爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:
# E/ g7 l* I$ E& o5 J! b- ^
4 f4 Q9 t6 U; y4 E/ N/ X: L. j1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
/ y! I+ j9 w; n1 h; E7 `5 b3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
/ |: _3 B3 a! i9 B0 J2 C  ]5 e4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
9 h$ b+ w6 w, A  }5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
6 P/ n( Y0 D  m7 w! ~! K9 d! d
+ B! ^' m$ d& l7 {6 S! r在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
$ R1 ?8 Z! A$ w5 ^1 P      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

) f  E  ~8 ~( W" S2 H      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
6 i9 ?1 F$ z9 k2 |( q1 E* s
( h5 @% k0 k) F& U( q% k下表为近年来爱城建房数量：

2 B9 w) B/ E2 ?  c: ~% t2 t7 cYear                      housing start

2002                        12581
2003                        12380
2004                        11488
% T0 y3 v7 {- U+ X0 Q8 T% w; J2005                        13294
2006                        14970
  K! ?  P% v" [0 C, l; @2007                        15000 （估计）

以下连接为迄今人口增长：
  N- p& P5 V# \4 w
+ ?/ O6 k5 i5 B+ k1 S( I* aEdmonton Population- Percentage Growth
+ K( b" d" v) R! d5 h8 N# q
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
; d: S9 T  q# j+ v; M) Q4 [! m
+ J* @9 W0 c4 d, M       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
5 r. J6 f6 k4 C' }+ O  A好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

% ~$ z5 b7 B# x$ ^$ b0 Y反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
. D' @2 s  e( ~  {& B) x以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。

& G6 q  B; D+ Y( g( w4 J

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表

8 i+ b! _, ?5 t5 s! ]* g! a 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
- }/ y6 K/ O5 f2 u
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

0 I+ y* O4 Q- \3 q( a5 z$ O后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
0 v0 W8 {2 u) a6 J% `1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
7 ^6 O+ Z! g! m- f2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
% L. i4 I3 T  V( b, {2。 连接如下：
1 \5 C- r. O/ I: p# w# L' @9 ^http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
- k# B/ K) P& R1 P- ~% m2006 - 2007 人口平均增长约3%
3 ~5 M3 X9 a+ k! L2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
4 e* h1 Y7 r" B在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
$ k6 Y6 u+ _3 Y& H- p/ D4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
* e1 u$ j9 A9 }! g
后市看来不大好吧,要是后市 ...

: V% \% V/ l+ Y1 T/ J正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
8 \" d2 S) G, @/ f
, I: L, u7 {* C' Y3 V4 C  d8 b/ w
3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
; O& ?1 W  u, K2 V+ n8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  
4 L6 |( n4 X% ?; A7 N/ B( d% t  |
可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
  }  }8 z( \2 P: o$ N1 W6 W- T
仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
( I" A6 S* P2 j9 X3 |8 Q" q4 y5 f5 a$ N
9 C* h9 `, w( c0 q8 f, H/ `
, }0 Z4 i3 e* g0 o( i' a: \3 ~房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

% u( M) |/ d/ X( v4 t5 U* G0 Q1 {0 ?同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
3 c8 s. z- i% W5 x' {: A
4 M6 W  h) O) X5 i

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

7 e$ @- ?4 L. E" _& Z9 [" P有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

3 m5 M) ], o7 m/ d已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.