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几个小故事

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发表于 2007-9-25 12:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
故事一  b9 G4 v; h# _8 ^$ m: t; d. O* Z
一个朋友有个7,8年新的condo在downtown,三年前租给别人,每个月890,三年来房租一直没涨。最近收回来,准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷,决定重新出租。) G- R+ m2 [# F' ]: W* E1 t
listing 1175/月。朋友觉得已经很高了,因为他说这是第一次,他可以在租金上赚钱(以前每个月都要贴一点)。结果没想到list 出去的当天下午就租出,没有讲任何条件签了一年的lease。
5 t1 A& q4 x& Z1 N7 n+ s8 D- C; O当天晚上,接到好几个电话,其中一个人说:我给你1500/月,你不要租给别人。% F# q8 l! r3 }3 S1 S' L6 K& O/ u! ?
朋友感慨:1、早知道租房市场这么火爆,等等就好了;
3 L4 `( A* u  W' ~0 T8 \ 2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?( i1 @. ~* S4 F. z  p
故事二
' j4 {* t  [9 Y7 V我所在的公司从事金属加工行业,公司不大,但是很典型的洋人公司———见风驶舵,决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作,查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后,最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%,不算个别调整,这样的普调二年来做了3次。
5 A+ u. n  x2 {# s故事三6 F7 x+ r$ b) Z: M3 D$ v( G3 U0 x
可能很多人不知道,如果你去BC省下面的美国那个州买东西,如果出示你的ALBERTA省驾照,是可以免税8.5%的。
# h( [4 X" V3 [# n/ ]4 o& s$ a) L/ g. k$ ?" R4 k( K
我们有TOP 的平均工资
* `: _2 g5 P) v5 W5 T: D我们有最低的税率
9 ^6 K4 b" Q% a! d4 X我们有最低的空房率
9 @& k7 A5 Z9 d" e3 g' B* J我们的城市有52个,平均每个30亿加元的项目ON GOING
  P9 ?$ t/ _7 ^4 H; G3 R(如果数据不准,请指正,懒得去确认)0 {# C2 h) q# K# ]0 n7 }
为什么房价会跌?+ @( R# ?/ Q) `

) N, R$ d6 M! Q8 M* x9 `5 ^[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 12:32 | 显示全部楼层
Woow.........
Z
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发表于 2007-9-25 14:56 | 显示全部楼层
我也来讲一个小故事。
5 d) z& m  ]# i/ B# f6 t7 t! Y; E& k4 t/ _5 c2 l
微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值,这8年,可以说是很惨的。
! j7 b) m# U- N. E- y! Q! i4 e- i7 ]2 B
那么为何钱越赚越多,而股价越来越低呢?答案是:预期透支。
9 x% \7 H/ a0 B' Q: \+ J, j7 ~8 ?" @9 W  S) O% r
微软早期增长速度很快,所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末,股价接近$60,投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然,没有达到,实际增速10%~20%本也算不错了,但却无法支撑起人们的预期,于是乎,股价暴跌。之后的8年,一直在$30上下徘徊,就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。: h; r( E  r1 T7 A; U, f  z5 c2 f& Q/ E

1 v, D' y& l# I6 p( u" ]7 u同样,过去3年在爱城,人们已经习惯了石油界每年加薪20%,非石油界加薪10%,房价每年涨50%,大宗投资每年新增几十个Billion。所以,房价把这些利好已经price in了。没有这些利好,房价又怎能7年3倍?. j/ U' [. z& m/ m( l9 y( `

" l* g- w( P. Z' [$ [2 t  Y0 V我无意预言房价,那是神仙干的事情。我只想说,最影响房价(或者股价)的不是现在的利好,而是未来比现在能好多少。换言之,有多少尚未 price in 的利好?9 s* r3 T% D+ k: H$ Z5 S) u4 R* @

) _' P) ?0 L; E如果油价冲破100,甚至200,阿省石油投资继续放大,显然房价将继续暴涨。不过,一旦投资规模增长放慢,甚至开始持平,即使工资仍然在增长,房价也会下跌。
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发表于 2007-9-25 15:12 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
+ x0 \4 [" V* c0 ~我也来讲一个小故事。
: u, `( W# a+ s3 q  `
& u8 k! X' T. M* K4 ^微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失 ...
. [- M, W: M/ O+ x* B' F
' _6 n6 n3 f7 n7 U/ m; U+ r
Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.
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 楼主| 发表于 2007-9-25 15:30 | 显示全部楼层
我跟楼上两位看法刚好相反。
: M: Y. h! g4 \这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已- z  Y/ W; H6 \; N0 e9 c- G0 R! U
7 u* w2 a  r$ f4 @
有个认识的人,几年前一个人工作,有两个孩子,大概5-6万的收入,
' o, k% r: q$ d. S有点投资的头脑,居然连续买了4个CONDO,买第五个银行还同意借钱。2 h3 [( R2 Q+ D( X( ~7 O6 q
还是他老婆害怕才作罢。6 b- g7 r8 }: ~/ ~  Z  k5 r
那时的房价,你们认为呢?正常吗?
, b+ ]* h6 s& ~, D9万多块,就可以买个1100SQFT的CONDO,两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
8 r2 g4 V/ E. B3 a* p0 `9 i; z现在翻了3倍又怎么样?
  m- _4 R0 M7 B" Y( k* t; W9 t27-8万/ j1 r0 {* P, N- j
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
5 T' y5 u( P  C# A当然,你非要住HOUSE的人另当别论。
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发表于 2007-9-25 15:33 | 显示全部楼层

Up

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发表于 2007-9-25 15:35 | 显示全部楼层

DING

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也感觉这里的房价太低了,工资都这么高,怎么也要70万以上啊,我再等等,等涨上来就买。
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发表于 2007-9-25 16:02 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

总是说,投资买房子。别忘了,房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的!当然炒房子炒昏了头的另当别论。
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发表于 2007-9-25 16:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉楼主好像漏了什么。. X9 y! \9 \* `3 F# ^2 {! ?
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
8 J3 B8 O& v7 I2 T爱城的房价已经超过多伦多,照着温哥华而去了。还能再涨吗?
$ X7 z1 G8 j' x. r+ C这里又没有户口暂住证,大家能来难道不能走吗?
Z
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发表于 2007-9-25 16:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表 , b5 G! |4 _0 D( \# f' P
我跟楼上两位看法刚好相反。
2 I2 o/ G0 w0 A# M这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
/ i; q! F8 R6 a4 w. J# j* l+ x

2 c5 i& X! f$ [- i# }: q补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。! }; Y  p0 G% B+ M7 p6 p
0 s2 Q( H, L7 G! i$ k5 l2 H( m2 C
问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市收入和爱城差不多,而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了(还不是每个人都能赚到的),那么我只能说,你见过的市面太少。
: c, H: I1 p8 M, [6 \, j. \7 y
( k$ E5 f, W; _( S' `在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州,大城市有盐湖城房价是爱城一半,凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷,到圣迭戈是更贵,但人家是软件业发达,或者亚洲欧洲热钱追捧,这与爱城受本地油工追捧是不同的。
# U9 c  H8 n* M6 _# L6 G, Y& V$ Y$ O1 Z5 X+ f+ p
回到中国问问,有几个不知道温哥华的?又有几个知道爱民屯的?现实情况是,爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜,与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升,只有石油继续暴涨,冲破100。
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发表于 2007-9-25 17:04 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
) t8 d# P4 n2 J* S; U+ v. S. U7 |% h7 \) b  R4 ?) a! h

! N1 D4 U( W8 S4 r9 n补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。- e0 ]& j- ^3 ^4 f: M  Y' _" z7 ?8 _

5 Y( w. ~8 L& M3 i  r: w问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市 ...
' v$ ?2 U6 E8 w+ a

3 A- q, O; X5 A5 E
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发表于 2007-9-25 17:23 | 显示全部楼层
看了楼主的收入,真为你们感到高兴,可能我现在生活在低层吧,大家的收入在10元上下的好多人啊,楼主能否介绍几个岗位,让我等平民脱离水深火热之中呢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 17:41 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

同言同羽 置业良晨
太有才了,跟俺英雄所见略同啊!!
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发表于 2007-9-25 17:56 | 显示全部楼层

形象逼真!

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表 : \. N2 Q  E% W$ \+ f. I
感觉楼主好像漏了什么。; i& Q7 E7 [9 L8 A8 _! T' |
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

- `/ B7 @9 r2 Z, a1 q7 L: c
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发表于 2007-9-25 19:34 | 显示全部楼层
今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
$ c# Y/ c) |$ h0 }5 m! C% n+ n% b7 c- x* B5 M, n
120万加人年薪逾8.9万一半居安省+ ~) S! {2 s' r- ]" q& V5 V# ~1 |
8 r4 ?" x3 x' L- @! H
加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明,加拿大最富有的5%的报税人多达120万,他们的收入占全国报税总收入的25%,年薪最少8.9万,且几乎一半居住在安大略省。+ O& y1 C& V! b, d; R

: X8 r1 \: X* l收入最高的5%加拿大报税人75%为男性,45到64岁富人占54%,已婚占78%。从省区分布来看,有46%住在安省,18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现,女性比以往更有钱,1992年最高收入的5%报税人中,每7人有1人是女性;而2004年,4人中就有1人是女性。
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发表于 2007-9-25 19:36 | 显示全部楼层
楼主赶紧买呀,买它个三四个。要是后面涨了3倍,回忆现在不买岂不后悔了。  w. O6 t# }3 ~/ @6 x! s6 C
/ F% X/ ]1 O. l' b( P
[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 20:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
空房率,保证房主的房子能租出去,持房心态稳定,是个重要指标。. m7 L5 B( K6 O
问题是,低空房率能保持多久呢?新人有多少愿意来?旧人有多少想生根?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 20:59 | 显示全部楼层

回复 #9 青萝 的帖子

多伦多没有去不知道。
) P' [9 \. @. `# e1 f' k温哥华前几天才回
& g! a5 `# L# ?: I$ K好一点的区一个condo抵这里一个house; e( u0 r9 K$ I& e
西温一块地就要100多万,就不谈房子了
/ _8 t0 O% ~7 [% [非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
) k$ E5 w' V  L4 j. P. W白送都不想去住。当然便宜。
Z
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发表于 2007-9-25 21:28 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表 8 N  u! `% y: l5 H7 d1 P
多伦多没有去不知道。8 g; H; _4 q0 V: I9 o+ p
温哥华前几天才回
- N+ F# F5 A. y8 u. l好一点的区一个condo抵这里一个house
/ e& t2 ^. q5 c4 `西温一块地就要100多万,就不谈房子了
: L5 T, Z+ d3 f& g2 F, h% a非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。$ P. O+ a5 l; ~
白送都不想去住。当然便宜。

5 L5 V: f* s% H6 {# [
) i9 g& j; ?' ?, }$ `西温一面青山一面大海,大海对面还是青山,莫说屯子没有一块地比得上,就算是全世界又能挑出几处?爱城现在西区靠河的地,还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅,爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路,大而不精致,简直就是Jayman小房的放大版,比起西温豪宅的设计多样性而言,提鞋子都不配。8 m. w) ~/ W0 `- ~1 k
& Y7 V) S6 O; h1 z
列治文是旧区,虽谈不上好,也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3(还是第4,我有点忘了)街相当整洁,爱城也不多见。如果想要新区,Coquitlam有很多倚山建的新房子,绝对不比爱城Margrath山顶房差,也绝对没有更贵。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也加上小事实:# r2 o' {7 Y; y# m% p8 R
6 j) U6 p( P6 g% m+ }
公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签,工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
/ Q3 u: s3 s! K# q同时也给了几个offer 到中国印度,工签在进行中。9 b" }- E6 @& G' r

' J" M3 e0 R' M& x. `. ?你说我们的工资会涨无止境?资本家不会这么蠢的。
6 a- g$ i3 S2 F, o8 [
4 X" w  Y8 w$ B" w; ^最要命的是就业市场很难长盛不衰。4 _: R8 \5 t# G* f; v$ U

; z3 m  s( U7 p! [& u[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-9-25 21:37 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

还真被你说中了,各位看官也开开眼吧) q. u4 T: O5 \2 c) R/ h0 J
jayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的
6 e3 ?" m2 X# t6 o: ?, B9 J* y3 w也就1950---2310sqft大。: l3 W) _9 b( [. b: m" q/ Q
这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的( C. O# w( i. |  j! Y
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
: n4 H9 F# o9 X9 L. m% B; F注意,上面的价钱不含tax和lot的premium* z; k$ W! X- F/ o# ~% H4 J. ]
新房市场不降,别期待旧房市场降太多。
+ Y1 g9 V4 u4 Q# z3 o) ]8 q4 W8 M降的人要不是买的时候太便宜,就是有两个morgage背不起。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表 6 J" C& k2 f, f  K7 P- c
还真被你说中了,各位看官也开开眼吧
3 |; v8 Y& D: S6 i" c0 _+ r- ~jayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的$ ~. y' \5 _$ }9 d* w  T
也就1950---2310sqft大。
, P3 r8 I/ m! m& d" l9 h这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的0 Y. I' _* D# D; _( ^0 o' r
http ...
, f5 j/ D6 [& v& p, h( S
# ^" ?) ^& T4 V9 W9 ]4 B) I
that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?
) W% k0 X6 r3 P: }  |8 A/ c3 i) V$ l* x* |! O7 h9 U8 W' L) U
哪里有这么低的mortgage? 20 years
大型搬家
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发表于 2007-9-25 21:53 | 显示全部楼层

builder lag behind

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses5 X! S3 {1 @: X
6 v8 |+ U* m1 e) a* }, U
http://www.sterlingedmonton.com/
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发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表 & S" G) f0 z: m. @; `" m
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses5 a; F; ~$ X: |; T- q7 `9 A% g0 j
  t$ \+ o1 V: L- j) V
http://www.sterlingedmonton.com/

. Q8 U/ g' f1 K6 ^1 l- \$ [5 M, a, F6 @
same thing in year 2005.
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 楼主| 发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层

回复 #17 扁舟 的帖子

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
' z/ O+ v% q) t; \% y0 r  c9 X1 L既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。, B' U* H" @, N6 O1 l3 I0 H. y
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
4 F+ O) q* p" {( G/ I, r2 `你还期望人会越来越少吗?
0 j) I. [% \. ^6 ^( s
. _" q. \% Y! R; q其实,我也是白费力气,有条件买的早买了,
- _+ l. f9 D) ?0 W/ g1 j. b少数从20几万就开始看跌的,说了也没用。% h  }2 C( l8 U9 L  a+ T& M3 D

3 k1 y1 X1 Z& i顺便举几个数字。
( p6 [; n& e" o* H2 R* O/ c2 f看房市是否有泡沫,重要指标有二:: G  L: X% M3 S8 s
1、payback---(房地产有专业术语,我用的是管理会计的词汇) 即每年的租金收入共多少年可以cover投资6 w$ l! J' I0 G% m
edmonton目前15-20年;温哥华30-35年;北京、上海200-300年以上
" g  F/ i" K! w0 Q2、房价与平均年收入之比,国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 22:05 | 显示全部楼层

回复 #23 edmontonjqh 的帖子

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=  k6 V0 v$ y- d1 L, o; e0 @6 k6 I
自己算吧。6 M+ H6 P  f% g3 C) H
5%的还是找得到的。现在; |. D$ ?$ |9 M8 R/ |& f' x3 P/ y4 I
你可以选择30年-40年的term
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 07:25 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
+ C5 V: x8 e8 f) O# ]我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
9 z- l* ^; \. j既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。/ b, m- N" e, w; B3 T
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
1 c  S) I' a# R! V# F  y你还期望人会越来越少吗?3 u  a* D1 `1 [9 H6 q' o6 n0 R
) Q( G, e3 [0 F  i
其实,我也是白费力气,有条件买的早买了, ...
0 T6 x: ~3 Y  i2 O4 `: d7 y
5 }1 P8 `0 f$ g1 L7 e
爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分,有没有决心。政府所做的,只是在公司下定决心后,同意或不同意,或者以什么税收代价来同意。( t- |( S( |# f+ v+ n# [* j

% f% r- X3 n* F1 w8 Z所以,本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚,换言之,油价以加元计,是否能维持高位。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 07:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表 + }& \* `* u* d! @7 I5 F; s' N
新房市场不降,别期待旧房市场降太多。
- W: u. D; z3 v, g0 ]" l8 H
+ i# F# C" |. T' {
错误,降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险,信贷收紧,先从旧房开始收紧,力保新房房贷。
6 X7 d# O) q) I& V1 w0 e% I5 ?: I6 `# U% i7 w' I6 }! ^
新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国,尤其是美东建筑商直到破产,都没有大减价。对他们而言,减价也必然破产,不如坚持到最后一秒。
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 08:48 | 显示全部楼层
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
  D$ Z8 T# L; B0 H# UEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses/ W7 X/ p2 @; r# B1 R+ v. ]

4 k! w2 E0 |$ b# a0 B9 _7 U, Z" r  ~7 ?http://www.sterlingedmonton.com/

% E4 X/ d% A! x
2 L( q/ F" |4 ?这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.
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