中国房地产泡沫就不会破么？(ZT)

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中国青年报    2009-12-13 16:42:47
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& }; r/ s3 r* f2 U# b& j& [6 r& d    当前我国许多一线城市房价按现汇率折算，已经可以与发达国家的房价比肩甚至更高，而“当地”居民的平均收入却不及发达国家的1／10，房地产泡沫明显。尽管如此，憧憬于房价还会不断上涨，投机投资购房者众多；惧怕于房价还会不断上涨，也引来一些穷尽三代人购房的房奴；如此看来房价还会上涨。中国房地产泡沫真的不会破吗？
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    2007年中国股市泡沫泛起，当时投资者憧憬可以靠上市公司业绩的持续高增长来做实股市泡沫，使之免于破裂，结果仍然未能幸免于难。股市投资者当年的憧憬还似乎有存在的依据，与之比较，当前中国的房地产泡沫有没有被做实的依据呢？

    按道理，人民币贬值可以使得中国房价比较发达国家房价变便宜，让泡沫显得有被做实的趋势，遗憾的却是，正是人民币升值的预期，成为房地产投资者炒作房价上涨的重要理由（可以引来热钱投机），而毫不在乎人民币越升值，由此折算的房价会越高。

    靠中国经济成功实现转型，国民平均收入大幅度提高，能做实房地产泡沫吗？不幸的是，极高的房价已成为中国经济成功转型的极大杀手：
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    ▲高房价使许多人沦为房奴，对这部分人的消费产生巨大的挤出效应；高房价改变了人们的预期，增加了防卫性储蓄需求，谨慎消费；高房价产生的挤出效应阻碍了居民消费的转型升级；高房价花去了两代人甚至几代人的积蓄，严重削弱了消费增长的后劲。没有消费增长，必然威胁企业经济效益，进而威胁就业，恶性循环，哪来中国经济的成功转型？

1 O% {! \, F- U    ▲城市化需要大量增加从农村向城市转移的农民工家庭，高房价却是农民工成为新市民的极大障碍。城市化进程的推进因之受到阻碍，哪来中国经济的成功转型？

7 h/ o5 b5 Q! o( d2 j, `4 t    ▲高房价意味着财富以货币和固定资产的形式向少数富人，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，所以房价上涨过快只会加剧国民的贫富差距，使大多数人越来越穷。没有大多数国民的富裕，哪来中国经济的成功转型？

    当然，房价被“做实”的可能性的确存在。笔者认为，那就是假设中国长期恶性通货膨胀，货币恶性贬值。可是，宏观政策会容许这种现象产生吗？
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    有评论家认为“尚难预言中国房地产泡沫会破裂”。其主要理由为，“当下中国正在加快保障性住房建设进程，试图通过对房地产市场结构调整，来逐步化解正在形成中的房地产泡沫。”若仿效香港和新加坡模式，对房地产市场作结构调整，富人和穷人分类，前者供给以半山豪宅，后者则用公屋计划来应对；让买得起的人买，买不起的人租。则将“较高房价”长期限制在极其有限的范围内。
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    然而，中国内地的房地产可以效仿香港和新加坡模式吗？其实，香港经济也曾经受到过房地产泡沫破裂的巨大冲击，所以对于当前香港楼价飞涨，特区政府仍然忧心忡忡。其次，香港和新加坡地少人多，经济由金融服务业主导，经济结构相对单一，很难阻断高档商品房价脱离平均收入，才不得不对住房作出“结构性分类”的对策。而正是这种结构性分类，同时拉大了当地的贫富差距。

0 w- }! I/ p4 ?5 ^( I5 i3 J    1990年日本房地产泡沫破灭导致日本长期经济萎缩，香港1997年楼市泡沫破灭重挫香港当时经济，迪拜的房地产泡沫破灭引发了迪拜危机，美国的房地产泡沫破灭引发全球金融风暴……虽其房地产泡沫破灭的具体原因各不相同，但是泡沫必然会破灭则是铁律。
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    中国房地产泡沫真的就可能幸运地成为例外吗？

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中国房地产泡沫真的就可能幸运地成为例外吗？
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% s6 Z( F# N+ o1 J6 M6 g没有什么能逃离经济规律，只是时间早晚罢了。