爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:
$ L5 C" F$ ~& n$ {& v0 X" `
' o9 e# M  ^5 q4 H" ]1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
( ~* d8 ?, Z3 K. B6 w6 ]) M0 X2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
  ^- |# _$ x' ^! e4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
8 c5 t7 Z; R! Q: O+ p+ z5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
$ t' @; F; v$ b: k" t; z
在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
2 ^, e1 g6 M  M, x      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

; i  K9 c5 }6 Q      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
4 N: |' {8 E$ C; v' Q- p1 x
下表为近年来爱城建房数量：

Year                      housing start
( ~  q1 q9 q  V( T, q$ _2 d: z
2002                        12581
- H3 r/ p" g  ?2003                        12380
2004                        11488
) L( R# R0 ]/ I7 |2005                        13294
* I4 w& D% b9 w2 t2006                        14970
' x  ?7 b7 q- F8 ]% b2007                        15000 （估计）
; d5 X# l! l' ^5 t4 B
- t9 A3 J. y5 l4 l* B/ @以下连接为迄今人口增长：
7 p6 N' Y( I5 [
( G# g/ s7 x7 PEdmonton Population- Percentage Growth
, S4 g! C' A- N
. r8 ?. F& f1 S! M) |! a3 J如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。

6 J& C. P- D% ]! q1 \+ A' L       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

% e( ~* l/ H6 m1 mhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

$ h% g( o% H/ [( Z! |期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

, ^, r7 L; F- e% n0 @3 A反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
) ~2 \. ~7 e7 L. ~5 l8 V8 R( Y大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
3 R6 m' F9 M. U  r$ n$ S以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
% W$ }  n+ R' C5 Q  q; `
; i( y: s$ }$ R2 \* l5 b# G  M

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表

1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

3 i' T& x- M. H% `0 N5 V# U[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

4 G3 L% }$ e* q后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
: R- h& P  b( T2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

! s. L+ O# f1 i) `$ y7 N. g1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
2。 连接如下：
+ e/ G' t5 D( l) T, {6 }7 x* ~http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
2006 - 2007 人口平均增长约3%
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
7 z/ D4 L3 z0 Z' c$ u0 Z0 a, N3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
, i9 l6 K: ]  n% D" w! }4 g在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
8 A% H+ U. s5 W# Y* `$ g. m/ i8 @4 Z# k4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

. j" X+ r6 M' l4 A! e后市看来不大好吧,要是后市 ...

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
/ P( I* C! z1 W( a, T9 K
- v/ j) D0 }9 f; _6 Q
3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
) W% }$ C9 u! v* i5 W6 u* [8 [& F1 K3 B8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  

可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
3 O  b8 N! ~& q  O0 `7 E6 [
# A* v- P8 j1 C4 D仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表

, e# R# Y$ ?: U, w" C( r& R
; ?% S% Z6 ]* K. Z9 o房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

: E( `4 w9 d. m& j' t% N同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
! n1 f9 G8 u" u/ ]$ Y
1 u6 d- i0 l$ `" k

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表

, z8 T7 @6 x" M$ d2 X9 |正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

! e, \( ]. ?( a. x3 }5 B" v% d
有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
+ O+ G" O! v* _+ E

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
" Q; X5 t2 _) u  K2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.