房价可按标价减１０－１５％左右！

望海

你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手，刚卖了，４３００００！　他劳心劳力费了很多的钱整草地，修门前的小道，修花园围墙等，前后花了１５０００左右，到头来没什么钱到手了．．．．！

flagship

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧

catty

要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

大头熊

原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
3 ^: l# t; z4 {. F# u要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

& |7 ]7 I) g4 ~0 K  d7 q说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。

紫光

帮你算算账。
0 J- ^3 K/ c1 j2 `# D3 ~" J一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
8 [2 ^( t: b. Z& G即3.8万，
4 r1 v9 E1 L7 c( s0 b, x  r卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
6 |: C2 T5 ]' z( d投资回报3.16/3.8=83%
: L+ F3 d) _. a" B, L2 ^抢银行才有这种回报。

大头熊

可能有人认为，赚到二三十万才算赚钱。

我爱我家7878

不算不知道， 一算下一跳。

HooHoo

房屋交付得交钱（土地转让费／律师费等），卖房得雇佣JJ，３。１６万基本没啥能进自己口袋。

[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]

紫光

我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

老杨

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
6 I$ f0 H7 I- i/ v2 m帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
3 s* a0 p* i/ S6 Q/ T6 z卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
1 N5 U  W4 ]9 ~3 o% S5 z投资回报3.16/3.8=83%
; O& `+ |: T2 y. ^5 k9 v( ^抢银行才有这种回报。

- |6 G' |9 C4 F3 I- e+ Y- \3 m' U" ]这个回报率确实已经很高了。

HooHoo

呵呵，没有投资也可以有回报的，回报率无穷大：做JJ帮人买卖房屋。

tg77

原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
1 P) i' {5 L0 A, V. d: x我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

( S: `/ m9 ^& g# p7 G
没找agent？

紫光

没有

flagship

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
0 N6 N# o6 Q6 d- H0 ~: d- F帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
8 Y/ Z' \! U3 A* O/ _, l" T6 m卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
; |" u0 k! f3 @' F抢银行才有这种回报。

' G0 g& H8 r7 z. D1 n4 u2 u
这回报确实诱人

如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.
* m& N" y+ |# ]
[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]

静夜的玫瑰

紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？
# ^6 b. c" b- H我们两谁错了，谁给我指点指点，我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%，也即1.9万，那3.16-1.9=1.26万，1.26/1.9=66%，虽然小于83%，那还是大大的赚了。
问题是现在的builder很少有要求支付5%的，很多要求大于10%了，都学精明了。
) C( y% g; [9 x
, g2 x8 k4 M+ n3 t8 ]; ]3 }3 F[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]

kaleli

3。16万已经是利润了，干吗要再减一次成本？

" x& m6 G) b7 W. Z3 N

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表
4 Z1 g+ k" t  _: E3 V. I5 i紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？ ...

静夜的玫瑰

喔，是我糊涂了，38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思，不好意思！

eagle2007

（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
0 f8 N* d5 F4 K: U7 I/ ~. _（３）卖的时候找agent了吗？如果是，再加至少１。６万的commission
3 d# i0 b. l, D$ V  l+ B. K（４）这笔买卖，即使按紫光的糊渡算法，成本也是３。８＋１。５装修＋两个月利息约3420，这装饰房子的费用和月供发生在交易前，无疑是成本的一部分。可以看到，成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时，盈利率最多是３。１６／（３。８＋０。３４＋１。５）＝５７％。如果在下个月同样价钱买出，收益率就降到５４％。这还没有算（１），（２），（３）的成本
7 R9 M5 m6 P9 g$ ~（５）在一个房价上升的市场，没有亏损并不说明亏损不存在；仍然以这交易为例，当原价买出时，不算月供，会立即有１。５万的亏损，亏损率为１。５／３。８＝４０％。亏的速度比被打劫还快.

小尾巴

make sense

冰糖葫芦

路过 看看 。

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
8 S% H  X  u6 Z8 [（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了 ...

0 p7 a! p/ i4 s1 T% S1,投资房产如果是几个月的短期行为，要么你就有现金，要么你就足够的LINE OF CREDIT，如果要借MORGAGE，最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制，而且它的利息是递减的，不是平均的，开始的时候要多付。
因此，每个月付出的利息就是（380000-38000）X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱，还是也是借的，后面再说。
2，对于新房而言，做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人，几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
3，如果是我，假如380000的每一分钱都是找银行借的，卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖，因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有，我会选择暂时出租，SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易（当然我还是要付一点税）。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
" X/ o( Y6 G1 Y/ f- \# {2 V6 O如果你有这个判断，那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………

HooHoo

多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

smalltown

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
" e* Y' P* x( f$ p- W* [2 I* z（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
) x% V3 k4 K8 o% M6 ^8 |% S. Y（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了 ...

5 G8 D# S+ D' p5 T# |' U2 W3 Z
5 @$ E, m  x; K: @" q) D, lRight. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.

紫光

原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息，借20万每个月要付多少---2932.76，再考虑到当时的工资水平，不跌才怪。
而且花了10几年，利率才降到可接受的水平。
如果现在利率涨到10%以上，我立马卖房子，不管什么价。

flagship

分析得很有道理.

- z# K* o9 v# B; F2 @+ h问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:
- a  [9 |  o' r6 O# w0 Q
-20%
) J4 X2 T  A( h" y/ O-15%
+ t; E) W5 ?2 Q0 q1 m& W-10%
4 d! n( V* A2 O7 H; a) \) T8 ]-5%
* j: k. Z3 r1 l2 \% G' t( j2 A0%
  s$ S) f! ~+ B2 b/ E' a5%
+ S8 [  z% O! B+ M" g) V+ D) r10%
15%
3 Z: O# x( [2 v4 J: q+ I20%
30%
40%
50%
60%
. q) @+ S; F4 G! d. C  n: B; r$ v9 t
/ A' S+ e! Q. t" T5 l8 t当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.

望海

谁又能正确估计形态啊，去年随便叫价无论什么房子都能挣５－１０万啊，现在降得也太快了！　

紫光

8%-12%之间。

紫光

不是房子降价太快，而是有些房子的标价过高，不靠谱。
" P. X7 x7 U& M. K比如今年2月的时候，一个1800-1900的singlehouse with attached grage，一般也就43-44万可以买到，其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。
& P! p; H3 Z% U) ~0 }可是你看看现在，43万基本就买个小炮楼（指没有车库，面积1300-1400的）
# F1 y* j8 ?( Q. m如果你真的留意市场，会发现凡是价钱合理的房子，还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家，2088尺，全新的，标价52.5万。看的人非常多，半个月就sold了。

大头熊

"而是有些房子的标价过高，不靠谱。"

去年这个时候，这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
/ e& G. \7 k" Q" @那个时候，可没人说房价不靠谱。

hunter

原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
% A( U( f% E5 B: n你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手， ...

8 B, F5 f/ B+ m2 B; \' w该例子至少不具代表性：
; j" M1 i0 @) W; b0 x, R5 @( ~1。如果楼主的朋友要价４８００００是合理的，根本无需降价50000。除非自己发傻。
2。七月才刚交屋，当时就挂牌卖，极少会有人同时做 Landscaping， 除非自己再发傻。
3。 即使想做 Landscaping，极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。