爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
: k, ]) g2 p1 ]) C/ H! p8 X
  L6 f7 z* D5 w) o# B5 m我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!

, @: j! S& F* b我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

我好像在某一个帖子也这么说过。

" V2 ^4 g/ H8 q, n! }- V% I9 N( e我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
1 \% `) K; s: n7 }' t7 Chttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
! h3 |, U6 v2 I) Y, H5 z7 b第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
, U  I  ~# p* V- D* u8 C爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

2 z0 t- t& _& ^看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
: m3 U7 b+ @8 k5 K# d* z6 B爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
# n1 d1 T' M5 q6 `  C
" Y2 C+ j4 T0 K5 E. {0 ]% y/ m2 _1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

: |9 i2 d& s9 \( d+ H* D9 {
现在试着回答第二个问题。
5 k7 s4 q- ?0 S8 F9 Y6 S! s2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
+ j! h7 \! ^, U
$ r& h3 `% I. F% G由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
  n0 h2 v. j7 U1 r$ q1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
/ @, {# e" Y' p* l4 X; l( y     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
; t8 Q) v8 i% S8 F     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
" t+ q6 s2 ]& F8 J. |5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
) d  |' l  g: [/ T+ ?6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
: u/ A4 h$ s& L! m6 p7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

/ g2 v5 p& Z2 k
+ ]' ?- \1 K  c现在试着回答第二个问题。
: n. c& M/ x- ^9 [$ C% N2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
1 B& C8 a1 j& o! e  u
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
...

按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
/ `; C8 G. R8 n4 K1 L9 @1 `你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

# U4 s7 _8 h( o: m6 {; |你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.
4 q! k9 t8 U6 m+ ]) }2 O
[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
1 U' G* r$ ?7 D1 E+ P

现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
) L9 ~9 o! Q* A4 v5 T
由于大量二手 ...

( |8 \6 K. r( D! s9 ^  o; M
忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
: ]$ l% @: ~! @Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
: a) k8 v, {( v7 _+ l2 N这回不方便找你算命了。

4 r! x# ^. L5 a, K8 l. Q- j7 V5 d4 S挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3 @- R' ?7 l& G" S( Y6 w: z3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
0 X2 y; w5 E0 N) r) p; v0 L! m! ?卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx
4 ~! `; ]) Z4 Z# `5 t
而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
# b# R" h5 I: c0 d7 ?, q; _' Y- \2）极需要快卖：
) ~. P; H" [4 f/ J* V2 o4 @8 k a。两个按揭，负担不起；
- `) k0 B  F! d4 t5 j+ t8 @ b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
8 _# M. o2 @" ^, X& @8 p/ @, s3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
3 s! u1 `1 W' C( X2 l! I3 n) }# R
由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
2 e  P7 D$ G# i) C还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

' Q1 z  b; F3 ]: `: [我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

% e$ ^, Z/ @* f- C3 h
4 m9 s2 N, N2 h4 j3 |; _现在试着回答第二个问题。
6 a' j8 R: Q' G2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
2 J5 v9 _6 p5 h! x8 b
% K) T1 {) t1 P1 Z# F由于大量二手 ...

前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

, Z* A0 F0 j) l$ e& m她说的对不对，让我们拭目以待。

3 ]1 G) O) C& H另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表

1 p% Y# |' x% Q3 H9 D
谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
+ Z, A% d/ L6 Y4 ~/ `: O1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
' T' N6 a# _7 X9 \9 J现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
/ O4 W9 {( X" {! p/ T卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

9 t. o9 S& }5 G7 M1 ~If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

8 O3 e( F8 [! E3 b7 @( B( RThe average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
) ~2 Z+ `' v2 e' d1 R

: Y: K! `& t: T4 i) c' RIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
( j9 n' w: q, ^
( E$ p4 u5 H5 P: G8 y* KThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
. p: v+ X. P1 ~4 |2 j1。 等 list 达到高峰，不再增加。
2。 等房价稳定，并有回升。
5 {' h7 r4 G( i  l" `) G  \/ C3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
- m' `' q$ n. W3 \. g     a。两个按揭，负担不起；
! ~6 ?! F- P' E2 t     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
; |( t/ c5 }, S" N9 A) X" W     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
5 R$ \$ I" o) I
8 a$ M) I9 a$ S, `: H; Y4 N7 L目前，爱城房地产有以下一些特色：
! w6 \; }0 D( B* p! L5 x1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。
% `5 M0 H6 u. P$ D8 R& i( d% {' I. o  G
我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表


现在和大家探讨第四个问题：
% W/ R8 W# @, b, E6 T4 N4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
0 Y: M0 \4 w- b& e6 D1。  ...

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
1 q, p: I* X! R7 H" L& v# _
8 e1 x/ |( K' y$ n) P) P
- X3 A' {5 t1 y( h/ `这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表

% n% v6 `) x6 r% @% O  q. H
) g" ?& y' [. r9 U按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
2 s4 \1 f" f4 U: {* n你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
* g6 E, u) G* {, ]& a
谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.
2 N; g. W: N; A
香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
! b% X9 j) z) R; G3 |6 W
有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。

" G( J. ]% I% ^" X7 f( U1 d# {6 S高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。