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浮动还是固定, 精算!

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 11:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 Rapala 于 2010-1-19 12:09 编辑
8 M5 ~$ I  ?7 ~% z' K' `
) _8 Z. j& I( W/ ?. C浮动还是固定,和你买的房子,以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
( {) m) i% h# A2 g* A
) k; p: ]: T% S: E% o最新利率:2010.01.04更新
2 l/ I# D/ w' ]. H( j1 J  1 year fix 2.30%
. h3 r( R. z. U( k  T  3 year fix 3.20%
5 m; W+ m7 x" E3 t1 Y. f  5 year fix 3.75%
3 G# y. s! d4 q# b/ V( R: }* I; f, o% r$ @* m- D, L: `. A
 5 Year Close  P-0.20%
6 {( e% S9 t" G% n& [, t/ _: O
& N& K( m  o# z# t0 C/ C- Z  z2 l2 \7 ^; H30天close的deal就不算进去了,那么浮动对1,3,5年的差别分别是,0.25%,1.15%,1.7%: l. H1 U8 v+ r& M( M9 [! c0 k8 W3 s

8 _$ H1 ]* M  U& l" `假设银行从2010年7月开始加息,银行每年议利息4次,每次涨0。25%,那么从现在算 起,6个月后和一年持平,21个月后和3年期平,27个月后和5年期持平。& M. u) c( D; I& a2 C2 `. @

" s" z! ^1 S( T" x! w  N$ T1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!6 K: ?# h6 C- {: x

# K$ D! H, h- q# R" B* q2。如果选3年固定,21个月利率后和浮动持平,那么还需要至少21个月才能把损失的利息赚回来,三年总月数是36个月,也就是说损失42-36=6个月利息。当三年固定到期后,再选择浮动利率,假设到时候有prime-0.75的deal出来,那么对比浮动,0.75-0.2=0.55。最后结论,另外2年把利息损失夺了回来,还有赚的。(当然,选5年浮动的,5年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说,就不进一步讨论了)
( D- O+ T; {+ C; d9 l
7 g% X( m6 H% V  Z7 |- s3。如果选5年固定,27个月利率后和浮动持平,还需要至少27个月才能把损失的利息赚回来,5年总月数是60个月,60-54=6个月,固定胜!+ `6 f" D' v" m& D" b* x
" {+ `8 e, I3 j7 f! W" l" M+ N
总结,现在选利率,要么选时间短的,比如一年,要么选长的比如5年以上。7 \' x& q' U/ w3 p9 S1 G; d: v
8 q, K6 l% ~- W0 M
有个例外,如果买期房的同学,比如半年以后交房,3年或者5年都很划算,具体的自己算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-1-19 11:57 | 显示全部楼层
沙发!
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 12:47 | 显示全部楼层
没人保证每次议息都只涨0.25%吧!1 v: @# T4 T" Q# C
# f- r9 ]! U6 F
现在应该入仓银行股,等涨息了股票就跟着涨了。
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 楼主| 发表于 2010-1-19 12:52 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
利率有可能不涨,有可能一次涨0.5%或者更多,我取一个中间值,每年1%的涨幅算是比较温和的了。
鲜花(52) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 13:05 | 显示全部楼层
这个我也算过。: W5 b7 p% f# e4 x; J
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。
6 y+ K7 x" I) U4 y3 I2 h' J* X* {
还有就是没考虑提前还款的情况。
* r! v( W$ h9 B7 v5 R6 S" O  ?2 M+ f6 A6 E- L5 A) Z
不过,还是多谢楼主!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 13:08 | 显示全部楼层
这个我也算过。: v8 E, z# V" i( k* P5 d, c
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。
/ I# j" J& d* G3 V. v/ r
3 T5 v* q6 e/ P7 ~6 j0 o: o  d$ N/ ]还有就是没考虑提前还款的情况。8 g' `9 V6 v/ ?, S7 \8 L. _  p
& ^; `) S+ m. [
不过,还是多谢楼主!!- U! z7 O( P0 K& G8 j6 A/ [
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

1 [  m1 Z+ j* m0 E如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
you omit the captital.& R  R! o' k6 w

/ ?: d. l( [$ X) R1 ZAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:27 | 显示全部楼层
如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
9 _& u* ~6 f2 z  TRapala 发表于 2010-1-19 13:08

' g1 b7 C8 X, B4 {' E为何提前还款,利率越大越有优势?
1 W: _" w5 p6 d# o% x& M+ j, f我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:38 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
为何提前还款,利率越大越有优势?
" K, A- ]: A9 g# K  A. J我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
2 w' U. _9 T5 w5 j% r* [, HWST 发表于 2010-1-19 15:27

* g4 u: q1 W4 n; C# h/ I这是正解。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST
6 I: ^% v) G0 c1 j+ D我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 21:41 | 显示全部楼层
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 12:12 | 显示全部楼层
大型搬家
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
为何提前还款,利率越大越有优势?
8 E, _+ T) j, |( v7 K我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。3 I5 _: W% }5 c8 V
WST 发表于 2010-1-19 15:27

$ ~; a' ?2 g/ S0 ^/ _5 p/ L' \
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST
6 @2 O: u' H+ U2 [8 K( w我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
5 J' T" @1 S! aRapala 发表于 2010-1-19 16:07
9 k2 k- M% B1 g! c1 [- w! k
老怪逻辑不行啊。
5 k1 R8 J; F) d) B* P( j* k; D4 [& a# h4 n$ K5 k7 S
好比某人贷款20万,浮动5%,固定10%,且有能力第一年还5万。. J% c0 w. i, |
那么第一年后,浮动的还欠16万,固定还欠17万。要多还的人,肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候,剩余的本金已经不多了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:29 | 显示全部楼层
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!) t$ g5 G5 Q8 O! b6 j- Y2 E
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55
' ~* j; @8 L& M. P8 D

/ T4 k  R8 b2 n+ j* b& r这个假设是非常错误的。两点:
$ ?: q8 P. c6 T) g& [1 P3 i5 @3 Y1)如果银行offer比prime减更多的优惠,你固定解套出来的人可以拿,一直浮动的人也可以拿,还比你更早那。
6 l8 _0 ]& Q- B0 i2 m, {/ c/ v1 o' a
8 U8 S0 X* |9 k  g9 r2)在利率上涨过程中,最先涨的还不是央行利率,而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%,就不要妄想这个差额会向下走了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-21 09:28 | 显示全部楼层
15# 小黄 + _- A# o: k7 j
( \% U: b- N  v. b1 s2 y) D7 s
浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?/ v( K) r+ M0 s1 [) d
, M+ X  k9 L4 q. ^6 g% ]
我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到prime-.5%不应该有什么惊讶。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-21 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。! u- x# j+ V; Z6 c1 W
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41
6 r8 v5 h" O+ R& w- ~( F* ?6 F- @
请问拿到的利率是多少?% [  V% h/ g- j* m
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-22 21:41 | 显示全部楼层
15# 小黄 . T7 ^4 c3 N. ?! {

% b0 _: R) C8 i6 P2 ]4 I浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?
" H, J% z% O& E) u, t8 A, V  W
6 h: H9 w+ H2 j/ Q* M我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到pri ...9 ^& u) s9 l) G3 o6 J7 V+ d& R0 T
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28
7 t" p7 J+ K" ^: _( o1 t9 K
比较要同比,浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定,那就应该比开放式浮动啊。! `$ ]0 C& t( ^- d* e2 C7 O

' i6 M0 s& z/ K9 A就算实在不行还可以还款20%,再借回20%,不就把利率降低了吗。每年倒腾20%,有deal就倒,没有就不动,效率也很高。
鲜花(437) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-22 22:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 阳光沙滩 于 2010-1-22 22:03 编辑 9 g% I5 N+ |* U; a1 k) \! r4 k

; O; A9 i) ]! h我的想法很简单,如果你选择固定,相当于你和银行对未来利息的走势打赌,如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少,那你赢了,否则你输了。
" c0 C6 U2 u) G" t$ I; I但是你是在和一群顶尖的的精算师,和市场预测专家在赌,且输赢分界线由他们定,除非有奇迹,他们能输吗?
# s7 ?" l2 {- ]8 N7 K* t除非他们另有所图, 从而可以牺牲一些利息利益给你。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:46 编辑 ! U2 c- e. M4 [

. T9 @1 q& M/ O2 R条件:4 @1 V+ P; T" S- f! M
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。
. l6 P  {1 R# H3 h, Q固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。
0 V& T/ J  b$ ?+ e* @. I浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%
" l- C( Q) u# b. y: g. |- S; G6 x) p$ f/ u5 G( C
由软件计算的结果,5年总共付利息:" P1 u& Z# K- {* ~8 t7 c# @
固定:51,303.26# P7 ~( u- c0 I0 |, _' e; X' Y* c
浮动:53,943.17
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:44 | 显示全部楼层
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:48 编辑
! Z. M) v+ M$ u2 d6 o
8 _4 Q8 s) m# [9 U; V( k5 n附件是计算过程的PDF文件。

Fix.pdf

19.67 KB, 下载次数: 2

售价: 10 加币现金  [记录]

Variable.pdf

23.81 KB, 下载次数: 1

售价: 10 加币现金  [记录]  [购买]

鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 10:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
条件:
% v: m; @! h# H6 g% P2010年1月1日,贷款30万,分20年还。- X0 n& X% \1 c# F/ K
固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。
. \# o# w- @7 t# n" |浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%: C0 z& j# M& }, c

' z! l: ]- y: U由软件计算的结果,5年总共付利息:
4 V; y% E) v) T& ^' p" Z4 Z固定: ...
/ R" |5 s" ?/ [" u  Q- B: ^6 G& H如花 发表于 2010-1-22 22:40
! D; F; _' g7 `5 X0 t8 q. r& p
& {" r7 C$ V: X+ r/ S2 z
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:
( o7 q2 T  n2 R, j
  Z& U% ^% m+ A- R“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”6 k5 `# {0 s. t7 X* _# W* [, Z3 {9 l
+ G/ W) y; Y# M+ P) T" {
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼* [; P( y0 A4 b8 J

; n7 E4 K& @9 H! K  W0 y) G最关键的问题是,根本就不可能3个月涨一次。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 15:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:$ Q, D3 {' e8 n8 F
( Y4 j9 x  l9 E- M+ f5 g
“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”7 ?; D$ H) n, B1 F
- p' I6 r# i7 S( g- Z# H0 R$ C
http://www.edmo ...* K9 E6 V$ v' r0 _& @
小黄 发表于 2010-1-23 10:37
% Q6 X4 B9 G. V% f" y
虱目衣带
理袁律师事务所
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-23 20:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 AASTAR 于 2010-1-23 20:13 编辑 + D2 t7 i& ^& ]2 I) }) }

9 {# ]) D9 W. O5 I; G转贴:
# `! ?6 j6 x. \) f( ?! G" x: Q, `& R( E4 x8 _" v1 N% z& d2 Q9 s
黄教授说到:
3 k% i2 x5 F2 o, e/ f* w( l9 q- t9 m# r" Q7 L7 k1 H- U0 o! x' s
您在梦游吗?0 E0 ?, \/ B7 `+ p0 W
既然这么多人都有质疑意见了,我就多说说我的想法。
% x( _8 h- o3 M& V. l
5 u  L/ n2 G( T; f首先,世上没有无缘无故的爱,无缘无故的恨,无缘无故的升息,无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么?我认为:加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高,会造成加元暴涨,安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息?美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升,但失业率没有起色,奥巴马凭什么要升息?升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨,工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法,讲如果通胀如不扼杀于摇篮中,就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场,如果现在就升息,扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀,也肯定是2012胜选之后了。: y9 @, u1 w# s9 a6 G
0 F! s0 F- }, S* _! D
就算是突然升息,锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决,也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%,浮动2.05%。为了计算简单,只还本金,不计复利,5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次,那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利,那么在这种情况仍然是浮动略好。0 {& J5 s7 [' Y' `9 \
总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。
0 w7 E8 S+ Z! G  Q4 o5 M6 [" u/ _6 l+ O# N
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
虱目衣带
* S, U, q; C: t/ ~Rapala 发表于 2010-1-23 15:28
  W+ l$ o% j) a; ?, D7 T4 P0 _
我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 22:31 | 显示全部楼层
我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。
1 i2 i* B0 h8 p6 j) p; f+ C* K- t小黄 发表于 2010-1-23 22:02

# F/ T6 v$ s% `7 z, Y& z你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:39 | 显示全部楼层
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。# A9 `7 H! D$ l
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31
  B$ h/ b3 b0 H" D6 h
5年很长啊。先说好( f' k( b) p1 \7 D
1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。% R5 U) k3 F6 F3 Q
2)赌注是什么?
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-24 15:57 | 显示全部楼层
虱目衣带* S, q. _  _3 d* C$ M9 {# c! t. I  t( E  D
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

2 a1 ]4 _& c5 T$ eWhat's that means????????
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-24 20:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
5年很长啊。先说好
2 q& U; P4 I; `3 q+ }# ]5 w# `3 v/ |1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。9 L; s) C( ~! z# G9 S- \0 ^2 N6 W
2)赌注是什么?
, Y5 _) ]. o% x( p小黄 发表于 2010-1-23 22:39

/ I9 }, G& w8 ~+ [5 h奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-24 20:46 | 显示全部楼层
奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?; X7 F1 J) K8 M6 R* v+ i2 S
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

/ ]2 V$ e7 }9 H$ E) |; _7 ]你引用我22楼,说“虱目衣带”。我的解读是,你认为利率会上涨,所以未来5年固定比浮动好。
8 t! ~/ P/ N% Z6 y6 f# t- [! U' @+ S# W3 y
如果这是你的意思,那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
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