埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 4450|回复: 14

房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

[复制链接]
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗?
5 b3 g+ j2 u  q5 ~1 P  t* @
" T3 ?- B% I6 Y
( U7 W& g' M( h0 o9 o! _记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
8 y' A& ~; N9 Z* ^" }& b! P7 v4 ]& ?: ]" E( A6 ^
但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。
. p: A) y0 a, M* [: ?2 P8 y5 C! e: A" ?. m1 v
但结果怎么样呢?
. Y+ }$ `6 {' j2 s( x. G6 R! N/ i0 f) ^4 I4 w
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。% y- ]' r7 n& f( Q1 i. D

$ U& R4 |4 s; \) Z! j0 B4 R前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。
+ Z& \# S" o& N' \/ e. o+ W" f  ]! j& E
两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。
, ]! J+ J" I0 u+ i1 Q0 P; I$ S" M$ e
最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。  U8 ]4 D  W8 B+ v1 U5 P

. P9 V. i/ S. k' g- T其实,这根本就不是一个值得争议的问题。+ @4 U! k, z1 R$ s4 l. w
+ U: d9 d8 d! a! K/ I1 Z
首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!5 _( q4 Z. e, S7 }: Z

0 R- K/ H6 V  s2 |7 h# j% m如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。0 x6 d; r  G' V, x0 E
# w) h* m! I3 J0 e
身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?
; D2 _% A$ _# Y$ r# I+ D: J) h- L8 o- Z; m! i- X# M
算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!
" y1 ?* b+ i: i  |
3 X6 x# x5 [4 g5 b7 f" x买房的真谛不过如此吧!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表$ x$ M4 U5 n3 x6 V7 m: ]
一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...
! S  R2 d7 P; r& B0 \8 a* V3 K3 L

7 e7 n# ^' q' ]3 K; `4 F40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了
6 O+ W8 }+ j# E7 v! W" |: a& ATORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
% {! v2 z- ?. t- k& [8 k; OYear Average Price %) O  o: o: A# }$ ?, }
7 N0 C1 h/ [  g, r5 Y5 i4 V* d
1953 14424 0.00%. A2 d6 e# J8 `1 `) e( ?/ Q
1954 14647 1.50%
0 {3 P* ]3 c$ m6 ~' U0 t- w1955 14952 2.01%: W% V( [8 E3 [) F
1956 15043 0.60%7 h3 T0 _3 n6 C% ^2 L. d
1957 15732 4.60%
5 N% _. W1 e# R$ R1958 16085 2.20%8 e, u* ^. T- J2 d  Q* R9 g5 y
1959 16615 3.30%) C$ D! }& A' e8 |+ _& f9 p
1960 16329 -1.70%9 F, R2 t" b! Q% S$ E! p
1961 16334 0.03%6 |, }3 q3 e- s" b' c
1962 16742 2.50%
% J6 w+ I6 T( g, e0 _. ]1963 16517 -1.30%8 w9 V) o' \/ ~. |
1964 17370 5.10%/ f3 W5 Z# D) i% t+ L% Q
1965 18883 8.70%6 ~) r3 `' |) n" s! Q8 ~8 S0 F
1966 21360 13.11%
9 y# R7 G7 T3 y/ }, ^" \1967 24078 12.70%( {. L# U9 S! a# f5 F: x
1968 26732 11.01%
7 W) p0 t- s0 P1969 28929 8.20%
8 l; u9 h$ @0 K% Y) S1970 29492 1.90%
8 Z% ^. Z0 i% c+ k6 j1971 30426 3.20%4 n: E/ D" i9 n5 f# ^
1972 32513 6.90%5 K; u: Z- s1 V# \* A
1973 40605 24.88%
& r7 W" ]/ ~% a$ g, f1974 52806 30.01%
$ U! _$ V5 L. V) z: M' E1975 57581 9.00%
% a; s  ~$ _# H7 @8 h1976 61389 6.60%
. W' u4 z# N  G6 u1 l, Q6 t' n1977 64559 5.20%3 Y+ h6 W3 R5 v4 e; \
1978 67333 4.30%
( o2 X: Z- p* e( d: f1979 70830 5.20%
, A5 D( V& Q8 c  n4 U2 j. O4 x1980 75694 6.90%
/ F5 }% q$ \2 w% O. T/ d& Q1981 90203 19.02%) b- d* ?( S# p# {
1982 95496 5.90%
3 j9 U) U. j5 T1983 101626 6.10%3 x; ]6 B. `9 W9 e0 D
1984 102318 0.70%
0 K& E* W1 ^0 Z6 \1985 109094 6.60%
9 F& k4 D' Z. S  `1986 138925 27.30%8 K2 q  K5 |: N. W! R8 f: d
1987 189105 36.10%
0 \3 ^5 u4 l) [2 j! y1988 229635 21.40%0 C2 k; S$ d. |" \  r
1989 273698 19.20%
; ^% k, t9 e. X$ @$ m- l# v1990 255020 -6.80%$ K. ], O/ V+ B* L) S
1991 234313 -8.10%
) B2 ?: u( k/ q2 |" v) I4 k) _1992 214971 -8.30%8 c# q# k% c. N; v
1993 206490 -0.39%
+ }, P% ?4 w8 Q/ n% ]6 @% |# y1994 208921 1.20%
. Z, C% T, X+ U' ~+ c1995 203028 -2.80%; Y  x* ~& Q- V- C" v8 h$ n
1996 198150 -2.40%1 _% a+ r- \& L( ?2 M
1997 211307 6.60%
- F( S6 j$ n2 ^/ f1998 216815 2.60%
& \8 x9 @! H$ X1999 228372 5.30%+ ?, p2 ^- m8 g7 q2 ^9 `" n
2000 243255 6.50%
4 U- J5 T; z! O2001 251508 3.40%' I0 E) v7 L: I! v
2002 275231 9.40%/ H' b' {$ c5 _# g2 a6 q
2003 293067 6.50%- j" b( O8 d: f# z; Q! h
2004 315231 7.60%
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
[广告]:
8 i, ]; F( o; s/ y. U: n8 ]--------------------------------------------------------------------------------1 V5 S* {) a/ z) V4 g5 u
* U2 U4 h2 g  ^: E% }- k
好奇的看看下表就可以估计出来了  Y  Z" g2 s8 B
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)$ R7 d. |# \! t2 b3 [. x4 |0 Z
Year Average Price %, o6 i8 P0 k$ O' r: ~$ K7 d9 ~% V- q
- r. L8 u- R, K/ T: ?1 b# t( S
1953 14424 0.00%
- h  t7 ^$ ?' r& g1954 14647 1.50%
) D. M9 W+ a3 D$ `3 ^) R1955 14952 2.01%
0 W4 |! p( i; _1956 15043 0.60%
, u* A. f# Y& r3 U  `9 L1957 15732 4.60%
9 V* S5 ?) l$ C8 P4 C% i1958 16085 2.20%
2 _/ m# D( O. M7 Y  C1959 16615 3.30%
' v# ]. ~  Y+ Y5 @1960 16329 -1.70%* N0 x" h; }# g6 L6 `
1961 16334 0.03%7 \6 p$ j5 P" U6 X) ^: P
1962 16742 2.50%
) M2 f0 r9 A# A. j1963 16517 -1.30%$ k0 U% F9 }( ^! N7 w
1964 17370 5.10%
$ m  e) |$ ^# u- y7 m1965 18883 8.70%
, Z9 S, M+ O" y1 h5 b1966 21360 13.11%, V( Q6 A9 g# w8 ^
1967 24078 12.70%3 r3 m8 u  P3 q, h4 V1 \
1968 26732 11.01%1 v7 o5 D1 K0 a4 U3 y/ M
1969 28929 8.20%
- j. g+ X( r9 ]5 G( \3 N9 n1970 29492 1.90%6 ^$ f" m/ E/ I4 z! l
1971 30426 3.20%+ j0 L$ Q/ }; Z! c1 A2 }
1972 32513 6.90%, Q6 u/ b7 F& y8 |- Q9 ?
1973 40605 24.88%
! h: d2 u% X5 q  e; o1974 52806 30.01%
# Z& @* n$ \2 A& J1975 57581 9.00%
1 @, w+ ]+ J! A* C! P$ {, E1976 61389 6.60%* \# f. C/ L- Z* k
1977 64559 5.20%
" B3 _! v; O2 Q) }4 ]1978 67333 4.30%8 H" N1 }$ E1 a) q
1979 70830 5.20%
% s+ O( m; A, ^6 D- \1980 75694 6.90%
' [# \6 D+ L* S+ L8 k5 a1981 90203 19.02%  w: l; x# k. X: z# G! b5 n# O" _8 Q
1982 95496 5.90%
& a# e" `  J3 s0 F# c1983 101626 6.10%! v) y7 B6 W0 j
1984 102318 0.70%9 y4 i$ I1 j' S2 b1 n4 B
1985 109094 6.60%
. b. A7 Q# g# k( o! P' K3 T+ I1986 138925 27.30%$ M! O" q0 f) |" N9 y
1987 189105 36.10%
3 t7 h. W1 Z2 N! z- V# \, y: Y6 q1988 229635 21.40%
" Y* R% k* p+ n( _8 |1989 273698 19.20%
* ]5 ]5 J# A& D9 [1990 255020 -6.80%
% l# c" y* v6 y; e. W1991 234313 -8.10%
+ b8 M! |0 T4 k& J9 Z1992 214971 -8.30%! i2 s. Y6 g3 o. s( ^
1993 206490 -0.39%( R* d- r! ]! V0 H- {; C! Q: e
1994 208921 1.20%5 w8 d/ J$ |& \, b1 R
1995 203028 -2.80%/ |9 v$ R; v/ A+ \6 f
1996 198150 -2.40%" J# ]! ~6 |2 d1 X, Y
1997 211307 6.60%; `$ V5 Q9 Q' c1 Z
1998 216815 2.60%, \2 J5 E- A7 F  T  P, t
1999 228372 5.30%
* \9 I8 Y3 K+ a9 v0 u$ X  e9 P2000 243255 6.50%
6 j6 M2 O; x4 ~0 ~6 v$ y* C) r2001 251508 3.40%- J5 r. Q3 d% u8 a7 ]1 m# w/ k/ I
2002 275231 9.40%, G+ D4 m  }1 f8 z* [9 q
2003 293067 6.50%
5 V( H8 l# W8 h: @2004 315231 7.60% ( Q" l( \% j  p' K' F4 D
: P  W0 p  r2 y4 d
' k6 l+ ]; B% I' m* u. W
, w& T& D0 Q, W- Y# O  a
; f$ H6 B" Q; d0 K: ~+ l: ^
弱智儿童欢乐多
鲜花(19) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表1 s: E, q( K% J  J+ Q: r
:
6 \  P8 F- T  @0 }# g2 O--------------------------------------------------------------------------------
) K3 V! [7 z5 M% h8 C6 l5 z
' u( g& s" S* h# Q- C4 S好奇的看看下表就可以估计出来了
  \- N' c8 }( M$ a; k7 A& zTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)0 n. c. c5 N# y
Year Average Price %
( K  d  h  d8 d- C3 u4 d( X# o, n. ?5 U9 Q+ {2 @
1953 14424 0.00%
8 x# M3 i" a9 k! |2 M4 K. n7 @ ...

( C5 l, X' E' m2 }/ L: g
" K3 q! z& |1 U, v# E9 \我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。# l6 m6 N' m/ v3 W) N( o6 v4 @
如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。
- p; e# r7 b3 u7 ?' |9 u0 r: S1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。6 V3 d& f: f, a0 s5 e/ w$ ?
( x! t* f$ ^3 w* L, _# l# [
结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
( Y: b% A) F9 k9 k  _1 K2 b+ B* c" [& _# N% J

0 k( `) i. t6 ?& j. Z结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。  N7 b1 H5 Y4 Z8 P
...

% a& n3 e( r3 h  ?$ w% t8 z0 v  r1 r# x; U% M6 B5 D% f
老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。- P. s) ]6 P6 m; z. N; R# H; v& h

7 k9 M# ~' n" o7 C: q% w[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
5 c4 S# v6 Q& B! y5 z) q# {  r( Z( |; M& L9 j" Z2 f" \& P8 [% m
7 s' ]0 N6 |: z; d3 e/ c; E7 W+ g
40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

/ @; Z$ E9 P0 b/ u7 J" X5 x% V这点我同意。
: S" l( t% G. g5 c6 t& O) b40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。  P3 u  ?" M" o" w' d* n* E2 m0 F; c

/ n8 |" D8 m) q! }, q& _" J大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。' a$ A5 t1 ~% Z" K0 t" }
, ^) C) _/ X: h2 L# b2 w! Z5 Z
那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
$ j& U+ M; e$ t
9 Y& V: |0 y( q* M% z0 `三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表; Z0 K# A( ~6 h9 ^6 G9 {( p0 T
. N; i) _' F! j( f" H6 l" B, \5 u1 Q
0 @' [9 N3 G/ t
老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
; F" p+ M) ~' Y/ K6 j
( o2 t) Q$ V$ M( M! L
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。9 K( B& O/ [' O: z& H; Q  g
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。, _; u; |; c7 |

7 v) v  L4 T( d; G1 f9 P7 }  W我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。* M/ ^1 Z4 T. l1 A/ [' Q

4 K$ e) \+ U( y$ S# i总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
$ j2 i3 c8 B5 d$ a数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
% E+ g  K) S3 m- Z4 C0 N/ o# @; z
这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
大型搬家
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2025-11-4 19:56 , Processed in 0.192247 second(s), 31 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表