房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
* }7 w7 A) E5 Z$ k5 M( K, Q

& _4 e* ^1 }! t5 x# C5 n/ h5 M- [记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
& e' F- F# a" N5 e
但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
8 \. w8 S  H! \% S* O* P
但结果怎么样呢？
: q) z/ b1 v7 q$ B! i$ T3 G/ R% q
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
: i3 e5 P; U8 {, I2 H4 E
/ L  j: k* K/ [前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

2 ~5 H: V3 S# |: B8 W5 ]两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
3 B8 [3 f* {! E! u
3 U% f% k- t/ B6 h最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

! C9 D4 V9 S% R) O8 x% T首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

/ }$ F6 r2 [" c5 i如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
; X9 a( h" Y( j& @, v# c: Z
  s2 Z0 l2 l3 q' V) U, k算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
  {: ], m6 X$ c) @2 b( V
& n2 B6 ?& w  z' H2 C) F买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
+ W$ G+ A% ?: a, D  f( T一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

$ ^* `* V' z. k5 ~, R0 }* n
7 a$ e. M( C2 e% s40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

5 q; g5 p8 a5 D# P5 ?1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
; _. z; g' Q1 c3 G. f+ Z0 ~  q1955 14952 2.01%
1 v9 m6 H' Y& ?8 |' G9 T1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
/ o- T8 W$ [! W6 q. V1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
5 ]; z5 J/ H- O  V) J: ]' Q8 }- T1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
! M# k7 ]$ S) o5 }4 d: u1969 28929 8.20%
+ s: B$ R5 d/ ^9 _& V4 }' ~1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
" w7 }7 {: Q: }& t4 O" ]1972 32513 6.90%
/ y# j+ _3 H- V! D' `1973 40605 24.88%
! R4 I9 X! W1 \3 r3 x/ M# G1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
5 X0 f% s3 h' t( i, C+ U: J1976 61389 6.60%
) |3 Q8 Q4 h9 b% l1977 64559 5.20%
. D& _2 M$ N) T6 @4 f- x; a1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
7 v4 h6 i% R2 i% Q+ S3 A1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
+ C& w# s/ r' F" O& K1982 95496 5.90%
8 m. a( ?1 z: w+ d1983 101626 6.10%
( \+ U3 y. S" D1984 102318 0.70%
. o+ p" m, P& F! D( T1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
, D& ]0 d% C/ c) p3 F8 p, ~4 c' a1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
' ?/ ]& L# {% {( L1993 206490 -0.39%
  W9 s3 [% `' s. i4 ?7 D" Z9 I1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
$ p! c9 i5 q9 i5 T& K$ E1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
- |# X; W$ }  o  U' o/ J1999 228372 5.30%
$ J3 M, U3 z% Q3 ~: e4 P2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

5 A% P) K3 F5 T( B5 }% {1953 14424 0.00%
- o9 f" V: |! @3 e' I1954 14647 1.50%
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1962 16742 2.50%
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7 O  q- z8 b2 c2 ~7 S% P5 t1 N1968 26732 11.01%
, G9 w7 ?7 b6 y. ?1969 28929 8.20%
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1986 138925 27.30%
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( h% Y; h" c/ K! \3 R& M5 g1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
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1996 198150 -2.40%
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9 }9 E  D; ]0 l; V. T$ U. a* O( H1998 216815 2.60%
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2 }& e1 E2 a8 v4 a* D9 b弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
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1 ?' {9 M! F. c9 u好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
+ X9 ?& ]* i; }) o) a6 zYear Average Price %

1953 14424 0.00%
3 S5 y" f- \. O! j3 U0 q" f8 \ ...

1 H7 e# N2 ]+ |: d5 V# Q我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
& @: V; m" f" K4 K# ~1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
9 a5 |& {' F6 l0 g' X8 `
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
' p* V  x( A; F# K

6 ?. K, d) b. R9 I结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

# Z. q) v: q" z老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
4 m8 P. [2 [" ]4 J
) g5 w& w  g( }[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

0 \& [. W& Q7 B
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

. b# @  D7 b/ o  o- s% P  I' W7 p这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
: Z1 c! q1 Y. X: X. m
. p" K4 n  ^( r" Z; M8 v& V% H/ A大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
7 V5 `( y0 P; V0 f+ \6 W  x' u
) X+ }/ A3 ?: U1 N2 U, P那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
, d: N/ w. J8 V9 U8 ~( {! A
- A* r. N( V% L/ @- B三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

2 w5 e% q( `' V8 }9 |* Z" r
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

5 J- A% y8 @8 E( W( D9 t
7 X# {4 j# z6 J  h9 i0 F) p3 A. B1 \银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

# u4 b3 \, s2 n0 l$ @我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
% r, r( ]: x( u* ]
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
/ M+ e# L9 d. `数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

) ?8 e% {" o  y) [& s这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌