 鲜花( 21)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2009-11-26 13:54
|
显示全部楼层
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 14:21 编辑
! S( t2 [& y; H( v9 u; @ k6 p% e" H* l8 L: \3 {) P; y, z' f5 ?
横向比较加拿大草原三省的三个主要城市:爱城,锐城(Regina),文城(Winnipeg)。爱城已经不再是从前的爱城。失业率已居三城之首(Regina 4.3%, Saskatoon 4.6%, Winnipeg 5.7%, Halifax 6.4%, Calgary 7.2%, Edmonton 7.4%, 2009年9月数据),房价也是称雄三地,爱城的优势已经不再。从图表上来看,文城的房价仍然处于一个稳定向上的趋势中。从房屋的建造成本上来看,三地的成本应该基本相同,三地房价的差异主要来自于地价。目前爱城独立房最小地块的地价在12万到13万,城里最便宜的地也在10万以上。而锐城的地价在4-5万,文城只有1-2万。事实上爱城的地价在美国完全可以挤身前五名,更不要说温哥华和多伦多了。考虑到爱城的自然和经济情况,以及土地的供给潜力,这么高的地价是难以持续的。' w$ W; p: B& }9 b4 @3 [" X% S3 V
3 ~& {3 S& s; I- |
让我们再对比一下加拿大和美国的房价。经过三年的调整,美国的总体房价水平已经大大低于加拿大(目前已经止跌启稳)。从美国的总体经济实力,发展潜力,家庭收入,自然环境,人口发展等一系列因素来看,房价的巨大差距是极不合理的,未来的房价差距一定会越来越小——不是美国上涨,就是加国下跌,或二者共同作用。目前美国的一些城市的房价已经大大低于建房成本,这是一生中难得的投资机会!
: ?/ Y; g; e K6 s4 p5 b8 L, e& _6 @% l; _9 t: o0 z
具体到城市,让我们对比一下温哥华和西雅图。从地理位置,气候条件等因素上来看,温城和西城可以说是一对孪生兄弟,但由于被不同的“家庭”收养,其命运也就大不相同了。加拿大人对温哥华是趋之若骛,西雅图在美国却有“抑愈城市”的恶名。0 R3 j) c" m% c0 d: U/ \
+ ]0 p) l. W5 T6 k x; y经济上,西雅图有微软,波音等巨无霸,而温哥华却只能以旅游业撑起半边天。7 c a6 R' C9 F! u" S" {+ J1 J
人口上,大西雅图有3.3M人,而大温只有2.3M。# k$ M9 g2 F8 r/ o% N; y
收入税,西雅图没有州税,只有联邦税,温哥华除了联邦税(与美国基本相当)以外,还要交5.06%-14.7%的省税。
" v L( Q# b$ S8 {2 E消费税,在西雅图购物的消费税合计10%,而在温哥华却是GST加PST合计12%。综合起来,同相收入的人在温哥华要多交10%左右的税。" h; h: @) R- m. E
家庭收入,2006年西雅图家庭收入中值$70,133,而温哥华只有$55,231(2006)。6 {6 A8 i- |- U) P0 _( M4 T
6 s0 t E9 f% }% x5 A' J从上面的数据来看,温哥华没有一项优于西城,但两地的房价又是如何呢?MLS上西雅图Downtown半小时车程以内20万以内的独立房有200个以上的选择,而在温哥华却是无房可选,将搜索泛围扩大到40万才有200个以上的选择,而且100%远离海岸。温哥华的房价相对西雅图至少高出20万刀。20万是要一个年薪八万的人,不吃不喝四年才能攒出的钱,这里还没考虑贷款利息。对比西雅图的人来说,温哥华人是收入少,交税多,房价高,真可谓生活在“水深火热”之中。' t: v- h3 p" f- y& m& j$ G
- |9 {7 \4 G% ^" D综上所述,爱城与加西其它城市相比已经不再是适宜居住和工作的城市,更没法与美国城市相提并论。当地人有故土情结,有亲友相伴,可能难于离去,但我们这些第一代移民是可以四海为家的,完全没有必要在这里“煎熬”。你不走,别人也会走。晚走不如早走。下面是针对不同人群的解决方案,
, j) D" G) \7 ^+ |: q# R
3 A6 d9 Z) i% Y l2 f
, t; \' Z! L1 [" v% T$ g7 E1. 目前已经失业或无业,但还没入加籍的朋友可以去Regina和Winnipeg找工作,买房置地。另外,Halifax也是一个非常好的选择,气候好,房价低,还有大海相拌,可以成为加拿大第二个温哥华。! r ]3 S* \- C" y$ P3 ]8 D4 F
4 v* e2 v9 m" K& M% {; z8 g0 l( b% l
2. 对于那些热爱爱城,不畏严寒的高收入的石油工作者来说,现在应该可以入市了,必竟短线下跌风险不大。1 E. L" x: V) e9 _, p8 z
- s8 V& v$ r @9 I. F5 ~3. 对于已入加籍的朋友,只要不是热爱严寒气候,不论有无工作,是否已经买房,我强烈建议南下去美国,享受高收入,低税收,低房价,低物价,好气候,有百利而无一弊。这一次百年不遇的危机给我们带来了一生难求的机遇,为我们的打开了另一扇通往更好生活的大门。有条件的朋友要去,没有条件的朋友创造条件也要去。怎么去就不用说了吧,能从中国来到加拿大的人,应该都能找到通往美国的道路。! `; R$ C! t: }" G9 b% Q9 H2 c
1 X: T0 j5 D/ i) W
爱城的朋友们,小弟即将离开爱城。此帖为小弟对爱城房市的最后一帖。& e" A9 v y7 p2 T' d. F
: R& F. W: l. L
如果您觉得“三言两语” 连续四年对爱城房市进行的分析预测和本文的“解决之道”能对您的生活有一点积极作用的话,我会由衷地感到高兴的。希望几年以后,您在加拿大其它的城市,住在低价买来的房子里,过着和爱城一样的生活,或者在美国某个城市享受着短暂的冬天里的温暖阳光的同时,惊喜的发现几年前买的房子已经增值50%。 |
|