好文共享---一个澳洲地产中介的猛料：陷阱 欺骗 昧心钱

兔宝宝

一直再被问，怎么找好的投资物业？
/ R* a2 P6 C# v" M, E* @如果你问楼花中介，中介会告诉你，他们能拿最多佣金的那个。然后开始给你很多资料和信息来support这些。如果你问某个你感兴趣的区里工作的中介，他们很多只是上了一个星期课，拿了agent’s rep证书。然后，根据你的要求给你看你能买的起的最贵的房子。就连那些资深的中介，他们可能给你一些建议，但也只是对某几个区有所了解，并且他们也只会给你推荐他们的listing。
1 A2 b, n# E& o" u原因还是， 利。

不信的话，你拿一个竞争对手的房子，去问别的中介，他总能找出一堆理由叫你别买。
' B, R( S6 b; A9 m投资说穿了就是一个低买高卖的过程，主要挣得是最后的差价。
投资房地产，其实和做股票和外汇是一样，要学习的，分析的，包括是基本面和技术面。
很多人都会花时间和精力去学习，买书，看网上的资料，甚至付费参加过培训。但请问有多少人在买一个物业之前，系统的学习过呢？
有没有一个宏观的意识？还是只局限于自己所在，或者所知道的几个区？
: u, [9 \9 ]7 w+ @( V9 n4 H( D有没有参加过任何不是华人中介办的地产讲座？有没有去了解过主流的oz在投资哪些地产？

因为在大家的思维里，觉得房地产投资风险很小，所以最多少挣点。
6 t7 g: V3 P0 ^' d& w$ W并且很多人，在看房的时候，一味的带着个人的喜好来看房子，来决定是否投资，这个就是地产投资看得见摸得着所带来一个最大问题。

我们是怎么来决定物业的价格？
' l' g& w! c5 z5 h* ~- x/ u地理位置？大小？View？设计？材料？全球经济？等等？
! `4 A! V. g+ E  x' g. h# t其实都有，不过说穿了，就是，人。
简单的说就是一个供需关系，当大家都想觉得toorak是个好地方的时候。想买的人就多，造成了供不应求的情况，卖家或者开发商定的价格自然就高。这里面起决定因素的就是人，这个都好理解。
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举个例子，
3 s& l3 g; ]# j3 l& @0 i如果是买自住房的情况，大家都情愿多出几万也要把自己喜欢的房子拿下，这个就是情绪在作怪。这点无可厚非，我自己也一样。
可到了买投资房的时候，就不能这样了。
其实我一直在强调一点，要跳出自己的思维边界，不要管什么区。
8 @4 {, h" C) t* u2 k* E' N打个比方，西面离城50km的区，一个项目回报25%，
Toorak，回报10%,在相同的资金投入的情况小，就因为一个是所谓的好区就投？
还是没有逃出自己情绪的左右。投资看回报和风险，还有你自己的目的和实力.
避税？高增长？高租金？还是快钱？简单讲的话，就几点。

; y: h' n- @" e8 X8 u! P9 ?先谈现金流
只看预期租金回报来说，有2个问题---租金是否真实，我一般都会给他打个8折。算下来，2个都过了5%每年的回报，还算可以。
* K: H) M' X* l当时，刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市，所以在一段时间内会供大于求，造成出不去，或者压低价格租
, s) h- l! F: X; T第2， 最重要的一点是物业管理费，这个来说apartment是个很大的问题，除非你是避税

* C( |, c7 Y# {  J% ~长线来说，house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用，非要2个挑的话，选town house,同样可以折旧避税。
但是，这个不是绝对不是投资首选，因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性，town house和apartment在这点上面做的并不好，增值很慢。
! w# ~; {- M* j* G1 I, }在这个价位里，我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报。
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房子难卖。见了好几个不同的开发商，有大的，也有小的。发觉现在项目的代理普遍专业素质也低了。上来就问，你要项目么？我这个项目多好多好。
很适合投资，又适合自住。怎么怎么。
- m, W7 \  \) {1 Z1 U. g然后给你多少个点的佣金之类。问具体的项目数据和情况，一个都回答不上，还要看资料，问boss。明显就能感觉到他们的压力，把时间都花在找人了。换了以前，都是别人找上去要项目，现在等于他们要倒贴。
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这些不提，还是回到楼花的话题，其实，做地产投资，说穿了，就一句话。
3 k1 d  m1 |# Y  _  k; d( C$ _低买高卖，挣差价，这个谁都知道。
那怎么做？
) g2 I5 N$ b' {; Y; I. l先要解放自己的观念
" F" Z* {4 g. Z/ m5 I6 N: ]; E打个比方，现在我在说投资楼花不好，其主要原因就是价格。
/ _8 i. m/ ]4 ]# k$ a2 l它在它诞生之初就被太多的专业人士做过评估，然后定价。
我们外面的人所接触到得价格就是它的零售价，这个价格在很多情况下，不会是一个低价，很有可能是一个市场价或者高价，因为它有几年的建造期。你很有可能买到它的未来预估价。
按照我们之前说的低买的观念，楼花就不是一个好的选择。
2 M! V/ N" l) c; N+ V/ q也有可能你会问我，这个房子位置好，设计好，等等。
其实你所能想到和你想不到的任何优点，例如 ocean view, location。这些专业人士都已经早早的调研完毕，做到给你的宣传资料里了，其售价也已经包括这些优点了。
- y4 d" v  C. Y1 E! @所以在你做投资的时候，这个不应该是一个最重要的投资因素。
而恰恰是那些数字，才是最应该考虑。
那是不是真的不要买apartment呢？
其实很好回答这个问题，还是价格

& M; Y9 M. j4 H2 z如果这个项目，市场价，50w（真实的价格），现在卖你40w。那等于你一买就有将近10w的利润，我肯定要。
可是，你会要么？
9 a  |% z8 l- M: g+ c/ c. I9 o这里有想到一些事情，以前，做agent的时候，由于种种原因，真的找到一些很好的房子，房东愿意很低的价格出售。那时候，自己也没有钱，就推荐给我的一下朋友，甚至亲戚。可结果显而易见，自己人知道你是做这行，反而不相信你。呵呵，白白便宜了外人。
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兔宝宝

（一）为什么这么多中介都在推销apartment楼花？

) K5 b& ], S2 v  `! B! M, _0 _原因很简单，利！
/ ~. _& v- E3 ?3 _& t+ z1 g+ }( A我们都知道，在澳洲，一般的房地产中介，例如ray white, barry plant. 他们的主营业务都是在自己所在的区域farming,努力拿到Listing也就是所谓的房屋代理销售权。
以维省为例，一般中介的佣金在1.5% 到2.5%不等。100w的房子一套下来也有2w左右的佣金，中介公司的销售可以拿到佣金的40%左右，但前提是这个listing和sale，都要是一个人。
所以传统的澳洲地产中介，拼的就是拿listing的能力。Listing is the key in real estate.
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$ j; b# t, i) e: x& v可是，新兴的华人中介，在一般的成熟区域里，没有口碑和很高的信任度，再加上高竞争。
很难拼的过西人的大品牌，拿不到listing。
但澳洲城市在发展，人口的增长和移民的热潮，就最近几年，apartment如雨后春笋一下子普天盖地的出来，这么大的一个供应量，在澳洲这个主流市场并不喜欢居住和投资的大环境下，开发商是很难销售的，这个前提下，开发商给出了高佣金，平且把销售代理的权力给了几乎任何他们认为可以销售的公司和个人，因为在成功销售之前，他们几乎不用承担任何费用。
2 b: N* Z' L2 q* R据我所知，一般的大的开发商给的佣金在4%-7%不等，取决于项目的利润，销售难易度，和中介之前的销售能力。
就我接触过的项目，最高的一套有15%的佣金。
7 r! Y* F) q6 x7 J就这样，很多的中介一涌而上，纷纷开始销售apartment。其中，尤其以亚洲和华人的中介居多。
（二）为什么这么多的讲座和媒体都说好呢？


. k% H% |2 p/ M$ x7 n原因也很简单，利！
举个最简单的例子，一套docklands的apartment售价60w，以5%的佣金为例，就是3w。
如果你可以卖2套，基本就是一般工薪阶层一年的工资了。
在这么大的一个利益驱动下，一切可以利用的方式方法层出不穷。
( N: v1 A% _# F& ]% C$ `& X7 T, z/ `投资讲座，地产论坛，地产报纸，纷纷诞生。
就连原来做移民的，做会计的，做financial planner，做贷款的，医生，都加入进来
6 `" s( n8 r: N! g* U& z所有的赞美之词和数据都被纷纷拿出来，只为证明一件事， Apartment是最好的投资。


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就我来说，第一，我不挣昧心钱，说句实话，这么高的佣金，其实就是虚高的房价带来的，除非是朋友要，我帮他们拿了，然后佣金返给他们。
9 e! p9 B$ F+ C, }! H! p/ @  u第二，我没有说投资房地产不好，我自己就是做这个，我身边的人也都是考投资致富。只是我们自己花了时间研究，我们花了钱学习，然后我们挣钱，
但扪心自问，很多行业外的人对澳洲地产投资了解多少？
他们什么都不懂，都不学，听了那些所谓的专家建议，然后拿钱一投，等着翻倍。怎么可能挣钱？幸亏投资是房地产，运气好的时候，还真能挣钱。
. I7 _1 q8 s7 d$ I3 e7 P碰到个不好的项目，也亏的不大，定多settle的时候，贷款多出一点首付补了房子的差价。有些真实的例子如果想听的话，可以分享。


, t$ N3 M% c. X客观的讲，就我接触过的不下100个项目来说。澳洲的apartment几乎都具备了以下特点，好地段，好的view的话，水景，海景，交通方便，设计漂亮，做工精良（相对于国内来说）如果是由于自身原因的话，选择自住的话，有些方面不失为一个很好的选择。
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7 o( _  |. y/ z& L那投资呢？
关于apartment楼花投资的好处，大家应该都耳熟能详了，这里我就不一一列举。这里只提2点，对高收入人群来说，是一个好的避税工具，但不是唯一也不是最好的选择。举个最简单的例子，哪位可以告诉我澳洲那些真正有钱的，谁是拿apartment作为避税工具？
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讲到这里，让我想到一个很可悲的事情，澳洲当地local，都有自己家庭的planner或者真正的专业人士， 站在客户的角度来思考，帮他们选择最好的投资。
而我们华人呢？之前随便问了几个，所谓的投资专业人士，最近有什么好的项目可以投资？全都给我apartment楼花，然后说的天花烂醉。
不过话又说回来，澳洲真正的投资专业人士都是收取高额的咨询费的，就好像你收谁的钱，就要为谁办事。如果你付了咨询费，那他当然要为你提供他认为最好的建议，这个在所有的 Australian professional practice code里都会有写。
可是华人谁愿意付这个钱呢？

回到正题，
对普通工薪阶层或者中产阶级，绝对不是一个好的投资。
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; P& J9 f: b  |% P! }- K: E不方便说哪个项目，不过是我朋友的一个投资，2年前67k签的。
买的时候，中介说肯定涨，列了一大堆理由和数据，我朋友一听，惊为天人，这么好的项目不买，对的起谁啊。立马付了6.7w, 那时候他谁都没告诉，自己还觉得是个很好投资，以后如果涨了，楼花直接转手，挣个几万。
: d/ ~3 a0 d% F, ]! J) @就算不涨，最多这个首付不要，他的心里这个只是一个6.7w的投资，很多人都这样想把？？？

2年后做贷款的时候银行评估55k，其中一个原因是他的这个项目是一样的房型，每高一层多加1w，因为有view。银行评估时候没有算这个。但实际的价格也就这60左右，甚至更低。
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7 x2 a9 F& }. c- o9 J! I% C- e2 ?他一下就懵了，因为银行只能给他55k的80%，中介差了好多。
后来他找中介说他不要那6.7w，中介说不行，一定得要。合同上有写的，如果不要，开发商会没收10%，并且重新卖这套房子，不管卖了多少钱，和原来的67w之间的差价还是要他补，不算一开始的6.7w。他还要承担其中的高利息，律师费和中介费。这其中的损失我都不敢去算。后来无奈，只能到处借了钱，拿了下来。

老朱

老杨

这种“投资”大致就是我在讲座里面提到的赚一次赔两次的那个类型的。

dapang0411

8 r- w% K4 h+ x+ U/ t) K这就是偶对“感谢某某某经纪人”帖子很反感的原因。并不是说所有经纪人都是骗子。但可以很肯定地说他们都不是雷锋。利益驱动下能全心全意为人民服务那真是瞎扯淡。
+ |* W7 X& ~7 i- c* Q$ S( m
: C* p  \3 _; p: M6 W$ l奉劝大家要是想买房子的话自己下点功夫研究一下并非很难掌握的知识，除非你的钱真多到没处放。

DELTA

但可以很肯定地说他们都不是雷锋。利益驱动下能全心全意为人民服务那真是瞎扯淡。

砖头哥

dapang0411 发表于 2012-6-28 23:09
( L6 G4 h, @! R  ]这就是偶对“感谢某某某经纪人”帖子很反感的原因。并不是说所有经纪人都是骗子。但可以很肯定地说他们都不 ...

7 G: Y: k7 ?8 H3 `% ?
  l& \) V. }; h" K; @3 j: O8 y
( \! v  [# \  f3 n# g一语中的！ 房屋中介绝对不是雷锋，无利不起早啊。
* j4 Z" B7 V- Z1 R. Q
0 m/ O  O6 P: T6 _! B. E. b的确有的人很忙，没时间自己找房子，但是９８％的人都是可以自己去找房源的，就那么容易，然后联系房主或卖房中介。 如果你看了１０个房子以上，你基本上就是一个好的中介了。
/ y+ Y5 e4 i: j6 n
当然，如果你愿意花那＄１万或＄２万刀，那的确是你情我愿的事。

G-rong