2010 房市解决之道 - 临别一帖

三言两语

本文完成于十月初，文中所有数据均为2009年9月以前的数据。因小弟时间有限就不再修改了。有兴趣的朋友可以自己补上最新数据。
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3 P5 l5 S2 _, |  \. a小弟一惯用数据说话，如果哪位看官有不同见解，欢迎共同讨论。那些喜欢没事拍砖，无理挑衅的看客，请嘴下留德，免开尊口。
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7 z* N+ S8 y" q/ }去年我们说到石油30是铁底，暮然回首已经从35涨到75。
# w! t! C8 u2 p; s  u  r去年我预测过爱城房市将有个急跌的过程，实际情况又是怎样呢？
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我们先看一下爱城房价近年走势，经过2005-2007年飚升之后，2008-2009正处于一个调整过程。市场并没有选择我年初预测的美国式的暴跌，而是走出了小幅阴跌行情，以时间换空间（这里且不谈原因）。 到目前为止仍在下行通道运行，没有出现向上突破迹象。我个人认为房价短线会跌到2000-2005的向上趋势线左右，也就是在2010年底，但跌幅不大。长线的情况可能更遭，最好的情况是出现90年代那样十几年不涨不跌的局面，其原因如下，

pchell

沙发！！！为啥叫临别一帖？难道高手要离开屯子了？

三言两语

2# pchell

- \# l# M  K3 H+ ^7 T4 w你可真快。看完了你就有答案了。

三言两语

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横向比较加拿大草原三省的三个主要城市：爱城，锐城（Regina），文城(Winnipeg)。爱城已经不再是从前的爱城。失业率已居三城之首（Regina 4.3%, Saskatoon 4.6%, Winnipeg 5.7%, Halifax 6.4%, Calgary 7.2%, Edmonton 7.4%, 2009年9月数据），房价也是称雄三地，爱城的优势已经不再。从图表上来看，文城的房价仍然处于一个稳定向上的趋势中。从房屋的建造成本上来看，三地的成本应该基本相同，三地房价的差异主要来自于地价。目前爱城独立房最小地块的地价在12万到13万，城里最便宜的地也在10万以上。而锐城的地价在4-5万，文城只有1-2万。事实上爱城的地价在美国完全可以挤身前五名，更不要说温哥华和多伦多了。考虑到爱城的自然和经济情况，以及土地的供给潜力，这么高的地价是难以持续的。

让我们再对比一下加拿大和美国的房价。经过三年的调整，美国的总体房价水平已经大大低于加拿大（目前已经止跌启稳）。从美国的总体经济实力，发展潜力，家庭收入，自然环境，人口发展等一系列因素来看，房价的巨大差距是极不合理的，未来的房价差距一定会越来越小——不是美国上涨，就是加国下跌，或二者共同作用。目前美国的一些城市的房价已经大大低于建房成本，这是一生中难得的投资机会！
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具体到城市，让我们对比一下温哥华和西雅图。从地理位置，气候条件等因素上来看，温城和西城可以说是一对孪生兄弟，但由于被不同的“家庭”收养，其命运也就大不相同了。加拿大人对温哥华是趋之若骛，西雅图在美国却有“抑愈城市”的恶名。

+ ]0 p) l. W5 T6 k  x; y经济上，西雅图有微软，波音等巨无霸，而温哥华却只能以旅游业撑起半边天。
人口上，大西雅图有3.3M人，而大温只有2.3M。
收入税，西雅图没有州税，只有联邦税，温哥华除了联邦税(与美国基本相当)以外，还要交5.06%-14.7%的省税。
" v  L( Q# b$ S8 {2 E消费税，在西雅图购物的消费税合计10%，而在温哥华却是GST加PST合计12%。综合起来，同相收入的人在温哥华要多交10%左右的税。
家庭收入，2006年西雅图家庭收入中值$70,133，而温哥华只有$55,231（2006）。

6 s0 t  E9 f% }% x5 A' J从上面的数据来看，温哥华没有一项优于西城，但两地的房价又是如何呢？MLS上西雅图Downtown半小时车程以内20万以内的独立房有200个以上的选择，而在温哥华却是无房可选，将搜索泛围扩大到40万才有200个以上的选择，而且100%远离海岸。温哥华的房价相对西雅图至少高出20万刀。20万是要一个年薪八万的人，不吃不喝四年才能攒出的钱，这里还没考虑贷款利息。对比西雅图的人来说，温哥华人是收入少，交税多，房价高，真可谓生活在“水深火热”之中。

- |9 {7 \4 G% ^" D综上所述，爱城与加西其它城市相比已经不再是适宜居住和工作的城市，更没法与美国城市相提并论。当地人有故土情结，有亲友相伴，可能难于离去，但我们这些第一代移民是可以四海为家的，完全没有必要在这里“煎熬”。你不走，别人也会走。晚走不如早走。下面是针对不同人群的解决方案，
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, t; \' Z! L1 [" v% T$ g7 E1. 目前已经失业或无业，但还没入加籍的朋友可以去Regina和Winnipeg找工作，买房置地。另外，Halifax也是一个非常好的选择，气候好，房价低，还有大海相拌，可以成为加拿大第二个温哥华。

2. 对于那些热爱爱城，不畏严寒的高收入的石油工作者来说，现在应该可以入市了，必竟短线下跌风险不大。

- s8 V& v$ r  @9 I. F5 ~3. 对于已入加籍的朋友，只要不是热爱严寒气候，不论有无工作，是否已经买房，我强烈建议南下去美国，享受高收入，低税收，低房价，低物价，好气候，有百利而无一弊。这一次百年不遇的危机给我们带来了一生难求的机遇，为我们的打开了另一扇通往更好生活的大门。有条件的朋友要去，没有条件的朋友创造条件也要去。怎么去就不用说了吧，能从中国来到加拿大的人，应该都能找到通往美国的道路。

爱城的朋友们，小弟即将离开爱城。此帖为小弟对爱城房市的最后一帖。

如果您觉得“三言两语” 连续四年对爱城房市进行的分析预测和本文的“解决之道”能对您的生活有一点积极作用的话，我会由衷地感到高兴的。希望几年以后，您在加拿大其它的城市，住在低价买来的房子里，过着和爱城一样的生活，或者在美国某个城市享受着短暂的冬天里的温暖阳光的同时，惊喜的发现几年前买的房子已经增值50%。

pchell

牛人呀！想不到就要离开了，都没和你打过嘴仗，遗憾呀！

先挑刺：西雅图和温哥华，你没有比较地产税。一般来说，地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。

萨隆吧斯

BYE BYE!
, M1 C2 R" D" v% ]. r' DTAKE CARE!

人在北美

收到，谢谢！

Rapala

房子方面楼主听不得反面意见，我就不多说了，祝一路顺风。
: t- {( L9 l- e9 W: S. j  E' M0 T
至于美国好还是加拿大好，个人不同，不是非要“创造”条件去的。我总体感觉，美国的收入，可支配收入，和财产，在过去的几年里，相对加拿大是下降趋势的。不过楼主是牛人，牛人到哪儿都没有区别，我们这些凡人只好留在这苦寒之地了。

老牛

颇有见地 佩服！！！

catty

和我的想法竟然完全一样，或者我和lz的想法完全一样，我是在等着失业机会，估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤

开心就好

一直一直想去美国。

feng99

Agree.
$ `; r1 N# k% ~1 Z! U+ U; w最牛的房地产分析家!

catty

客观地说，他和紫光的通涨观点中和起来，会在市场上更好点

三言两语

牛人呀！想不到就要离开了，都没和你打过嘴仗，遗憾呀！
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( p# f6 _" p# B1 g3 R: R; \+ r1 P$ K' z先挑刺：西雅图和温哥华，你没有比较地产税。一般来说，地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。
pchell 发表于 2009-11-26 13:59

2 U1 }- p. j) Y+ l这个刺挑得好。之前，我是找了好几个州的地税数据，高低差距还是比较大的，但税率与房价没有正比关系。刚刚没找到以前的记录。就说西雅图和温哥华吧。
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9 W9 I: U. L/ k! ?! V西雅图是 1.3%，温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高，但由于西雅图的房价低，最终的纳税额应该基本相当。

三言两语

BYE BYE!
, F+ g7 k  }; V2 b+ Y* fTAKE CARE!
" N9 z  O# k1 G, f7 a萨隆吧斯 发表于 2009-11-26 14:08

Bye Bye! You too.

三言两语

房子方面楼主听不得反面意见，我就不多说了，祝一路顺风。

" W9 z3 Y: o2 k( i# t  }! u/ v至于美国好还是加拿大好，个人不同，不是非要“创造”条件去的。我总体感觉，美国的收入，可支配收入，和财产，在过去的几年里，相对加拿大是下降趋势的 ...
* a2 p% @" G; b6 E* _, @. G6 c+ YRapala 发表于 2009-11-26 14:38

$ m0 ~; Q5 f0 R2 P8 u/ F, }
: w* O4 S& p- q& }+ g多谢这一次嘴下留情。有不同意见可以“讨论”

三言两语

颇有见地 佩服！！！
老牛 发表于 2009-11-26 14:55

6 m9 _5 ]4 U( U4 B, h/ d; h多谢老牛！

三言两语

和我的想法竟然完全一样，或者我和lz的想法完全一样，我是在等着失业机会，估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤
catty 发表于 2009-11-26 15:11

. ]8 P5 y+ M/ U; U9 H
9 ^% ?6 \# j+ r& _( h0 j8 g9 f这是不是英雄所见略同呢？
8 x1 `+ n% O4 v& p% D; K
! Z9 k7 A/ f7 Y  H% r2 G明年初就没有$8K的Tax Credit了，而且房价可能也涨得高了。没有失业机会，也可以创造失业机会呀。

三言两语

一直一直想去美国。
7 \: ~- \9 z* U; h. l开心就好 发表于 2009-11-26 15:15

$ q0 T( l: _7 }. ?  l5 w- t
想去就去呀，现在正是好时机！

三言两语

Agree.
最牛的房地产分析家!
feng99 发表于 2009-11-26 15:44

2 a" E. o* i2 o) b$ H2 b
多谢！过奖。

有影无踪

用户

想去就去呀，现在正是好时机！
2 v: o/ f1 G7 G- Q6 P三言两语 发表于 2009-11-26 04:42 PM

- z0 A) G+ C) Z+ U9 x  B" ~+ _
一直在努力学习三言兄的理论, 尤其是'2008不买房'至今记忆犹新, 收获不小, 谢谢了. 也想去美国转转, 等着看三言兄的下一篇 - 如何在美国发展. 祝你事事顺利.

pchell

西雅图是 1.3%，温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高，但由于西雅图的房价低，最终的纳税额应该基本相当。
" }- L/ [* b+ x, r: Y+ p三言两语 发表于 2009-11-26 16:35

! H  o( I; n) S2 Q  Y& X( U多谢你的资料，这样看来西雅图的税也不算高，不知道Alberta是多少？

uuqq

才看的REPORT,相比2008同期，平均房价基本持平，但是TOWNHOUSE 和DUPLEX价格略降，SINGLEHOUSE有的区是有所下降（东北，东南及中部)，但是西南区涨幅较大，超过了10%，为518，344

老孔雀

好文章，谢谢分享。祝南下顺利。

冰糖葫芦

离开的人 真是越来越多了

* G* w. }) w# V( G& p( c5 _握个手 兄弟

老杨

谢谢分享！加精，送花！

cougarzuo

14# 三言两语
8 [* Q6 P) ~3 M; A; L* w: i  J
帮着补充一点：美国的MORAGAGE减税，这边的不减。

JZ9633

树挪死，人挪活；欢送LZ南下发财！握手，好兄弟！

waterfall2

不是美国籍买房子又会打多少税呢？