小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
- k8 b9 v4 m9 m; p" @
6 X. ?7 l# c: p; G: h* r# u' B感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

) O+ ?) i: u9 w4 S- Y
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。

0 h% N8 {' S  g! T/ t如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。

( K9 J" C6 z9 M; ~! l/ Q' B判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表


7 v# Y0 a' j# X7 V; B我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
# h7 I: Q& Q8 x; j; ~4 n8 Q  S, i
好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

6 C6 B6 m$ p: ~. w4 ~; x很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
5 p* Q8 K% @  p1 A
/ P& `, D$ S6 r6 ~2 E6 f新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
2 z+ K4 @$ B6 T6 h
如果最近周期＝２年，
: D, i0 e/ ]: V* @4 `  {通膨＝３％／年　　
' K6 S& p" v$ M0 X% H/ Q+ O4 p; F% C最近周期的高峰＝５０万，
4 e" _. D* ^1 I2 t% z/ I- ?最近周期的低峰＝４０万，
) p7 P/ L" i4 I那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　

% ]8 k1 O% |: u; k( Q当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．

# c( ~  v* e0 I. a

2 G2 y. m5 ~7 g% O' G
* A$ m: z# u  {7 Q! W( V8 z- {
　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
5 A2 h7 p* c9 S! D看来看去你的意思还是明年会跌。
9 i% V. z* E4 \; o* \: ~! z今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

6 j/ i$ G- A7 t) P# r1 C$ f+ |! u比我强，我嫩是没有看明白。
! S" y- Z6 r- S1 v- \
( u) a! I& v  E3 Y我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。
0 ^  I& J% T' F. p7 h
炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
3 }8 w7 y: e8 u2 P, m& U& r6 T

1 E, Y/ ^  K# z4 d: X* K+ w; T很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
- `/ K" D  U1 {* K  ~& U6 ~5 k
新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
1 b# X2 b) T! U, D( x2 K1 i
如果最近周 ...

5 B/ ?: s$ A6 M: G) v
: X: c" D. ~$ y: Y6 C# G1 b/ T问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
: u/ E/ }2 q; w0 a+ S# A4 e
& W2 m( i- }& E' w4 L至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
" c& L7 R+ M; C$ [% ^6 v
9 W' k, L8 Q4 l2 C
4 \7 K1 k+ E; C
我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

9 r+ n; r' G( B6 D- v
* W1 }/ P9 F' j9 h% B您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
, k: b( E6 P( f% @& Z: y& f那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

; `( i8 T) f. v4 M0 \7 Q2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表


问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

$ t; _6 ~8 H  y  H% U. Y  m1 L( o" A$ e
我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
: }4 @8 b. i$ U( f多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

9 S- Q- O: n2 B4 z2 g4 R[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表
  W' `1 b; S5 A4 c3 B& I5 Z. f9 I6 P
- i' j; k( L8 J1 t1 g2 n0 j
" {1 T8 J" Z' s, h您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。