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爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
3 i% Y9 g4 @; ]- o, f/ d譬如:
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" E' n( k. ?2 R" t ~4 v1. 近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
4 d$ n" R5 {: T2 h- C8 \2. 目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
# f* R, O+ A% l3. 供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。! U* A5 p7 B9 i! g- W
4. 影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽? X- y2 \& d7 K3 ?' x, l0 l! Z
5. 投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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6 z9 A' l. N" g1 P在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。! c* M6 ^& Y( m7 M& O
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。! c: W7 p L8 A: V
. c0 E& \3 u5 P9 s* ^ {1 H, u( | 2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 - [* d& l$ v C* Q9 L
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:6 \0 O1 R4 m: n2 F% a, ~
; J) ?7 `5 I, `3 f1 o: C( X下表为近年来爱城建房数量:
- t( v3 ^' H* \% w% X J- F; C2 q, J9 t' b ?4 t4 P/ f
Year housing start5 H$ w8 M; X2 T0 {
# t7 O7 v, x9 L. y' V2002 125815 n- Z0 w" Q( j4 r1 I& _! n
2003 12380# _! B0 N9 I: u5 p8 N% I+ \1 d& I
2004 11488- Q& g; x1 B( ]" M! d
2005 13294
7 _8 c- v% l6 ` ~2 L" T4 }5 ~- o6 B2006 14970
! g; J$ B" u7 C9 X3 c }6 n2007 15000 (估计)
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5 x8 \7 Y3 I6 y {5 w* V以下连接为迄今人口增长:9 @$ A/ a; M7 ]) C6 `; S+ }% D
- E K: z9 M5 c( b. QEdmonton Population- Percentage Growth( i, \0 e8 |* G1 M( A" q b
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如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
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4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。 |
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