买房律师问题.

落日圆 · 发表于 2011-9-2 09:59

朋友想买新房.银行一个朋友建议:为省钱(不花任何费用)只要BUIDER同意就与BUIDER共用一个律师,因为是新房子估计房子质量不会有什么问题.不知过来的筒子们有何建议.

trixie · 发表于 2011-9-2 11:01

房子质量问题律师不管,有验房师,只要有买卖合同过户文件文件齐全,TITLE上没有不必要的注册文件,就是干净的TITLE,保证给你安全过户,这是律师的任务,耐心的律师可能会给你解释一下神么REAL PROPERTY REPORT, UTILITY RIGHT OF WAY....买方卖方共用一个律师要签署一个文件"CONFLICT LETTER", 这个文件会讲到如果出现CONFLICT, 律师不会给谁LEGA ADVICE,买卖双方找第三方律师解决争议.

诺言 · 发表于 2011-9-2 11:25

建议是：想省钱，就多承担点风险。想尽量减少风险，就多花些费用。
负责任的律师肯定贵些，便宜的律师你想指望他/她多为你的Case付出些精力和时间恐怕有点奢望了。

浮萍人生 · 发表于 2011-9-4 19:24

感觉旁边朋友们买新房都是胡里胡涂的,以为律师就是过个户,保证最后房产是咱的名字就完了.菜鸟问一下, 买新房过程中常见会遇到什么问题需要律师来把关的? 请了解的朋友们多给点儿信息...非常感谢.

小猪豆豆 · 发表于 2011-9-4 23:00

感觉旁边朋友们买新房都是胡里胡涂的,以为律师就是过个户,保证最后房产是咱的名字就完了.菜鸟问一下, 买新房过程中常见会遇到什么问题需要律师来把关的? 请了解的朋友们多给点儿信息...非常感谢.* ]' a w! g; Q1 O( Y
浮萍人生发表于 2011-9-4 20:24

同问啊，谢谢

年轻的心 · 发表于 2011-9-4 23:35

Builder 很愿意你用他们的律师

原因很简单：

律师是他们雇的，如果他们设局，一般情况下你是看不出来的。

吃过亏的客户一般都悔不当初；没吃过亏的客户一般都想节约钱。

落日圆 · 发表于 2011-9-5 20:32

菊花变成向日葵 · 发表于 2011-9-6 02:30

我只是一个专业打酱油的

诺言 · 发表于 2011-9-6 09:07

本帖最后由诺言于 2011-9-6 10:08 编辑

负责任的律师会告诉你New Home Warranty的用途，会帮你争取拿到你应该得到的法律文件（不是专业人员一般看不出重要性来的），会帮你按时从贷款银行拿到贷款，会帮你按时将买房款付给卖方律师以避免利息损失，会按时帮你过户，会告诉你如何办理房屋保险，会帮助你在builder没有按时完工的内容上让builder的律师hold back $ 以确保将来builder不完工时候的补偿，会告诉你take possession时候应该注意的事项，会帮你把property taxes搞清楚，等等。

浮萍人生 · 发表于 2011-9-6 12:34

谢谢楼上的回复. 我的一个朋友买了二手房之后, 竟然不知道买房屋保险, 因为没有人跟她提起, 包括律师.看来不仅仅是不用开发商的律师, 更重要是自己找的律师要是负责任和够专业的. 但是我们怎么才能知道某个律师是否负责任和够专业呢? 能不能推荐大家自己觉得好的律师给我们这些不懂的人? 谢谢!

诺言 · 发表于 2011-9-6 20:57

不买房屋保险的后果，除了出了事故不能获赔之外，一般来说你的贷款银行是强制要求你来买房屋保险并且把贷款银行作为first loss payable的，律师的责任是要和买房人说明这个情况并要求当事人购买房屋保险和提供insurance binder letter，律师只有看到当事人买好的房屋保险之后，才能向银行替当事人request funding，否则这个律师是失职的，银行得知后是可以向律师追讨责任的。如果房主没有购买房屋保险，贷款银行获知后，可以自行替房主购买该保险，并向房主追讨该笔费用。
怎样知道律师是否负责任和够专业，等改天的时候再讨论。试想一个律师收费非常低的话，我不认为他/她会真正花够时间在处理一个case上，看文件不花时间，见客户的时候少花时间，不解释问题或者少解释，30分钟之内让客户草草签字了事，或者律师本人都不出面，让助理代表律师见客户，这至少不是一个负责任的律师的做法。

trixie · 发表于 2011-9-6 21:56

诺言说得好.
不过关于收费一说我还另有看法.如果只针对居民住宅买卖, 律师费一般是固定的,所以人们会去寻价.总的费用一般包括律师费+TAXABLE DISBUSEMENT比如复印传真电话保险等+UNTAXABLE DISBURSEMENT比如在LAND TITLE OFFICE 登记过户的费用.
律师费大多根据买价来定.买价有高有低,律师当然挣的有多有少,如果一个CASE能在30分钟内解决妥当,不见得是不负责任的表现,我的意思是不在于和客人见面的时间,在于活干的是不是干净利落.律师行只有一个收入来源,就是律师费,无利不起早,在哪里都是这样滴.交的律师费会被用来COVER秘书的工资办公费用房租等,本地人会对此理解并接受,因为这是这个行业的性质,有的同胞可能会总觉得会上当受骗.小心谨慎没错,但没必要这么认为. 律师执照由律师协会(BAR ASSOCIATION)颁发,一生只一次,意味着一旦吊销,再也不要吃这碗饭了.他们会象医生一样在有行业风险时首先保护自己,如果有过错被协会查实,丢人丢饭碗.每年都人被踢出去.
还有很多人觉得大律师行一定收费高于中小律师行,其实不是这样的.律师有STUDENT LAWYER,JUNIOR,SENIOR之分,老的有经验的当然收费高,但RESIDENTIAL 的买卖一般都不是那么复杂,再者大律师行ACCOUNTING都是独立部门监管整个律师行的所有帐目,系统登记生成帐单,在DISBURSEMENT上决不允许助理随便多收客户的费用.小律师行相对宽松.
律师分类非常细致繁杂,操作领域各不相同,律师又多如牛毛(有点夸张,就是多,没找到合适的词),如果不确定,可以到律师行的网站先查询,要么在LAW SOCIETY 上查,然后电话或EMAIL联系.

诺言 · 发表于 2011-9-7 10:46

楼上专家说的又详细又好，学习了，佩服！
我只是提了个比较明显容易判断的引子，希望不要误导大家了。

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