该续租还是该买呢？请大家讨论

如花 · 发表于 2010-10-18 19:44

我不是为了省钱来着，就想继续住在现在的房里又能拥有房产。如果房东把房卖给我是最合适的了，可是人家不卖，才想出这么一个办法。因为我刚开始琢磨房事，所以要问问大家这个办法是否make sense。- X! q f) R3 {' x
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另外不要低估 ...
) b `3 Y# l! L5 B( d/ X/ K+ h/ b8 s竹帘儿发表于 2010-10-18 20:21

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的条件。

竹帘儿 · 发表于 2010-10-18 19:51

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？

春雪雨 · 发表于 2010-10-18 20:29

楼主情况特殊，一般就有一件房子还不算投资房子，尽管租金便宜，但是自己住自己的房子便于维护

升级，打理，保养。

租金比是指回报率。

美国很多城市，9万元的房子租1000元。回报极好。经济学家说过，没人判断得了将来，升或跌都是未知数，能把握的就是现金流。

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。

温哥华80万的房子也就是租2000。回报糟糕。

春雪雨 · 发表于 2010-10-18 20:33

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。
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出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的 ...
$ g3 `/ R$ e3 E$ e0 r2 ]$ Y如花发表于 2010-10-18 20:44

放银行，差不多零利息，利息如此低，是借钱投资的好机会。

供参考，错了别赖我

竹帘儿 · 发表于 2010-10-18 20:38

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。

如花 · 发表于 2010-10-18 20:40

本帖最后由如花于 2010-10-18 21:46 编辑

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？
) g5 y. r7 t m竹帘儿发表于 2010-10-18 20:51

8%是回报率，按房价。

贷款利率： 4%
首付：20%
房产税：0.8%
保险：0.3%
维护费：1%-2%视房子的状况，这个包括维修基金，维修基金用于更新电器，重新刷墙，修剪花草，通风设备，外墙等。维修基金是预提，比如说，5年后要换冰箱，大概要1500，那么平摊每年就是300。各项预提算下来，每年也差不多要几千。

那么实际资金回报率

（8%-4%X80%-0.8%-0.3%-2%）/0.2=8.5%，定期存款是1.5%，一些银行提供5年的保本基金，回报率是6%。

上述计算不考虑房产升值。

春雪雨 · 发表于 2010-10-18 20:41

8%在加拿大只有温莎，MONCTON，在美国8%才普遍。

竹帘儿 · 发表于 2010-10-18 20:54

帖子真是越来越好看了。今天我要下了，回头再细说。谢谢楼上的同学们。
一个直接的收获就是，如果我打定主意做房东，还需要研究一下租金多少的房子容易租，那么借着8%这个讨论结果，我由此可以知道大概多少价位的房子是我主看对象。

如花 · 发表于 2010-10-18 20:56

本帖最后由如花于 2010-10-18 21:58 编辑

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
2 A0 K" Y% y' b* V/ t( ~ ]9 Q如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。
, D I3 g! b- o* T$ E竹帘儿发表于 2010-10-18 21:38

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，能8%以上最好。当然，还可以等房子升值。

竹帘儿 · 发表于 2010-10-18 20:57

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，所以8%。
- S- {9 s/ p; A6 B$ x4 d如花发表于 2010-10-18 21:56

20%首付的机会成本可以忽略不计吗

如花 · 发表于 2010-10-18 21:00

本帖最后由如花于 2010-10-18 22:01 编辑

20%首付的机会成本可以忽略不计吗
4 p1 G9 E, @% i: Y Q竹帘儿发表于 2010-10-18 21:57

定期存款利率1.5%，或者5年期的GIC，6%就是机会成本啊。

如花 · 发表于 2010-10-18 21:19

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。

如花 · 发表于 2010-10-18 21:49

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年的话，不能全额免税。

八达通汇 · 发表于 2010-10-18 22:15

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，

1. 楼主现在租的房，并没有便宜500，假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每个月净赚300.然后交税30%，实得210。而且这个租客你还不能保证是个好租客，三天两头会找你麻烦，当过房东的才会知道其中艰辛，而且房子不爱惜，等你以后自己住还有重新装修。

那么我如果是你，就把问题搞简单，马上在市场上买个房子然后出租给自己。那么你省了300，还是税后的。这样你反过头来和上面相比，你赚90.而且自己的房子肯定更爱惜，而且没有空房率。等五年后，如果房子跌了，上面情况你同意要损失。如果涨了，你不用交增值税。另外你实在是收入问题不能买太好的房子，还可以考虑把自住房地下室或者一间房子租出去。

说这么多其实就一句话，加拿大税盲才自己租房子还买出租房的。

竹帘儿 · 发表于 2010-10-19 03:55

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。4 p" `! Z- f* e* p/ r' C: K
春雪雨发表于 2010-10-18 21:29

便于管理什么意思？

竹帘儿 · 发表于 2010-10-19 04:07

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。
; S6 H6 y" R. ^& e8 l; s如花发表于 2010-10-18 22:19

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式，你第二个公式make sense 了。

另外GIC不是定期存款吗？你说的这种高风险的保本基金也叫gic？

竹帘儿 · 发表于 2010-10-19 04:19

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
& {2 E( \1 t( y如花发表于 2010-10-18 22:49

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合理增值部分减去买卖手续费用的50%是需要缴税的金额，
手续费一般是多少？ capital gain的税率又是怎么计算的呢，哪位知道？

竹帘儿 · 发表于 2010-10-19 04:50

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，
6 _( B. {0 K7 b6 s7 x: ~6 c# j" [& z/ j' ]! _& r
1. 楼主现在租的房，并没有便宜500，假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
: k Z- P$ k4 F) a# v2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每 ...) e3 ]- N. ~5 ]- Y5 @2 K( F3 ~' x
八达通汇发表于 2010-10-18 23:15

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用为450，低得上本金部分不？不算不知道，一算吓一跳啊。

我看大家对买vs租的讨论时基本是买为主流声音，而买的好处基本立足两点
1. 生活质量及精神愉悦 2.资本保值
目前我的租房完全满足1. 如果我自己买可能不及租房带来的1，如果我买一个房再租一部分进去基本就属于牺牲了1，（当然房型起决定作用，牺牲1为大部分情况）。

资本保值我当然期望追求。但我对住5年不买属于不正常这样的说法没法闭眼接受，世界上哪有这么黑白分明的事情，任何结论都是在一定条件下成立的，我初涉房事，就是想把这些条件搞清除，既然是刚开始涉及房事，我不怕把简单问题想复杂，怕的是把复杂问题想简单，哪怕我讲得是胡言乱语，起码能得到大家brainstorming的好处。

如花 · 发表于 2010-10-19 06:11

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式，你第二个公式make sense 了。& I+ B Q6 [$ |- u( f
" k, [ Y4 v" ?+ x) n
另外GIC不是定期存款吗？你说的这种高风险的保本基金也叫gic？- a3 w" ~2 u; J4 c2 k$ n
竹帘儿发表于 2010-10-19 05:07

GIC不是定期存款。有很多种GIC，请到银行网站查询。

如花 · 发表于 2010-10-19 06:17

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
) ` j H. H; `+ ^ 就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合 ...
& `& l0 h7 `+ H$ w7 L& v竹帘儿发表于 2010-10-19 05:19

卖方给经纪的佣金在这里是3%。

个人而言，50%的capital gain和你工资收入所适用的税率是一样的。

竹帘儿 · 发表于 2010-10-19 07:16

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...4 F6 G6 b; Z4 E9 G9 E6 h
如花发表于 2010-10-18 22:49

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！

如花 · 发表于 2010-10-19 07:46

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！
8 r; k# `. L9 M竹帘儿发表于 2010-10-19 08:16

这个只能是做一个大概的估算，因为：
1，在不知道你的家庭总收入的情况下，不知道你所适用的税率。
2，而且，for tax purpose，维修费用是按实际发生的计算，而并非按预提计算，比如，当年发生了3000块的费用，则全额在当年作为抵税费用，不能递延，不能预提，而家电则作为capital asset，计算CCA。
3，另外，我建议你不要claim cca on rental building.

所以，估算的公式：
房价为：A
（8%-4%X80%-0.8%-0.3%)XA
上述是你每年增加的税前，维修费用前的，及CCA前的收入。

kingsnake · 发表于 2010-10-19 07:59

如果真的是能一市价低400-500一个月的话，我也租房子住了。毫无怀疑，要赚这500，你非要税前700不可。
现在的房价能稳住，超低利息是一个大因数，利息回升，将来的房子也会因应下调。
不过，也要看看就业的大势。

八达通汇 · 发表于 2010-10-19 08:23

本帖最后由八达通汇于 2010-10-19 09:26 编辑

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
, D2 X' { v T' A更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用 ...
" P: H+ K$ o6 X. P; `0 E4 U! c竹帘儿发表于 2010-10-19 05:50

你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。

如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。那么你回头再看你租房的决定，哪怕5年来为你省了一两万，和交税相比就不值得了。

另外提醒楼主，出租别人的房子，在5年内，租金会变化的，而买房子5年内，除了维护和地税，其他的开销不会有什么改变，要把变量也要考虑进去。

kingsnake · 发表于 2010-10-19 08:38

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。

熊猫阿宝 · 发表于 2010-10-19 08:48

租金大大好过买房的开销。如果我首付20%的话，租金比mortgage+地税低500块左右，还不算维修和失业险。房东是在房价没有涨起来时买的房，10年前左右全家搬离到其他省份去了，因为房子地段好，又是自家第一套房，而且 ...) H$ l4 x/ {0 ?3 P4 f* r6 @3 x
竹帘儿发表于 2010-10-17 18:07

我觉得你该把租金和 mortgage中的利息+地税比较比较

Hills · 发表于 2010-10-19 08:57

Only Vancouver and Toronto

如花 · 发表于 2010-10-19 09:29

这不是买VS租的问题，而是买房投资VS其他投资的问题。

举个例子，我手上的钱，刚够买一个40万的房子，但我喜欢蛋汤河谷旁的100多万的复式公寓，为达目的只能是租，公寓是否升值和我没有紧密的关系，当我有了能力支付100万了，租VS买才是我要考虑的问题。

自住的房子，主要考虑的是环境，大小，房子布局适合自己，租或买只是达到这个目的的可选择的手段而已。只要在自己能力可承受范围，令自己过上称心如意的生活，是租是买重要吗？至于什么升值，保值更是次要的。

楼主很满意现在居住的房子，手上又有余钱，但这些钱暂时还不足以令楼主得到更满意的居住环境，所以就想先把这些闲钱充分升值。

竹帘儿 · 发表于 2010-10-19 09:36

本帖最后由竹帘儿于 2010-10-19 10:46 编辑

你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
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如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。 ...
$ t% ] |& m0 A$ Y八达通汇发表于 2010-10-19 09:23

好的，意见都很中听，我会认真考虑。

不过说出租房损失大了，这个武断了，出租既是投资的一种方式当然在合适的情况下会有回报的。如果我能够做到收支平衡已经很满足了，这不已经达到普通人自住房的目的了吗？

竹帘儿 · 发表于 2010-10-19 09:38

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
8 D+ Q/ N* Y3 l房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。# ]6 j4 {' ~" ?( q( v: [
kingsnake 发表于 2010-10-19 09:38

这个是个实在的因素，老实说就是看那些中国炒房团的文章看得我心慌啊，怕现在不买一个以后买不起了。

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