75，明年或后年就涨到5-6，那不说明银行至少三，四年挣不到钱或少挣钱吗，银行里大把的精算师会这么算吗。

小黄

有没有可能这种情况：
% v3 T- r/ v+ F" o; \3 ?5 a目前选了浮动，prime，那就是2.25%
  j1 `* N0 p/ U5 _" U1 E而5年固定是3.75%
# U) ]* a- E- e$ i# R万一明年prime涨到了4%,而与此同时的固定可能涨到了5%或者6%
这样看来，不是固定的少花钱了吗？
, T& o6 y$ s: y& Z张小杰 发表于 2010-1-14 21:04

% j* Y8 E+ Q( g- }; e有没有这种情况：
% n2 p- W" _$ P目前花2块钱买张彩票，中奖500万。把房贷一次付清岂不甚好？
' Z7 q! k; g8 ]5 y# c剩下的钱还能再买个豪宅香车美女。

衣食住行

从历史看，浮动比固定省钱。但浮动总是给人一种不安定的感觉。那也是一种无形的压力。尤其是这两年。
; Q+ j+ M. Q! y( \/ T- t现在Prime是2.25%。但如果6月份银行开始升利息到3.25%Prime（六个月的过程中），对于浮动利息的客户就是一种打击。那时，固定的利息就会在4%以上，浮动的也许是Prime+X。并且，所有利息还会随经济形势的进一步好转而升高。相对于固定5年利息的客户，剩下的4年，浮动的利息肯定高于现在5年的固定利率。

Wayne67

学习ing...

Rapala

看出来了，小黄选的是浮动。

浮动永远好于固定，那是一种传说。历史上有几次就是固定好于浮动。最近的一次是04到０５年期间。当时５年可以拿到４％。http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm

小黄

从历史看，浮动比固定省钱。但浮动总是给人一种不安定的感觉。那也是一种无形的压力。尤其是这两年。
: Y- W, z0 D' A现在Prime是2.25%。但如果6月份银行开始升利息到3.25%Prime（六个月的过程中），对于浮动利息的客户就是一种打击 ...
衣食住行 发表于 2010-1-14 21:53

3 E" P+ I% X& n! I( M. H您在梦游吗？
! C3 q/ j: i  B4 P/ w( U
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：

4 c5 s$ o. _# f( K; ~1）加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？

! k/ ?8 C, V3 j* H* E+ w8 }2）升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

3）就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
% t8 h0 W& |  `: A- b7 E+ o6 I
7 y$ a, ^1 o9 I, U. a3 r总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。