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利率涨了,为何房子价格不回落?

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2年爱民屯
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-12 21:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
http://www.abchinese.com/cgi-bin ... m=39&topic=3676
0 l. S0 J. `2 s+ l8 U周五，基于对通货膨胀进一步恶化的担忧，继加皇家银行（Royal Bank，RBC）之后，加国五大银行宣布上调住房抵押利率。至此，加国抵押利率全面攀升。在五家银行分别将利率上调0.10到0.50个百分点后，加国六大银行的五年期限额抵押利率均达到7.29％。 * d' ?; ]/ W9 I

# ^6 ?! k$ _) F0 I/ ]然而，各银行一年期限额抵押利率却不尽相同，其中加丰业银行（Scotiabank）的该项利率为7.05%,而加道明银行（TD Canada Trust）为7.1％。另外，加帝国商业银行（Canadian Imperial Bank of Commerce），加国家银行（National Bank），蒙特利尔银行（Bank of Montreal）和加皇家银行（Royal Bank）四家银行的一年期限额抵押利率均为7.00％。 * C$ S' j8 j' P' m# R

) f8 i* [8 }( n& _2 n( e+ p上周，加拿大中央银行（Bank of Canada）发出将上调利率的强烈信号。各行业纷纷预测，目前4.25％的隔夜利率将在下月上调0.25个百分点。据悉，加国大部分信贷市场都绑定在银行最低利率上，而最低利率又恰恰是基于中央银行的隔夜利率的。因此，基于对加中央银行将上调利率的预期，加各大主要银行已经在5月29日将住房抵押利率上调了近1/3个百分点。 3 m/ t1 G: w2 u/ x+ ?
$ }" l+ q  o2 W
值得一提的是，面对金融投机现象日益猖獗，美联储（Federal Reserve）也很可能会升高利率。
7 D. g. L! C! f- g$ ^: d: V5 F9 {# ^; w2 u( A8 [( `: _
[ 本帖最后由 2年爱民屯 于 2007-6-12 22:47 编辑 ]
大型搬家
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WST
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-12 22:30 | 显示全部楼层

回复 #1 2年爱民屯 的帖子

上一轮由石油带来的经济繁荣，房地产大牛市， 房价由 11512刀（1966年1月）不断攀升至96830（1982年3月）。石油经济萧条，以及银行利率涨到18%才导致1982年房地产大幅度下跌。目前，利率仅4.25%，爱城经济如日中天，要想房价下跌恐怕不易。不过，由于这一年多，爱城房价升幅惊人。人们获利回吐，随时可能。适当的调整对房地产经济，买房，投资均有利。
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HRU
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-12 22:54 | 显示全部楼层

关于利率和房价的简单经济关联

利率调整所带来的直接后果是对投机行为的阻吓作用。
$ l5 c0 E! a: {7 O# j5 ?( }: d
通常房地产的投机行为是指利用高的负债杠杆进行短期的土地以及房产的大规模交易。 而本论坛所见到的无非是利用自己的积蓄加上房屋贷款进行有限的投机。更多的是真正的消费需求。而爱德蒙顿的房市远远没有达到投机驱动的模式， 它是严格意义上的消费驱动式的市场。1 {5 C3 E  m6 ]# z, q# |5 `5 M
5 [# y6 h6 L# U3 u* D
你如果知道80-90年代香港的房地产投机的疯狂，你就会惊讶现在本市还没有人凌晨两点开始排队买楼花炒卖。
' ]) K4 j/ y3 r) s- J/ e/ t% u3 w, k0 ?& {9 v2 L
你如果不知道温哥华2年前滨海公寓发售时，（最低单卧室售价40万加币），人们从星期五下午开始排队，为了购买星期六早上的楼花。8 ^( u# n+ y9 C5 d  W
' j. H! o: \# o" q* h) e( [
相比之下，埃德蒙顿的房产仍然是温和的。这种温和代表着稳定的上升。 上升趋势改变由两种可能改变：
$ R  q& i& ^$ c& H2 w) ?- I" t$ n* g8 ~, V; t7 a- r
1经济急转直下 这种可能性被高涨的加元所否定。经济学家预测加元币值将要和美元持平，长期可能超过美元。 2 [9 g9 I5 C8 b3 n  ^

! }$ p! F7 F3 Y1 z% `; ?, e2过分投机导致房市崩盘 这种可能性被老奸巨滑的市政府所否定。政府控制土地发放量，控制许可证发放量和发放速度，导致过分投机无地可炒，无房可卖， 大多数买卖限制在零售级别的适度投机。
- N9 e+ ^8 W1 s+ z( d4 C& ?; u, n2 _
3 虽然利率上升，但是房租上涨的无情事实使利率上涨带来的成本上升被冲淡，被高涨的房租吓坏了的租客更愿意锁定5年的利率而不是面临每年一次的不确定加租压力。
% T& ?. `# {5 q( r
8 m7 h8 e5 E+ h+ ^% i, S7 \- p& q  j/ J" i
以前本版有人扬言一辈子租房住，房主也不是傻瓜，经过精确的 present value 计算，房租绝对精确反映市场的一般投资回报。 否则的话，公寓投资就会消失殆尽。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-6-12 23:33 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
楼上几位的分析颇有见地，鉴定完毕。
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sujie_alex
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-12 23:56 | 显示全部楼层

回复 #3 HRU 的帖子

全面！7 K2 a) v$ n. H, g# C! }

9 [6 m$ i( ~# T# I8 G( a佩服！
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eagle2007
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 02:41 | 显示全部楼层
利率涨了,为何房价不回落?
/ x' n- c9 J1 ~+ ]0 F7 [因为加息本来就不意味房要跌,在牛市这类没有直接影响的坏消息都会被忽略掉,, b' o1 E% b. W' M! U- [: }
而且目前的4.25相对美国则低一个百分点,加元虽然高涨,上月加仍然有36亿的净入,所以加行没有表示继续调控的决心., p" `# s% J& r5 m1 k  ~0 k7 E' n3 ]
80年代由于美元结束金本位和通货膨胀引起的房价翻10倍和后来的房价大跌都不会"简单"重现.
5 v" F# n+ L) Q3 ?6 T排队买镂花是很直观的方法,不过不是在世界各地都可以看到的,算是东亚特色吧.
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BaiLing
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 07:35 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
WHAT IS 隔夜利率?
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yiyi
鲜花(123) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 08:18 | 显示全部楼层
#3 楼的见解
+ z, e# ^9 Y  Z) c4 n% C; V% s+ ^' ^- ?" E: _# A! T* S
[ 本帖最后由 yiyi 于 2007-6-13 09:20 编辑 ]
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大头熊
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 09:08 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
影响市场的根本因素是供求关系。利率只起调节作用，改变不了大趋势。
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裙裾飘飘
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 09:52 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
据说仅仅一个月，mls上面代售的房屋，从1000多间急升到6000多间。间接地表明投机者受利率上升的影响，开始抛售手中的房屋。房价已经上升到这个地步，价格趋于稳定徘徊阶段，利率上升使得投机者成本增加。而且，政府已经大力开始建民众可担负的普价房，抛房已经是时候了！
理袁律师事务所
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RowlandSpring
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 14:49 | 显示全部楼层
房价番十倍发生在哪一年？当时的人口变量是多少？请教
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紫光
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-6-13 15:15 | 显示全部楼层

回复 #3 HRU 的帖子


- P9 v8 e3 z# X) O: N  u不过，central park发售的时候也出现了半夜排队抢购的局面，最低价也要30多万，不过好在edmonton类似的楼盘很少。8 \% t  N3 U. j- |5 Y  f8 X5 t
4 X4 ~9 v4 u* \+ s7 @+ P
实质性的调整还没有出现，只不过没有以前疯狂而已……: b  B2 |" A1 e  T7 U
哪怕每个月１％的增幅，一年下来也１２％了。4 W- y. K- A) ~0 _5 K2 V- T  U
好像根据５月份的数据，唱空的时间还没有到吧。
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裙裾飘飘
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 15:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-6-13 15:15 发表
* v0 m( k: J/ X6 M # t$ e: H2 f5 C: m- E7 p/ G* O
不过，central park发售的时候也出现了半夜排队抢购的局面，最低价也要30多万，不过好在edmonton类似的楼盘很少。3 n4 i+ C, h" m: y( U& H8 M
- `+ d* Q, P/ L8 Q+ d, \
实质性的调整还没有出现，只不过没有以前疯狂而已……
& u  K% @  _: a; d哪怕每个月１ ...
! J4 J% \- h/ L! m8 s* z
唱空，是指抛房子的意思么？
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smalltown
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 17:48 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 HRU 于 2007-6-12 23:54 发表
% ~# `5 n. _0 d6 ]9 z2 F/ {利率调整所带来的直接后果是对投机行为的阻吓作用。 ( \, q. z0 |5 o' ^7 F* P
2 d( [; C4 j: H- I9 ~. K4 @  c
通常房地产的投机行为是指利用高的负债杠杆进行短期的土地以及房产的大规模交易。 而本论坛所见到的无非是利用自己的积蓄加上房屋贷款进行有限的投机。更 ...
2 U' {" T! c6 E) I( r
The house prices will come down because they are unaffordable. Just question how many people can afford half a million house.
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sujie_alex
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 18:03 | 显示全部楼层
买不起房子就只能租，替房主还款...
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smalltown
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 18:33 | 显示全部楼层
原帖由 sujie_alex 于 2007-6-13 19:03 发表 : [- g5 u4 V2 G  h1 `$ s
买不起房子就只能租，替房主还款...

1 Q6 p! R  v/ C' S8 _* zYou are working for bank if you buy.
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铁锤镰刀
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 18:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
反正都是給别人打工。
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铁锤镰刀
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-13 19:23 | 显示全部楼层
这样也不跌，可能就不会跌了。
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今天闲着
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-6-13 19:31 | 显示全部楼层
原帖由 铁锤镰刀 于 2007-6-13 20:23 发表
0 Z0 y7 K4 g* p1 V这样也不跌，可能就不会跌了。

5 R3 P$ N4 F% A) I; k2 s
9 o# M1 j! T3 n过3个月不跌就不正常了.
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紫光
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-6-13 20:52 | 显示全部楼层

回复 #13 裙裾飘飘 的帖子

老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
唱空就是看跌
0 T- w, I% P6 B4 e5 |% v$ @今年头几个月涨得有点透支了，应该缓缓2 [; ^8 i7 G) Y6 q+ w
内需过盛，加加息来降温是全世界通行的手段，但一旦降到不能保证经济2%以上的增长率，
3 I8 g- c8 g: ]7 Y! u! B0 I# j政府一定会降息的，那可是他们钱袋子里的钱，少了他能干吗？
2 f6 W% R5 M- a0 k* A再说老美的例子就在那里摆着。# K0 i4 n' Q9 l+ Y0 ]- k
等着吧，如果不打世界大战，过个几年，在麦当劳打个零工都15块，市区内彻底消灭25万以下的房子
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jimmyboa
鲜花(50) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-14 00:57 | 显示全部楼层
回楼上的，之前我看麦当劳晚上请人都12一小时了。
# @( R  S, l( `3 Z! x9 t这里好多高人，偶几不发表什么意见了，不过感觉既然政府有心调空，那他们不达到目的是肯定不会罢手的。
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青萝
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-14 11:15 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我是进来学习的，没太看懂。都是高人！
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longwaterlily
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-14 18:55 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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wli004
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-16 10:52 | 显示全部楼层
原帖由 HRU 。 7 K( x6 t: `, G1 a" p% ]3 s. l  N
你如果知道80-90年代香港的房地产投机的疯狂，你就会惊讶现在本市还没有人凌晨两点开始排队买楼花炒卖。 埃德蒙顿,Edmonton)]        f:M0b`4D}D)R
! l+ J2 o+ U% N8 U&T5gb8o@i]W; _8 X9 R: r% g% ^+ w
你如果不知道温哥华2年前滨海公寓发售时，（最低单卧室售价40万加币），人们从星期五下午开始排队，为了购买星期六早上的楼花。. S# N# U* P% \! d
通常房地产的投机行为是指利用高的负债杠杆进行短期的土地以及房产的大规模交易。 而本论坛所见到的无非是利用自己的积蓄加上房屋贷款进行有限的投机。更 ...
9 X0 o4 h  E' y9 U8 G
( t" R$ X3 E! Q5 ]; K: i3 G0 s: ^
我认的一个长跑中国的欧洲人１０多年前说的话：如果狗屎有人炒的话，香港人都会去排队．; J, V9 Q0 z; g/ g2 ^  k
好像温哥华香港移民不少呀．
0 T+ j: a5 e! [# t1 R" D2 Y9 Z9 e! w1 @6 l+ S( y6 ~
[ 本帖最后由 wli004 于 2007-6-16 11:55 编辑 ]
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铁锤镰刀
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-16 20:52 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 今天闲着 于 2007-6-13 20:31 发表
: p' ^# C4 i) I! k# n( x8 P
, b! v1 F1 U: _- G, v! F! n: S; t* t( _. V) `: T, x5 _; }7 Y" Z6 Z$ N" s% R
过3个月不跌就不正常了.
+ G( F$ r  W4 K4 C8 {- _% f% r
那这三个月呢， 会维持原价吗？
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我是一只鱼
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-16 21:18 | 显示全部楼层
原帖由 wli004 于 2007-6-16 11:52 发表 0 v1 I8 `* d, w: [, @$ R3 f

' ]# q$ a9 Y: a
0 Q0 U6 c- o" p6 ^. l9 ^0 g我认的一个长跑中国的欧洲人１０多年前说的话：如果狗屎有人炒的话，香港人都会去排队．
7 r1 g6 _0 N8 C% G  Q' K好像温哥华香港移民不少呀．
0 \6 `- ^2 [# S9 h" f! f
经典 ！
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冰糖葫芦
鲜花(54) 鸡蛋(1)
发表于 2007-6-16 21:30 | 显示全部楼层
原帖由 wli004 于 2007-6-16 11:52 发表 + u% ]+ x6 D* V, c

/ N+ f" T* R# J6 B* T! d8 e9 P
3 ?1 A/ Y! H3 f, ]+ `我认的一个长跑中国的欧洲人１０多年前说的话：如果狗屎有人炒的话，香港人都会去排队．2 X5 i$ w- p& T. b7 q: r
好像温哥华香港移民不少呀．

: i8 h* M6 t! p2 w人活得 真不容易啊
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superdragon
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-18 11:08 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-6-13 21:52 发表 1 Q* b' B1 g) b6 |) H: I6 x
唱空就是看跌+ ]2 s* y; i! e9 J0 Q
今年头几个月涨得有点透支了，应该缓缓3 x6 x9 Z0 j0 d
内需过盛，加加息来降温是全世界通行的手段，但一旦降到不能保证经济2%以上的增长率，: R9 X$ n" J4 |
政府一定会降息的，那可是他们钱袋子里的钱，少了他能干吗？4 f- u. r' `$ R; d8 F5 O! `% ]
再说 ...
  V2 ?0 i( U9 Y

! M5 H! ~2 I+ g- X8 k! b! q! v7 y; U; `2 |6 {* K+ ~
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kaleli
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-6-18 20:18 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
3楼说的不错
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