爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
3 v6 T% `$ E0 R" l" h: a* T4 K
6 {/ V' e% f% v/ E) T) u我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
大过节的，优惠一下吧....

8 X( k9 y. |+ `哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
7 n  ?, ?4 \5 d- F  V: z' e) p; M0 b' d  l谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
8 m/ v4 y9 }( [& ]0 k5 J' \. c怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
+ o' W8 ^+ h% Z$ \
很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
6 w8 D* t' i( W, _) O8 q) g& @! \+ ]"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

- ]1 Q3 b# @" B( Y6 j6 C$ B很爽,很爽,对欲购房者来说

) \3 }. m$ R+ v# v/ j. v8 ~4 _( Q

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
' F: l* p& s. [, U; k7 E谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
8 E6 i. o: @  I1 I8 i6 k我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣诞快乐。
% ~1 E% z) U$ h( v0 n. K$ S
问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？
, i  z; |( K* X% ~5 c! J  r
' e4 G- W; d& K1 X" Y[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。

4 T' T: r; y2 w1 _1 A8 ^+ K有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
! t6 U) F3 O& Z, M0 U看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
  a# o6 n: T; C& z/ M8 b" p1 n结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

; X" Q" D& j! G/ @) ^' ~个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
我的500元啊。。。。。。。。。。。。

4 d; s8 T+ p1 f! }" J
* M. U  e* ]7 S& x/ B4 P, O是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
7 s( O5 w) @7 g买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

& i  {2 t! ~) Y9 `8 V
8 k) l$ I% Z% d打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
1 P+ P3 s: v2 c: m6 f3 }
3 {3 v+ T( n( a( X. P05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
$ v) q3 p% b% O1 ]工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

, e- w4 {; U. {! Q
爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
9 {8 V+ `1 r. W& `6 r- x$ {6 l9 n楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
% Z- N1 g1 {$ @3 G圣 ...

' @' D& ^3 x$ S$ j9 i5 `5 r说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
- B4 i# t4 y! e
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。
5 \% [9 J  z1 z. z
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
的确是博士论文，应该精上加精。
8 L+ r. [0 k  u
6 v1 D5 E% l* Z; Q* Y* H有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

) H" ^- s( ^0 S& ^: ], f
首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
' S& G$ ]; U  {其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
4 h) W) {0 v5 I5 f6 D! K+ s- |再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。
. h9 ?9 S2 |* `  B* x$ n
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表
2 G4 Q, B& L! b9 L( f9 u
; |8 g6 ~8 m8 D+ S4 y! r
说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

7 L# f1 U4 c  Y4 i1 B  k& g$ t如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
3 v4 r/ j; _. H7 I7 G" K& L您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
$ H! ^0 \+ W: S1 W6 t２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
& E1 N- m! C# Q9 B9 _4 U9 g2 H/ \6 U6 c( w

个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？
% E4 a8 H, y1 F, P
0 A& P$ ]% }# i9 G

[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
7 c7 U* ~1 \9 C# x' Q. Xhttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
7 R* _* y/ h1 W  P5 }% k2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

5 m  L! t6 L1 r) fPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

$ a8 n- N6 [1 P8 o& f" _) c2 W
2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。

0 @) T& G" C, J9 I# Z你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表
; c$ z2 M! g3 w* Y
6 P* H- ]8 X9 Z$ ?9 n0 Z
* ~  i  t) H# P请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？

6 A; o# I+ _  |+ Y4 [

+ r2 C6 o" P# Y/ U
指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表
0 b; c3 t  t1 p/ Z9 V) Y: x. m
+ F; x' v, `: ^  Z' \) rPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。
! U; |% a; k& a& {* S5 w
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

" y  `- V9 v( a$ p6 J4 u
同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。

  v4 q3 I/ {+ G4 B6 }1 I) |因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
! l' j5 x2 A" n
3 K: S( ~* l. O( t
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！

8 M' X+ A" L! e: E4 X[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]