 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
|
作者 老老鼠 / V# a! \5 G; H/ m. b8 L$ _' q
本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载
) I" W+ M/ b) |' k( ^# G
5 f3 C( p- g& v# G１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
% A7 M* C, S: O& Q& H4 j; z# C, I3 w一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
& R, ^5 k |5 q1 j, H S空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
/ N; T7 A" q0 ?% m2 X. `- _右。6 v9 ?$ V5 r/ ^$ a: U. }
/ K) E- S% x( X! q, W# U* a２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
+ s5 c! M7 I/ ^5 z T主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
- X( [1 j8 `3 F' u5 s" ^# l的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
1 B; y6 M9 z) v$ C动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。5 j) p2 _# V* J6 M, q5 a* [
+ s. z4 p* G; ~0 v; q: P３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键# \7 E+ `" e# N' d( c6 {8 D
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
( u/ k0 K; w5 K6 J; y" W2 f5 e- @" b) k
４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
: m% H0 p4 ^, ]! ], v8 i唯一发达国家。; a/ B8 a3 h. W# E5 r% H0 R
2 o$ P& {* |% |; c
5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的- y' S4 L5 o( T# ]0 T% `3 b
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
% {" O9 `! b/ R, a$ t" i吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严2 I0 V6 K! b1 Y% H5 F: X8 m3 Z- a
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大$ X5 ]/ H& S: Q! H
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。# a* F# M9 t6 F: { m2 I
w+ x! W/ ]% x( C( `9 D
6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些6 @) d- x: p7 ~' `# c' U
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于9 n6 d$ y1 }( C- ?( n, ^5 u0 g& O
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
/ F: O/ g6 G$ E: b" `- t1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。/ k* ^4 @1 G5 b0 L, k5 ]
& a9 v# \% J" l7 H: r6 x/ B
7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的: L7 s! V5 W: B7 i" y
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
4 i4 Y C9 g/ _ G" H) e! X说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
$ ^1 p% H& X8 m5 M- N可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
. I' o0 V+ M( V/ [3 f, |: s: e1 h0 j7 h
8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
, T3 p2 a$ J& Z% s租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。# V- O! i$ D( D7 L+ a) B
5 Z7 y$ ~& q l. i9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, ' l+ y0 |% Z. }( R0 m4 O2 h
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
O: F$ o! Q8 W5 W- X9 t3 V8 Fthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
+ z+ J% x# U9 U+ x- x5 M
4 |2 M* W: c2 e Q0 p10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。+ x+ K/ P; C/ M1 l! j2 p6 M8 N
2 T6 g2 }& \, _4 Z+ L11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原5 Z" z9 v4 ^8 z& S+ b3 Z
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现8 }: S/ q* s$ n C' R' f
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。7 V! j& D: _$ ]
# u- F: m U9 X, P/ ~1 r) A2 }
12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许+ S" a: d5 o& C* s! G! W# p
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降: M! Z7 W9 s' a" \1 R
息，进入本金将更多。/ X3 H5 h. Z1 T
9 L( ~& @% |2 n+ Y1 M" Y4 h; S
13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
, u% K5 m2 ^. s- l. n6 X新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
5 T2 m& a; Y. M7 O如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
; s$ \/ @1 @7 [% F计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），; d' _: ]$ z2 W; | a/ Q5 Q4 Q
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明3 W& ~+ e% G0 o ]! B
年11月你可能会追悔莫及。
3 \, K9 r3 V' U# t' I9 L" t& {) e5 ~
14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明/ `( l- S: V2 D l' X- _
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
3 h2 s1 ]. H: q1 f' f氛下，很难卖出好价钱。
8 c' k5 Q+ g- u) T8 ^
# t8 L9 @) l1 W5 Q15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前4 K/ O' j$ L+ ~
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长6 {! X5 N3 Q% r1 m5 N* t7 ?( r" H
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
2 R; S7 s6 ?, y6 V炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
+ _ z7 W* s/ r% r. b2 L, d, ^便宜出货？6 B4 ~1 f- `: S
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
8 w- R) m& W2 V# t原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
$ P% f0 ^/ L d( A走长线。8 V3 ~9 H, ]1 H, |
$ o6 ^$ S: K0 @
16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
7 o9 |% ?/ K* P7 Z2 B5 M" F额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
/ E- ~% r' z0 p* K7 t０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就% f" _* Q5 o7 Y; U" ^, [3 F8 u
降低了。5 b, B+ M0 h7 Q1 C+ ~
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那" D) U7 i; j9 m! g! f* u5 I' p0 K
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０8 h/ c: T, A' H4 u1 S1 }# t9 U
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
j+ @6 T/ }$ K5 N( M2 C些统计方法误导了别人。5 r& S/ S/ Y! }+ D8 v
* ^6 R' ~8 C5 B0 G
17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再+ v4 d5 P) \5 g+ [
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
, | Q# B0 ?( x7 I. M6 A$ m" X他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价; `% z+ q0 [2 l
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差6 ^; Q' V/ ?- c+ B7 ^
的时刻出手。8 M' J" Z. @' q# j
$ r7 Q/ c! b6 q% A; n2 J18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上0 q, a; X: X/ O: j2 U! O" v
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。+ A6 c# [3 h9 x, ]( E! v0 p
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
" a+ K9 T' ? G/ W! |大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
( y0 |) h/ m( u- i就被消化了。! Y* A4 [# g. O& ^6 R8 m. F: H0 c
1 t [" ]8 Q0 [补充两点：
$ e: ^, H, n) D( t1 ?/ V１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，4 g$ `. E* `6 `( J6 h+ b* x2 q
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢7 K3 H5 C) o3 O6 K! a" [5 d: e+ X
慢复苏。2 m* A$ d+ f- v7 p4 `+ K& n
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但9 C4 j: }$ _* ^9 i3 N G; l! ~3 E
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
2 U+ }( h) [4 N4 ~, e K* K5 N) l6 G3 |+ D& @
２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
1 W& K/ p- V" ^. r一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
1 G/ ?; ]5 G1 f& g! Q4 O# Y/ `你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价7 R! U$ F" V8 W6 M* Z+ C8 X' O
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。3 N* ~" ]! K9 r1 }. l
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
/ N: d8 p$ o3 P w# P9 z易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
! i5 h; d3 r& j6 @+ H也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买8 J9 v7 i2 B0 X4 C- D
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。 O; B5 q& }' {3 A, D" n
! t1 k$ B4 J1 W& N本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
