浮动还是固定, 精算!

Rapala

浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

! n& E1 V; P  G1 g/ l最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%
/ Y) S& p' N. e
　5 Year Close 　P-0.20%
( q. J$ P2 Z  a5 q8 H
( @8 g0 E3 `( v30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
* c9 @3 w- C) F; C6 `# a- Z1 d
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
4 S9 y4 u) g: X* H& k4 B
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
  t3 S+ _- z1 L, Q( r0 t
$ Z& M( n) f; i7 |总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
# U8 l" p: D$ H) y% u/ `
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
- C; Q; R9 j: H4 a. N  L3 r7 F) B
现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
( ?9 U- I' y+ [; [你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
1 }! n; Q% X/ ]& Z; \% M! R: v
3 M9 c& {4 A2 }3 L* x, D% T6 W还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！
. C& D" t# U9 s! V$ e宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

+ `& h  r. ?* W! V5 e0 y- }如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
: k  @/ W& o3 ERapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
# n' Z4 Z7 S/ W' J  L1 E我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
  [( Q2 u, j8 D9 I  bWST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
/ u# H- }  \" r" h) `2 h) Z% j我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
' [7 C" D  t0 a' M- e9 T我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。
# @$ b1 ~8 _9 ~* w) j; |+ k, }
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

) `, j5 F8 }1 h
; H8 D7 l' L0 P( y这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
: N1 t3 x% t: t: F* w( X2 U5 p
8 \' v$ |$ M. _" J. C. G2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
! f( Y. K* b8 L; l$ c
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
: @* c* e( [; w, d& i. x
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
$ I$ p7 Q4 E( G& s0 b3 _! i- F! ykingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

; {2 _- P$ T5 ^7 x3 s请问拿到的利率是多少？
8 F  G/ H. Z/ u+ w( g, J5 J谢谢！

小黄

15# 小黄

2 z$ U3 F+ I: r' c: `$ C1 y8 k浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
8 l) }' A3 ?  M8 ~, M$ D. ~
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
# d9 E9 o& _8 w( s; Y
就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

- a' k1 F, t; k) Q* ?1 O7 Z
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
2 [% M1 @: i5 n( z2 B除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

! L  I' O4 E: R, |
条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
* l, _+ Z+ [' U* O# V固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
! d7 b$ X, s( m浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
' _. z) p, t6 g( {* w7 w浮动：53,943.17

如花

附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
; Y0 l8 |, W% c4 h, I4 p0 P( X2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
1 O+ r5 }+ t/ J: |固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

$ V  `0 I, \$ {) k" C
% g" M% A0 R2 d! Q; ^9 X2 U- z2 [没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

+ T9 c# W( Q/ \) L“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
% `9 c' s0 L$ C/ {; l5 y
4 l0 G6 g2 [% A/ w* M8 F1 f/ Hhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
/ d" l# B; Y* J, V. n$ f( m
  q2 Z5 E7 f8 R7 E3 u# ~http://www.edmo ...
' A* N4 ^) g: X2 L小黄 发表于 2010-1-23 10:37

  a$ ]* u1 C2 ^8 D, }: c0 y% c虱目衣带

AASTAR

转贴：
+ o' m$ [3 F- d/ q$ o$ g+ f
8 F, A$ |8 ~; W/ M黄教授说到：

您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
4 ]. H  e% J' j1 C% X0 u4 b
就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
" A$ _2 g% E7 x总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
* x7 w# O" B. T" W6 t6 M. g

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

2 z- |# j2 R+ r6 ?7 R, M我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

' _7 N8 y2 J/ w5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
8 a3 I6 P) W; S0 G4 @* I( J; C2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

& P9 D6 k9 v8 X# z) r3 kWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
( r2 d6 @. B- D8 WRapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。