爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
. f4 b; i2 B4 I5 @譬如:

* G5 d) N' T0 ?  \1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
+ l  R9 Y" l( b* w, a& h. U3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
  `4 M3 h1 s, m! \3 M4 F5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.

; Z# y1 y/ z' ~4 X# p在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
5 z6 G" c' e6 h" }0 t) L/ E      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
3 b' }) U3 w' }" L9 d
1 b  I+ k9 H& ^( w7 n      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

5 C1 L2 B# P5 m$ w* i0 R      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
) r2 u% H/ S2 s0 O  Z2 F. r
( G) l" j7 }6 O下表为近年来爱城建房数量：

& }9 i" e8 G& W7 S  i3 m5 Q9 RYear                      housing start

5 V: P1 [( O; R: y0 w4 I" i2 c' Z5 X2002                        12581
1 v7 }4 |* c- D2 x8 Q2003                        12380
; I( U) g0 [  [5 U$ O" W$ r- C2004                        11488
2005                        13294
+ k. o( W0 c9 h& ^  n4 I" u5 b8 ~2006                        14970
9 d$ U4 R) {0 u* b% G# t4 q% Y2007                        15000 （估计）

- F  B- f- C9 @* Y. [以下连接为迄今人口增长：

Edmonton Population- Percentage Growth
" E) R9 f( T; O, S$ a0 m+ I7 O
/ B) d: ]" o' J5 n/ g8 J+ e3 Y如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。

- Z' j! U/ [. z       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：
: @' _' X7 j9 A( K! U: R# v( S  L
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
0 e& _' w; W0 G4 a6 v2 X: i' K大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
3 d' O3 b2 Q2 g以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
, ]. Q4 i9 ~) |1 L& M1 W

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
# h  N. Q  a" H+ A( g6 |
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
% A2 e) j; N  g5 C: v" V
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

& Y: l5 x3 f' M+ z% R' O, y8 ?$ `, z[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

7 p  ]* T  C$ O, k6 y; N' W后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

7 Y/ F5 x- z2 k; m1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
1 H1 ^8 x) |7 J6 x# T7 ~% X& U8 E  ^2。 连接如下：
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
) H$ c* B' a0 H" |8 W% G, Z5 ~2006 - 2007 人口平均增长约3%
" L' j  f2 b: j8 n2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
( Z, M3 I3 g2 a4 c* Z( O; D在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
* S( [& _# z. d8 G8 e0 t2 I4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
1 P2 s0 H2 Z2 E" ]
# N! K4 n2 e: A& }# x$ z/ P后市看来不大好吧,要是后市 ...

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表


. m' I3 {1 O7 o" q, @, a, D  w3 F3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
$ Y8 \) V9 n: ?- ^4 Q! g8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

: {0 n* P+ I6 D3 ^老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  

可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......

  p% Z5 D2 C  F5 J, c仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
0 J: ?, y' z) q3 e

) e  L, w; @& n) W9 h, i: d房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

5 w- b) w% S5 S$ i: r( _) l+ T1 |
, W# p9 w/ W  z! U7 v: x1 Y同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
7 Q+ Z; i( f0 Y0 N4 m/ n% C  [$ G% Z' ^
. {& y  V1 s0 ~) u! b. }

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
4 ^" m& a0 D; A' y0 ~
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

7 y2 D: ]: M3 {$ K& X. R' y6 B
有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
! d' q. }; L. o) i# t/ G' C* H8 {1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

4 Y  S2 K4 T/ a+ t  N4 z9 N- ^/ u# ~已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.