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爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。& I3 Q; S6 [( P3 v V2 p
譬如:
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?! U0 \* B" |2 ~; m" L
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?, H3 ^- p6 O$ \5 q% f7 l
3. 供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。/ ]" }% X( _+ J. {/ D
4. 影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
2 H6 J4 q5 o# f0 T; s; e5. 投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
5 }+ R, ^0 i- r 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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6 ]5 L" y1 [0 K S9 `1 t 2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 + J0 i; r# w/ v. a# L0 N* G' q& e( E. O' P
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
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4 q6 Z- v) `( W5 ^1 S; O1 o下表为近年来爱城建房数量:
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Year housing start/ T& Y' c5 p( ]1 ^' i0 h5 {% o
0 I8 y9 `6 {* u8 n/ x2002 125819 {: y2 ` I6 h3 X
2003 12380
, X% Q" t( }0 c8 Y' @' ]7 C2004 114889 ^. n$ _. I* k7 j# ^
2005 13294
2 _$ y; h2 D. a! t) |% x1 m6 j. q2006 14970
# s/ c, h1 Z, o& B5 Y2007 15000 (估计)
4 }' q3 V+ p/ M/ M
2 f" b& W, G, y7 o* v以下连接为迄今人口增长:: B5 t# |3 ]& }2 L. ^2 A
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Edmonton Population- Percentage Growth# b/ O3 j! Q7 B ?+ o4 {
- g1 V; A+ k) ~$ A4 c7 u* J如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。3 Z* P: o. A P8 X8 k* i
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4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。 |
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