爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
1 e0 b& v# Y6 U1 X5 V4 W$ k1 n1 T
我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!
& b& X6 R1 |- k6 f" Z
我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
/ m- j* r7 T" b0 Q( F
* |0 |, O9 M' b& b" H我好像在某一个帖子也这么说过。

- V# e; G# X" K$ {
我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
/ r$ _, X) v* N6 p" z3 _" ^爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

& e2 Y& t3 c6 t4 T- s看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

9 ~! J6 o4 U* u; [; D' o- c* O
2 O: T6 Z, q: D- w  Y- g现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
' p$ ]* B  }* w; e4 [. I1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
% P7 o& X( @3 V  W9 e" ~* K; C4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
; g3 P( e5 U0 k2 J# X( u$ L5 C5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

/ A2 C; j0 R. ~对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
& b/ c. T! c& f! e4 m7 P
% @8 N9 a& T2 c( r1 v" C" Q( R2 T: E  a
- J- Q! H. t: D4 K& |. M, b现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

: c5 p" m- E% q: l7 r+ R& k
) v$ X" n+ l  `4 q' ~* C" `! g( Z很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

! a, f6 s0 r' L6 n& ?$ j# \1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
...

. T* ~. |% O* f9 k& [* \$ e4 H
按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
  U3 H7 H# v4 \
+ q% S8 l$ h3 h7 i8 |/ o* ]你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


& Q) _5 p( X; |5 t0 K现在试着回答第二个问题。
# d; y1 u+ h6 p2 }5 C2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

+ z* @0 L+ l( A/ r8 {' ~" C忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
* V9 n3 P9 P5 k+ C4 {% w这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
; y2 K" o! `/ @, A; J! kMona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
4 x8 z& w$ e8 g6 ]* p这回不方便找你算命了。

) U4 G5 y: ?% ^# x挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx
; ?, c. L4 ?$ d& K: T8 _7 j4 }
* ]0 W7 b3 }) b* k* P0 E% [而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
5 q/ M' Q5 n3 l! M! z, h1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
9 }) I" }! N3 I" e8 D( j a。两个按揭，负担不起；
b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
6 f& Q* X$ Q9 c$ p$ ?+ _3 { c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
5 O2 F$ Y; N, I3 p3 C3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
) e" P- P, Y. W7 ?! N- M9 f$ n4 m4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
: n1 z2 K6 B4 I0 B" \( }
0 T( E0 v8 b0 T1 L# D2 q由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

- f# `% k' y* h# g我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
3 t" o7 [/ b3 r. e
& G  W7 W% L. t/ D
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
2 v, y7 ]6 o7 x, h2 X
由于大量二手 ...

4 f4 o1 F+ `+ h! [1 @7 @6 b6 r0 h
- K0 Z3 q) }6 j, o: T( K+ y前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。
% H3 |5 {% B; [
她说的对不对，让我们拭目以待。
4 r6 m8 u5 d% ^( R& d2 n. G
1 F, u0 C5 S/ I  Y3 B  v% o1 V另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表

4 s6 \) A( `8 b' O, u8 e9 a
谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
. k% u5 P% m* g" f$ _4 N1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
" l9 A7 G" W1 f4 m现在试着回答第三个问题。
  _9 |. m& W7 s3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
5 d3 }( Y) S4 K, H8 \卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

7 ], O3 {: A7 H% m3 fThe average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表


9 R4 a- r, `( a3 p" L7 P, OIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
4 q% H, R/ [; o! ~) V  U
The average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
5 @7 S& x2 _9 @+ O爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
& H; _. z, O2 z( `
  z* X9 [3 C. O& N4 O( g1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在和大家探讨第四个问题：
( o+ {- z( A7 \5 V+ J0 w% T' u# R4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
' Y% J7 C9 o  H- s+ W  I8 s* n可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
: e9 U$ h: M8 M8 W. Z1。 等 list 达到高峰，不再增加。
3 [/ i! \9 m+ f2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
8 D; x3 Y6 ]5 r! B$ W: s     a。两个按揭，负担不起；
, A# L! S" |* n# F. e     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
) h9 d, q. j8 I5 s# t- z* I9 W     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
/ @, j- E8 B( }4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
* h/ O# V. m* n+ C: F& h) i
目前，爱城房地产有以下一些特色：
1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
' V6 B  {- |9 V2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
7 y5 q- I, H- v; `$ Z6 ~$ t3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。
% i1 R& C4 T9 |, k2 R/ c' A
我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表

9 Z& B9 g8 h, q. n) C# c% u
- }3 S8 x9 ~" j6 G现在和大家探讨第四个问题：
! v6 d$ {  R- E0 T4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
# u" G# G, E# I8 P, _可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
* r8 {- }' [* m. [* N7 `0 Z1。  ...

4 g2 {& {3 e2 k  l, q7 u

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

8 j. `5 e4 O2 t2 g
  H3 v' C, s' I( a这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

& j. s/ ?2 \0 WAB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表
1 E& L5 d9 x& S% o5 `$ C7 l

按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
, L0 [- L, W) }/ G; X你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

* B& U$ l/ Q2 i" v1 _/ V6 B: u9 u0 ^你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  

谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.
  A- A" O3 M. E& n' @* O1 S$ q
香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

( t, w' v7 B" ~7 |- L+ Q5 P[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.

有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
5 \4 q8 i+ ?) I: R+ J1 N* O
2 e6 @+ F5 ~* W3 E9 p/ }, i) M高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。