爱囤一月份房价报告

小黄 · 发表于 2014-2-3 15:02

http://edmontonrealestateblog.co ... ry-in-edmonton.html

均价涨 7.2%
平均每尺涨 7.5%

嘟噜 · 发表于 2014-2-3 18:34

还是涨了

edmonton-fish · 发表于 2014-2-3 18:47

我预测的8%，只一个月就到了？！不能涨慢点，我的首付还没存够呢

郭森房贷 · 发表于 2014-2-3 22:30

edmonton-fish 发表于 2014-2-3 18:47 ! u: H: q* u6 O1 b3 {0 f) n
我预测的8%，只一个月就到了？！不能涨慢点，我的首付还没存够呢

存足5% 就可以了吧?!~~~爱鱼同学

catty · 发表于 2014-2-4 08:30

再涨2年07年买房的同志就可以解套了

小黄 · 发表于 2014-2-4 08:50

catty 发表于 2014-2-4 08:30
再涨2年07年买房的同志就可以解套了

07年买房的同志省的租金早就解套了。

K歌 · 发表于 2014-2-4 11:08

本帖最后由 K歌于 2014-2-4 11:12 编辑

小黄发表于 2014-2-4 08:50
0 G; _6 \8 @) ]7 \0 t; U' v07年买房的同志省的租金早就解套了。

您真阔达

，每年归到本金的有多少百分比，6年到底积累的本金能追上房子的差价么？算上利息算是解套了。

小黄 · 发表于 2014-2-4 12:01

K歌发表于 2014-2-4 11:08 % `! ~& s! w5 H/ D
您真阔达，每年归到本金的有多少百分比，6年到底积累的本金能追上房子的差价么？算上利息算是 ...

很容易算。根据我对房价的观察：

按照2007最高点买进50万的新建独立屋，现在值43万。这样的新房子租金每月要$2500。6年租金合计至少$180,000.

按照20%（10万）首付，2.75%利率，10年还清，6年共付利息 $52,594.48。每月的地税，水电气，按照$500算，6年总计$36,000. 加上房屋贬值的7万，成本合计$158,594.48

真正贬值7万的人很少，就6～7月份那么一瞬间的事。大多数07年买房的，买在其他月份，到现在，50万也就贬值个1～3万吧。

catty · 发表于 2014-2-4 13:13

要是把地下室出租没准还能赚点回来，再一个买房也有家的感觉

K歌 · 发表于 2014-2-4 14:39

本帖最后由 K歌于 2014-2-4 14:42 编辑

小黄发表于 2014-2-4 12:01
$ f" H% Q$ I& ]- i7 r0 p, l; }7 v很容易算。根据我对房价的观察：. f& |. R& o$ s. w1 q

& w) d( V/ B6 _* H0 g: D按照2007最高点买进50万的新建独立屋，现在值43万。这样的新房子租金 ...

中间肯定有空档期，不能算全部租出去。6年或者中间的需要重装修支出呢？还有income tax呢？

个人认为能出2500块租房子的要不租约很短很快离开，要不就很快买到房子。看看kijiji上2500的房子放老久都没有租出去，真正热门的房子是2000以下1500到2000之间的房子是不愁下家的。

小黄 · 发表于 2014-2-4 14:44

K歌发表于 2014-2-4 14:39
+ `# |* n, S5 D. U6 k0 O$ L1 a中间肯定有空档期，不能算全部租出去。6年或者中间的需要重装修支出呢？还有income tax呢？) Y4 g8 ?5 `2 N2 X: q" o4 P: i7 C

5 [* _) i; a& y# Z个人认为 ...

请提高中文阅读水平。

阿水 · 发表于 2014-2-4 14:44

also you miss count the opportunity cost on the 20% payment you put down..

K歌 · 发表于 2014-2-4 14:55

小黄发表于 2014-2-4 14:44
, x# M- v. P+ P1 [. L& w9 @9 t请提高中文阅读水平。

教授没看到你提到空档期

。出租过房子的都知道会有空档期吧，特别是比较贵的房子。

tonghaien · 发表于 2014-2-5 20:23

请问教授，每个月500块用于地税及水电气能够吗？房子的维修费和折旧费呢？所得税呢？

老杨 · 发表于 2014-2-5 21:57

K歌发表于 2014-2-4 14:55 1 s! h" `* ^" a* [. V
教授没看到你提到空档期。出租过房子的都知道会有空档期吧，特别是比较贵的房子。

他的意思是，假如一个人有两种选择，一是在2007年最高点买了一套房子（50万的）；二是没有买房，但是从那时起一直在租房，而且租的房子是在2007年价值50万的。如果选择租房，这个人不是把自己的房子出租（因为他没有买），而是去租了别人的房子，那么中间是不会有空档的，因为除非他买房，否则总是要租房的。

但小黄的假设在现实生活中是很难兑现的。因为买房的人可能会买比较好的房子，比如50万的，但他们大部分不会去租这样的房子，他们会去租比较小、比较便宜的房子。

K歌 · 发表于 2014-2-5 22:48

老杨的阅读能力就是强大.

我的以为是某人买了一套然后在2007年最高点买了另一套房子然后出租....

四十还是惑 · 发表于 2014-2-5 22:56

教授，您的费用算的过于低了吧？500元只能刚够水电气，50万房子的地税一个月要350元以上吧，另外利率2.75也是比较低的，。我认为既然算就应该按平均价位计算，这样才有说服力，。

小黄 · 发表于 2014-2-5 23:05

老杨发表于 2014-2-5 21:57 5 P5 ?3 C, q9 w: a
但小黄的假设在现实生活中是很难兑现的。因为买房的人可能会买比较好的房子，比如50万的，但他们大部分不会去租这样的房子，他们会去租比较小、比较便宜的房子。

你说的没错。如果租便宜房子的确可以再省点。
不过，如果一家人一边拿着阿伯塔的高薪，一边连续6年以上租一套小房子，一家老小鸡飞狗跳的生活，也算极品了。

小黄 · 发表于 2014-2-5 23:06

K歌发表于 2014-2-5 22:48 ; B' e4 O4 S1 O0 H
老杨的阅读能力就是强大.
' v! K2 L5 @, [! s% r! \4 ?5 X: ]6 \* D. M3 S
我的以为是某人买了一套然后在2007年最高点买了另一套房子然后出租....

这贴真不能体现老杨的阅读能力强大

小黄 · 发表于 2014-2-5 23:07

本帖最后由小黄于 2014-2-5 23:14 编辑

四十还是惑发表于 2014-2-5 22:56
8 s' o1 y3 V( q r3 I; _教授，您的费用算的过于低了吧？500元只能刚够水电气，50万房子的地税一个月要350元以上吧，另外利率2.75也 ...

43万房价，每年0.7%的地税，每月约$250.
我们家每月水电气不超过$250 (全年平均）.

利率2.75%算低？我的房贷是2.1%, 拿2.75%的人，按照40万房贷算，每年比我多付$2600.
也不用到处去找，就以这些年本版上郭森公布的利率，我印象里每一次都有低于2.75%的选项。

peterpan · 发表于 2014-2-5 23:35

"Notable Canadian Interest Rate Observations for the Last 10 Years
Average Prime Rate in Canada: 3.90%
Highest Prime Rate observed: 6.25% on Wednesday, July 11th 2007.
Lowest Prime Rate observed: 2.25% on Wednesday, April 22nd 2009."

2007年的Prime Rate是最高的，如果是06-08年那段时间买房子，利率不可能拿到2.75%. 我就是06年找的森哥。浮动利率也是过了08年之后才低的

oscardrill · 发表于 2014-2-5 23:56

好恐怖啊

小黄 · 发表于 2014-2-6 09:02

本帖最后由小黄于 2014-2-6 09:22 编辑

peterpan 发表于 2014-2-5 23:35
3 q/ o9 _2 }) b0 v1 }"Notable Canadian Interest Rate Observations for the Last 10 Years. \6 b' R/ f' ?" D: [9 w
Average Prime Rate in Canada: 3. ...

浮动利率的好处就是保险，房子如果贬值，利率就会降。瞬间利率高低没有任何参考价值。我们上文说了，是比较6年综合结果。

假设2007年7月最高点签约买房。
如果是旧房，9月交房，之后6年（72个月）prime rate平均3.30%,只需拿到prime-0.55即可达到2.75%
如果是新房，2008年2月交房，之后6年（72个月）prime rate平均3.08%,只需拿到prime-0.35即可达到2.75%

我的两次按揭，第一次是 prime - 0.5，但那是 open term的。第二次， prime-0.9, 5 year term. 都是5大银行里的。

业余铁匠 · 发表于 2014-2-6 10:11

一头雾水。还是直接请教中心思想吧？现在到底是推荐买还是不买？

请教一下：新移民，马上登陆有工作。孩子马上要上幼儿园，存款加贷款共计48万大概可以买什么样的房子。

K歌 · 发表于 2014-2-6 10:20

一般新的1900尺左右的房子，学区好点的旧区基本要50到60万破旧程度看你是否能够接受了，其他有什么不懂上来问。

peterpan · 发表于 2014-2-6 11:23

小黄发表于 2014-2-6 09:02
, _5 G' O6 U! r3 b& I9 v; e浮动利率的好处就是保险，房子如果贬值，利率就会降。瞬间利率高低没有任何参考价值。我们上文说了，是 ...

"房子如果贬值，利率就会降"?
为什么?

Becks · 发表于 2014-2-6 12:28

小黄发表于 2014-2-6 09:02 # ^' u2 l3 F5 n9 u, b" f: H. \
浮动利率的好处就是保险，房子如果贬值，利率就会降。瞬间利率高低没有任何参考价值。我们上文说了，是 ...

K歌 · 发表于 2014-2-6 14:43

peterpan 发表于 2014-2-6 11:23 ' i0 n- x% R9 F) N
"房子如果贬值，利率就会降"?. n- t# l! ~3 c' {0 z5 l
为什么?

"房子如果贬值，利率就会降"。

如果房子贬值了的话，那么利率就会很高。看看1981年的利率和房价你就知道。

房子如果涨得厉害，往往是利率过低。贷款成本太低导致的。谁是教授的博导请出来说明一下。

peterpan · 发表于 2014-2-6 19:58

K歌发表于 2014-2-6 14:43 7 P9 D5 H! l W1 w
"房子如果贬值，利率就会降"。( O) b* V: L3 S% K& T9 X( e4 x
6 e# D9 R* ^& t6 q) \( B
如果房子贬值了的话，那么利率就会很高。看看1981年的利率和房价你就知 ...

是啊，一般利率走高房价会下跌，利率走低房价上涨是普遍情况，可是房价下跌会引起利率下降sounds new to me, 所以要问问小黄同学为什么

peterpan · 发表于 2014-2-6 20:13

小黄发表于 2014-2-6 09:02
3 a0 O; x" D7 w浮动利率的好处就是保险，房子如果贬值，利率就会降。瞬间利率高低没有任何参考价值。我们上文说了，是 ...

小黄同学你是从读书的时候就开始帮父亲关心利率了，而我只有在买房子的那年关心了一下，按理是不该质疑你的结论的，可是你的这段话里有几个问题：
1。“房子如果贬值，利率就会降。” 能否解释你从何得出这个结论？同样“浮动利率的好处就是保险“ 我也觉得不太对，我的理解浮动利率是在省钱的可能性上强于固定利率，就象庄家赢钱的可能性大于赌客
2。“瞬间利率高低没有任何参考价值“，当然有影响，虽然我和你都是选择浮动利率，但是选择五年固定利率的人更多，他们确定的利率就是在那个时间点的利率，2006年的五年固定利率大概在5.25%左右, 2007年上半年还曾经更高，你如果要对比就不能只用对你有利的数据
3。“是比较6年综合结果” ， “之后6年（72个月）prime rate平均3.30%”，就算是平均利率3.3%, 利率是由高向低走和由低向高走对你所付出的利息也会有不小的影响，2007年贷款利息5点几的时候开始还，一开始有很大部分的钱都是还了利息，如果利率反过来由低向高走，等到利息高的时候，你已经还了很多本金，等于已经省了钱了

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