2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

" \. F( ~' \4 n3 m+ c我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

% N% k% t% h6 m) N6 p7 Z2 ~! `如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
9 A- d; c7 Y  L
% F0 A% r  f6 C9 s其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
' Y5 x2 s6 z% T. l7 @5 t9 Z
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

医保是个大问题。

# t& N+ I1 G) I2 R8 i7 }但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。
+ R) [; z! o# L3 f" Y1 b* I
. E0 |* T. ?- Q$ _2 u5 j0 \但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
, U8 z$ {' i: K! M2 jwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
& z( i! f) y5 u" r
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
1 i9 q: O. y9 M, `& Z紫光 发表于 2009-11-27 10:28

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
* E) o+ R3 v" P0 W8 [8 |4 h! J/ v
6 Y: z/ D! m0 T$ r没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

$ h" [! o* b, X9 O* \8 [$ _- D& L! T
9 |* x7 i# B2 Q3 a7 W
% ?2 J! q  i4 n5 ]这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。
6 l5 Z* M& w1 c% W7 }
2 ~3 Y6 A; _7 H看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

# b& o6 P4 y3 P0 ~Your calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

3 X5 S! b0 G3 I* Q4 r& P' d! N如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
  
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

3 E- B* ~6 Z! V
我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

8 ^, @- }: J: t你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！
! o3 |5 [6 x$ d3 k
# E! P. d6 e+ x- h# H* w在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。

, S' I5 r+ t# ?' T我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
/ m0 R7 c% o: `9 ?# G9 x0 w1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2 W. M! R7 p' G6 R; b# h" u; P2. 我建议大家不买房，自己去买房。
3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
4. 我建议大家离开，自己留下。
总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。

我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
tradesman 发表于 2009-11-27 11:01

多谢。
小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
4 \# t( u# H. i5 A- A1 ?- y& O
* h& [& f7 I9 z! `* f温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。

7 ^7 j/ b& R6 Q. n但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
- j% g/ V, V( J; b# m# K: Uwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

# g/ U% z" ~3 j9 s5 d3 _1 U+ p3 |- P5 w
个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。
% r" }+ y- p3 m( \' }/ D4 Q% T
不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
2 ?7 c/ R* R% C* R- U& pJasmine 发表于 2009-11-27 11:25

% s& n! p' e& U( r) ~$ r* f: `
多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

% [0 i8 c* `- j' R你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
4 b* F$ [& b8 c美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

+ e. q" Z$ r6 q, L- ^1 y2 w# c

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

6 ^) N" Y/ c& K8 K) j你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
/ a# _8 [4 W" b三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

/ `5 w/ ^! R( x* g数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.

# W! @6 y) @1 w至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
. ]4 i$ M0 E2 R% s6 v9 j. G+ c+ i
5 |0 @/ B# ]  y$ v8 z+ G对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

7 i1 W6 ~1 D* \4 m/ Y

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
. O* {# O9 g0 \/ t" l
2 V) l2 e- R6 c$ |( v温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？
6 i7 q( ]5 n/ ~5 _
1 o$ E% I* A; c$ q) T# k5 G6 h9 [7 s4 ~温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？
% v" I! ?6 R$ h$ {$ X/ ~8 C
要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
pchell 发表于 2009-11-27 12:39

+ V% Y4 m/ A9 P, F/ n' r3 h  d6 @
* t7 G  R$ h( z" O; C温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
) u& e9 @1 t$ s比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
2 c, {3 u/ Q* `( TRapala 发表于 2009-11-27 12:22

* \$ T: b; s) _% x  L0 `$ z用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
8 l2 A4 p4 d% E% [比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
Rapala 发表于 2009-11-27 13:00

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌

永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
# z$ g1 r/ ^# ?三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

6 g9 [) X% a/ d& g$ O% k68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
1 X, E% t: y3 T% V2 g
162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
% @6 I1 r, B5 Q' s6 s* D税率为4500/400,000=1.1%

3 \- f) u( v! i* Y  o& [8 J所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
pchell 发表于 2009-11-27 13:11

你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
http://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx
/ w+ }/ V* {2 H* g
2009 Taxes

1 D  d+ b2 L2 ?# ?2 ~' M. |9 s0 S. TBecause the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.
% R# Y/ X* K5 X
Therefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.
2 l8 G+ }6 D% {5 N
So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

- J8 X8 ]+ X! J) b162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
* p8 _; \! V4 Y9 b: j) L税率为4500/400,000=1.1%

所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
! a: c; K" j1 O+ vpchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
6 h7 {5 |  n$ ?0 I# T: y如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
3 o; ^" r, a. O! x3 q$ y0 V+ T这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

1 u6 o" }+ e0 [1 ^+ \首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。

我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

& v  w% c# C3 K7 m
我对83楼city of edmonton资料的理解是：
2 z. I5 \! l% d, V
/ R. F2 `4 K9 }/ L0 V- imunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
0 i' y/ e" O; }如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。

所以三言两语算的不对，得另找资料计算。

//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
; R6 p4 W3 D0 J5 K第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。
' _; S( G; ]: L6 t6 X
( U; a4 a. m; F( D$ z5 s* |4 s我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

8 L+ z: D# T! A8 In August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
, k# f2 y6 `" b, A" n4 M9 `  |http://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History

现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
# l  [3 X. H. o+ s, N, t7 T9 {% D而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
0 G" e3 V; j' jRapala 发表于 2009-11-27 12:52

9 C& T; a( K! ?; W1 q- B你说这些都是你自己的主观想象！

我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

+ V/ n2 z* y3 J  @: ?我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！

; x, @" z" P7 R! C- i: r你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！
) R1 c6 }6 H. |
我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

我反复说： ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

7 h: K8 ]- E, w别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：
) n' j! H. u; |7 O- B
municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
8 w9 j# d- Z; B# f2 Nuser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
1 V# @6 m; |2 _+ ]. Q: B/ Rpchell 发表于 2009-11-27 13:42

不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。