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请教老杨等懂行大侠!

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发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)
2 n0 T* r! S- |) @, ]6 a6 J1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万6 U5 y! g: K9 c, K
2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右8 A  x" o% ?; h" i8 T4 u7 v! h2 p: o) K

- Z+ E4 _5 ~& j/ B顾虑主要有:
; W5 B/ W: k/ M$ O1 z) B& ]1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
# e7 W  ~, [' R' I2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?$ r5 M: B( b3 H4 t% \
9 F- z) l: h4 u+ M! B
谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
7 h1 a/ M# R7 [. C. vanweica 发表于 2010-2-8 09:52

2 v; {9 x4 M6 j  h$ j/ g旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:* l2 a# [  p# C. }5 x
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。' r% X  x3 F' J. X; U
对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。7 g$ c5 D( K9 N0 n: g
一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:1 M- O9 K- S3 T) p, ?# C  p
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...6 F8 M4 j& g# V3 p9 `# d
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

; _# m2 O8 r2 H, @+ u$ T+ V) m7 g+ e学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:
/ A& s. a- P- u7 Q9 |$ `: oCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...2 ]% j; e% O8 t; Y. H" \1 ]
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
$ }- ]* N. }* w1 h" P7 h: Z  R
0 L& M) D" L% f/ `
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑 / q  g7 h' q/ p4 j
我的理解和小黄的正好相反:: O2 F. R$ g+ `* ?
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
# }2 n8 q- H% P7 y8 ?8 r" |衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

; X" l# h7 p$ H! l) L9 M你的逻辑有误。4 ?( m* P/ E; p' W  _9 F
9 b$ ^. U$ t) Q6 G
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。5 Z& a- t& q* e4 P8 l& [! g

. b) f' f) ]4 A1 _# N: n在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...  J. H4 n1 g8 m  f3 @% S
小黄 发表于 2010-2-10 17:56

0 Y, i; f# q; o  Q- C1 `) t, m同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ...
% ^) y( s2 t' m! EPhaeton 发表于 2010-2-10 19:39

  ?; h4 S* y3 S# d1 n你的Case给我提了一个很有趣的问题。
0 n; D0 e0 ~, g& ?- ?* @$ X  r你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。3 O- ?, n2 D, v. Y8 P
CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )
, ^8 E; @! y% x. R- `7 t8 c) v8 z6 NReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。
9 ~4 O& d- _: U2 Z1 x( n7 P( U/ E
' @" @6 i9 l* f1 L你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。! r4 K& H: I1 A; x
. U5 ?9 f/ L- b/ e0 }# x
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...6 X- T1 B/ ]( U; q/ o; S
小黄 发表于 2010-2-10 17:56

/ m: |7 R) b, p, a$ I开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。/ m6 F+ l6 r% j( M
整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。
0 _3 F. o3 I6 x- N, E9 @2 w2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。$ m9 e6 }* J" T& B( T6 W/ d
5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica
3 `& B# w. A; d; S- L; ^
% @9 F7 Q; g4 S1 v/ O- _
& F: O2 T( o" v2 m70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica
" O9 v4 m2 Y4 C9 [0 u3 @
* v$ X+ s: |0 g  F  p
% ~( P2 q$ b$ a8 y) }1 c9 B70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???' _, a; p% F6 l
我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31

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