Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
( Y6 M$ p( G& f" X
* V! r8 J: i' p从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
6 U0 a2 ~5 T) M: X- p
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

9 \; v9 D& S  b) ~7 ?' ]4 A2 L' B9 iＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
5 f9 Z; `% ~5 _3 I  w$ {' n4 e9 s3 C
例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
( e# y6 o* ]  n* J$ ~3 {6 T5 ~; e今天的房价大约是：　２５万

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Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
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0 d8 N8 Y4 t! g! y. ?/ oＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
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; {: S3 k8 V# q" f- y例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
/ u8 W: }! b5 K( }今天的房价大约是：　２５万

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好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
8 z: ?& U1 W- g2 `5 u2 R$ ]
+ b/ s" u5 `/ ]8 ]0 J按照你的算法，今天张三的房子值：
! a3 B3 n1 ?) ?* W9 n: s7 s10万x1.03^10+0=13万4
9 M; z' D! O& G9 y" P+ O0 z李四的房子值:
10万x1.03^10+49755=18万4
/ k. \5 L( k1 R# `( j* M' e
按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
; L- q9 W; A! T以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

我笨，您算给我瞧瞧。
* o8 w6 w& _- H* h" ~, J, {% d! p  v
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！

0 n& }+ C# b  l1 Q- p[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表


+ W, a! k7 z' p8 H& b- A我笨，您算给我瞧瞧。
" Y( Y1 b. T# M( ~# u& X3 o
# w; ]: `0 b7 U0 k' n3 ?) l, k. E按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
* n5 T# S6 |% Z
' M6 H( q) b' l* Q3 T4 b: m# O
7 x! Q' R8 D& z' P; u我笨，您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
- N1 k' k- W9 k& {" t" c: Z  d
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
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# G. R/ P0 w. y3 l) y0 @6 nＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．


, x8 ~) N1 U' y8 {6 s7 w这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
2 C0 U# ^: f# a- |( c
我的看法是：
5 F, c+ j/ p. }+ Z8 E现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
: r; v7 r. u/ Q& e, F
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。
+ f3 D+ }3 P1 x0 `6 W: ^; h2 l
7 f8 O/ q; e. y) E9 _你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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