 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
原帖由 Monster 于 2008-2-5 11:59 发表  * w: I h/ W& d& S L( @' f
) c0 }+ L9 V) u) l6 _, E( O就算你说的建设成立把，首先纠正一点，你的利息不一定能抵税，你投资的是指数基金，要看基金是否分红，不懂可以请如花讲解。8 o7 K! e: W1 W% i6 z/ C
. }( |% _9 e' B) A! ?9 `9 C9 L现在按你的假设，有10万的LOC, 我可以再买40万的房子出租，那么如果30年每年就算5%的升值吧，每年比你的股市少，但是30年后房子价值40 X 4.32-40 =132.8万， 相对10万的投资来说，13.3倍。并且这期间贷款利息是100%抵税的。还是比股票回报高。
: R7 }) ]. `# |1 R5 f+ {2 w! }0 V) _6 O9 ~* j
投资股票的利息当然可以免税。对于股指基金而言，分红都是自动重新投入股市。无需你操心。" A4 {1 S3 }* |; o8 b
; Z u& d& R( }% M# ] W投资房子出租的贷款可以免税？这种说服不精确，这个免税额只有在你报租金收入的时候才有用，却不能抵你的收入。你的，明白？当利息远多于租金收入的时候，没用的部分就没有用了。就算数年之后你一直累计着，这个额度本身却不会随着通货膨胀自己增长，所以你几年后使用时，已经吃亏了。6 A9 S: |) K; u$ |+ {, R; z
, \" Y6 @' w6 n2 W; S. S9 F6 E5 K4 ~
我把计算分成几步。如果你有反对意见，一次说一步，比较清楚。
' H( D2 l" N( I" T; l" R. ~. ]& v# v0 r! i7 O3 ~4 Q
1）假定你30年后把投资兑现。永远不拿也无法带到棺材里。我们比兑现后的收益。
: ?+ H( @7 y7 n( S4 J* \# j& k+ @3 L% ?
2）假设你的marginal税率是35%/ Z) ], d2 w9 X" Z
0 _* r5 Y( p0 T! y. K% M3）假设资金的时间成本利率 discount rate，是6%，这大致是你LOC的利率。只要你有现金，就可以还LOC的债，所以这个利率应该是你比较稳定的时间成本利率。
, u3 w! ~/ M5 x2 _6 b T5 i) \. l
- ?% {) W5 g# ~; Y9 Z; w9 G4）假设股票每年涨9%，这是过去30年的平均值。今天10万的股票，30年后为$1,326,768。缴的税因为是股票capital gain，缴税一半。按照17.5%计算，缴税$214,684，剩余$1,112,083。按照上述6%的discount rate，这些股票投资的现在价值 present value是$193,625.
% w' ^1 M' T& ` v$ I
, j( Z6 T4 R! p h: H. f5）假设房子每年涨6%，今天40万的房子，30年后为$2,297,396。缴税按照一般收入算，为35%，就是$664,088，剩余$1,633,308。这个房子的现在价值是$284,375。房子的现在价值的下降，体现了房子的折旧。
9 P( t4 p3 \. |: w
7 r; g" }$ q, E6）假设房租毛收入第一年是$18,000，减掉财产税$2,500，取暖和用水$2,500，以及部分空置时间的损失，一般维护费用以及租金缴税（前几年利息高，可以让租金免税，但到后面，利息少了，缴税就多起来了）。满打满算，净入$10,000。租金直接和租客的承受力挂钩，就是说租金可按照通货膨胀率，每年增长3%.这样三十年的租金合起来，其现在价值是$204,011.这体现了房子在折旧的同时，释放其使用价值。# ^ W: {( c% ?) O* c
9 D& _; ~. x0 I. ?% Q) y
7）投资股票的净收益 = 30年后股票资产的现在价值 - 现在为买股所借的钱
9 U, u- f% `2 ?" u" F$ W, z就是： $193,625 - $100,000 = $93,625: U2 n8 _0 `* J
a0 Q6 S7 A4 z4 F8）投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱/ V/ o" j- e8 N0 b8 x$ |" x8 o# P
就是： $284,375 + $204,011 - $400,000 = $88,3864 R2 b R1 F/ K$ k
. C; u* @0 i$ T' ^7 h, h
结论：按照房子每年升值6%计算，30年兑现后的价值比股票略差。如果每年按照Monster所言增长5%，那就差太多了。但如果房子升值能达到7%的话，从目前的计算，会超过股市。只是，如果经济那么热，股市本身可能也不止9%了。, m9 E' J. c9 d- D. f
* ?- E8 x9 k$ G- h
我的计算里面有很多简化的地方。好比假设租金净入是第一年$1万，增长率3%。也许有人认为会更高。我就先提醒一下。我可也没有算进房东的时间损失。每周多花的时间，如果挣点外快，也不是小数目。要是发生小女孩被杀事件，就更不划算了，是吧？ |
|
楼主: 牛眼熊心
狗仔卡
发表于 2008-2-5 11:43
显身卡
楼主
