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由历史数据看当前房价

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-2 20:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
下图是卡城1961-2006房价走势图。没找到爱城的数据,但规律应是类似的。有以下的看法,供大家参考:- O! C0 f" R/ N3 _
# @, u- ^0 y+ l" s+ Z5 N, r
1。绿线较好的代表了46年房价的平均增长。在绿线以上的房价超过了平均增长,在绿线以下的房价则低平均增长。 很多朋友认为2007年的房价的飙升是泡沫,实质上是修正了近25年房市低。我认为现在才是价值回归,回归到平均增长线。" t7 ?% _# A+ B! K) n* W' o

: }9 z- R! g  W5 t- W2。 未来的房价很难预测,历史也不一定重演。但如果目前石油带来的房市繁荣可以和70年代的石油繁荣相提并论,那么现在房价的涨势应类似于1974-1975的位置(图中红箭头),还有很多的上涨空间。8 {' a  Z. ~/ i7 O. l
! p0 F  O( x" C+ E. V- S+ R5 g0 t. i
3。八十年代,油价回落,经济萧条,利率高企,房价过高。即便有如此众多利空,房价的调整也是非常温和缓慢。以历史的经验来看,现在要想等爱城房价大幅回落,机会极小。
/ l4 Q9 a. X1 b1 Z+ |  F% ^
5 i" W2 A2 L8 x9 @' q7 X3 Y& r6 w/ f4。 很多朋友常以香港97年房市崩盘为例来说明房地产的风险。大家可知,香港97年房市崩盘之前涨了多少。以差不多每年百分之二十几的涨幅,大涨了十几年。形成真正的泡沫,而且,也因为亚洲金融风暴,才使泡沫破裂。去年上半年,爱城房价才涨了百分之二十几,就有人发话,预言泡沫破裂。是不是为时过早。3 N6 e, B7 Q4 B. r+ J" H
3 x( Q2 K8 ~3 L+ m
5.  虽然,预期房价的变化是非常困难的,但由于房市滞后于经济数月至一年,加之又有很多可靠的指标,预期房价在数月至半年的变化则可有很大的把握。我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。

house-price.htm

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-2 20:34 | 显示全部楼层
又是一个玩理论的。
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发表于 2007-2-3 14:09 | 显示全部楼层
鲜花(40) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 21:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 22:25 | 显示全部楼层
原帖由 老农民 于 2007-2-2 20:34 发表
! Z4 r# u" a2 U2 H" r/ e又是一个玩理论的。
3 ?% j4 M* m* i, ]

( s# I  X, ~: S8 X$ t: P: ^看来农民兄弟喜欢实实在在,我就补充几条实在的:
( j8 m& {4 z) l; p: d- f1。 前些天Magrath 百万豪宅 lot 出来,一天便销售完;( s- d4 r4 Q$ a
        ' Q( ?( j- G* M+ x6 z9 u! `
2。 River Band 不少lot星期三加价2万(10%),并将于下月继续加价;+ E* q( X9 H9 ?- T$ ], a8 W+ M
% ?! u6 R/ Y, _$ M
3。 周末,AVI Builder 在Magrath有lot,三名业务员接待都忙不过来;
: u. G  i- j" N0 a- F/ P$ }
- j0 y3 l; z) a8 j5 `  G2 Q) u/ H. E4。 卡城房市再度火爆,有以下报道:
& W6 t; M% e; b·        Since October 30, inventories have dropped 45% 1 V* k# r, l3 S5 {! q3 x/ m
·        Days inventory has dropped from 96 in October to 45 in January
* O7 e) s/ L, M" G' X/ z·        Sales have been very strong (about 19% above Jan 2006).
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-4 00:53 | 显示全部楼层
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
# ~: h) n6 p4 ?$ \, E- f
* m4 K: u( G+ H' q3 J7 a& A: }
原帖由 WST 于 2007-2-2 20:28 发表
8 J- R. r8 {! }: C$ a: ^( V我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。...
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 20:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
事实终将胜于嘴硬!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 22:57 | 显示全部楼层
对!有条件的要马上买,没有条件的,也要创造条件把紧时间买!不买就没得买了!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-8 16:19 | 显示全部楼层
不要因为买房降低自己的生活质量就行。
5 W- M: _8 E% z; r; j+ a! v- N: N) F: K8 y7 ]7 {8 S
1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不过,最好有爱城的数据分析一下。1 }* i" ^* S9 @4 E
http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-8 20:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有暴涨必有下跌。否则,都上天了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-8 23:39 | 显示全部楼层
看这个! 埃德蒙顿猛涨了(注意,指猛涨,不是以前的缓慢增长)这13个月都不见缓一点的,。连 calgary 都缓了7个月了。虽然温哥华在2005年也一直涨,然后只降了一个月就又涨回去了,但是根据图表的数据,2005年温哥华涨了20%(更不提温哥华80年和94年涨得很快后跌过),而爱德蒙顿去年可是涨了60%(根据图表估计的,另有人说是70%),calgary 涨得最快的那段时间差不多50% 的样子。6 X% e1 L! n8 }% P* r+ ]
3 D& N8 G+ w* B
所以俺觉得埃德蒙顿的这年猛涨太猛太不正常,目前不是入市的好时机。以后可能会有些回落,或者至少等价格稍稍平稳之后再入市。
$ u0 k0 t/ b/ P0 Y
5 J+ l2 |5 F7 l. P- m* u* K. \7 U
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-2-9 00:04 | 显示全部楼层
OMG,从图表来看踏入2007年,Edmonton已经是全国放假第三贵的城市了,超过Toronto一点,是真的吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 10:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
温哥华30年的也贴过来,自己看看,比较
, ]# R& A* q& E9 i2 P. thttp://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
$ z( ^* ?6 f' N8 N4 y' o
3 X- S; h* C$ C) j3 M/ D
5 \: S; L$ h, z5 X6 n$ }[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-9 11:26 编辑 ]
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 11:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 20:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-8 16:19 发表- k" V, k# K2 x9 a
不要因为买房降低自己的生活质量就行。$ [7 d) B+ N2 G
) ~2 a% [7 P  i0 {- B  O
1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不 ... [/quote]
' D  g/ L8 R# n! _
1 m* r) V! N/ o" Y; B补上走势图。
2 w# s. {7 x, G4 c0 v
* p7 y" z: g  u$ p6 `; u' j2 r4 q
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 20:51 | 显示全部楼层

回复 #17 WST 的帖子

这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
# S7 m  t7 P2 t: [' f* p; W6 ]& r( w4 Z
把calgary 的数据发过来,我画个图给你看。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 22:17 | 显示全部楼层
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 20:51 发表3 @  a$ R5 E( _- P& }
这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
& X: U9 S6 Z# @1 h1 F/ E! n: G# q7 D3 w
把calgary 的数据发过来,我画个 ...

/ F) J8 A' p& w6 {
# |* a3 R- V$ \. n/ `$ A7 c; a1 w
2 |. s, s/ a$ j1 a7 x卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。! g6 v, I/ _8 G) Z4 ?5 O
不知温哥华在同期涨幅多少。0 M. ^6 C8 I6 k7 A3 i  Q/ |
以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。
- }7 y( q- q& ?. k& a
2 i+ E8 w  \' Y1 d! @" a8 T1962        12,5561 G! w! |+ |3 v7 Y
1963        12,925
+ O; `( d2 N( M5 \- C' }1 Z1964        12,6627 f0 |3 f# c, v9 W
1965        13,2912 g% Q4 A" ]) ^
1966        13,7529 C$ A- W# Y. R% N; ^* j/ V7 w
1967        15,4425 W, i5 m! e( A0 D
1968        17,434
) T0 f; J! h. X4 w: Z1969        20,526
6 q9 F% O# j7 r. R: r$ ?1970        21,446& C8 C4 b! w' a
1971        22,227
0 H/ D, A, \3 M* d4 z. Z1972        23,681( l8 _, {& z9 p9 W
1973        27,146) z: R/ q# U6 j. }2 k7 w& Y
1974        34,809% w9 F1 t1 K( R9 b3 U4 ~7 o
1975        43,995, r- {: N. v' S! W
1976        58,064' [& s4 f. m) C6 @  P7 t, c
1977        62,884
9 T& Q' w( ?" g, G4 s) U1978        71,679  R0 _$ c( Q* X- V4 X1 B
1979        78,719" V* ]* O/ ~& ?0 d
1980        84,3673 O. [7 \2 {; j6 f0 ~7 C
1981        91,438
7 D# S' j" R/ p& N1982        91,405" j, ?0 H& k3 V4 n
1983        85,6670 T: ]. Z& A" D5 h* r0 G7 S
1984        79,246  U7 t; D; A+ z% e
1985        74,175
( G6 W* O  u' n1 c) e1986        74,306
  `3 [2 u8 j2 p1987        76,878& e5 v) i% N& }3 \
1988        81,8418 X; C, E9 r9 n  s
1989        89,017) v- D0 F; Y8 q
1990        101,014% l+ W: n6 w3 r+ C2 \# ?5 f
1991        107,076/ ^( |5 S; x9 C6 L6 }: H) C) z
1992        109,594: ~8 f5 r* \# c, T" V
1993        111,796, m# U8 O% @: S3 z7 n
1994        112,501
: \* z5 p) h/ \) v7 _# {1995        110,577
# n) ]" D; S3 r9 y1996        109,042
5 J; v* I# z% ~1997        111,545
) l; j* J' i2 I4 @6 `4 h1998        114,536/ v9 I% `8 H) L4 G! K" Z
1999        118,871
9 y9 M; W& ^( C9 i2 h  [2000        124,2036 W; c8 o, L2 A- F( X2 A6 U
2001        133,441- a* |+ m1 c3 r/ H+ _
2002        150,258$ A* o" |4 Z. ?4 {1 U6 ^% N
2003        165,5413 k7 F5 n4 W; H9 Q) v
2004        179,610
' q9 f; z4 B0 A  p# D2005        193,934! ?7 p: L+ f: d/ w' ~$ \
2006        361,932
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 23:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-2-12 22:17 发表, l! `# b0 n, l5 x0 J% }# m- ?
4 n" S8 C1 y* f& h, X) J
4 N- Y1 P! k  ~
% M# i& G9 j1 \+ t& E) w
卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。; U4 ]& R1 f& g0 s8 F
不知温哥华在同期涨幅多少。" S" I4 I1 u- \* ~! L: c
以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。
6 G8 f9 x4 E% H5 X3 n$ x  P9 K6 b( ?, j. }* V; @
1962        12 ...

. {! n; C; [& u4 r, A, R
! s" k! o0 p- z& @
8 g2 F- w6 l3 J# g由此数据可见,卡城爱城的房地产历史发展到今天,价格涨得最猛烈、最不象话的就是去年(2006),19万的房子从2005年飞扬跋扈到2006年的36万,仅仅一年就翻了一倍!这不是名副其实的暴涨是什么?这和以前这个坛子一贯宣扬的缓涨大相径庭。1976年房价5万左右,到了大名鼎鼎的1981年,五年功夫,房价也只不过才9万出头,两年之后就进入了闻名遐迩的1元房萧条期。
" w) P# E3 X' H; k5 W( l由此可见,去年房价的上涨可说是史无前例,如此畸形攀升上去的高房价,今后该如何收场?!+ G5 \, U& k% ^0 l- ^2 e

! Y/ t) {  l; H% m) m7 ~[ 本帖最后由 wallyy 于 2007-2-12 23:51 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
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发表于 2007-2-21 10:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-4 00:53 发表
, S$ i  h$ h2 P恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。! I7 R: Z0 A% Y; {

9 \+ d) W" l  D0 `( @9 q

$ L4 G+ \( S: |" U2 _# b$ t
; |7 [' I# Y" H7 `! `! s6 \9 a) p% M9 i6 V" L. r
最好是没人看房。这样,房子下调还有个指望。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-21 19:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
在这样高的价位上,我是不会在爱城买房子了.与别的城市比较一下这里的天气,环境,文化, 我怎么也想不为什么这里的房子这么高. 如果房子的市场价远远高于实际价值的话, 总有一天会回归现实的. 是缓跌, 暴跌,在什么时候跌就难说了. 爱城再建几个Upgrader, 那我们还能呼吸到新鲜空气吗?
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