Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

http://www.edmontonrealestateblo ... dmonton-real-e.html

白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

7 f8 D# I5 ]/ r+ u/ D从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：

6 Q+ e6 C5 ~& T: l0 U卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

- M0 Z8 c, y) y8 V, H7 C( E* V' z" U- CＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

/ e. T' q* B; S8 R例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
% j4 r- d  P. h* K2 \今天的房价大约是：　２５万


　　

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Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
. T& I7 a& _- J, `9 W卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
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Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

- q1 x- x2 ]2 ?  K; o$ j% D. n- E) R例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
, [- Z+ E2 l# p/ E5 E4 r& D. ]今天的房价大约是：　２５万

4 L6 Z6 n1 R$ j7 n/ X2 N8 G8 X8 C
' ?  \' ~- H1 I2 k3 N  l好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
$ _6 c1 K9 m/ [  `" D5 c) S
! o# K' n0 n; U3 Y2 Y按照你的算法，今天张三的房子值：
8 R. I% Y$ I; s8 r! C, d4 ]% a10万x1.03^10+0=13万4
9 v6 A! c. v0 ~( I/ r1 O" i李四的房子值:
10万x1.03^10+49755=18万4
( Z$ H! L) h# x
4 O9 ~" m0 z3 K7 a按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
" m7 y0 n! @; h  M. n以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
8 o3 b8 \  [8 M按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

我笨，您算给我瞧瞧。
' r7 C2 r, y* ~& X1 Z$ }4 x
5 X" D9 i  V' `/ x按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
( Q8 O9 C; U2 Q! p) L4 I6 X- Z
& x# Q) X8 H1 i- ], x[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表


我笨，您算给我瞧瞧。
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7 Q- I4 F% L  X/ u( [按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
7 D* b- z  K" P, h4 h

) v& n* d' d. O" ^我笨，您算给我瞧瞧。

+ H( B8 b0 p; i2 W/ U+ a按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

" P; i4 o# g% Z% F* c, _
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
) c2 M0 c8 j/ g) }& c
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.

Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

2 u. _! S' q. }1 H/ c
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
- a& w* O0 |( B2 g3 }, `
. `9 [. v' _$ ^" ^: S我的看法是：
现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
1 p  m' Q; H% N) r
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
4 C$ o5 ~8 `$ u6 }3 B% |& M至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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