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美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……9 p7 t0 b6 v6 M3 b
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加拿大版次贷危机即将爆发* L( l$ m& I0 A: Y8 Z
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加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。
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) z- n9 S8 K1 {& e- I9 n2 j7 ECMHC的历史 S5 H! {+ H. h) l9 M
: s, T- ?2 h) f# Z% y$ N; O; e" l加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。3 |) z, q# I6 w9 T
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近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。
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: R7 D- F7 l' E. a+ d! O贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。
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房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。8 l* g6 S, B1 s4 }1 U; z2 {
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市场风险开始显现
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CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。
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2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。
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全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。
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1 L5 h3 l, m, Q- R$ G2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。% w0 Q6 x* i* o8 ~3 K9 g
$ Q1 @4 x& d! w6 ]对房市泡沫的恐惧
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6 w L7 Q2 e8 A2 ^5 A% N渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。2 s" _) I* r. \, }0 a Z' X
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从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。9 I2 }# Q7 B i) i4 x3 C
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尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
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房贷保险的“沙盒”试验4 a1 \! M6 d, |9 L
* |; J+ `+ f* @' x3 H$ i范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。2 D, D( S9 h7 t, @7 i
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正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
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范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。
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7 W; F9 Z+ M: j* K/ h9 [) BCMHC的未来, V2 T" Q# J8 D9 A9 r( e! w; z: g
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范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。
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3 l% o$ v7 r2 B# Z5 hCMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。0 \0 D2 h/ E t7 X; v! k7 O
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狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
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