Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

3 _- ]1 a1 P7 a- b; C5 T从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
/ w% s2 ~7 ?$ V4 F  f7 S
: A# Y" J$ }- V卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
& Z& V4 }* U% M5 M' K1 n  z
: N# W1 V( R& \# |6 Z' b7 F. N& k. VＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万
) Q6 F. @7 S3 G8 E$ N0 ]. ?

- u1 I. m0 `" M3 l8 `) m　　
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Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
- U: G0 K/ Q4 P* `+ z
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

0 |$ t/ P7 O! q0 D  d5 _: o例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
& A1 u* G& P" d今天的房价大约是：　２５万

好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.

" S' W, T( T& H: Q按照你的算法，今天张三的房子值：
" S: Z. }8 V/ r& T. u10万x1.03^10+0=13万4
2 l, V- M4 x7 j( \- i6 c李四的房子值:
6 T; d. `+ e# T) V' {8 ~$ M10万x1.03^10+49755=18万4
4 u' ?! a9 `, R& x
按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
/ J! b7 z- i$ l5 a3 b以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
% r. S7 Q0 Z5 y3 ^0 g- F以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

! ~. u8 S9 N/ d4 X' H" d+ u
我笨，您算给我瞧瞧。

, \6 D) E* h9 y' u+ e3 s按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
3 E9 a0 U1 @3 i# x/ ]  U9 F6 w% Y5 c7 }1 ]
5 O) s+ V. P# F4 ^4 U[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
& L4 M+ Y) G' o# e* d. e' O

6 D) z. Y$ n3 \, s" H我笨，您算给我瞧瞧。

4 I2 @  \  Q9 s# a. G" w  T4 S按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

% C+ v$ l6 X9 x. Q' W3 @: n0 ~

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
  _% U2 ^: T0 }% a8 q. V% {4 I
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, u- r+ _7 L  {( P. N* m我笨，您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

% p" }4 Q. S" C3 ~
0 [7 A9 U/ v; ^. `8 ?- q可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:

' [5 h5 T! t+ }$ X2 I卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.

Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

1 }: s/ T8 g$ G6 C9 U. u* W9 |
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。

8 p2 d5 T' P$ s' c: _" o我的看法是：
# g& C* f. s  s( I  a; N" q现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
0 L+ C* n( X* v! T$ w
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
) m, M/ P( z  s至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。
. u  H$ |. ]/ L0 c$ t# j9 M
/ z; u& z7 x9 y6 H8 v' o/ U) o你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
6 `, T1 U( p# o# f6 }.