帐应该怎么算？

紫光

很多人都在前面算过了，也来凑凑热闹。
首先必须设定三个假设：1、假设房租不变；2，假设期限不变——25年，也就是买房的每年不加pay,租房的租满25年；3、金额相等，以1000元为例。
租房：1000/月，银行利率3.5%（ING的利率就是3.5%），25年后年金终值478，568.00。——如果每月不付租金而是改存银行，25年后你可以拿到手的现金。损失478568住25年。
买房：1000/月，利率5%，可贷款170380，当付25%——56793，56793在25年后的年金终值为135390（同上，如果存银行不动）；加上每月1000的年金终值478568=613958,但手上有一套当初花227173买的房子，假设25年后只值300000，实际损失313958住25年。
. ?6 M. `; s9 R3 p) `从25年以后，租房和买房的差别在这里就不做计算了，请有心的同仁可以自己算算。
额外说明：基本以现在的房租价格，如果20几万买的condo，可以租到1000/月——也不单独举例说明了。
: {0 \; y" U1 b计算所需工具：SHARP EL-733A BUSINESS/FINANCIAL CALCULATOR
" V: s  p# H! c; Z6 K# C6 {计算方法：祥见《财务管理〉《金融与证券〉等。

eagle2007

假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000
* H/ y0 ]% G* N5 c0 x
  R9 k. E; W7 L3 v" ]6 l, s, V5 {以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
: N. |# |2 S$ B- F( N9 l- t租房损失 25年 478568-135390;
. X9 u% R  A" k4 z) z买房313958
' N+ Q* Q* ]( \! t; \% Z" c( x9 `结果是343178 vs 313958

醉酒当歌

借用你的计算，买房租房差不多，但是买房承担的风险太大。

原帖由 eagle2007 于 2007-2-12 22:30 发表
+ s! W& J$ J& J- S假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000
/ y$ U/ p, c3 d: _' C: F
以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
6 J  ]9 L9 `( g* X- o0 w3 O租房损失 25年 478568-135390;
0 h. F' k0 A! g$ \4 @买房313958
" F9 P/ m) d( v% Y0 g结果是343178 vs 313958

紫光

差多了，我的朋友，我的假设是你花25年付完，一般人都会在7-10年就付完的，而且25年后23万的房子不可能就30万，而且你的首期，如果你不买房，你还不兴买个好车开开什么的？
4 v1 s6 l' w/ ?而且25年以后呢？

熊猫阿宝

我早就说过，如果保证住10多年以上的话，何时买房都不是那么重要，近期的大涨大跌最多让你少花或多花几万块，平均到每个月，差别似乎也不很大。
不过如果算短期的话，如果在5年左右，你还银行的钱当中绝大部分是付利息，本金所占很少，所以如果短期房子增值不很高的话，就比较亏。
7 i2 @2 R. E! J5 J& B
& B, ?/ @( k, o5 f: W另外按照楼主的假设，20几万买的condo，可以租到1000/月。你还要交地税，condo fee, 平均每月供银行+费用可接近1400，而不是1000。如果首付低于25%，只有5%的话，每月供款+费用更可在1700左右。买卖房子还要付手续费。 当然，月租也可增长。楼主你重新算算看。

% X6 ^* B( B* a# G9 y. t+ w' p再有，如果存款不是存银行，而是作投资，即使比较保险的投资也有可能达到每年8-10%
8 s) k$ ^+ ~3 }8 l' o& E& i$ R
+ F8 g7 r, T; q  g6 ~[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 23:22 编辑 ]

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-2-12 22:30 发表
假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000
4 u- g1 a* r! n, j" Y% X
以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
# W) C# l0 g( }3 |1 J9 {租房损失 25年 478568-135390;
. L# R# s! H  O1 @买房313958
6 o3 ^1 `# W/ _# H, W结果是343178 vs 313958

478568 就是你花在租房上的钱，减去135390干什么？

紫光

原帖由 不想长大 于 2007-2-12 23:21 发表
+ n. _; B& U5 s, T  z; B, C, D我早就说过，如果保证住10多年以上的话，何时买房都不是那么重要，近期的大涨大跌最多让你少花或多花几万块，平均到每个月，差别似乎也不很大。
  ]8 S) L3 b# a不过如果算短期的话，如果在5年左右，你还银行的钱当中绝大部分 ...

3 _! {8 ]' M' @9 r( L( Q5年以后你再买，你付的还是基本都是利息，至于地税和condo费的问题迟早会给涨到租金里面，因为我的mortgage是25年不大变的（利率的影响）
! h& N9 h8 T6 |7 `; ^1 w' Y但房租可就不一定了，现在3bedroom的townhouse1400-1500/月已经很普遍了。

紫光

End value:租房子的到25年后的value就是135390，其他的钱都在水里面，
* r3 M1 ?3 {' T6 r& m" z6 |而买房子的25年以后的value是300000。
: T6 t1 ~' z6 c6 L5 \, q* O6 e8 e8 ]所以在算租房子的情况的时候，你不能计算开始的56793。
换句话说：租房子25年实实在在花了478568，而买房子的实实在在花了613958，但有个房子值300000。

熊猫阿宝

事实上是，爱城的房租与房价之比，在全国都是低的。WST先生曾经发现过这个问题。更何况，如今房价飙升60%,你觉得房租也会立刻飙升这么多吗？

! K5 s& v/ w7 _2 z- |# n不要着急转移到townhouse, 你先计算一下前面提到的20多万的condo 月租1000 的项目上看看，月付1400或1700，并且是5年，并考虑买卖房的手续费。假设租金的年增长率与以后房产增值的比率相同。
$ C1 d, g, C/ n按照你假设的20多万的condo 月付1000（首付低于25%） 事实上行不通的，用此计算有误导嫌疑。

; N5 J0 i$ a* i8 U; d6 p" b另外，我的计算可能只适用于5年左右换房子或离开爱德蒙顿的人，必须卖房子，现在不计较5年后买房子发生的事情。如果住25年，自然是买房合算，要不干吗大家都想买房子呢。

2 l# p7 \$ w  a* p# y[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 00:22 编辑 ]

紫光

1、CONDO 和TOWNHOUSE属于一类，不论在那个机构的统计中。
2、所有买CONDO 和TOWNHOUSE的投资者，他们计算应收租金都会以所付的MORTGAGE,TAX,CONDO FEE作为基础来计算。
, \. D; @- g" z7 V  x5 V; A3、租金的上涨是绝对滞后于房价上涨的，今年你就可以看到结果，个人估计至少20-30%。当然大学的房子是特例，有补贴性质。
! h/ W$ o6 b# ], S6 k+ T  E4、不用算5年那么长，以每年5%增长3年为例，借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830，除非房价不涨或者下跌，你当初的那一点DOWNPAYMENT肯定不可能有如此高的收益。

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 10:16 发表
3 o' L7 M- j3 }+ I4 L( T3、租金的上涨是绝对滞后于房价上涨的 ...
# ^2 M, }# J) u4.  不用算5年那么长，以每年5%增长3年为例，借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830，除非房价不涨或者下跌，你当初的那一点DOWNPAYMENT肯定不可能有如此高的收益。

, Y& j4 X; N9 b4 ]# J2 n) U+ b  J: l3 V
3 J6 ~6 \4 x0 A这种假设和算法也太搞笑了~~~~  “借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830”。

) a8 C, _* H8 p* b, s5 h22.5万是什么？怎么算出来的？
: g) u& K/ q8 a7 `3年codeo fee 约13000，还有在realtor 买卖花费及其他交易费用多少？

[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 11:00 编辑 ]

warmwinter

紫光

我不得不说你太搞笑乐，因为你根本就看不懂
22.5万是你24万还了3年以后还剩下的本金。
9 b) [. e2 U3 H  j+ }9 y虽然利息多于本金，但本金还是在每个月都有还的，而且每个月数额依次递减。
277830是240000以5%/年递增3年。
本人卖房子花费为：comfree 595+GST;LAWYER 425+GST——可以忽略不计。

U-boat

假设投资回报9%
4 ]  k- v) t: m1 g56793*(1.09^25)=489730
租房每月省地税等费用300，用于投资
, I( Z2 s+ g; b, i% V  T) E% ~1 \300*(（1+0.09/12)^12^25-1)/(1+0.09/12-1)=376336.6
' h! l9 E+ L6 b5 @) N您离百万富翁不远了。
计算工具：18年新casio计算器
计算方法：初中级数求和公式。

紫光

你最好提供一家能够“确保”9%的投资回报的公司名单。即使是买RRSP,它也不是确保的，不信你可以去找一份这种投资合同看看，特别要注意小字。
( u; e) I" b7 z, L买RRSP的风险可能是你的投资最后为0。
但买房你如果能在7-10内付清，你的风险就会降到0。
) C: B  Y( m, G" J/ a1 p另外，即使你有100万，25年以后，你能保证你手上的100万现金，值今天的20万吗？你不能保证。

熊猫阿宝

有个朋友，目前住着月租金850的公寓，两层，2bed挺喜欢，刚住入不久，签了合同。但是最近被房价上涨之风吓怕了，也出去看了看房子，如今这么贵了，就看了condo, 2beds，比较新，250000，按照以前抢购的行情，估计至少加价5000，于是按255000借贷。
/ y" U) E0 s& a! U9 ~+ U2 b5 A
7 S9 W8 f# v: _, g6 L/ k如果首付5%，那么 首付 12750，需向银行借款242250。
5 Y3 O3 {. S2 d. y1 D( I4 ^25年分期付款，每月需供款 1451.68。
假设房价每年增长4%（5年共增长21.7%），5年后房子增值，总价值304163 （假设房屋不需要维护装修就值这个价）
5 I; q, n/ A  i$ N5年分期付款共  87100.66，  除了利息，这部分包括本金 26817.76，尚欠款 24225-26817.76
8 F3 }7 b7 ?( p& U% ~3 o
9 r) \/ b2 N. v# F8 {( |$ N5年后卖房子，还贷款，得 304163-（24225-26817.76）= 88730
  b5 Y$ D/ ]9 w+ H$ {0 }. ~- Z5年共付给银行   87100.66（分期付款）+12750（首付）= 99850
每个月codo fee + 地税大概330,    5年 codo fee + 地税 = 21450
% r( b& l& P+ W1 }9 O考虑自己怕麻烦，对房地产也不够专业，况且多数人都是请realto交易，估价一次买，一次卖,investigate, 律师等共需手续费   15000

因此最后估计买房卖房共花费 99850+21450+15000-88730=47570
( X, M2 M; V* b! A
2 t0 T* q1 T! [6 R朋友算了算，如果每年租房，租5年大概花费 55246，确实比买房需要花的47570高一些，但是如果首付款拿出来作5年投资，还有每月比房租多供出的800左右拿出来作投资，保守收益也可达七，八千，最后决定算了，还是觉得买房太麻烦。最重要的是经过一年多的60%的疯长，实在搞不清5年内能不能达到21.7%，也就是平均每年4%的增长。看看以前的房价走势，在高位买房，如果不增长，甚至缓跌，就要亏5万多啦。

[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:11 编辑 ]

ligeree

The calculation is about right, but 4% yearly increase for the housing should be minimum. and I believe that he assume the rent only increase about 1.5-2% per year, this is not gonna happen.

: ^% U( \6 k  R

原帖由 不想长大 于 2007-2-13 12:23 发表
有个朋友，目前住着月租金850的公寓，两层，2bed挺喜欢，刚住入不久，签了合同。但是最近被房价上涨之风吓怕了，也出去看了看房子，如今这么贵了，就看了condo, 2beds，比较新，250000，按照以前抢购的行情，估 ...

" V! K: p) |+ ^0 _$ k[ 本帖最后由 ligeree 于 2007-2-13 12:35 编辑 ]

U-boat

原帖由 紫光 于 2007-2-13 12:01 发表
4 J9 ~* i( A& p7 g& Q3 k你最好提供一家能够“确保”9%的投资回报的公司名单。即使是买RRSP,它也不是确保的，不信你可以去找一份这种投资合同看看，特别要注意小字。
买RRSP的风险可能是你的投资最后为0。
5 D& @0 E5 ], ~  ~. _) ]  p$ q5 g1 q但买房你如果能在7-10内付清 ...

. `  e( M+ ]9 ?* \+ T
  x. J9 |" T7 F( f6 |2 l. z6 ^http://www.moneychimp.com/features/market_cagr.htm
0 f+ m, p1 u- y
* ?& }' a4 l- _' K; l/ y( k里面有个计算器算SP500回报。

( L) Y/ |8 B) b4 F( @数字游戏，游戏人生，不要太较真。
人生得意须尽欢
莫使金樽空对月
  Z( S* j/ F8 ^7 f( z" t: V天生我材必有用
" o3 e4 K' h+ W; b千金散尽还复来
2 B, a4 ~. ?% u  p2 v+ P! d2 M烹羊宰牛且为乐
! v7 h4 g! z+ L* P1 o: E明天的100万值不值今天的20万？ 太不值了。

熊猫阿宝

其实房屋维护，修缮的费用也挺多的，而且特麻烦（当然不怕麻烦的人不用管）。市场上的旧房子比新房子便宜，所以房子的增值也不能完全用市场上的年增值计算，应该低一些。
, e# t  \. L; U/ L% r6 g
3 s8 Z2 Q5 A; D% F另外，同学们能否讲讲买房卖房共需要哪些花费，大概多少？

紫光

1、850的TWO BEDROOM,只能叫APARTMENT, 现在赶紧买类似的，价钱不超过18万。
/ U+ J! c- M3 s6 Q; `  A! Q2、一定要找REALTOR的话，第一个10万5.9%，BALANCE3%，用不了15000。
, U! N8 F2 l: l! b  z1 Z8 `3、买房子和地是最稳健的投资——全世界公认，不敢想象连这种投资都不敢做的人会把钱放进风险投资领域。
4、你的朋友缺乏想象力，今年房价就会再涨20%以上。实际上你如果有时间去BUILDER那里转转，就知道我所言不虚。

熊猫阿宝

原帖由 ligeree 于 2007-2-13 12:32 发表
& n! z0 a$ T" l' GThe calculation is about right, but 4% yearly increase for the housing should be minimum. and I believe that he assume the rent only increase about 1.5-2% per year, this is not gonna happen.

9 Q% u( U7 y! w  a# h# @5 r他按租金年增长4%算的（与房子增值相同）

fancycat

LZ看来对房地产很有研究，我看你最好花你的时间多去买几套投资房吧，按你的预测，二十几万的townhouse过两年就能卖四十几万了，这钱这麽好赚，你干麽在这儿跟这些死活不开窍的人较真？

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 12:42 发表
1 ?2 g0 h: J1 ^- r* p5 Z( n, Y1、850的TWO BEDROOM,只能叫APARTMENT, 现在赶紧买类似的，价钱不超过18万。
$ C* \9 s. \0 m+ R' @8 ]2、一定要找REALTOR的话，第一个10万5.9%，BALANCE3%，用不了15000。
( J& U9 w: W/ T3、买房子和地是最稳健的投资——全世界公认，不敢想象连这种 ...
; ?& J5 w+ B# i9 v4、你的朋友缺乏想象力，今年房价就会再涨20%以上。实际上你如果有时间去BUILDER那里转转，就知道我所言不虚

7 O) z/ a/ k7 e# ~' \: K
1. apartment 人家住几年不用管维护什么的，如果18万买了（事实上18万已经买不到他们那么大的了，已经20多万了），肯定是旧房，以后维护花的钱还多呢！所以人家要买就买新的，省心。但是住几年的话就没那么介意了。
2. 也差不太多吧。
9 x# |/ ?6 a7 _. \1 a& |3. 人家做股票和共同基金呢。股票年收益20%以上。其实他就按9%算的投资收益。
/ e5 g9 e5 G6 a1 [/ |4. 今年涨20%， 但是明年，后年跌呢？ ~~~~~~~~并不是所有人都爱炒房，买了一年就卖掉，除非疯长，否则成本太高。你是唱涨派，这个咱们说不到一处。在已经史无前例地涨过的基础上，人家看跌，只不过不是急跌。

  Z5 \8 u' M! i" G' ?0 r) [[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:04 编辑 ]

紫光

你没有看出来吗？发这些帖子，只希望能帮到哪怕是一个人，别在患得患失中白白错失了摆在眼前的机会。
" h' `. a6 j3 s: Z; W古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷
这个关系和地主跟佃农的关系没有半点区别——租房子其实就是在给买房子的人打工！

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 13:07 发表
你没有看出来吗？发这些帖子，只希望能帮到哪怕是一个人，别在患得患失中白白错失了摆在眼前的机会。
! Z" W6 r# W4 ?古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷
# o& D2 [2 P& w4 q! d8 l  n1 \这个关系和地主跟佃农的关系没有半点区别——租房子其实就是在给买房子的人打工

7 n  \9 Q- k0 r
6 d+ Z6 }. t* v! W/ B  x  b“古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷”，并不是放之四海而皆准的道理。
在高风险期，谁都知道不少人买房子买成负翁甚至跳楼的。现在美国还有很多呢。
9 W& ^1 v4 E) u; O- N看你在这儿不遗余力地鼓吹买房的任何好处，闭口不谈可能的一点风险，唉。。。
想买房子的人，自己自然会计算的。现在外面的风尚比你的鼓吹有力多了。
; i0 `" X1 p* |" c! c6 F$ j/ D
. H( X/ p# Y7 T/ C[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:37 编辑 ]

胖妹妹

紫光

唉……
+ n8 V0 V( U# e. x6 }+ t0 a' n请花点时间分析一下EDMONTON的经济情况。
" r8 n) d. E% H$ l/ T/ C房市跳不跳水最重要的指标有三点：
$ c; e/ D# f7 R: x) a1、房价的平均值有没有超过城市居民家庭年平均收入的6倍，其实超过一点，不达到8-10倍都还是安全的，不妨想想现在的北京、上海是几倍。
2、失业率
3、银行贷款利息
你现在不买则摆，如果买了，记得请我吃个饭。箱子底的东西都翻出来告诉你了。

有事您说话

熊猫阿宝

如果我买了，几年后赚到钱才有可能请你吃饭，哈哈~~~~ 偶这几年内不会再买房的了，所以这个假设不成立。

1. 关于房价均值有没有超过城市居民家庭年平均收入的6倍，我觉得目前已经超过了，家庭收入低于6万的大有人在，目前房价均价36万多。如果算税后收入，这个比值更高了。更何况，国际上认为 4.1 倍的时候居民的购房能力已经严重不足了。中国的情况完全不同，不谈奇怪的社会机制，调控方法多种，中国居民的实际收入常常还比账面收入高呢，不像这里的实际收入只是账面收入的70%。如果要比，和美国比比吧。美国的房价均值与居民家庭收入比平均为3.7。
; R9 |3 d: y, F) Y
% h# J1 ]6 u3 t- U  n2 N2. 失业率现在这里确实低，但是据统计，“优质就业率”却降低了。目前Edmonton 工作机会最多的是蓝领 labour 工。

) M0 T* E3 Y, B3. 银行贷款利息现在确实不高，5.25%，应该不会像以前那样涨到10%以上。但是，谁知道会不会在4，5年内上调一些呢？（银行也观察到了BC和Alberta的房地产的疯狂）现在已经比一年前的4%涨了。只要上调一点，美国这两年的房地产就是在 6% 多的利率下跳水的。
: ~; _# m5 ^4 X
0 [) n8 g! j8 `+ h---------------------------------------------------------------------------------------------------------
大家各执一词，我是不指望谁能说服谁的啦。看贴的筒子自己掂量掂量就行啰。

牛眼熊心

我早知道讨论买房VS租房是没有结果的.  其实归根到底就是一个观点不同: 房子还会不会涨? 涨多少?
9 Z+ F# E0 S" B3 w没有人可以说服对方的, 到明年今天再看谁对谁错吧. 到时候我只有一个要求, 输了的人要输得起, 认个错