爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

我好像在某一个帖子也这么说过。

* Z5 W* B  R$ I2 l) [* K# h' t$ O拿证据来!

我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

+ f" `: F8 ?- ~. M我好像在某一个帖子也这么说过。

# s3 R+ I5 i4 X* H9 ?0 \# @9 L5 g
6 ?6 ~* B0 {2 s! @* A$ H, Q0 j我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
# L/ {' H9 J/ O5 Ohttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
! x- }- c% p) J9 j第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
2 A7 K! w. ?9 {' a爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

0 r* w! D+ C8 }2 L- @
4 }6 a+ ^$ A6 Z8 ?: }4 Z( p现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
! i! U% x; P: P( Z, z5 q, J
& i8 s4 e: f; ]# C$ n* T3 m; z: n& s! Q由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
3 b" k/ f. U& I     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4 F6 b* Q( f8 t6 x; J4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
3 G* p" d3 J1 g3 w2 x6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
# Y- _2 o7 {# b: S7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些
- q% ^) H/ ^7 y
- `& `+ ?, i" p& s- o/ ^: [0 I对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
8 k8 g/ Z# [( N# P$ d* ~
+ ]+ A* m6 X2 {# G* v4 [8 V1 U
. ]+ D7 r% E  m$ i9 y现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

( J# d2 u9 I1 [* r* M8 j" [由于大量二手 ...

9 I" X# ]2 k, M! r, ]6 v很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

% Y4 B6 _' c6 Z2 e3 }1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
: Z2 H3 j! Q& P' ^ ...

! g  Q' @* T) _8 G7 k( }) C* n按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
+ t. ]0 Y4 p* _* ?3 N+ g你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
' q) E, @; {1 V2 n
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

+ A2 Y1 b* q% X) `! Y& ?; z- i[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

5 P0 X1 K# p% g
  q+ F0 ^: }! g+ y- Q3 S  U现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

, X3 r+ T4 X; L
$ d  C- n# L2 a/ A7 w: Y忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
/ }6 Q; W& W5 CMona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
. z, j5 V- @( t这回不方便找你算命了。

2 i: S, j6 k- E" @/ @挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
+ U5 g8 t5 k! s( j; r; V卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx
/ P; W: |6 V: c/ e. [: h  {
0 f( c* {  H, l" M0 ?8 M6 D' N而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
2 w- w+ n, r! |3 P, N' [5 D a。两个按揭，负担不起；
b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
1 p; t: R/ }) ~3 _- S c. 炒房者需要资金周转；
  C- A* J$ }5 o" J- u! w d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
! b# }5 C  @, X4 T, b4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

6 I( {6 I; x" a  n5 c
现在试着回答第二个问题。
6 |- B2 w. q( T# A6 x/ y* d  k# i2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

" V* L: B* L3 I- n
前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

1 m6 S. w" w  k* x6 N- n# J她说的对不对，让我们拭目以待。
0 w- d3 W' k) b, _3 s) O/ U
3 [6 H+ a2 \) p# E1 _另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
' k) L7 Y0 z/ M
, l% q; _; ]% ?$ m- y, K% H
7 I- B4 j8 u/ b谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
' J+ S: [; D1 `/ B  P, v% c: n1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
现在试着回答第三个问题。
& y- y! {9 J) D, C- a3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

0 O4 Y  m7 O* s
% E+ G" R' Q& y. uIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
2 _$ D0 S# |4 Q9 l

If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
3 c# G& s8 ^, |# \* G, h
The average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

1 ^6 a" r4 |8 Z. [( DGear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
+ B7 v1 f/ d: J  F: n% V4 i: j$ l
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

* K2 L# m/ E0 a$ ?0 o3 u- C
现在和大家探讨第四个问题：
; I& w9 {$ ]7 K) c" G4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
( o1 m7 o/ x- ]$ M. K; l8 Y可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
, c' M5 x% s7 a+ j; h! m) y- y$ G1。 等 list 达到高峰，不再增加。
2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
7 K" S; G8 V4 y( _( H     a。两个按揭，负担不起；
" v  |- ]" E" ]7 ~" m) N* {; |     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
& c" s  R2 p, U0 g4 i' T# r4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。

3 i3 S" }5 s/ a& X9 v8 G  l  D目前，爱城房地产有以下一些特色：
6 j) Z4 {8 [/ x- T7 B6 ]1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
, p; ]- H2 Z7 Y4 x( u2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
9 P! U1 D. {' V8 N4 _( U4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。
) B) {# F% L) y
我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表

$ j. E* _$ r4 y5 E  s! c" @
现在和大家探讨第四个问题：
  ^: Y# ?& ~: R5 `; }- f4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
. R0 ~  z9 ~7 \+ x2 E7 X3 N) y2 @4 G可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

3 i" I0 {  d% {" L

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
2 d8 N" w2 ~. v+ m
1 F# @2 T0 O: c+ V) ~; n
这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

* B2 c# C8 s4 m6 |* C. N5 zAB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表
: ]/ k7 |5 }' V1 C1 P2 u
' D$ z& P1 I' G2 m
按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
3 b. s: P; g, r2 T
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

1 V* v: d& L# r( _7 {/ k. {( Z- Y房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
; w3 y( L; B* O* v/ h  n" {/ Z( O
+ B' A- r" ]$ t* B( W+ z2 t谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

  A8 y4 p: p* u# e5 h香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?
& D+ ?. g. z/ @8 J, y1 _0 V" @5 V+ `
[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.

! Y) J8 O8 D* o有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。

高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。