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加息了

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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2016-11-1 20:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
浮动利率的好日子过了。
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qiaohe
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:02 | 显示全部楼层
还没有吧
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yuz967
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:25 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2016-11-1 21:025 A0 e! L* a. P# T: e& G
还没有吧
: W: v* P! i2 S4 O  l- H
TD 加了
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裁缝Shi
鲜花(646) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
TD 加了
: G& B, J' t; U
加了多少？
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nutella
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 00:21 | 显示全部楼层
裁缝Shi 发表于 2016-11-1 22:400 b/ }! D6 Z1 l
加了多少？
4 L% w$ ?' u  I0 ~
Prime 2.85%
大型搬家
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架鸡棚
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 05:05 来自手机 | 显示全部楼层
没事儿，过不了几天还得降。
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小眼睛精灵
鲜花(31) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 07:20 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
yuz967 发表于 2016-11-1 21:25
" V4 C, Z: n) K% Q% y' l. cTD 加了

( ?2 h8 c5 y# W0.15%
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ballard
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 07:33 | 显示全部楼层
我就是浮动利率， 呵呵明年一月结束，+ T6 [! W) b9 w. H

& p- Q6 r& V1 ^  {  f6 Z但是到明年还是会选浮动利率。  各位怎么看，问问元芳。
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lopenwing
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
大型搬家
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lopenwing
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:03 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
固定利率，中介能拿到更多的佣金提成。所以砖家都会推荐锁定固定利率。
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NL-nait
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 10:10 | 显示全部楼层
lopenwing 发表于 2016-11-2 09:02
- T6 W7 a8 ^" p+ K! K- X即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。

8 X! A4 j( o+ Q9 \未必，比较一下历史数据就明白了
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 10:33 | 显示全部楼层
NL-nait 发表于 2016-11-2 10:10# e0 \% @' W+ B1 O3 ]
未必，比较一下历史数据就明白了

! ^, [' ?  R# |) l, q从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。
大型搬家
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ballard
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2016-11-2 10:332 U7 g  X1 }, z
从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。
8 M7 S; V9 f8 c
固定利率相当于额外买保险。7 i# m. j" t1 d+ X. N
+ k* f9 @9 P) _: c

4 K% h# _! w" M固定利率好不好。对于政府部门，固定工资。永久职位，比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。7 t9 X( m8 ^% i

& N6 E# L3 |+ P1 u! o' ^; l6 z2 u
. Y( u' |  _- N+ _* ^, X如果我收入随市场波动那就浮动吧！
# W. I9 F( C) u, I9 r! G9 o) e, c) P$ O) z, e/ W$ s, z/ D
钱不好挣，工资会下行或收入下行。花销也别挂死了，否则就是上吊。2 P6 C8 U0 ~0 [( h, T- i
- g) a" {( M% `
固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
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ballard
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
小黄 发表于 2016-11-2 10:33
& d9 ]# l1 L0 ?* A. ~; l从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。
; J7 T! P5 _2 d! w
固定利率相当于额外买保险。$ V- v! c$ {7 P0 N/ _

: B6 V# [7 N- J* X$ L" E( K+ B; E6 L/ x
固定利率好不好。对于政府部门，固定工资。永久职位，比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。7 O+ Y' H  |; g& _$ ?

- z4 Y! f/ Q2 U; r
, z) y! i3 f# n9 X8 p1 a: }+ U如果我收入随市场波动那就浮动吧！
% z8 O" n0 H2 R
% g$ X* b( G$ ~2 ~& k  N钱不好挣，工资会下行或收入下行。花销也别挂死了，否则就是上吊。  L3 z5 ]% O1 q0 O1 I
7 ?) S( u% ~, w2 D& k" T3 w  S
固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 18:20 | 显示全部楼层
ballard 发表于 2016-11-2 15:27/ m- e! |) S$ k8 M% f6 n8 w9 q
固定利率相当于额外买保险。
2 h' q  h  E" d" ~
没错，固定利率相当于保险。但这个保险性价比太低，以极高价格，对于极小概率，极小赔付。
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架鸡棚
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 18:38 来自手机 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 10:332 y( [3 h9 C6 E* C
从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

" @% y. z* E) Z: k5 |: @同意！明白人！
理袁律师事务所
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 20:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2016-11-2 18:384 W8 M, U2 R* R( L
同意！明白人！
. H# ^" o( d) P8 G. w3 t5 d% {6 e

. e' l) Q) O+ X据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。
2 |& S/ r& n* T# z' ~5 ?  S; ]
8 D* n- i  P! d, f根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确实某些时候比浮动好，这可能是BMO的方法。但贷款无论固定还是浮动，都是以5年期为主。只要是5年浮动对比5年固定，无论起始点是哪一年，合计5年结果，永远都是5年浮动好。
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ballard
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 21:52 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 ballard 于 2016-11-2 21:55 编辑
% a: e3 r& F! o* n
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
3 B- B. W$ T/ T5 h% k  |3 f4 ]( Y据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。7 n1 k+ v- {) x7 [5 E) d( [

( G  a+ K! t; h# i5 I5 X5 Y根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

& w: l# `2 ]! x' R: u% z3 @4 |9 L; P( R& T- n1 h
这就是研究方法和策略了。已经是实用的操作了。9 H8 r0 [+ H, N' R4 W6 V
# Y2 h; V+ R( i6 k
我想理论上银行给你固定房贷利率0 P: O8 P/ P3 B" r7 X4 t) [
. _3 {3 y% @1 v# n5 c6 y
而银行借来的钱利率是利率是市场决定的。
7 S- ^% u. K" m  u' O( B2 E8 }2 v! E' c6 l/ W- N& H

% W0 c$ S% L# ^% V. N银行贷出款浮动利率一定能挣你的差价。9 u* X. K( _+ L
4 p! V( f9 ~+ o+ V7 [2 D# c
银行会把绳子套自己脖子上还是要套你我脖子上。# }9 F1 Z# c- f' I7 ^  k! W

! ^% \, u1 d3 {/ D银行贷出款固定利率必须高于浮动利率安全区域2 c' N2 x# c0 W" a9 N
) H9 Z9 F9 I, j% R  g6 C1 V* n1 h
你研究技术，我研究银行家人性。8 S; I9 x) j  ?$ {" m2 C8 x+ [9 i' S5 N7 v

, [/ }( g5 Z8 \6 D3 Q" D6 e& x# w& t8 Z: {1 o  W
你有根有据，我就靠胡说。
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架鸡棚
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 22:29 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 20:44, u6 u$ n, {8 T* Q7 D
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。: B" g* Q0 k9 L8 j5 o: C
( m$ F8 E) L# p* X
根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...
; ?. G2 t; b' e- ^. [
我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高不起来.
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Windermere
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2016-11-3 05:00 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
看历史，利率4.5应该是合理数据， 现在2.7超低。% x3 W6 ~9 f% u4 E; q) z: k

4 H' B2 s$ {2 S  m( k就像石油140多， 有人说合理价格应该70.
理袁律师事务所
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xuxuelin
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 05:49 编辑
; K' `; J! [% R- l: a
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
1 ^  W' x2 d; n4 Y1 m  M据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。
: v# C$ c7 e  U, w6 D# X5 B3 u& A5 P& J" ]' |6 w5 C
根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

) t6 }# |5 o/ W, }
2 z4 i/ c2 R% S9 z' E' Y以五年来算也许如此，但实际情况是很多客户选择2年固定的，例如TD的两年2.0几的利率，在这个时间段，特别是自14年来，没任何银行浮动能优于这个利率。如果14年贷款，两年后16年继续RENEW，就很难说了。
! m/ N7 c1 R3 z: ]" _  C( Y我也在银行工作，从超过五年更长远的历史数据来说，也没有人能说浮动一直好于固定（注意一直两个字）。无论用任何计算方法，这种情况只有某些时段存在，一般银行是以最少50年的历史数据做基础计算的，BMO说的10%的情况我没见过这份报告，但和TD的计算结论相差不远，这种说法是保守但是客观的。& x* s/ {+ W/ G4 K8 P0 [- Q
你说的你的计算模型是什么，取样点在哪里，可否分享一下？
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xuxuelin
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 06:10 编辑 7 t2 y  h6 ]* s+ A1 `2 h" s. N; ~2 c4 h
架鸡棚 发表于 2016-11-2 22:29
0 E3 w% [% m- n! C" r我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高 ...

! m) F/ \/ O0 S) O3 ]- r5 U2 o) b
你可以自己去查数据，各个银行都有，无论哪个银行，没人会告诉你“从未”“一直”浮动好或固定好，无论你从哪个时间点来算，都有巨大偏差，样本空间越大，偏差越大。其原因在于经济波动中的不确定性。例如系统性风险，如果样本刚好涵盖了整整一个经济周期的波峰和波谷，那么你会发现浮动利率偏差极大。
) M9 {, t6 D/ u4 G# u这里没有考虑非系统性风险，但不排除例如政策对房市的调控以及美国大选之类的因素影响。所以也是我说不存在：一直，永远，或任何时候 浮动好或固定好的说法
0 N; x  \) i& [! r  X* [( @
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xuxuelin
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 06:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。  p0 O( `% R/ t8 |1 B. z
但必须在调研历史数据和美联储动态的前提下作出判断，不能盲动。
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Ray-wang
鲜花(100) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 06:20 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:065 t0 a9 y+ e3 g2 _! e8 ~& J
我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。, w6 F1 E1 c( r) g/ v7 C0 ]
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...
" O: L2 x' D6 E% G6 N3 u! P
明白人。
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sasha318
鲜花(10) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 08:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
有没有人最近拿到5年浮动的是多少？
理袁律师事务所
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-3 08:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2016-11-3 09:32 编辑
" \: j; E3 t* \  v  [% M) x7 F, t. r
xuxuelin 发表于 2016-11-3 05:396 R; n5 }7 t% q$ T
以五年来算也许如此，但实际情况是很多客户选择2年固定的，例如TD的两年2.0几的利率，在这个时间段，特 ...
$ [! I0 K: o% r- v3 ^

$ b8 @; `% ]; |8 N1 [我说的就是5年的比较。如果拿2年的比5年的，也应该用2年x2.5个周期去比5年x1个周期才能对齐。
5 N) {1 z1 |& G+ p- W+ [/ C- P; E就以过去的5年，5年浮动秒杀任何2年定期5年定期组合。
- s/ s7 h2 [; G+ N+ t  \
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watercress
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 08:56 来自手机 | 显示全部楼层
经验是短期，最多两年固定比较好，一方面在利率上升通道可以拿到和浮动近似的优惠，另一方面经常和银行谈判可以保持bargaining power, 锁定四五年是懒人做法也最对银行和Broker路子。
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ballard
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 09:09 来自手机 | 显示全部楼层
你们一论证我就听出点道了。一月争取省零点一个百分点。气气那个贷款的呵呵俄就是这么贱跟他砍危险搬家
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zabra
鲜花(179) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 09:34 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
( O0 O  S6 E6 v3 m据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。, X6 j6 [6 o) r  B: `- y0 i6 D3 H
8 I  v% k: {8 M; s5 g
根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

/ G" u2 I6 m% {2 {' k3 Y5 q: P: j9 V
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xiaofeng85
鲜花(58) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 12:41 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
3 }- W. a! y# M+ m" t& y# C9 p我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。/ }- W4 p: y3 |! }7 c6 s
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

/ n1 r  F& F6 Y4 n( c有见地，浮动目前好主要是对于央行继续宽松政策的预期，但长期来说非常难判断，组合的办法是个好主意
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