感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。

: [- O8 I& M+ ]! l至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
: V2 W  w' ]& i; g
总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。

想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？
# x; m" J7 o. C# h- ^0 ~5 r
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
# k1 G7 P" v3 l4 ^; I8 |9 u涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

6 Z0 Q5 b' z  J4 X; I. x. N2 ?, R+ H
回答两点：
7 n7 _) V- i0 S6 G' r2 F4 ^(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？

4 ]6 B- G( K% M(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
    存TD：4.75%=19000$/year 收益
9 |! J+ S3 O5 `1 c" a    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
( H: R+ u5 h2 {  ~8 M4 f9 q所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。
6 u, d' W9 n. x) q" T) O7 a
1 |+ S6 r$ W/ l" m  S[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，
5 z! `$ G; `& k( u" }/ }
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
0 h+ @. p9 g5 y8 p2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
' }& c8 J3 c: H3 h: s2 m/ U
1 v1 }+ _" F  F( A如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
如果现在买个40W的房子租出去，
1 P2 k+ N( U0 Z9 Q  Z* V- [( L4 d
" B* ^7 o% P: i; Y* Q3 `" N! a1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
8 |; G" ~5 Y7 G% V7 L  d2。如果能COVER，大概能有多少利润？
0 F! ^9 v9 U8 T- d* {3 H! ~3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出 ...

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

1 j  y5 r* }0 C0 M/ `, S( }  l; f40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

; e4 k! l' j( l, u) `5 c

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

1 Y- F5 T. v/ I- o! B% o- U40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

7 U3 y- p( j" ]40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

/ |* A% }* l$ _) s& y6 N5 O9 i+ r开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
# j2 c; D5 Q; @. C
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概
1 x1 W4 |& |3 J% {8 f
  H5 {% G7 i+ N! V好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
2 ~6 f% G$ S( s2 m9 \
( n/ m4 ?* k; x' i8 V# z- P
0 L+ r$ [; j: p$ Q+ m, `开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
" N: f4 Z' ?; F4 V+ Z2 I# e
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
6 t' w( Q+ X/ m4 W- i2 Z- |2 ^2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概
$ {$ A+ K3 t, b7 P* g+ K
) J/ g, j( J  W$ H% N3 q6 u好几个朋友 ...

http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
2 g" @) n% e! J% W* X
For Sale:$216,000
5 |/ V2 |9 X! m$ v$ m* ]; t/ ] Real Estate Type  : Single Family
  e4 u0 S% j9 {' W5 cBuilding Type : Apartment
Bedrooms : 2
Bathrooms : 1
, ?4 ^# R3 [7 d- kBathrooms (Partial) : 1
8 [2 k. ]+ k$ W; q4 G( u$ nInterior Floor Space : 87.50 m2
" Z+ a$ D  c& s( o* RStoreys : Low rise
Built in : 1978
: B8 V; t  o  F: b1 f5 N' e1 WLand Size : 170.53 m2
Title : Condominium/Strata
7 O1 l* t2 C' TLocation : 103 7407 171 ST
Edmonton, AB   T5T 2R1

: [0 |  Q7 B; I( I/ e上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。
( f; G* k5 n! i* {* V( \
* {' W9 |; j, s! [6 E2 Y这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

3 |3 v; `5 C& N6 c再次感谢Monster。下面继续讨论。
# n- [, Z/ F: O9 }5 k
我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
9 q" w) Q- |6 R% h
再次感谢。下面继续讨论。
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7 }: K% j7 z- f) {/ a/ |. C# R我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

! T/ Q& j9 z( Q* P; ]" W" \一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
" q6 e& N' v; W" l* Z2 a1 X* Gwhy not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

: Y! P, P4 D+ b! X+ H如果真能做到，可比其他投资来的好多了。
7 j9 h* ?1 m7 G. o
+ [. q7 y2 ~0 x$ R5 n[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。
" T8 f+ Y1 \* H8 p
1 I# `! f8 j! E- T买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。

; z! X5 j( a% g0 X: a) D从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。
! W* L7 r/ b4 J2 H) B7 J$ J7 Y
从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。

总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。

% ]# P$ M: z7 _' `) V3 h至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

上海菠菜