该续租还是该买呢？ 请大家讨论

如花

我不是为了省钱来着，就想继续住在现在的房里又能拥有房产。如果房东把房卖给我是最合适的了，可是人家不卖，才想出这么一个办法。因为我刚开始琢磨房事，所以要问问大家这个办法是否make sense。

" M' C- o3 {! h+ U6 p3 I2 Y  N; l另外不要低估 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:21

0 [. E  a" F& n4 }( w( ^* [每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

' W8 B0 i  g) V4 h出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的条件。

竹帘儿

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？

春雪雨

楼主情况特殊，一般就有一件房子还不算投资房子，尽管租金便宜，但是自己住自己的房子便于维护
9 L- d" O2 r! o' H  J
) t% p4 C% p  F0 }升级，打理，保养。
+ F! ]$ T" d9 u& q6 d+ |9 t
租金比是指回报率。
" L& W5 B! {# r+ \8 R3 `2 x
美国很多城市，9万元的房子租1000元。回报极好。经济学家说过，没人判断得了将来，升或跌都是未知数，能把握的就是现金流。
* c! v4 p$ R8 c' N
# B2 |" `6 O  }5 E0 a+ L爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
4 Y2 n0 D; C1 r6 ^# U* e

: G7 B, S  `& A; k- a: m$ h1 v& q温哥华80万的房子也就是租2000。回报糟糕。

春雪雨

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的 ...
如花 发表于 2010-10-18 20:44

9 f6 K4 J" C1 t9 |9 `" H; W  e放银行，差不多零利息，利息如此低，是借钱投资的好机会。
# n, D; s- N7 v3 t# |9 e. B7 D
" a& H, |6 _$ L$ d) j- S  [3 l供参考，错了别赖我

竹帘儿

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
3 s) W+ ~6 r& f2 p& {7 Y如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。

如花

0 k- P4 ^/ H- A$ e6 U' Q

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？
竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:51

. Y6 w6 s" U) g7 o& m& N& z

! i$ [! t9 j/ o9 S; T" W8 ^
7 f2 r' S+ h/ u8%是回报率，按房价。
) e& r, ?' U2 a6 T
$ h" `) K, t  P. p8 ^: E# d贷款利率： 4%
首付：20%
( W8 M; j/ b) W; V; ~6 k房产税：0.8%
) s; P6 Q6 G1 P9 b保险：0.3%
维护费：1%-2%视房子的状况，这个包括维修基金，维修基金用于更新电器，重新刷墙，修剪花草，通风设备，外墙等。维修基金是预提，比如说，5年后要换冰箱，大概要1500，那么平摊每年就是300。各项预提算下来，每年也差不多要几千。

那么实际资金回报率
6 V2 i) O0 _/ ?+ H% G4 f
（8%-4%X80%-0.8%-0.3%-2%）/0.2=8.5%，定期存款是1.5%，一些银行提供5年的保本基金，回报率是6%。

上述计算不考虑房产升值。

春雪雨

8%在加拿大只有温莎，MONCTON，在美国8%才普遍。

竹帘儿

帖子真是越来越好看了。 今天我要下了，回头再细说。谢谢楼上的同学们。
一个直接的收获就是，如果我打定主意做房东，还需要研究一下租金多少的房子容易租，那么借着8%这个讨论结果，我由此可以知道大概多少价位的房子是我主看对象。

如花

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
/ D9 C- i) @2 i7 l  ~8 k  d如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。
竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:38

3 H% q" O# h) A, N7 L& L; _' o
$ |6 R6 T" ^5 k/ w1 e# @/ E/ e* U- D( W6% 到 7%，就是盈亏平衡点，能8%以上最好。当然，还可以等房子升值。

竹帘儿

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，所以8%。
' _! _5 L7 z, ~6 J& C$ J' _如花 发表于 2010-10-18 21:56

20%首付的机会成本可以忽略不计吗

如花

20%首付的机会成本可以忽略不计吗
/ D& T+ v7 S7 e4 n0 y5 o3 S3 E竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:57

' T3 ^- Y; f) Z3 l% M
$ c5 ?$ K8 S+ K& h0 ?定期存款利率1.5%，或者5年期的GIC，6%就是机会成本啊。

如花

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。

如花

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年的话，不能全额免税。

八达通汇

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，

1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
  X8 K4 s4 s, n% w: V( w- m2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每个月净赚300.然后交税30%，实得210。而且这个租客你还不能保证是个好租客，三天两头会找你麻烦，当过房东的才会知道其中艰辛，而且房子不爱惜，等你以后自己住还有重新装修。
4 v; J, S3 w  F# O9 U0 \  W& R4 [5 E# L+ p
那么我如果是你，就把问题搞简单，马上在市场上买个房子然后出租给自己。那么你省了300，还是税后的。这样你反过头来和上面相比，你赚90.而且自己的房子肯定更爱惜，而且没有空房率。等五年后，如果房子跌了，上面情况你同意要损失。如果涨了，你不用交增值税。另外你实在是收入问题不能买太好的房子，还可以考虑把自住房地下室或者一间房子租出去。

% U5 w9 ?* D& z0 Y1 b说这么多其实就一句话，加拿大税盲才自己租房子还买出租房的。

竹帘儿

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
春雪雨 发表于 2010-10-18 21:29

便于管理什么意思？

竹帘儿

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。
: I0 X" w% t5 l2 \) J5 d: C0 m0 i如花 发表于 2010-10-18 22:19

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。
1 r: U7 {* a2 t
: j" u. Z& F* L) L$ q另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
! g8 ~: C% W" `( [如花 发表于 2010-10-18 22:49

! d/ ~, v) M4 S. n这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
0 m" u. F9 u. w0 M6 O) e& t 就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合理增值部分减去买卖手续费用的50%是需要缴税的金额，
) ~. u5 y1 Y4 Z, F" i8 R# p5 A手续费一般是多少？ capital gain的税率又是怎么计算的呢， 哪位知道？

竹帘儿

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，
' z0 \" X. L& p: ]1 Q5 v
: X9 h4 y% f5 W4 ^* S" c2 `1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
0 y5 i% X% t' t$ L# \2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每 ...
八达通汇 发表于 2010-10-18 23:15

0 O! `! Q6 _' ~  A如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用为450，低得上本金部分不？ 不算不知道，一算吓一跳啊。

. Y* @' X& R5 J3 |3 e* {7 q我看大家对买vs租的讨论时基本是买为主流声音，而买的好处基本立足两点
1. 生活质量及精神愉悦  2.资本保值
目前我的租房完全满足1.  如果我自己买可能不及租房带来的1，如果我买一个房再租一部分进去基本就属于牺牲了1，（当然房型起决定作用，牺牲1为大部分情况）。

资本保值我当然期望追求。但我对住5年不买属于不正常这样的说法没法闭眼接受，世界上哪有这么黑白分明的事情，任何结论都是在一定条件下成立的，我初涉房事，就是想把这些条件搞清除， 既然是刚开始涉及房事，我不怕把简单问题想复杂，怕的是把复杂问题想简单，哪怕我讲得是胡言乱语，起码能得到大家brainstorming的好处。

如花

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。
* L# j! b+ ^$ w8 y4 O/ a, p
& T$ w+ l0 Q! v3 \* y' L) V另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？
5 _- o8 o0 i8 ^) a/ ~/ b竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:07

7 {, w9 {5 W1 ]8 J- y4 t9 L
' R  K# ^/ d* N0 q  r* u4 uGIC不是定期存款。有很多种GIC，请到银行网站查询。

如花

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:19

1 ^3 e+ _  U% M% h' y$ N* q
卖方给经纪的佣金在这里是3%。
! A" Y4 M, e- p! J
8 r( w9 T! h% _! b; m4 }& V* o; D个人而言，50%的capital gain和你工资收入所适用的税率是一样的。

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
如花 发表于 2010-10-18 22:49

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！

如花

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！
竹帘儿 发表于 2010-10-19 08:16

/ r; @* P' F, R; a- L这个只能是做一个大概的估算，因为：
1 S9 A* l$ K3 n# G! R9 r$ i( l0 @- K1，在不知道你的家庭总收入的情况下，不知道你所适用的税率。
2，而且，for tax purpose，维修费用是按实际发生的计算，而并非按预提计算，比如，当年发生了3000块的费用，则全额在当年作为抵税费用，不能递延，不能预提，而家电则作为capital asset，计算CCA。
0 L7 q2 Q. `$ S3，另外，我建议你不要claim cca on rental building.
$ W9 a7 X# @) U2 M- w, U2 e( O1 Y
$ p6 R1 ~2 n* _* x: ]; u* m所以，估算的公式：
9 i" v: {/ t3 p5 t房价为：A
（8%-4%X80%-0.8%-0.3%)XA
上述是你每年增加的税前，维修费用前的，及CCA前的收入。

kingsnake

如果真的是能一市价低400-500一个月的话，我也租房子住了。毫无怀疑，要赚这500，你非要税前700不可。
0 f  O4 n) e5 g! d: _5 {8 I7 ?现在的房价能稳住，超低利息是一个大因数，利息回升，将来的房子也会因应下调。
/ U0 M  A, w( d  R7 k4 G- Y* g. N不过，也要看看就业的大势。

八达通汇

; Y  c7 i2 T) k( |8 f: u: ?% A

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
8 @4 n+ Y" Y1 O; m$ J6 S更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:50

" m$ r% T" z* j  ~你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。

/ G3 J4 t1 t; U# g' E9 ?如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。那么你回头再看你租房的决定，哪怕5年来为你省了一两万，和交税相比就不值得了。
6 g6 |* p0 {: ?# K" j, J1 |9 d
另外提醒楼主，出租别人的房子，在5年内，租金会变化的，而买房子5年内，除了维护和地税，其他的开销不会有什么改变，要把变量也要考虑进去。

kingsnake

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
3 p% M7 n; x* Z' ]% p7 [8 f* j房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。

熊猫阿宝

租金大大好过买房的开销。如果我首付20%的话，租金比mortgage+地税低500块左右，还不算维修和失业险。房东是在房价没有涨起来时买的房，10年前左右全家搬离到其他省份去了，因为房子地段好，又是自家第一套房，而且 ...
5 x  g5 |  F" F# ^6 w竹帘儿 发表于 2010-10-17 18:07

% D9 y5 B( G" B3 ~我觉得你该把租金 和 mortgage中的利息+地税 比较比较

Hills

Only Vancouver and Toronto

如花

这不是买VS租的问题，而是买房投资VS其他投资的问题。

& r4 R0 Q$ f2 k$ |5 J举个例子，我手上的钱，刚够买一个40万的房子，但我喜欢蛋汤河谷旁的100多万的复式公寓，为达目的只能是租，公寓是否升值和我没有紧密的关系，当我有了能力支付100万了，租VS买才是我要考虑的问题。
5 o: D5 M) j/ I8 h5 E
自住的房子，主要考虑的是环境，大小，房子布局适合自己，租或买只是达到这个目的的可选择的手段而已。只要在自己能力可承受范围，令自己过上称心如意的生活，是租是买重要吗？至于什么升值，保值更是次要的。
7 h/ ^3 Y6 s1 [$ d; F# T: M, _
楼主很满意现在居住的房子，手上又有余钱，但这些钱暂时还不足以令楼主得到更满意的居住环境，所以就想先把这些闲钱充分升值。

竹帘儿

. ]5 f, b1 q! Y8 p$ \4 b5 `6 }

你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。

% Y% V( [6 ~& B2 W6 j如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。 ...
八达通汇 发表于 2010-10-19 09:23

好的，意见都很中听，我会认真考虑。
3 \! o3 d* F8 U
  f" l. [% G' l不过说出租房损失大了，这个武断了，出租既是投资的一种方式当然在合适的情况下会有回报的。 如果我能够做到收支平衡已经很满足了，这不已经达到普通人自住房的目的了吗？

竹帘儿

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
; f& u  q( k5 V& E房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。
kingsnake 发表于 2010-10-19 09:38

这个是个实在的因素，老实说就是看那些中国炒房团的文章看得我心慌啊，怕现在不买一个以后买不起了。