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房价可按标价减10-15%左右!

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发表于 2007-8-30 00:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你不信的话,可以试一试啊.....我的朋友他原来在去年订了一间新房子,原价是380000,但今年七月才刚交屋的,他原来打算要价480000,挂了一个月牌了,结果无人问津,但他不想供利息想尽快出手,刚卖了,430000! 他劳心劳力费了很多的钱整草地,修门前的小道,修花园围墙等,前后花了15000左右,到头来没什么钱到手了....!
大型搬家
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 07:43 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2007-8-30 08:36 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

要炒房子还是应该向紫光学习,人家还是行家,从他的帖子看他基本上都走在前面。
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发表于 2007-8-30 10:13 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
8 n  l2 v1 V+ H8 e2 f8 k7 P1 H要炒房子还是应该向紫光学习,人家还是行家,从他的帖子看他基本上都走在前面。

% G' V7 @9 s* V2 ~( X说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 11:55 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

帮你算算账。
( \( c* ~! H1 L" Q$ O8 g8 L一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。$ w' M( M0 ]/ y
即3.8万,- y# y4 R# c" t
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
- R" L+ k. W2 p投资回报3.16/3.8=83%
9 c% W# [. D0 T' w( T: B; g抢银行才有这种回报。
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发表于 2007-8-30 12:15 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

可能有人认为,赚到二三十万才算赚钱。
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发表于 2007-8-30 12:26 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不算不知道, 一算下一跳。
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发表于 2007-8-30 12:29 | 显示全部楼层
房屋交付得交钱(土地转让费/律师费等),卖房得雇佣JJ,3。16万基本没啥能进自己口袋。( h' h2 Z! v( K; n0 P+ ]4 i2 A6 J, n

* a9 E1 H. W! Z. b[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]
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发表于 2007-8-30 12:55 | 显示全部楼层

回复 #8 HooHoo 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我卖房子所有费用加起来没有超过1500(包括去律师那里签字的汽油钱)。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-8-30 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
% x% a1 p  u+ v7 T# Z! U7 E帮你算算账。
: K! I) ~* i2 E  ^/ ^一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。* B2 V. {  O7 t0 v; w5 Z( S
即3.8万,
) R: g( m$ c. T6 n  i卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万$ c% F/ b( I8 x3 C/ N$ Q
投资回报3.16/3.8=83%. X7 U0 W( n- }! b' t% B
抢银行才有这种回报。

, K, f; {$ m, I这个回报率确实已经很高了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 13:09 | 显示全部楼层

回复 #9 紫光 的帖子

呵呵,没有投资也可以有回报的,回报率无穷大:做JJ帮人买卖房屋。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 13:29 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
( s2 y" b$ U# }我卖房子所有费用加起来没有超过1500(包括去律师那里签字的汽油钱)。
; X7 c( O3 j! a' {  z- p- v

; ]. w) ]) K9 ~; m" l1 o7 ]没找agent?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 13:56 | 显示全部楼层

回复 #12 tg77 的帖子

同言同羽 置业良晨
没有
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 14:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表 8 Z: @% g/ Z0 G' B5 R* K+ Y  [
帮你算算账。  i3 p" \1 [; b, O
一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。
2 x+ y! [/ J+ Z即3.8万,4 R8 p9 |% [  O, X. a1 v
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
0 n2 _7 B: T8 G3 {' {3 ^& P2 ]投资回报3.16/3.8=83%
9 P% a7 z0 }+ Q/ B9 a1 i7 j+ Y抢银行才有这种回报。
! B9 q& F# V% F3 V  w

5 K+ j- L4 O7 R* q  A0 q4 y这回报确实诱人
& i! W8 l/ \" {! x  J( r7 q
) d/ H- b3 C' c如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.
4 H  H3 c* |# ^5 q1 o- M* J2 [, @/ A! g, V" M+ l
[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]
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发表于 2007-8-30 16:04 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

紫光,我确实有点糊涂了,43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错,问题是这个朋友到底付了多少downpay呢?如果按你说的10%付,那应该是3.8万,这样的话,这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊?% B4 x+ j& o% K: h! i7 ~
我们两谁错了,谁给我指点指点,我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%,也即1.9万,那3.16-1.9=1.26万,1.26/1.9=66%,虽然小于83%,那还是大大的赚了。
1 _5 }3 O4 k% y/ f3 A, \' V" r问题是现在的builder很少有要求支付5%的,很多要求大于10%了,都学精明了。
/ i8 B4 ?- Q2 y4 Y. X. e. |2 U0 v1 O8 I* w  W: K8 `
[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 17:10 | 显示全部楼层
3。16万已经是利润了,干吗要再减一次成本?, A4 I% y. ?8 g$ [- ]

& r0 q% |- h6 e6 ]
原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表 & R/ ~3 \/ e  e- q
紫光,我确实有点糊涂了,43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错,问题是这个朋友到底付了多少downpay呢?如果按你说的10%付,那应该是3.8万,这样的话,这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊? ...
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发表于 2007-8-30 17:16 | 显示全部楼层

回复 #16 kaleli 的帖子

同言同羽 置业良晨
喔,是我糊涂了,38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思,不好意思!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 19:51 | 显示全部楼层
(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;
1 O% X4 ?4 E# R1 _: x(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%
  o, [- w" t  b- \/ k! W. k(3)卖的时候找agent了吗?如果是,再加至少1。6万的commission$ M6 F3 ]3 [/ g" Z+ s  O
(4)这笔买卖,即使按紫光的糊渡算法,成本也是3。8+1。5装修+两个月利息约3420,这装饰房子的费用和月供发生在交易前,无疑是成本的一部分。可以看到,成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时,盈利率最多是3。16/(3。8+0。34+1。5)=57%。如果在下个月同样价钱买出,收益率就降到54%。这还没有算(1),(2),(3)的成本, x% D: K; d2 A( I% e% G% S9 \
(5)在一个房价上升的市场,没有亏损并不说明亏损不存在;仍然以这交易为例,当原价买出时,不算月供,会立即有1。5万的亏损,亏损率为1。5/3。8=40%。亏的速度比被打劫还快.
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发表于 2007-8-30 20:32 | 显示全部楼层

回复 #18 eagle2007 的帖子

make sense
鲜花(54) 鸡蛋(1)
发表于 2007-8-31 06:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
路过 看看 。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 09:04 | 显示全部楼层
原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表 0 n8 Z1 \1 `! ?9 F0 S
(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;
1 u  u# `  ?' K9 L(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%
9 o' g4 S" a0 w- Y% e  U(3)卖的时候找agent了 ...

) g$ ]- r; S6 ?, x0 q2 s1,投资房产如果是几个月的短期行为,要么你就有现金,要么你就足够的LINE OF CREDIT,如果要借MORGAGE,最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制,而且它的利息是递减的,不是平均的,开始的时候要多付。
6 H! d( N, C3 ~2 d+ _因此,每个月付出的利息就是(380000-38000)X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱,还是也是借的,后面再说。
4 {% j/ ]- s9 p8 o, m" i2 T- f5 Q2,对于新房而言,做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人,几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
$ X6 q1 B/ `# m3,如果是我,假如380000的每一分钱都是找银行借的,卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖,因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有,我会选择暂时出租,SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易(当然我还是要付一点税)。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
+ J* @! r6 ?. Y5 k( A9 O2 u; j如果你有这个判断,那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………
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发表于 2007-8-31 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
多伦多的房价1989年开始下跌,化了13年才回到1989的均价,如果考虑通涨因素,多伦多现在的房价也没回到1989年的水平。
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发表于 2007-8-31 09:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表 9 B5 U* ]6 W( Z3 |+ M( p
(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;
- w5 X. n' }( F  H6 V$ R(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%% ~( q4 {! `! [9 @7 _* o" D2 Z
(3)卖的时候找agent了 ...
$ p4 B0 O, M! Z. U8 b

5 }$ p( U) R8 i% nRight. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 10:17 | 显示全部楼层
原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表 : C6 M2 @/ [" w9 B0 o
多伦多的房价1989年开始下跌,化了13年才回到1989的均价,如果考虑通涨因素,多伦多现在的房价也没回到1989年的水平。

+ j0 s+ @7 i5 w/ }6 D那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息,借20万每个月要付多少---2932.76,再考虑到当时的工资水平,不跌才怪。( a) t8 {1 l/ ]0 r; ]7 u
而且花了10几年,利率才降到可接受的水平。( o1 a. `* n# h$ P8 G
如果现在利率涨到10%以上,我立马卖房子,不管什么价。
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发表于 2007-8-31 10:29 | 显示全部楼层

回复 #24 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
分析得很有道理.
  m5 A0 P9 _1 p- I3 z3 M0 M6 p/ ~, S4 t0 o5 K' R
问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:7 p7 [$ H% o6 ?9 b& i
, H& t  Z$ _$ ?0 c
-20%
$ h; t- e* ?' p; H/ k/ m-15%9 k; c" v2 ?: |7 n# {
-10%! B3 g) G) z* Q  v9 L( E* l; M
-5%
9 M  O  I& |% y/ C0%
2 h' B) _: `: r; e2 h5%
1 G3 K/ [) r: c8 o& K: I5 i* `; M10%
/ A% g! c/ f8 I7 `8 M3 Z  D15%
) x8 k% b# H9 b5 ^20%
5 \2 f! C* e0 `2 S30%2 r; e  M; `. S7 I; m: r2 Q
40%0 P9 Z' U, K0 b4 X) S% t# E
50%0 {; l) l; E- d4 G4 c
60%
! P  k4 ?9 Q& \# r
! k' @9 R" }2 C' G当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-8-31 12:04 | 显示全部楼层
谁又能正确估计形态啊,去年随便叫价无论什么房子都能挣5-10万啊,现在降得也太快了! 
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 13:51 | 显示全部楼层

回复 #25 flagship 的帖子

8%-12%之间。
理袁律师事务所
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 14:00 | 显示全部楼层
不是房子降价太快,而是有些房子的标价过高,不靠谱。/ B/ @0 o6 w* ]6 o2 j
比如今年2月的时候,一个1800-1900的singlehouse with attached grage,一般也就43-44万可以买到,其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。; o, e# M) v+ A, K% |( P* |/ V
可是你看看现在,43万基本就买个小炮楼(指没有车库,面积1300-1400的)
: ]; ]) c) D2 N5 [9 Z9 s如果你真的留意市场,会发现凡是价钱合理的房子,还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家,2088尺,全新的,标价52.5万。看的人非常多,半个月就sold了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 14:48 | 显示全部楼层

回复 #28 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
"而是有些房子的标价过高,不靠谱。"
# ], V; e! @* o& @* ]1 [% \0 L+ I& F6 U- F& G
去年这个时候,这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
7 e2 m! ~- N3 J那个时候,可没人说房价不靠谱。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 20:37 | 显示全部楼层
原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
0 c3 X: H4 T/ @- H+ c你不信的话,可以试一试啊.....我的朋友他原来在去年订了一间新房子,原价是380000,但今年七月才刚交屋的,他原来打算要价480000,挂了一个月牌了,结果无人问津,但他不想供利息想尽快出手, ...
3 f5 @( ~; V+ A
; a  i6 n/ J2 L# n( z# b
该例子至少不具代表性:
' L# E+ F# z) y* i' [: f: b1。如果楼主的朋友要价480000是合理的,根本无需降价50000。除非自己发傻。& w8 a% F3 @) u1 j% r7 U% j
2。七月才刚交屋,当时就挂牌卖,极少会有人同时做 Landscaping, 除非自己再发傻。9 e$ b! W( `0 y4 p3 s3 }0 w
3。 即使想做 Landscaping,极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。
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