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有人考虑过房价下跌10%以上的直接影响吗?

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发表于 2007-2-12 00:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
美、加的经济增长,这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的,而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前,就有人预测过alberta将是下一个热点,相关帖子可以在本版找到。) T/ i9 _8 m( |- k; V% h
政府确实是想给过热的房地产市场降温,因为过热的房产市场直接会导致高通货膨胀,但并不意味着政府希望整个经济垮掉,按照现代经济学的观点,适度的通胀是利大于弊的。5 P( K  a& o/ M4 R& _9 W* T* L
由于房产经济的龙头地位,因此政府宏观调控的重点也在于此,说白了,他们希望看到的是房产市场以每年5%-8%的速度稳步的健康的增长,而不是象去年的暴涨40%多,也更不是象看跌的朋友希望的暴跌个10%-20%。5 W9 ?, t# y& l0 C
因为一但房产市场下跌10%以上,一系列的经济、社会问题就会出现,就象多米洛骨牌效应——高失业率、资金大量蒸发、税收大量流失、社会动荡等等。直接的结果是这一届的政府就会下台。
. V3 C, D9 [: y1981年是唯一的一次房产下跌的例子,那一年银行利率为18%,经济大萧条,但跌幅也只是到了1979年的房价水平。所谓的1元房,并不是真的只要1元,而是你要去接受卖主的mortgage,代替他还银行,18%的利率的mortgage你会去接吗?所以你还是实现不了住房梦。
* ^( ~0 f) K/ z; I( c所以,千万不要幻想房价会暴跌个10%以上,因为目前的房价水平、银行利率、居民的平均收入、失业率、消费指数等各方面的经济指标都显示那仅仅只是个幻想。
# ~+ Y# \) v. b! X% L# A6 M3 Q不过,对于从事与石油行业不相关的行业的朋友,如果有把握在别的城市就业,去别的房价相对便宜的地方倒是一个选择。不过这种地方也不是太多了。1 O2 P& `+ V7 c- n
没有办法,因为就象中国前一段的股市,你们刚好在2000点的时候来了edmonton,而现在市场上说什么的都有……
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发表于 2007-2-12 00:45 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-12 03:58 | 显示全部楼层
我北京的亲戚,等了三年房价跌了,去年终于等不住了,终于买了,不过比几年前涨了好多.
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发表于 2007-2-12 04:00 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.
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发表于 2007-2-12 12:40 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-12 14:12 | 显示全部楼层
81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有?有的话,能否贴出来给偶看看?
/ p) p0 g; g* R另外,那时候为什么银行利率这么高?是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式?
" ?+ n4 ]9 L" P) S7 j: e其他城市20多年的数据我没找到,只看到温哥华的这个曲线,我曾经在另一个帖子里贴过(http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2),但是没有人评论。原图来自 http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
+ d3 f4 N. R0 i- s4 _$ w
7 L1 `9 u- D5 R, B$ J% B+ T, J根据77年后温哥华的两次房价下跌,第一次是81年的暴跌(后来蔓延到爱德蒙顿),另一次是95年到99年的缓跌, 还有爱城的石油经济形势,我觉得爱城出现81年那样暴跌的可能性很小,甚至也不会跌到超过10%,但是出现缓跌的可能性,或者停止增长的可能性,或者增长率很低的可能性还是很大的,毕竟去年一年就已经累积了60%的增幅。
4 |6 Q+ O$ j5 |" g9 Y3 |6 Q) V- Z, a' B
' i& [7 n8 y' n3 X如果房价像温哥华9几年那样缓跌的话(虽然从最高位到最低位也就跌了大概13%,但是持续了4年多;如果在最高位以前1年半买房,经历房价的不增长更长达8年),更是会被套牢很多年没有增值。
3 b; `3 G; _, j$ j4 O" U
9 R5 {/ g5 |4 q而我计算了一下,如果房价年增长率低于4%,考虑贷款利率等,现在在高位买进房子,保持5年的话,与租房相比就已经亏了。
5 I1 q# }; i* n4 o
& }! R6 N3 d4 D! h1 j# G不过,如果保证你会在爱城待上10多年以上,现在也相当有经济实力的话,在高位买房,即便最近几年跌一些,相信10年后还会长的,何时买也许并不那么重要,重要的是看你是不是非常渴望有套自己的房子了。
" h& N, ]5 K5 ?: V- F; c+ K! d  V* X' D# X# C, N8 E& F
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 15:11 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-2-12 16:15 | 显示全部楼层

这里有EDMONTON的REPORTS

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
http://www.ereb.com/z_stats/QuarterStats.pdf1 B: W: g" W$ p6 f, }
倒数第二页是从66年到2006年的AVG.SELLING PRICE1 a  a. a2 X0 l* @/ e0 O
如果有兴趣的同志可以画画曲线研究研究,我上面的说的1981年有误,应该是1984和1985年,记错了,对不起大家。但18%的利率绝对没有错。如此高利率的原因我无从知晓。但我可以100%肯定的是,如果不再次出现超过10%以上的利率,房价一定不会暴跌(跌幅超过10%)。即使利率超过10%了,我劝大家也就不要想着买房子了。
5 e4 R# Y. o& \http://www.ereb.com/marketactivity/monthly_mls_report.html
. L7 Q7 }0 V* z: s( f5 ?更多的REPORTS.
: i# K# J$ b# r1 X' ?7 c" ^, T( P+ m; D
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-12 16:19 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-2-12 16:17 | 显示全部楼层
才一个金币啊
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发表于 2007-2-12 17:04 | 显示全部楼层

回复 #7 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢你提供的数据。直观感受仍然是:房价经过大幅增长后有可能下跌,如果房价下跌,需要8-10年才能回涨到原价。什么时候有空我画个图来看看,哈。
3 d. R/ d/ a8 b8 O
$ S5 u8 B5 i; Z目前似乎是这样:  p$ y) @5 U( D# A1 ^  B
我不反对你的意见,即房价出现暴跌的可能性比较小。  J9 }0 ]% ^  o3 o* `8 z: X: d$ p
但是你也没反对我的意见,那就是,如果房价的年增长低于4%,买房住5年的话就不值了(还没考虑房屋的维护费用等等)。哈哈。
9 F( x& {6 ]$ O, x0 V! M! |另外,如果房价的年增长低于15%,炒房者的日子估计就不太好过了。0 z: {7 j! f; [) x# l- j+ |, Q

$ Q+ N7 W5 q6 P1 x: q剩下的就看各人判断了~~~ 到底经历了一轮60%的增长后,是否还有强劲增长了呢? 我的推测有两种:1.再强劲增长一年,如果增幅超过30%,之后真的会有可能跌了。2. 缓慢徘徊,调整一段时间。
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 楼主| 发表于 2007-2-12 17:55 | 显示全部楼层

回复 #9 不想长大 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不是的,我其实是反对你的意见的,只是不想又有争论。7 u' q. A, g( I/ T# p+ j7 o* X& q
因为,如果计算租房和买房作比较,应该用同等档次的房子作比较。
( v& c8 D( a+ H前面有很多朋友比较的时候,都拿普通的apartment 的房租来作为计算依据。/ d: h, g5 X. D, L7 j
倒是很希望大家用一些价值超过40万的singlehouse的房租再算算。
4 f* G9 \) v$ H% S! C另外就是,我在以前的帖子里已经说过,房市会在2009年的秋天走平,那个时候townhouse价格在40万左右。
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发表于 2007-2-12 18:04 | 显示全部楼层

回复 #10 紫光 的帖子

我是拿普通apartment 的房租和 condo 比较的。$ J( u! F* J0 [3 r
& N6 C5 w9 ^# j& ]' R  e
对于有人拿apartment 的房租和买singal house 或townhouse 比较,倒也有一定道理,前提是他目前几年只需要住apartment, 但是买房子又看不上别的,只能买house。实际上,因为买房,提高了生活成本了。
9 w( Z; e6 w  w" N: l# p! H) r$ }. O# C# j* B
另外,你现在还能找到那样的房子:房价与月租比 低于200 吗?如果有,那倒也值得投资了。事实上,如今这样的房子很少了,至少我没见到。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-12 19:54 | 显示全部楼层
很鄙视认为只有购买了房子,生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人,在去年暴涨涨价之后买房,生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况,买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很多近来买房子的人,在分租房子。
9 D! u$ x; X" k% r: V  z5 u  H* [" I" l5 J( }' l
原帖由 鸡蛋 于 2007-2-12 04:00 发表
  D1 |# x1 x5 i- y( ]不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.
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发表于 2007-2-12 21:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 14:12 发表4 P  L# p, ^4 x% k
81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有?有的话,能否贴出来给偶看看?8 W; f7 z7 z" o9 b- q+ T
另外,那时候为什么银行利率这么高?是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式?
! t2 o3 w3 ]- H" ]# e5 S: y其他城市20多年的数据我没找到,只看到温哥华的这个曲线 ...

( {  U% M# K, V6 B/ u: A7 n; X* X: c9 E  s% |

  [% g' A- v7 |* Z/ |+ X: ?  `同意
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发表于 2007-2-12 22:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价因为经济周期的不稳定总会有涨跌,不以个人意志为转移;
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
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发表于 2007-2-21 10:16 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-12 19:54 发表+ g6 M) u( n; O4 b7 q
很鄙视认为只有购买了房子,生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人,在去年暴涨涨价之后买房,生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况,买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很 ...
( [. l+ h. y$ z  W# d5 B
5 o7 [3 I8 Z% h. a$ T

! l7 r/ Y. q# i, f6 e+ r/ P这点你说错了,不只这个时候,我认识的好多人,即使是5年前买的房子,生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上,因此就节约自己身上的消耗。另外,很多东西,像是电费和煤气费,都是买房前没有预期的。所以,好像生活质量下降了。其实如果不抱有这样的想法,而是按部就班的还贷款,生活质量是不会下滑的。
大型搬家
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发表于 2007-2-21 13:22 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-2-12 00:01 发表
2 h! ^4 W! y( k美、加的经济增长,这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的,而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前,就有人预测过alberta将是下一个热点,相关帖子可以在本版找到。
, ?+ Q# c4 ?5 V% Q政府确实是想给过热的房地产 ...
& [5 n. p9 o; ^0 s! w$ M

  l$ z" p& z1 O1 |3 ?- s1 F
* @& G$ h, p1 o" r( j不错,81-82年1$ 的房子不少,只要新房主把贷款接过来。但多数不是自住房,是想8 g6 Q8 y, L) ~# p' j
炒房子最后砸在手里了。我认识一个70年代来的香港人,手里三套炒作房(按现在的' q& X$ a1 H: K0 L
标准不算多)。81年前后MORTGAGE还不起了(再加地产税,UTILITY,等等)。1$两套! h4 g8 G9 A" J6 Y% Q
房想转手都没人要,出租又没人租。只好宣布破产。该人差点跳楼,被朋友们拉到4 z4 G# ?$ D. G2 v1 `/ x) e
教会住了几天耐心开导,总算想通了。, f7 r3 e# g' }+ L( m

4 z! O9 Q- y3 z' p$ v" s此人依然健在,如今成了基督徒。开着个小店,日子乐融融。春节问他如今这大好  K; Q, p4 q  V, q! y# X
形势想不想投资房产?答曰:就算捡垃圾也不炒房子,房子够一家住就行了。
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 楼主| 发表于 2007-2-21 13:56 | 显示全部楼层

回复 #17 jeremy 的帖子

申明:本人不鼓励炒房,只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。
0 _: M( N, B5 U% j$ g6 R5 m本人的目标:自住一套,另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。
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发表于 2007-2-21 14:47 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-21 13:56 发表  K: j4 b& Q9 e9 W
申明:本人不鼓励炒房,只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。
& e3 d! U8 T  l0 ^0 H% @本人的目标:自住一套,另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。

, ?5 z4 i" b' A; K# T3 ]+ X# X5 k! G" i
紫光兄,很欣赏你为人的坦诚!但关于房事,俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的,再瞅瞅俺什么时候来的,远了不说,就算是俺去年初来的,也会勒紧裤腰带买上一套,但是现在。。。看看这房价吧,光去年一年到现在就疯涨了60%!俺要是在这个时候买,得背多大的风险呀!房贷至少要25年以上吧,可俺的工作可保证不了25年呀!
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发表于 2007-2-21 15:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 wallyy 于 2007-2-21 14:47 发表' n  H1 [2 e) D* r5 m5 }9 F( Y

# C  f2 G- ~' i0 U1 n6 a3 w3 Z- ?/ }* k
紫光兄,很欣赏你为人的坦诚!但关于房事,俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的,再瞅瞅俺什么时候来的,远了不说,就算是俺去年初来的,也会勒紧裤腰带买上一套,但是现在。。。看看这房价吧 ...

$ F5 L0 M/ L3 u) K0 u
9 v" T% Y! x; O, j0 k说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.8 a8 ?. i  B" z, L3 ^

3 u8 X2 c+ J. e; `, J, J' O9 x你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.9 H2 H3 B3 b* V) f( K. u

5 `+ b6 v2 q2 `* @退一步来说, 如果今年没涨也没跌, 就象Calgary 2006 年6月以后那样, 那2008年后没有很大意外也不可能跌, 你还会买房吗?% c, M" Z7 _- o3 u+ |' C8 B! m0 S* G

% g- y1 H8 f) @! a+ @8 L; @还有个工作问题的误区, 你不能保证25年都有工作, 但可以保证活25年以上吧? 没工作就不用交房租了?
) i6 B$ [: j$ J$ F. t
' N! e2 N* V6 j7 R) ?3 Y% h+ j/ b- M以上观点可以参考, 但也要看你个人承受能力, 我不建议掂起砖头去掏鸟窝.
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发表于 2007-2-21 16:05 | 显示全部楼层
原帖由 dgg 于 2007-2-21 15:07 发表. A7 V/ ^- q2 q% j1 {/ h
2 e  q, N* t7 v9 q4 H
* L, A! C/ J# d
说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说." ?: W5 L1 [# d2 ^. j( W! \
) @5 Q3 ~5 X4 u9 S* Z: o2 C; k
你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.: S5 F* `) A- J" F8 c1 G# s
) B1 f( f: h1 A
退一 ...

( D. F/ K/ S0 y+ Q& M, [* I  @  j( Y) D9 M! A2 l

* K. J( u, u1 a% s谢谢你的建议,可俺相信自己的判断能力。结论是:现在买哪儿的房子也不能买爱城的房子!
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发表于 2007-2-21 16:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
现在我是考虑房价上升带来的直接后果呢.
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 楼主| 发表于 2007-2-21 16:28 | 显示全部楼层

回复 #19 wallyy 的帖子

同言同羽 置业良晨
简单的说吧,如果未来的15年,不发生世界大战,ALBERTA的经济都会承上升的趋势,EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资(建5个炼油厂及相关配套)不是一蹴而就,我估计10-15年。$ z  n% ?# H: P, D, ^
如果你决定留在这里,不要错过了发展的良机,买不买房还在次要。$ }" o( `% T' v' O8 r" y# I
当然,我们也不能忽视恐怖袭击的风险,基地组织已经放话了——最近,如果真的发生,我想会在一定时间内对经济形势产生影响。希望世界和平!
& S# q4 ]9 u  ^+ P% \; \0 D  |
5 s' Q% O) r6 g) k' P, ], ?5 ^[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-21 16:29 编辑 ]
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发表于 2007-2-22 00:17 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-21 16:28 发表+ m4 v* P6 X1 ~4 }3 q
简单的说吧,如果未来的15年,不发生世界大战,ALBERTA的经济都会承上升的趋势,EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资(建5个炼油厂及相关配套)不是 ...

  x9 X/ {1 Z6 M8 J  M5 |% u
% P4 a  N+ r+ {/ W. @# J- q
& `: m( x% \9 ]4 T  T% J3 J; i  o种种迹象已显示爱城的房价已是虚高,职业炒家去年初就介入了,然后是散户跟风,这样的市场不可能没泡沫。# L) V2 O% u; e$ |' u6 S! `- y
另一方面,加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行(Royal Bank of Canada,简称RBC)最近发布的一项报告显示,2005年第四季度,加拿大人的房屋支付能力(Affordability of homes)达到了十年以来的最低水平。当然,人们收入也在增多,但是房价涨得更快。再加上利率越来越高,需要为按揭付出的金额越来越大,因此,人们的房屋支付能力不断下降。过去最长的按揭保险计划期限为25年。但是现在已经延长至35年甚至40年。这有力的说明了市场购买力已经大大下降,初次购屋者也已为数不多,按揭业者只能以此方式吸引他们购屋,可见房地产市场热度已降。
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发表于 2007-2-22 06:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 wallyy 于 2007-2-22 00:17 发表
, Z9 D% z) B- O3 M% n( M3 A! a# e2 p9 x: o" U

1 ^' X4 D) S; e* `
  f6 D+ Q7 E) W. i# {) U种种迹象已显示爱城的房价已是虚高,职业炒家去年初就介入了,然后是散户跟风,这样的市场不可能没泡沫。
- ?/ \8 a4 A! \+ |7 ?+ q8 ^4 h另一方面,加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行(Royal Bank of Canada,简称RBC)最近 ...
/ M) @9 n; g' P: K

1 w) p+ A) G2 z' k3 [1 s/ ?俺可是孤陋寡闻,职业炒家都是什么样,如何操作的,也好学一学,赶明也做职业炒家去.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-2-22 08:39 | 显示全部楼层

回复 #24 wallyy 的帖子

纠正一点:涨幅去年为42%左右。
' m) v( Q  l: _9 f- X/ f0 I实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。! u  o/ v! v* a4 K3 S$ T
也许你根本都不会相信。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-25 09:18 | 显示全部楼层

银行的杠杆作用是一样的

assume your downpay = 10 W* x7 g" J0 y; |' J3 N4 ~% ^
loan                        = 40 W
  E1 x/ M; _4 @4 N5 E/ Z3 E0 K7 c6 I% I
Total house cost = 50 W  n! k' q8 _( n/ B* A) Y
- M' f& B6 A) L' g4 Y3 p
if house price went down 10%, your house would be 45 W.
7 f5 Z$ c, `6 ^+ l6 _+ v$ D! T6 m  h! G/ Q$ D
so your loss will be 10-5 W, i.e. 50% of your own capital !!
3 y+ L  m3 W/ \
4 O/ U* S* j& F银行的杠杆作用是一样的,可以让你发财,也可以让你破产。
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发表于 2007-2-25 11:03 | 显示全部楼层

7 `& K' W3 R) T5 z9 E4 T* h的确好多人还不习惯借债度日。其实选择什么样的生活方式是个人自由,我所愿意看到的是,每个人能多了解一点生活方式的种类,然后选择一个对于自己快乐指数最高的,当然这个选择需要一个过程,而且会有变动。0 \" g) j; |( [+ }$ p
在过去20年里,我们接触到了父辈们没有体验过的生活,包括长期借款购房这种生活方式,有人不接受,有人接受;接受的群体中也分好几类,有希望尽快还清的,有愿意慢慢还、余钱改善生活质量。/ M9 i( U3 @% s  x
+ U( S4 W- K6 h: q0 H* |
原帖由 飞猪 于 2007-2-21 10:16 发表% B% ]0 B: }4 x- q* ^- c
0 J2 \, k2 e! ~; u& A' }
这点你说错了,不只这个时候,我认识的好多人,即使是5年前买的房子,生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上,因此就节约自己身上的消耗。另外,很多东西,像是电费和煤气费,都是买房前没有 ...
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-25 11:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
, j% b2 }1 ~5 X3 s* `  w
卡尔加里是这样,估计埃德蒙顿差不多。
- Y& G" l" t9 s& S不过很多房产经纪人肯定赚钱了,在一线的敏感度毕竟高,承担的风险也不小。
( B" K9 c! S0 w& H4 r4 B
) O0 |7 L/ [7 f7 O0 E
原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表
1 r* B* N* F1 U4 }! K...实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。 ...  
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-26 17:58 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表8 O9 {: M& s5 ~) b* s4 J
纠正一点:涨幅去年为42%左右。: `. |& ]4 v' f6 ^6 J
实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。
6 }5 K% [3 o7 i5 V6 Z也许你根本都不会相信。
, l( _1 C. k- H2 Q- W) t9 Q( m* Z
; F. k% G$ }: d, [- t; f
哈哈,你刚刚给我的数据(1月份)说明,single house 2007年比2006 涨约54%, condo 涨约74%,rowhouse/duplex 涨约 65% 。
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