房价是否虚高？

CANDYMAN

同意紫光的观点！！！
9 v& r2 [: e4 v3 c* D, H$ H8 g, {
% X+ X  O6 s; O( `' y& d5 {不过建议紫光要有选择性的回帖，有一些只当反面教材参考，不必太计较。

我参考酒醉的帖，０６年９月买了一个２卧的condon, 是小区第四期（最后期）的最后一套， 今年６月交房。 买时化的是最高价，后来问第一期的买家，比我少付近十万！ 当时心里确实有点儿慌，不过现在已涨了５万。 而我只是签了个合同书，从银行开了一封pre-approval.
: b$ p* ~8 k# U: h( E
/ R! Y, j% a7 }0 I# g可惜没有楼主的财力， 当初要是订个独立house, 现在会有至少三倍的收益。

fbinginchina

原帖由 紫光 于 2007-2-24 19:45 发表
0 |7 o  O/ w2 |) |# R
6 e$ j" r$ J7 D& y2 c- d6 L土地是比房子更特殊的商品，千万不要和普通的商品等同对待。
土地有可能一份钱不值，有可能你花多少钱都买不到，如果OWNER就是不卖（感觉有点象收藏品）。
# I: R( a) F6 |% Q一般拥有土地的人基本都在金字塔的顶尖的部分，卖不卖毕竟只是锦上添花的事情。把拥有的土地降价卖的，不是吸毒的至少也是个败家子。
% w, X* }/ ]3 p& Y' J: N" g很多经济发达的地区，建房费用的70%是用于购买土地。
房市 如果不景气，BUILDER可以解雇员工，少建或不建，或转移到其他房市好的地方去发展（包括工人）——没有必要降价亏本也维持。
9 |* }4 i9 S# n& C! j& l2 |0 F  {剩下的就是旧房子了，大家都住得好好、工作好好——为什么要降价卖？
去年的涨价，大头还是地价。

4 F4 S% Y1 B/ c( R9 K, f
基本同意。土地开发费用也很高，目前市区内20万左右/英亩，并且费用逐年上升。

阳光沙滩

原帖由 紫光 于 2007-2-24 19:45 发表
" p  F9 z  k0 N+ z土地是比房子更特殊的商品，千万不要和普通的商品等同对待。
土地有可能一份钱不值，有可能你花多少钱都买不到，如果OWNER就是不卖（感觉有点象收藏品）。
/ E, m% w  r4 q一般拥有土地的人基本都在金字塔的顶尖的部分，卖不 ...

不明白土地作为商品有什么特殊性, 它的交易每天都在发生, 和其他交易一样, 逐利是唯一目的.
5 ?2 Z3 c, X  I# O: r你认为现在的土地拥有者的大多数都不是'投资者",是收藏家,  需要有进一步的依据.
0 u% x; x4 R, M( R# [3 F1 k为什么要降价卖? --前面我说过, 只要你相信它还要下降, 不要说降价, 亏本也要卖.
我再说明一次, 我说这些, 和房价涨不涨, 该不该买房没关系, 只是讨论你的观点.

紫光

土地有生地和熟地之分。
) [( x: ^. t3 n% c5 p) y' _熟地一般指适合发展（可以建住宅或商业单位），并已经纳入城市的发展规划的地。——我总结的概念。
- _5 P; ~- i4 C所以熟地我们可以不讨论，因为没有任何的悬念。
+ S& f. Z* ~7 Y$ Z" Q! C( j1 O6 p! E但生地就不同了，如果在你有生之年，城市的扩张到你不了你那里，或者你的地有很大的问题，不适合建住宅或商业单位，那么仅剩的就只有观赏或农业或畜牧等价值。
那么谁买生地？
1 f2 x- [+ ~/ n( m1 Q' v9 J我个人认为没有以短期投资赢利为目的的，因为可能20年都不会轮到你。既然是放长线的，谁在乎你短期的波动、调整或下跌。——我认识的一个洋人在城市边上买了8英亩的地，建了一个房子，是以他的公司做的抵押，因为银行也不知道未来会发生什么，就在前一个月的某天，他和他太太分别很激动地跟我握了手，因为那一天是他们一生第一次不欠任何人的一分钱。
  b3 n4 {, ^$ ^他们是肯定不会低于买价去卖他们的地的，除非你给他们一个天价，也许他们会考虑。

今天闲着

原帖由 紫光 于 2007-2-25 00:24 发表
& p; s/ J( x) u/ O$ Z7 u1 ^土地有生地和熟地之分。
熟地一般指适合发展（可以建住宅或商业单位），并已经纳入城市的发展规划的地。——我总结的概念。
所以熟地我们可以不讨论，因为没有任何的悬念。
但生地就不同了，如果在你有生之年 ...

' ~. N3 T, J8 R" |0 ^
. _$ F" Y  w% i' [/ O* J& {( \能知道以下这个洋人住在哪儿吗？

紫光

beaumont

裙裾飘飘

原帖由 紫光 于 2007-2-24 19:45 发表
土地是比房子更特殊的商品，千万不要和普通的商品等同对待。
. i6 i; D2 a6 }: R5 H/ c  ~8 z土地有可能一份钱不值，有可能你花多少钱都买不到，如果OWNER就是不卖（感觉有点象收藏品）。
8 f0 s$ k* X" m" D7 _一般拥有土地的人基本都在金字塔的顶尖的部分，卖不卖毕竟只是锦上添花的事情。把拥有的土地降价卖的，不是吸毒的至少也是个败家子。
; P" r# S/ V: f, c很多经济发达的地区，建房费用的70%是用于购买土地。
9 m' ~0 x! b9 [3 e房市 如果不景气，BUILDER可以解雇员工，少建或不建，或转移到其他房市好的地方去发展（包括工人）——没有必要降价亏本也维持。
7 X) U! F/ ^8 V- T" q. I7 _剩下的就是旧房子了，大家都住得好好、工作好好——为什么要降价卖？
" a6 H4 E" |2 r! O- n6 b7 ~去年的涨价，大头还是地价

0 K1 c' a5 E/ N- n) @
支持紫光一下!!

我现在住的房子,刚刚做了银行估价,仅仅从05年7月到如今,涨了54%. 但是房子本身的价格跟我买房屋保险的价格基本上还保持在05年的水平上, 而银行估价中,地价升值了很多.
5 Y. K! c8 K* j  W7 H2 I
3 h) f+ s1 e! ]这两年房价高升,政府对每个房子的地税也进行了调整.而地税是房子值多少钱的一个参考值.

smalltown

It all depends on demand and supply. If the demand for land slows down, of course, the price of land will drop. Actually, a lot of home builders in US are losing money now because the value of their land are dropping. According to your theory, it could never happen.

紫光

首先说一下，我的英文很差，其实中文也很差。下面的内容，还称不上是翻译。

" d0 {) I! q. r* I% Z$ L现在全加拿大看上去最有钱的大概要数卡尔加里的石油新贵们。在温哥华海岸一掷千金买豪华游艇的是他们，在卡尔加里哄抬房价的也是他们。难怪在其他省份的人的眼里，卡尔加里好像遍地是黄金，不知从何时起，卡尔加里成为现代淘金热的中心。

随着世界原油价格的步步攀升，阿尔伯塔的黑色金矿油砂开发利润可观，油砂开采价值日益凸现，越来越多的石油公司将总部设在这个城市。劳动力的短缺迫使各个公司不得不以提高工资来吸引更多员工。去年一个建筑工地监工的年薪是六万五千元左右，而今年涨到九万五千，即使是这样的高薪，要雇到一个有经验的员工也不容易。事实上，很多公司很无奈地付高薪挽留非熟练工。短缺的劳动力不仅表现在石油和建筑行业，在卡尔加里满眼都是雇人的招牌，一个普通收银员的小时工资也比去年涨了2、3元。

尽管从其它省份吸收了大量工人，卡尔加里的劳动力缺口依然很大。据加拿大商会（The Conference Board of Canada）最新估计，到2025年阿尔伯塔的劳动力缺口将多达到33万。
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但是蜂拥而至的人们到了这里，才发现生活并不如想象的那样美好。是的，这里劳动力大量紧缺，找到一份工作似乎完全没有问题。但是，在卡尔加里安居乐业并非易事，实在是千金易求，一房难得。

) p8 K# n$ J* M( S7 w' k联想到前些时候的人口统计数字，阿尔伯塔的人口增长是全国平均的3倍，而另外7个省人口负增长，明眼人当然一眼就能看出其他省份的人都流失到哪里去淘金了。作为淘金热中之热的卡尔加里，在过去的一年里涌入人口达25,000，平均每天70人。
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炙手可热的经济形势加上相对较低的利率，使卡尔加里成为世界上最火爆的楼市之一。当地本打算买房的首次买房者因为实力比不过石油新贵们，首当其冲地成为房价暴涨成为牺牲品。去年7月份售价仅为29万的180平方米左右3卧2厕的新房，如今售价已经在40万以上。相当一部分新来者因为租不到合适的房子，居住条件极为艰苦，一时间卡尔加里无家可归者的人数达3500人，比两年前骤升32%。

普通住宅价格飞涨，办公楼争夺也达到白热化的程度。现在卡尔加里办公楼好像永远不够用，尽管4幢高层办公楼将在明年开始使用，但所有的楼面已经被预订一空，甚至连那些因为搬新楼而即将被空出来的旧楼也被租得差不多了。目前卡尔加里的办公楼空置率仅为半个百分点，大概是全球最低吧。

虽然房产需求增加，看上去象是轮到了地产开发商们的好日子，但事实上地产开发商们并不敢急于求进，高额的建设费用也让他们叫苦不迭。在2004年，每平方米的商业建筑成本大约是2800元，而现在是5600元。翻倍的成本使得房产开发商几乎无利可图，甚至亏损。因为有些售房合同是开工前就签了，价格已经锁定，无法随成本上升而提高售价。
9 l5 w; \# z) c5 P住宅市场也一样，几个大建筑商们并不因为大量需求而扩大生产，而且，为了减少风险，他们还限制开工数量，以防止成本继续大幅度上升造成亏损。那些早就签好价格锁定合同的未来业主自然不用担心，不过没有签订类似合同的人们却要面临这样的选择：要么终止购房和约，要么接受建筑商提出的更高房价。
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强势经济引发大量劳动力短缺，然后大量人口涌入导致楼市火爆，这样的情形似乎在重现二、三十年前的那段历史。在1971年至1980年的十年里，卡尔加里房价上升400%，随后在三年内跌去35%。对于1981、1982年那段时间的暴跌，许多卡尔加里老市民们至今还心有余悸。面对相似的情形，人们有理由担心：1981年会不会重来？

比较乐观的看法是，因为现在对石油项目的投资是长期性的，而不是赌油价仍然会飞涨，所以只要能审时度事，掌握平衡，即使油价略有下降，经济仍然可以健康发展。
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2 w- O0 _# O: e& K7 R# x4 k/ T平衡发展当然是大多数人愿意看到的。如今的卡尔加里人车拥挤，物价、尤其是房价飞涨，无论租房、幼托还是就医，都要排长队。不仅是卡尔加里，阿尔伯塔的首府埃德蒙顿的情形也差不多。如果不考虑就业因素，这里显然已经不是安居乐业的好去处。有预测说，重新回到平衡点至少需要四年时间。想到还要忍受四年这样的混乱，心里不免有些发毛。不过，如果四年以后，一切真的可以平平和和地过渡到正常，不要发生什么危机，还可以享受经济发展带来的好处，倒还是值得。

Homework

写中文的那家伙不是专家。
# Z/ Z9 m4 P1 `( o( n- r

阳光沙滩

原帖由 紫光 于 2007-2-25 00:24 发表
土地有生地和熟地之分。
& }" H5 T! W$ f9 b熟地一般指适合发展（可以建住宅或商业单位），并已经纳入城市的发展规划的地。——我总结的概念。
6 p$ R; T) W- j# Y6 k0 N# F( s9 ]所以熟地我们可以不讨论，因为没有任何的悬念。
7 N  p, R6 f# d% }但生地就不同了，如果在你有生之年 ...

' X, t9 U% U, f9 y1 t我想我的观点已经基本表达清楚了. 我也是想提醒大家, 包括你, 看涨也好看跌也好, 要尽量有客观的分析, 特别是在你要有实际行动的时候. 有房子就一味看涨, 没房子就一味看跌, 都是不成熟的表现.
谢谢.

冬天到了

EDMONTON的房子都是用最廉价的材料建的，一把火就什么都没有了，而且用不了几分钟。除了地下室一点水泥、砖都没有，TORONTO和MONTREAL一百年的房子很多，外观都非常好，EDMONTON的房子40年后就惨不忍睹了。所以这的房子不应该这么高，没有道理，住50年的房子和人家的可以住100年一个价。

WST

原帖由 紫光 于 2007-2-22 21:48 发表
4 w' J& T2 X  o' n房价是否虚高是很多朋友的看法，由此而得出结论房价必跌。
就此问题我做过一番仔细的研究，以下是我个人的看法——仅供参考
0 x! `* ?7 k: ]; J1 ~1、我们谈论虚高不能谈论旧房子，因为它的成本过去已经发生了，再怎么虚高都是理所 ...

, K/ @. @9 ]* I/ {1 A% W经去年房市暴涨，预期或者担心房价下跌是很自然的。阳光沙滩对楼主观点的质疑也有道理。我想从基本因素来讲，以下任何一条都会引起房价下调：
1。 政策调控；
2。 房价已高到大多数人买不起；
3。 经济衰退；
! ~# \9 N) u" ^" @- `+ p4。 和大多数商品一样，由于暴利，建筑商会大兴土木，导致大量房子上市，供过于求。
现在，尚未有任何迹象和理由令看涨的朋友担心前三条。但第四条却令看好房市者有所收敛和顾忌。紫光先生此贴的重要贡献在于排除了建筑商会恶性竟争的顾虑。使得买房和换房朋友更具信心。

/ g  J/ F0 w7 I1 F7 B8 N, S; ~% w5 g可能引起房价下调的主要因素是上面四条，还有其它的一些次要因素。但却不会因为去年大涨就该下跌。

lalah

原帖由 WST 于 2007-2-25 23:44 发表
$ y) ~: `; P5 |/ L1 x经去年房市暴涨，预期或者担心房价下跌是很自然的。阳光沙滩对楼主观点的质疑也有道理。我想从基本因素来讲，以下任何一条都会引起房价下调：
1。 政策调控；
2。 房价已高到大多数人买不起；
$ R* k& `. V& j3 ?1 X/ t3。 经济衰 ...
$ Y( K* K5 U) U: B! r7 N" i可能引起房价下调的主要因素是上面四条，还有其它的一些次要因素。但却不会因为去年大涨就该下跌。

* x; M$ x2 E% h1 @  E9 Z( b- h
" o# b/ S" w3 h, w- u, w0 n大概看了看，这里所谓看跌的朋友其实多数并不是真正的“看跌”，多觉得今年还能长，但是如果继续这样，明年后年或者说2年后就很难说了。难道你觉得会一直涨下去没有一个回调或者稳定的时间？如果有，你估计会在什么时候？
; L$ a1 u. \+ l
对了，埃德蒙顿的人均收入多少？怎样说明房价还没高到大多数人买不起？

紫光

http://www.hre.gov.ab.ca/documen ... IndustryER_2005.pdf
这是2005年的工资数据，包括industry和economic两大主要行业，看看自己在平均线以上或以下。
( g0 r3 ?7 @$ r如果在平均线以下，建议：
1、赶快要老板加薪
2、请直面惨淡的人生，正视淋漓的鲜血(玩笑）

+ }% Z! k1 F1 b% X[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-26 09:08 编辑 ]

lalah

你给这个数据是不是成心打击我啊　　 　　我的收入是０，多少年了，:555: :555: :555: 　　我是不是该一头扎进那条什么什么河里算啦？:555:

lalah

我的朋友好像多数是在时薪$25左右，看看你给的表，难道他们都是高工资了？  比他们有钱的应该多多了。而且他们都叫唤着自己买不起房啊。（回头跟他们理论去，虚伪，哼哼）


) P1 |. O# b4 N4 I( N8 p$ K1 P能不能有个数据，最好反映了家庭或者人均年收入的？因为这个表只是个工资水平，反映家庭或者人均年收入的话，应该包括了大概百分之多少的人从事哪些行业这个因素吧。其实我不想搞那么复杂了，就知道个平均收入就行。

紫光

不，军功章上也有你的一半——你老公的工资的一半

紫光

自己勤快点一搜就有撒：
http://www.hre.gov.ab.ca/documen ... ageSalarySurvey.pdf
ALBERTA 家庭平均收入——所有人包括穷人
http://www12.statcan.ca/english/ ... ion/inc/provs.cfm#1

还要什么？？？

wallyy

原帖由 紫光 于 2007-2-26 11:57 发表
+ Q! K- v0 h# p6 P& Y自己勤快点一搜就有撒：
9 j1 K" i0 I' Rhttp://www.hre.gov.ab.ca/documen ... ageSalarySurvey.pdf
; T$ n. F8 |& }- U; X7 |$ s7 ~% [ALBERTA 家庭平均收入——所有人包括穷人
7 b/ [5 j. q+ k% g) ]2 b( nhttp://www12.statcan.ca/english/census01/products/analyti ...

3 J4 |$ U% _. ~9 ~8 a: I
$ O" ~9 _/ l; z光有个平均收入好象还不够，ALBERTA富人和穷人的比例是多少？相信富人们都应该买了的房子了，特别是当地的白人，他们来的早，英语好。剩下的穷人只能买什么样的房子？如果有很多买了小房子要换大房子的人，为什么现在40万以上的高价房很难卖得动？

紫光

你可能没有看过我以前的帖子，你不用管有多少富人，只要全EDMONTON有0.5%的人有买房子或换房子的欲望，这牛市就会持续。因为市场上可以交易的只有5-6千套房子，很可能现在还不到这个数。
请注意供求关系！你应该没有看到哪里有个几百几千套楼盘已经建好待售吧。

wallyy

原帖由 紫光 于 2007-2-26 13:09 发表
6 D: M7 ?1 q$ F! g8 O你可能没有看过我以前的帖子，你不用管有多少富人，只要全EDMONTON有0.5%的人有买房子或换房子的欲望，这牛市就会持续。因为市场上可以交易的只有5-6千套房子，很可能现在还不到这个数。
4 E7 P7 _4 P+ v请注意供求关系！你应 ...

* v1 m- T1 D$ U- A) i. a连Realtor都不能武断的说出市场上到底有多少套房子在卖吧？紫光兄2004年就在这个坛子里注册了，执着地咬定任何时候买房子都划算，怎么就不见你去年初来这里，象现在这样竭尽全力地劝大家买房子呀？！

紫光

可见你没有看我以前的帖子：因为有朋友打电话问我对房市怎么看，说这里很多人叫跌，她想卖掉房子搬去APARTMENT等房子跌了再买回。
感觉事情严重，很多人发帖子不做分析不负责任，所以才来发几个帖子谈谈自己的看法，没想到一灌水就灌上瘾了。
我也没有竭尽全力地劝大家买房子呀？！
' n. x! D, ~7 P+ Q& ^  R7 D只谈我的看法。

hbc

ComfortHardwood

我不买因为我没钱。

flagship

原帖由 冬天到了 于 2007-2-25 23:29 发表
EDMONTON的房子都是用最廉价的材料建的，一把火就什么都没有了，而且用不了几分钟。除了地下室一点水泥、砖都没有，TORONTO和MONTREAL一百年的房子很多，外观都非常好，EDMONTON的房子40年后就惨不忍睹了。所以 ...

& |8 g, y: Q1 q/ Q不怕有房子的同学拍砖，EDMONTON的房子和工棚没有区别哦。
2 c- J- f" Y0 g% G$ _' B: d
6 I% s1 p$ S1 f: Q这样的房子竟然买出这么好的价格，竟然还有人说价格不虚高，昧着良心说话啊！！！

flagship

原帖由 ComfortHardwood 于 2007-2-26 22:27 发表
. I$ R5 ]1 s. o3 r4 J+ Q) T% A" Z我不买因为我没钱。

! @( c* d, s6 s+ |' W
( r& L4 U/ X" P/ Q' _我不买是因为我觉得这里的房子不值这个价，花40-50万买个炮花板做的房子，连块砖都没有，我觉得太不值了。（可能有的人会蹦出来说，这里的房子都在用新型建筑材料呢，呵呵，在我面前谈建筑材料，不觉得好笑吗？）
' m3 T1 j3 I5 N7 N4 H
但是现在的问题是，房租费也很贵啊，看来还得买， 还没有想好两年后是否还要呆在这，所以，很矛盾啊。谁能保证两年后还能不亏本把房子卖了啊？严重怀疑！现在房子的价格和股票市场差不多了，都是炒起来的，不知道还能挺多久？

7 |' T& d' Z4 w( l紫光， 你说呢？ 你还没有回答我前面提出的问题呢！你是会计，你应该能计算吧？

紫光

1、不管是什么板做的，现在地价+材料+人工+burden=5000/平房米——建筑造价。别人算的。
6 p) V+ o- w& X4 {  o/ g# H
2、火中取碳要一些勇气
+ N+ f" p. H6 o! y/ K. M
9 r: o( v% i2 j' G5 O: i3、碳现在大家拿在手里大多数都并不觉得太热。

老杨

原帖由 flagship 于 2007-2-27 11:13 发表
. a+ b* ~  w7 h$ r
4 g; `# [5 X  F

/ V1 e; i/ w/ j- F$ O不怕有房子的同学拍砖，EDMONTON的房子和工棚没有区别哦。
' c7 g9 B& q$ y( _) n
这样的房子竟然买出这么好的价格，竟然还有人说价格不虚高，昧着良心说话啊！！！

5 w- u' I8 R' X, K7 a) a  Y你说的工棚在那里？我想买一个。

flagship

原帖由 老杨 于 2007-2-27 15:36 发表

+ S) c( \2 g) k- ^# |你说的工棚在那里？我想买一个。

7 c& a& o  }0 q% F& y; H8 z