爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

; q5 l+ c/ o* R/ c' B% L我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!

! e* V/ W9 f, p, l5 T" D$ B我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

, P, b' j/ {  ^4 p1 A7 B我好像在某一个帖子也这么说过。

6 ]9 k& n6 C* ?* R- Y我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
0 X" j; a  [; ]' ?http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
- |: ]1 U" E2 b4 L0 |% F1 v爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
- S6 T7 S/ A: K1 n% ^爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

4 U/ n. R& d" k: T# |+ o
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

8 |, @: P) Q$ ^0 J( w0 X由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
5 h& |. i2 g8 r/ W" t1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
! l( s! l3 G3 h! p& ^8 h     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
- O  @5 b, j) }( w2 V     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
7 b+ k  p( G+ ~- e. k3 i3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
' [% U+ }% f5 Z7 z5 P6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
. a1 _. t0 x2 i% o0 y
/ O3 r& W0 P0 \" H7 E' J2 \  E
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
7 v6 D% m4 e  e, p' j9 w1 \( b- T
9 x+ x8 R! K& x- u8 U由于大量二手 ...

很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
+ P" p& L) h! H+ s
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
...

9 S; i( `' D9 f/ V3 P( l9 T
按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

% s' G- t9 A6 [" b" r0 w; O: {你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

$ Z  _6 a2 O3 m9 A, T+ l[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

& w( P- x: t( @5 g
! j& R# u" L/ _; \3 q现在试着回答第二个问题。
* x9 ~$ W3 g. n7 L# U2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

! A* t- a$ B6 V7 T% i- C
忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
: R6 Z& ^) }& xMona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
& f" l! U7 W  R: a6 @/ V这回不方便找你算命了。

) T) a" u) ~1 H$ h- _) O挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
7 m0 T! x- d: y( x8 W) l" f! D, c3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
* ~( T- x' |/ k8 z# G% |卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx
) h+ @4 K8 ?$ g5 {! @3 I" j7 H
而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
: M' ?: @- Y8 ` a。两个按揭，负担不起；
6 Z" D( s5 p; V$ @$ T b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
1 [; d) ], T. {7 `: l. x5 W! S5 T) K3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
6 [% ]) g; c/ I  `5 l3 X4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
! P: T, v7 j0 z+ L& _0 T
由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
6 j8 o9 v5 ]  l还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

8 d/ U: }$ H' z' x4 h+ r我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

2 |( L( l+ r" \
现在试着回答第二个问题。
, m0 K/ p! ?$ i' R. d2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

% ]) {& w( l" p3 g, G由于大量二手 ...

. P: y5 ]$ `1 z& p
, u9 D4 r# ?% |. R2 ]1 y/ _0 |前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。
# C) o3 Z- _% R$ ^" v
! I) R4 p' l/ F: C' o她说的对不对，让我们拭目以待。
" X( X  D& p9 W
/ V7 T5 W6 B0 u" a4 l. A& n另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表

! t. u3 a: K9 I, |3 @$ F
谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
- u/ o. ~: g9 o# }, [$ N5 e4 H, y1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
# S% h- {, \, |0 W1 H+ K
$ i6 f; t- G% |9 dThe average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
7 ]0 F1 r! y9 {# c; s/ S! s( L( z4 `3 b
8 K1 w8 O& Q  B; Y+ r
9 N8 T/ H$ J5 @& ]' pIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
$ S9 N2 `* ]5 D9 x5 K% I
The average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

8 i7 {/ F8 E; P  I9 JGear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
2 n0 d& a+ Z8 Z( B8 h4 f4 ~爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
6 g& S+ e' l6 `; v* o5 i3 v4 I
9 z' r. p- m5 k0 C5 X3 [/ p" F( m1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

" c/ g* ?; n8 U3 W$ o
现在和大家探讨第四个问题：
- Q$ ^+ t2 [7 {- H4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
7 L3 i8 O8 _( F可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
4 Y7 |9 G+ k0 p6 {1。 等 list 达到高峰，不再增加。
3 s- @) N8 r, G, q, Z1 t+ R2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
     a。两个按揭，负担不起；
     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
+ }2 l1 m* u4 f- i
目前，爱城房地产有以下一些特色：
+ Y, [6 E5 `2 Y- ?/ F7 g1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
2 r% i& Z& u/ O& h0 t+ w$ {2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
5 f; x% L1 {0 k# ]; t- i3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表


% {% u/ W9 o2 |4 N* m( m# A3 ~现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
: x. e+ l5 ~4 G1。  ...

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
- M5 a& H6 |* _/ }" O) l8 d
- E9 L! B; z$ Z' v2 O
/ c, J$ `6 m$ l% D这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表

8 L' V% ?! `2 @2 v
; F+ R. s; r  w. a按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
  v3 n% i  p6 I+ o) W* T; F你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
! u! G- y/ H' }
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
0 m: f7 N7 B1 i+ E  L
6 [( D2 A. u2 m9 U+ ^. n谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.
3 }8 C/ ^% e7 G6 N  v5 m1 A! C  v
' _6 C2 \2 M7 n$ e2 N香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

* o: H5 N+ Q9 ?4 _) G1 f[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.

有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
  s% Y& g$ ?# h( U1 |% B  A. ~
" m) C% M" z  z: e% ~* t高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。