房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
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7 p: T% Z0 R/ C  y0 e4 f, x+ W但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
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前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
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* T5 Z* p8 S5 g两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
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最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

  C# P( V+ z3 a; D+ ?首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

$ A+ }; g. [+ |; r3 c- Z7 u如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
+ ~" b, F- I( Q
, A$ l5 @5 i+ f9 H  @5 P身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
1 C3 I% V) x9 G/ |7 [4 D  X& N
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
# ^) d6 k* D) [; Z; w
' x) p& W" O# j2 E$ V+ ]' Q买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
/ B/ B1 D3 b$ @! M2 \Year Average Price %
7 k/ H9 r. T) W- B1 z
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
6 o, J" ^* Q) n0 j1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
3 ]- v+ a# c. w' \& B$ S: g1957 15732 4.60%
& L1 o! |$ g) ~/ F! ~1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
3 o# k3 o. k( C1961 16334 0.03%
( O$ q7 \& e9 i" O. E* S1 Z1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
! D) {! d6 [4 T  B% u, T1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
3 w. @: U$ A$ H" y1966 21360 13.11%
0 n& o" w; X/ G- Y) i& n1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
: z3 X: f- w) o; A( |' B. f1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
) |4 G; Q) L6 R  [" M( @, p1 U& ^1975 57581 9.00%
8 N# f4 f) ^. f& B) P1976 61389 6.60%
9 E" \' E. D! J1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
: ?3 X/ V: q: J- C, z5 }- e+ r1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
+ f) t2 T/ {7 ]7 j1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
3 V1 F' }, J4 M. G2 U; H1984 102318 0.70%
1 G5 Z! t7 \: N- c% _1985 109094 6.60%
, t; f% W0 N! r! v, s& m1986 138925 27.30%
* t1 E4 I$ W" U6 |$ b/ N1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
* T, `9 _' C: x! k( b9 f1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
6 h  B' u: X" ]7 I$ J% t1 {: K: s  t1993 206490 -0.39%
# N. m" n. E, k; w2 r1994 208921 1.20%
* E' u( y5 h+ ?: c' x6 B1995 203028 -2.80%
. h$ b2 |' u* N4 A' g1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
! X1 F3 Q# z- D5 g# Q& I1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
0 ]8 @) S6 ^2 W. U. v' G; H2001 251508 3.40%
; L7 W+ ~  h* B  x) t2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

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2 K5 S  c# {9 q/ p! c* g# d--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
0 x9 Q5 A' u- i1 Y+ Y" NYear Average Price %
6 a$ j# Q: N3 S6 n2 k9 k
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1 }) D) z7 ?1 C. ?( i# P, L1957 15732 4.60%
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# J0 [$ ]. f5 U3 E/ H- G$ S1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
+ O4 n: A7 N. @& d, V1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
. l% B! v% F8 R( b# ^) c1964 17370 5.10%
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1967 24078 12.70%
+ i& Z- D- S! Y* ?1 h! ~2 y, H( q1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
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1971 30426 3.20%
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) k! b! \5 e8 S$ s3 l) |) c7 U' M1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
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1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
% H5 X6 y& ^5 [1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
6 Q3 S3 x* X& F4 W1984 102318 0.70%
; U/ q1 r& |0 F1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
* B% Y) p6 P3 p9 `. \1 G1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
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1992 214971 -8.30%
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" I- B, H; D8 D3 U0 e4 F" P/ \1 E1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
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1998 216815 2.60%
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2000 243255 6.50%
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7 s& R. n* ^1 I/ e1 O0 o2 q2002 275231 9.40%
( I3 W7 H; P6 E( \$ b2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

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" u7 V# j: K! U) N. n" |
' _, }" t9 m+ `2 s弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
& b) h- o) V5 g" b1 E6 x:
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" X# M! ^  n0 ?& Q; b/ z4 e1 r9 u好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
, F+ O& X4 Q. w* p" C
1953 14424 0.00%
...

' q# t9 Q; t& R* W9 D0 D3 X. \
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
% {( _; S/ q/ q7 R! i, K/ n1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
7 N& C0 z" p8 O8 n( G9 O( i* h' g
1 l% Q+ ]+ ]0 b1 u结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表


结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
) x0 M1 b* F4 ~$ h& T) O...

1 K6 f% e8 n$ u( [$ E' ]
  }$ N9 [7 i0 y$ U) Q2 s& y: [3 c老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

5 b& y- ~# ~* {* Z( ~0 d[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
+ D- p" H) }: z+ Y4 ?1 [, j

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

1 t0 h- M' U: O, Y8 g, T这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
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# }% |! m0 p' [" F6 V8 Y大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
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/ t, t* _, s' N那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

: h1 ?' y8 n8 j. g1 L( C7 G* \
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

$ G; q, v- T! C: Z, |4 P& Q+ k( [
6 O# g; _3 v$ D( u1 q银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

$ B' \; w5 A$ @1 i我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
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总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
/ \0 j3 c) @8 v) |4 ?6 f. G  ?9 O数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

2 i) a+ |% P- V9 J$ F3 _这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌