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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
3 i% Y9 g4 @; ]- o, f/ d譬如:
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" E' n( k. ?2 R" t ~4 v1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
4 d$ n" R5 {: T2 h- C8 \2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
# f* R, O+ A% l3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。! U* A5 p7 B9 i! g- W
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？ X- y2 \& d7 K3 ?' x, l0 l! Z
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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6 z9 A' l. N" g1 P在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。! c* M6 ^& Y( m7 M& O
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。! c: W7 p L8 A: V
. c0 E& \3 u5 P9 s* ^ {1 H, u( | 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 - [* d& l$ v C* Q9 L
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：6 \0 O1 R4 m: n2 F% a, ~
; J) ?7 `5 I, `3 f1 o: C( X下表为近年来爱城建房数量：
- t( v3 ^' H* \% w% X J- F; C2 q, J9 t' b ?4 t4 P/ f
Year housing start5 H$ w8 M; X2 T0 {
# t7 O7 v, x9 L. y' V2002 125815 n- Z0 w" Q( j4 r1 I& _! n
2003 12380# _! B0 N9 I: u5 p8 N% I+ \1 d& I
2004 11488- Q& g; x1 B( ]" M! d
2005 13294
7 _8 c- v% l6 ` ~2 L" T4 }5 ~- o6 B2006 14970
! g; J$ B" u7 C9 X3 c }6 n2007 15000 （估计）
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5 x8 \7 Y3 I6 y {5 w* V以下连接为迄今人口增长：9 @$ A/ a; M7 ]) C6 `; S+ }% D
- E K: z9 M5 c( b. QEdmonton Population- Percentage Growth( i, \0 e8 |* G1 M( A" q b
9 K; ?1 [1 g& w/ S, a, R
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
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4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
5 c7 T! _& w" ^4 C# U# ~, E
发表于 2007-12-29 18:10
