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房价可按标价减10-15%左右!

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 00:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你不信的话,可以试一试啊.....我的朋友他原来在去年订了一间新房子,原价是380000,但今年七月才刚交屋的,他原来打算要价480000,挂了一个月牌了,结果无人问津,但他不想供利息想尽快出手,刚卖了,430000! 他劳心劳力费了很多的钱整草地,修门前的小道,修花园围墙等,前后花了15000左右,到头来没什么钱到手了....!
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 07:43 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2007-8-30 08:36 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

要炒房子还是应该向紫光学习,人家还是行家,从他的帖子看他基本上都走在前面。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 10:13 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
. W- Y" B, U- B6 Q/ L. k要炒房子还是应该向紫光学习,人家还是行家,从他的帖子看他基本上都走在前面。
! q) S7 p8 v4 j- A2 l5 h
说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 11:55 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

帮你算算账。. f0 g9 }& p7 o! o
一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。
. S3 j; [/ n9 g0 T, L  y# K: ?即3.8万,1 l& q/ d* S; L7 m' c
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万0 i: K5 `! T/ v" O3 m5 l; z
投资回报3.16/3.8=83%: p6 Z" x2 ~0 F1 M( x
抢银行才有这种回报。
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发表于 2007-8-30 12:15 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

可能有人认为,赚到二三十万才算赚钱。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 12:26 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不算不知道, 一算下一跳。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 12:29 | 显示全部楼层
房屋交付得交钱(土地转让费/律师费等),卖房得雇佣JJ,3。16万基本没啥能进自己口袋。
* B* d) j4 W" G! t: x( n# ]8 @6 T, n" N
[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 12:55 | 显示全部楼层

回复 #8 HooHoo 的帖子

我卖房子所有费用加起来没有超过1500(包括去律师那里签字的汽油钱)。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-8-30 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表 5 o3 i* h% u8 s% r. J+ H; \+ o
帮你算算账。- N* T! Y$ s1 K6 G
一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。& [& a# R& a" c( I- C* }4 m
即3.8万,
/ X  O+ D4 v4 N& x0 p8 @$ M卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
. r1 Y( n" p- S" Y1 j投资回报3.16/3.8=83%
. Z' \2 d# }) i* S" |+ J6 ?抢银行才有这种回报。
* ]5 g2 ~1 I7 j5 n  E6 V
这个回报率确实已经很高了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 13:09 | 显示全部楼层

回复 #9 紫光 的帖子

呵呵,没有投资也可以有回报的,回报率无穷大:做JJ帮人买卖房屋。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 13:29 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
7 ^" {# ^8 r/ a' k% n* C我卖房子所有费用加起来没有超过1500(包括去律师那里签字的汽油钱)。

' n5 F7 ~1 q5 a; @, L% Z) f6 w/ S; Z* b+ r1 w9 O! g1 A, Y! Y
没找agent?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 13:56 | 显示全部楼层

回复 #12 tg77 的帖子

同言同羽 置业良晨
没有
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 14:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表 8 {( G& U+ w0 C  ?9 I; @3 [
帮你算算账。: a0 J  B( m4 W9 {- |
一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。( x( Z1 u: U8 A3 F3 h* v
即3.8万,
3 [; \' J  x) a# B. P卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万# h4 R: Y  h8 i
投资回报3.16/3.8=83%
7 U, R  o# |. Z2 L抢银行才有这种回报。

  V5 T" B4 q! b5 |5 M6 j
( r4 Q1 |6 w( g3 T8 Y% h这回报确实诱人. o: m: H& H$ t: S
2 W5 a( v3 R$ x( y
如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.
3 S. Q% s  c' V5 T) [  M7 e
& u& M8 ~3 M3 \8 l) }, `[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 16:04 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

紫光,我确实有点糊涂了,43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错,问题是这个朋友到底付了多少downpay呢?如果按你说的10%付,那应该是3.8万,这样的话,这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊?- a, k; M" W8 H  {
我们两谁错了,谁给我指点指点,我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%,也即1.9万,那3.16-1.9=1.26万,1.26/1.9=66%,虽然小于83%,那还是大大的赚了。( w4 A( Z$ z# f' U5 Y& g2 [
问题是现在的builder很少有要求支付5%的,很多要求大于10%了,都学精明了。. t* z% P: ?8 l% \  v
, l5 ?  q% u6 z& T
[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 17:10 | 显示全部楼层
3。16万已经是利润了,干吗要再减一次成本?$ \+ d+ U0 Y8 Z; Y0 S

& r+ U0 \( o) r& _6 {) D
原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表
& ]. s/ R! F& c紫光,我确实有点糊涂了,43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错,问题是这个朋友到底付了多少downpay呢?如果按你说的10%付,那应该是3.8万,这样的话,这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊? ...
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 17:16 | 显示全部楼层

回复 #16 kaleli 的帖子

同言同羽 置业良晨
喔,是我糊涂了,38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思,不好意思!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 19:51 | 显示全部楼层
(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;4 g0 ?# ]9 d8 q0 }! R5 \# o! a
(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%
4 }% {+ y& d# D; F# g7 A(3)卖的时候找agent了吗?如果是,再加至少1。6万的commission
) h2 s2 y( ?: C8 _1 ~/ y. y(4)这笔买卖,即使按紫光的糊渡算法,成本也是3。8+1。5装修+两个月利息约3420,这装饰房子的费用和月供发生在交易前,无疑是成本的一部分。可以看到,成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时,盈利率最多是3。16/(3。8+0。34+1。5)=57%。如果在下个月同样价钱买出,收益率就降到54%。这还没有算(1),(2),(3)的成本% ?! E& \6 R6 Q5 O/ H& }& Z
(5)在一个房价上升的市场,没有亏损并不说明亏损不存在;仍然以这交易为例,当原价买出时,不算月供,会立即有1。5万的亏损,亏损率为1。5/3。8=40%。亏的速度比被打劫还快.
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发表于 2007-8-30 20:32 | 显示全部楼层

回复 #18 eagle2007 的帖子

make sense
鲜花(54) 鸡蛋(1)
发表于 2007-8-31 06:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
路过 看看 。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 09:04 | 显示全部楼层
原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表 / Q2 a: v  _! p1 `' Q; R( I( T
(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;7 K9 z1 F: E  T/ d& l
(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%& M, K8 |$ x( H, p0 z" x% }2 W& d
(3)卖的时候找agent了 ...

* a8 k0 v7 e% I& \) F! n1,投资房产如果是几个月的短期行为,要么你就有现金,要么你就足够的LINE OF CREDIT,如果要借MORGAGE,最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制,而且它的利息是递减的,不是平均的,开始的时候要多付。: E& a/ l' M( G
因此,每个月付出的利息就是(380000-38000)X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱,还是也是借的,后面再说。8 U. @2 n. Y6 H: I  V+ x
2,对于新房而言,做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人,几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。! N! ~* j2 x7 [0 y
3,如果是我,假如380000的每一分钱都是找银行借的,卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖,因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有,我会选择暂时出租,SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易(当然我还是要付一点税)。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。+ m' C1 R7 I4 W- f0 T
如果你有这个判断,那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
多伦多的房价1989年开始下跌,化了13年才回到1989的均价,如果考虑通涨因素,多伦多现在的房价也没回到1989年的水平。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 09:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
, `" r4 l- a) r) W7 P' d9 h(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;
; v* [2 K* S" a0 n( B7 t(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%
. C8 o! l1 @' W7 k' ^6 i1 l(3)卖的时候找agent了 ...

- W0 `- }7 t1 n/ ^5 A
& ~& S1 f7 _6 c) f  O" ^! PRight. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 10:17 | 显示全部楼层
原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表 ; F9 L+ I8 o. q# c
多伦多的房价1989年开始下跌,化了13年才回到1989的均价,如果考虑通涨因素,多伦多现在的房价也没回到1989年的水平。
7 f. R% D( f$ d3 S# n8 N
那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息,借20万每个月要付多少---2932.76,再考虑到当时的工资水平,不跌才怪。+ V: r/ B: r  q1 Y# N3 q; u' T
而且花了10几年,利率才降到可接受的水平。: n% I! I% L. r* V; l" o8 _
如果现在利率涨到10%以上,我立马卖房子,不管什么价。
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 10:29 | 显示全部楼层

回复 #24 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
分析得很有道理.
9 J% W- r: D7 T& ~/ y& L) n$ \: d9 h- ^- `  w
问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:
0 Z. \/ C) Z& d. D# v% U) m8 L. ]& p5 q. n* G  |4 a1 l# f
-20%
1 N- s2 C" k: b; e' `- D! c' o-15%% ~( k- p! s% m' F2 ]5 l* ]; P
-10%) A" Z, o+ h: `4 H  y
-5%
1 h: b+ g* q$ t+ G1 c6 v0%
1 i* u1 l' h- k& ?$ p& I! j/ Z, P. L5%
0 {3 M1 C0 L  t( d- ~9 B" z, E10%
3 x. p5 a% d, t% q15%# _$ r! |. D% `! N- X# e% m
20%& x( b  B/ m! j. A. i
30%
6 U! A9 t1 U; r" z4 Q  T, U40%
- R4 b* L8 h. H( O, O; q50%4 ~/ M6 O% D' e5 K
60%
. I; E5 F3 p" S9 B
5 D& ]' {0 @$ I7 V$ ?当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-8-31 12:04 | 显示全部楼层
谁又能正确估计形态啊,去年随便叫价无论什么房子都能挣5-10万啊,现在降得也太快了! 
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 13:51 | 显示全部楼层

回复 #25 flagship 的帖子

8%-12%之间。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 14:00 | 显示全部楼层
不是房子降价太快,而是有些房子的标价过高,不靠谱。! Y2 f9 o2 {+ F2 w9 O
比如今年2月的时候,一个1800-1900的singlehouse with attached grage,一般也就43-44万可以买到,其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。. e* e( ?4 z7 S, }" y2 o* B
可是你看看现在,43万基本就买个小炮楼(指没有车库,面积1300-1400的)/ A8 N# o* n7 g0 K4 q
如果你真的留意市场,会发现凡是价钱合理的房子,还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家,2088尺,全新的,标价52.5万。看的人非常多,半个月就sold了。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 14:48 | 显示全部楼层

回复 #28 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
"而是有些房子的标价过高,不靠谱。"
/ \5 p7 f  c8 [# e9 t$ G+ c2 y0 C! j; u
去年这个时候,这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
2 T- t" c" i" P2 |, i5 f. }! f那个时候,可没人说房价不靠谱。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 20:37 | 显示全部楼层
原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表 9 }; [/ V. t/ j7 S
你不信的话,可以试一试啊.....我的朋友他原来在去年订了一间新房子,原价是380000,但今年七月才刚交屋的,他原来打算要价480000,挂了一个月牌了,结果无人问津,但他不想供利息想尽快出手, ...

2 p) d6 F. z4 [2 E( U" Y! f' d% F& |; E, P; s
该例子至少不具代表性:
7 Z. m- q) Y" P1。如果楼主的朋友要价480000是合理的,根本无需降价50000。除非自己发傻。% K* M1 C. u3 i9 {# |- K8 K
2。七月才刚交屋,当时就挂牌卖,极少会有人同时做 Landscaping, 除非自己再发傻。6 I) Y9 m. f/ C. g! K- _
3。 即使想做 Landscaping,极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。
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