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楼主: Z

小议房价与新房开工量

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Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表 6 c3 w, e* d  P" E1 u/ `
  z% @4 p8 W0 {" P' n1 q
感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。
  |( j2 \0 E3 ^2 d1 P- X: Z
5 K/ ^' L, z5 U8 M: F# a/ V% ^) N
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?
% _! Z8 j) W6 ~
) S  {6 M4 h, E8 K. S9 N8 ^好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。4 _. D2 e& K4 Q9 c

" ?5 D7 y% I! w& C3 w. n/ B如果你认为46万是合理的,价格会收敛于46万,出于收敛性的考虑,那么现在可以抄底。
2 J* ~1 D5 J" Z; B* ~$ z如果你认为40万才是合理的,价格会收敛于40万,出于收敛性的考虑,那么完全可以等到35万再抄底。- S$ J# x% s9 t

9 F2 h: p; B4 }; ~  Y判断底部,就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 15:50 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-1-4 16:09 | 显示全部楼层
看来看去你的意思还是明年会跌。
& ]' E/ o- L9 ~* i  b8 k/ \今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表 / h# b7 |) p8 i7 ]2 L8 m. w

0 r0 T8 E: B4 F; i5 k! }6 W% s( V8 Y( V, C* D. e2 r3 F
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?( B; T. z: e$ U& v6 V
% d" C1 L5 y5 x5 {
好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。 ...

) g& _4 D5 Y4 P+ o8 {. V& z; W$ H2 n% U( _6 u0 M
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
! d( W) ]( _6 B, _8 }8 I, B7 ~, \+ N, B, R8 L/ v+ ~' V- v
新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias
( L  l( E, y' X" C1 I9 e* ?3 L1 k. [" E9 i& q- X  u
如果最近周期=2年,- x1 D5 h& O% o/ `9 ?6 A# {
通膨=3%/年  " o& {/ u- c% V% v/ n0 O) Z
最近周期的高峰=50万,
, [+ g) n8 l  ^& J, U/ q最近周期的低峰=40万,
6 D+ T; g  r* z; {  f( H那么新稳态=45万+1.2万=46.2万. $ G; j; Q& D  o# \1 I5 }1 B
1 k0 y% x. A& u9 a$ D
当然这也只是个参考而已.因为所有的因素都是变化着的.大家千万别拿这些数字当真,这世界上还没有见到靠"计算"发大财的.
8 a. |7 k0 q/ z, S5 r3 h5 q* J8 M- g9 C/ |$ V8 u& S6 o# h
1 s4 s0 Q9 f4 ]2 A" h
( `/ y2 u/ s* t4 M

" y% Y! s; ~# W- b
0 Q/ A! n; }, {  ^+ I 
理袁律师事务所
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发表于 2008-1-4 16:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表 * d& v# p  s# m- F5 h( Z" P- s6 W7 u
看来看去你的意思还是明年会跌。0 V$ g6 K9 W( k5 _. S
今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。

/ L+ C8 K" d, e( H* N$ M比我强,我嫩是没有看明白。 ; C6 F- J# e7 `# Z: C3 U

" b# O. c# H/ p& C1 }7 \我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。
  ]- `4 p: V! }. X8 Q, i9 I. Z0 f. ~% ~+ H" \5 X
炒股的人都知道,庄家先把股票拉高100%,然后下调20%平台整理几个月,如果大市行情好,突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了,那时候看石油走向再做预测。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
8 P7 _/ M! V0 M, ~4 }4 \' N! u/ [! z. B

! c- R  z6 Y0 o3 D1 O很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
/ V: E+ z8 n; j( `
1 \) J4 s" G7 q  \新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias- u1 W( Q! T3 H. d/ Y

3 ^- m0 k" K+ m9 t; k$ Q如果最近周 ...

" M: d- J, g6 d" L& Y9 V9 h! O, A/ \7 `" T( ?0 D
问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
2 c! W6 L, b) L3 }
& n, q' U5 c5 y9 h2 V: f至于2008,我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此,变数仍然很多。就说2007年是先涨20%,再跌10%;那么现在2008初,论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%,也很可能是先跌10%,再涨20%. 对于50万房子,10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变,无非预言。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:31 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表 ! f3 u, X/ m6 D) |0 e2 d

2 B! S0 G- w* b8 D4 Q
6 d; r8 ~7 a+ {  A, K! q5 F$ A6 C
$ y/ p' u* |/ }我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。

; l  m9 j+ ]4 X# S' Y- Y, [
8 L+ O! M6 v# Z: U- j( H您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?
) ~: b' M5 z3 q: O) J那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。
% @3 T2 Z3 k4 u$ Z; W! m: z, A$ ~" Z1 t) J; H( C. I/ ]  r* X0 \
2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
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发表于 2008-1-4 21:30 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表
9 S. [4 D' X1 Z; F$ F
  L8 A& N4 {3 o; O4 |1 B4 {% ]) T$ q3 Y4 D
问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...
  f! K# w4 ]5 C# C" L, t! r( ~2 w
% t+ r$ b/ d" S" m  `' O
我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
5 e" @9 D% b( J7 I5 ^1 V多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.
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发表于 2008-1-5 23:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
/ t# T0 Q  ^  B0 U" k
& z: \" n: L7 _) G8 ~
[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]
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发表于 2008-1-6 13:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表 8 `1 h) y: u6 H. f

& W  B' J" y9 t& X; m
: J$ S" j+ S3 x; W您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?) n, R/ {8 F1 m4 k, N6 _; u3 o
那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。8 w8 Z( N: A; u/ D6 J4 {  @
0 t3 K, m" Q& [& G# V
2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
" k( u" ]) n% a5 c2 I" X/ X/ {+ I8 n  V
调整过了也就是下跌结束了,当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了,我觉得已经快到底了,逻辑没有问题,你理解有问题。
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发表于 2008-1-6 15:27 | 显示全部楼层
倆大高手切磋中,崇拜!
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 20:03 | 显示全部楼层
) S  v" {$ n8 Y3 j; [- w: l1 _2 G/ D

* s% R9 r, s/ V, X' s& [4 f房价有高涨时,必有回落时,价格总是围绕价值进行波动的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 01:07 | 显示全部楼层

新人凑热闹

同言同羽 置业良晨
很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外,供需矛盾才是主要问题。
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