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买房的真实成本

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发表于 2009-7-20 08:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
购屋的真实成本远超过贷款,传统上只把每月供房交给银行的数字当成购屋成本,其实是错误的。; [( K" g8 x4 D' K, M/ a# V
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为什么?因为房子是消耗品,车子是为了开,房子是为了住,如果拥有汽车的成本必须包括油钱保险维修,房子当然也有类似开销。. R. D( c5 x# W# r- h. D3 Y7 U

* `; x2 A1 c8 V& b  O$ Z& D3 T5 U有些人辩说,房子会涨价,汽车不会,房子怎可以当消耗品。嗯,房子会涨价固然没错,但是长期下来,其实跟通货膨胀的比率差得不远,而且房子会老旧,屋顶窗户水管电线都有一定寿命,这些成本当然也得算上。2 h3 z5 d) q0 g  _3 P* Z/ I
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又,一般人有了房子,除非换工作到远方或退休到房价甚低的区域,不然换房子其实是在同一个区域,同样的房价水平上面换,增值的房价其实无法拿出来作为产生利息的本金,更不可能花掉。除非搬回去公寓租房,不然增值的房价其实主要是心理安慰。就不用再提买卖房子以及搬家的各种成本。
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算一个简单的例子,王大房准备在多伦多买一个加币三十万的独立屋(Single Family House),方便起见,假设头期款自付25%,也就是$75,000。5年固定利率假设可以拿到4%(别忘了现在是处于歷史最低点,正常的利率比这个贵1.5-2倍),25年付清,在TD的Mortgage Calculator可以算出,王大房的贷款负担是:每月供款 $1,183。3 j0 r2 U) Z* V: {

) a& j$ G0 M4 y, p, q感觉上好像好便宜,一个月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*),这可比租房的生活品质好太多了。但是在这个简单的算术里,至少有几个成本被忽略了:
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9 R$ t( O8 N% a$ R5 ^4 ^地产税:$250 ($300,000 * 1% / 12)
# I3 x* t( b9 |6 B" r2 U8 m( V1 ~水电暖气:$200' H) ]4 V# a' k! S8 p' V
房屋维护:$150(少算了,因为一般建议是每年会花房价的百分之1,那就是$250/月)! A; o! d* {& Q/ ]" ^
以上是实际上从口袋掏出去的钱,没有讨价还价的余地,一个月将近$1,800就这么花掉了。3 B+ M3 Q- o# G$ h# _+ ]
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(*) $1200的月供有部份是还了贷款的本金,也就是变相的储蓄,一开始的时候这个部份非常小,等到还本金的部份大到一个程度,可以把它当成是类似下面计算、有机会成本的首付。/ c6 U5 B8 z8 E" i, H
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但是头期款付的$75,000,其实可以安安稳稳的躺在生利息的帐户里,假设无风险的利率水平是2.5%,税率25%:机会成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%,方便起见,不计算复利),如此,王大房拥有大房的真实成本是$2,000。& w. E$ s4 l! Y; f

7 N  a. s% g0 Q) |2 ^(*) 机会成本看起来很小,其实长期复利累积下来很大,如果年投资报酬率长期可达到8%,避利息而就股利一般可以将税率降到20%以下,那么机会成本就成长到$400,自己拥有房子的成本其实是$1,800+$400=$2,200。
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: [; e0 w6 o! s9 j/ B  {- |: B  V4 ]8 Ypage link:http://www.richsettler.com/2009/06/true-cost-owning-house/
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发表于 2009-7-20 09:28 | 显示全部楼层
So what is your point, live in an apartment or what? Do you think it is a decent life for you if you can afford a house?
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发表于 2009-7-20 15:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 cantaloup 于 2009-7-20 17:00 编辑
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; d) q3 E' @# L; V& ?钱啊,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀、买股票或其它投资风险大。1 u! F# n4 G7 l' E* h$ F+ C. g
即使假设投资挣了很多钱,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀......,还是放火烧了吧3 S$ e# `7 }0 N7 T4 r. C
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呵呵!开个玩笑而已!大多数人挣钱是为了生活得更好,而不是当钱的守财奴,楼主本意应该是提醒大家,买房要考虑养房的花销。
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发表于 2009-7-20 16:25 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
钱啊,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀、买股票或其它投资风险大。
5 L6 C7 F; ?2 k- M7 t( t3 ~即使假设投资挣了很多钱,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀......,还是放火烧了吧) J7 \/ @) }0 ^
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呵呵!开个玩笑而已!大多数人 ...( n9 U9 Y+ a- a2 K6 w+ e8 d
cantaloup 发表于 2009-7-20 16:57

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3 s* H7 ?; u% K3 ^3 |* ~2 w1 p有道理,支持。
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发表于 2009-7-20 18:08 | 显示全部楼层
钱就是即使花掉最合算.
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 楼主| 发表于 2009-7-23 10:30 | 显示全部楼层
3# cantaloup 2 Y$ A9 A$ v/ J5 y

5 c( v6 @. j( ]8 c: u* P% i, E是,文章并没有说该不该买房。 6 o8 J, P9 C- q. x, }

1 S8 ^5 v: ~! G: X* `- P我相信一般人如果收入能买房,就该买,但是买之前应该考虑真实成本,才能作合理的决定。
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' S# a% J* S9 D别忘了巴非特的房子是50年前用『现金』买的,在那之前,虽然他的财富与赚钱能力都远高于一般人,还是用租的
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