浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

" P1 E% ~0 C, A2 b9 q% O8 m. r如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
小黄 发表于 2010-1-24 20:46

- l/ S4 ~8 e5 m! U7 U" m8 r6 h5 year fix 30day Close (金融机构)
       
4 }; K: H+ W/ s: O" e- B3.59%

Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
P-0.20%

5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%
$ W" |. v+ Z" N
Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
P-0.20%

" u3 v* G% I% Y& z- ?5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
& s2 O9 A! a* a) z% @: cRapala 发表于 2010-1-25 08:54

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

7 `! n. ?9 U& A1 L5 J2 W! y2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
$ k  N0 ]/ r/ M2 C( N3 x3 z! C% @
3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
( R8 q" ^7 c, L8 a如花 发表于 2010-1-25 10:33

9 N6 r8 x& v8 C+ K$ Z- I9 m不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
, i# F3 g: W0 F: o5 P8 {: _" O* Q
2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
6 b& r4 g* i# Z( t4 {* Y
& O( g' \0 Q# f4 m: y3）你的账号于我无用。还是 ...
- d6 q. a/ J8 I3 F; U小黄 发表于 2010-1-25 18:26

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。

计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
% }" e0 `  o. D7 P* p& ^" |3 I另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
3 N. d) O, N5 T
贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
- q' r' Z( p0 n- q7 C9 S6 aRapala 发表于 2010-1-25 21:59

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
* q+ L! u% \, Q- S! |( t+ F" ~  `+ p
我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
4） 算5年终止时的贷款余额。
% n0 I& F% v, ?6 }5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
% h  `7 K7 p0 h3 ^( j
我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2）  ...
- ^. B! T2 |7 X, a. R& l/ ^: `小黄 发表于 2010-1-25 22:49

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

/ v4 s7 f" p  `% f, ?" Z你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
! g5 _! n: B3 e  d
$ T4 m  z9 L. e0 y: e浮动任何时候都比固定利率要好。
; Y  R  ^+ |3 a1 C0 R3 Y0 R; S# X
3 U9 Q+ T0 S7 t2 g4 R( w换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

( o  |" H! B' w, C% e& m4 \

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

( K6 x8 l9 a4 ]1 f# a8 w- @你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

. S6 ~2 i" O/ x2 j浮动任何时候都比固定利率要好。

+ X6 J1 \* @$ C0 d. w换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
Rapala 发表于 2010-1-26 08:49

- Q7 Q" x3 r; {( s! W1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala

* P" \: z1 Q; E1 i6 H看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。
: n) W# t% m% g6 n: p/ E1 r3 D$ w
& @; h+ x2 U9 x* l) V& S有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

0 j0 V: \: }& a# J0 L) P) o! R) T5 O期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚

发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。
3 L* U( d! ?& C
我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。
$ F& t2 W# x' L+ ^1 t9 ~
银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成

; ?( y7 r0 ?- r* l- z/ T/ qCLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。
, B) S8 c$ I& A6 R+ p$ ~8 g
问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
      2  到底该选哪种好呢？
4 t# U  W  S9 O! k* Y) I9 R! B
. h) j2 s& E) I3 F( C8 n谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈
3 `! }0 V2 P9 h: i& V, P
我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？
* T- P8 s* ]$ _* a) v8 r1 [
还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？
% f+ Q! O% x' d2 {+ D4 a, N8 \: A
$ }4 v: ?! f: V% V  _5 _* h3 b还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

7 L5 e* M4 Q( A4 O) S/ Z这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。

+ g0 d$ F" {6 `( F$ W8 i" M当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。

! ~9 C- h8 F% d: e" _5 y但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。

我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。

银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于
. Q- ?: [1 n7 ?
) t: Y, Q- q2 C& B' h+ eFINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。

; z1 u* M- p: q6 T: s3 X* d: f1 J我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。
( w( T+ w; y4 U2 s9 b
4 a6 J" b7 t5 L  x% {根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

% E- S. R- [3 ?$ H5 E1 S& N, S１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。
5 S& \  m9 r9 Y7 `3 }# L! _
２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。

３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
小黄 发表于 2010-1-26 18:52

" _& w7 @6 k1 `7 j9 {. Z黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

( r' A3 j2 V7 O( g" ?0 v( g那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
: m; C, j! V+ g- C! h5 fRapala 发表于 2010-1-27 09:06

0 ^& k) }- l( V/ n5 _* p8 k% N赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
2 P* I: h# g! {; N6 n; n如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。

只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

# {- [& L# u7 Q% W( K+ s

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
: N& w/ W& q) _  L, R2 q阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

  t4 i# y4 u! H# x黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
- |+ C% U/ r/ ^' J; M3 R+ w1 n
不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：

１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
& u; C. x) l+ Q0 Q/ h+ H２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

* g$ V- A* R8 S9 s2 H2 n; b! A$ x那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
6 Y, H8 o+ d$ T, a2 ^( N! X; K/ Q0 Y那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

你又偷换了概念。
' q1 w1 _: K. b我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
( W# Q0 k7 q- N1 W你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
1 t4 n+ v* Y2 ^2 I
: M, I3 p- E2 x- Q. I8 \这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
* E. G9 h( s' E' x9 G
& I% q; k' k1 |" v0 g$ V' Q不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 12:10

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
; X. @6 f" b4 m. e7 z- G3 Z
: b3 t% U- A% j. J5 l我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

我38楼的条款你是否答应？
小黄 发表于 2010-1-27 18:27

9 k5 {1 G) s( }7 \/ a你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？
. [" f3 u& d0 q; D4 x! o
要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
. _% w2 n4 A/ |% `" u我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
- a0 }* s( i. j5 Z  v你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
' }" O8 D; |9 v! V* C小黄 发表于 2010-1-27 18:23

看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
3 t  |5 N4 Z% T7 x" p这帖有用。