埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 294429|回复: 1429

加拿大Condo的危险所在

[复制链接]
鲜花(47) 鸡蛋(1)
发表于 2007-9-18 17:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-7-28 20:08 编辑 & c2 z6 j) h& }5 N  i, O
2 ?% ]1 Z9 _2 W: Z) Z/ H
咱只谈事实,不谈预测。因为所有预测如巴菲持之言,只是让算卦的感觉好受些。
; X" I, R" K; p
' H: G$ f7 A! R9 E  |加国房市近史7 x. f/ a0 k7 T: X5 X8 t
( w" N1 D' v7 F5 g+ K
加拿大全国以MLS售出房屋的平均价在95年是0,720。到05年增至了9,311,整个增幅为65%。多伦多是由95年的5,311增至05年的336,176,增幅为72%。8 ]6 K+ @6 D: p9 S4 @

" F" q% p) J4 W3 \价钱增加是一回事,能否买得起是另一回事。比如房价增涨了50%,大家收入增加65%,买房人士不会太胆怯,可如果房价下降5%,收入却下降10%,买房人士肯定大减。这就是追踪可担负性的重要性。股市有个评估股票的指标叫P/E指数,就是计算资产价格(P)与这些资产所产生的收入之比例。越低越好。P/E=20花20元买个每年下l元金蛋的母鸡。
# t8 B4 ^; l9 P
8 i6 l/ X* D6 R! ~& V房市也可以借此监测趋势。P就是MLS平均房价,E即两房柏文年均租金。概念上就是平均房价与年均现金流之比。以此计算的话,95到01年多伦多的P/E比是稳定在20。到05年增加到27。温哥华的情况是95年P/E=31,然后下降到26-28,03年后开始上升,05年达35。
1 b/ ~5 n" Y5 U! Y; f9 s
" F2 [& a  d0 T9 Z- J! d( `Urbanation追踪每季的房价指数以评估可负担性。他们虚拟的情况是:房价是多市700平方尺condo平均价格,用按期5年的贷款利率,假定25%首期,电费0/月,地税1%,管理费为.43/平方尺计算买此单元所需收入。由于低利息的关系,从01到05年买上述单元所需收入在,000到,000之间,几乎没有变化。05年底以后情况开始变化。07年第二季度欲买上述单元所需收入是,000。比06年同期增加了11%。
. g% L( x2 |6 D" R& |
1 H: s2 t! @4 z) ]现况:加拿大现在的宏观经济状况与房市形势都是“一派大好”。失业率为6%,为33年来最低;工资以3.7%速度增长(许多人在问:真的?)。今年的通货膨涨率在2%以上;第二季度经济增长是3.4%;今年的房价在见证美国下降了3.2%的同时7月价上涨了10%;今年多伦多condo的销售又增加了24%。2 }( v7 U$ y$ @( `

7 f2 v) O0 B0 n0 S危险所在, V( X  n0 |; q) j

) C, h' T, k# q说句实话,现在还真难指出危险所在之处。如美国次级贷款占到了贷款的20%以上,而加拿大只有5%;次级贷款的跳票率在美国为13%,而且还在增加。而加拿大却低于3%,而且建筑商在经历了89-91年的惨痛经历后也谨慎了许多。现在condo必须预售出60-70%才可动工,而且签约时放定金,入住前放25%,但这并不意味着不会出问题。此次金融信心危机中损失惨重的一个对冲基金给其客户的信中说:不是我们无能,而是市场太难测,我们的数学模型显示出现这种情况的机率是百万亿分之一。它再次揭示:危险永远来自人们没有想到,因而无法预测的地方。! G" }5 @9 J% p: ?) j6 ], x+ g
: N* {8 _& n4 P$ G& t
按BMO首席经济学家Sherry Cooper所说:如按平均平方面积计算,现Condo的价格比相应位置,相当质量的独立房还贵。
& x  c" O9 h" ~8 A/ G! M" {& e6 p
另外现在建筑业的就业率出现饱和,抢工人现象十分严重,原材料又一个劲的上涨。建筑商如何在人头紧、材料贵、借钱花费增加的情况下按期在原预算内完工将是巨大挑战。
4 m" ^" S" v9 B& r# z1 K8 M4 e9 q( ?! a% w# y" x9 Z
套用股市俗话:老熊从未错过,只是说的太早了点。(Bears have never been wrong, they are just TOO early)
( q; z5 u' }! f- [* H$ P  j- h4 l7 G/ ]$ |; t( F
2011-07-28 解除回复可见
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 17:44 | 显示全部楼层
vc,nv,jm
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 17:45 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 17:54 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
kan kan
鲜花(32) 鸡蛋(6)
发表于 2007-9-18 17:58 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 18:17 | 显示全部楼层
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 18:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 18:34 | 显示全部楼层
鲜花(1337) 鸡蛋(54)
发表于 2007-9-18 18:35 | 显示全部楼层
ka kan
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 18:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 康裕隆 于 2007-9-18 18:44 发表 % j' W/ |! @9 P* V+ O7 n8 h
vc,nv,jm

' d" C: N6 F2 w5 qni nu
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 18:37 | 显示全部楼层
板凳,沙发。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 18:41 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 18:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 18:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 18:53 | 显示全部楼层
LZ不厚道.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 18:53 | 显示全部楼层
好好看看
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 19:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 19:13 | 显示全部楼层
what?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 19:21 | 显示全部楼层

回复 #1 八年移民 的帖子

鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 19:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
take a look
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 19:58 | 显示全部楼层
Thanks!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 20:00 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
upup!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 20:01 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想知道。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 20:18 | 显示全部楼层
看看苦恼六六六
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 20:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
非常想知道.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 20:44 | 显示全部楼层

kkk

kankan!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 20:46 | 显示全部楼层
ka....
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 21:01 | 显示全部楼层
Just have a look.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 21:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
interesting
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-18 21:41 | 显示全部楼层
ding ding
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-7-4 04:33 , Processed in 0.299357 second(s), 68 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表