爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:
  r7 i) E- }2 u! B5 p6 f/ [
1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
2 H6 J4 q5 o# f0 T; s; e5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
, a/ G! E0 Z7 \3 ^! ]& J8 r) r
在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
5 }+ R, ^0 i- r      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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6 ]5 L" y1 [0 K  S9 `1 t      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
' z2 r5 n, w  {; v
4 q6 Z- v) `( W5 ^1 S; O1 o下表为近年来爱城建房数量：
7 O. |/ X* j  ]& W8 G7 ]
Year                      housing start

0 I8 y9 `6 {* u8 n/ x2002                        12581
2003                        12380
, X% Q" t( }0 c8 Y' @' ]7 C2004                        11488
2005                        13294
2 _$ y; h2 D. a! t) |% x1 m6 j. q2006                        14970
# s/ c, h1 Z, o& B5 Y2007                        15000 （估计）
4 }' q3 V+ p/ M/ M
2 f" b& W, G, y7 o* v以下连接为迄今人口增长：

Edmonton Population- Percentage Growth

- g1 V; A+ k) ~$ A4 c7 u* J如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。

       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

! v5 s( l* p5 Q. z- E0 l期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
* y6 ^3 L, B: \! D$ I好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

# T- y' r9 [8 S/ Z: ^反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
( [# L7 V! C8 _% P& z3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
6 B' z8 U/ s/ y7 b5 ?3 K大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
. c6 @  ~6 x. F1 ]

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
, E& h! F" C1 j( _& x
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
2 A/ k: a9 d% c$ a) Q
7 |% Z9 F- ?7 M% P# V* J如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

% I$ q" W2 j  Z% R) E后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
' I: w9 v1 V( A4 W/ F4 q5 C1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

( h0 H7 ^6 ~6 b% ^. ]! H( t0 k' O
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
2。 连接如下：
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
5 T  c8 ]( ^/ T- M2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
, ~4 C  H; A" L  n( [2006 - 2007 人口平均增长约3%
3 W7 O$ z& k1 W2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
( H! k! E. R' p1 J. u7 }1 w: c3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
6 i3 W0 ]* |4 `在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
) T4 v7 {) _, o7 {% o9 I  X
6 {5 B3 P% I7 }$ A后市看来不大好吧,要是后市 ...

" J9 A- G) d* j# b正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表


3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

  A% H1 ~- ~" N  W& f老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  

2 Y, H* w3 ~( J可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
! {0 A% h4 n8 N5 w7 h6 q* A" W
仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
$ X* ?( J8 P* D: c  H6 v- o; o  F

房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

$ W5 C+ j' M) {4 }, [8 l4 t) U同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
7 [( Y9 M+ |4 P7 p
2 s& V& d$ x( q* ~

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表

( N/ R2 y7 B; b" v$ O正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

# ?  G, W! a% y! z8 x9 U有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
2 c: ~  `. x& g4 E+ k# S' `8 r; u1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
- w9 E+ U) L1 n! g2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

. N4 W0 X0 }1 h: ^已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.