爱城炒房团

如花

集资成立炒房团，目标国内，美国城市的物业。有兴趣的不妨大家出来商量一下。我暂时想到一些操作上的问题：
8 i+ l$ q2 h9 ~- M+ l1 V6 _& X
, m+ L+ N- N0 M1，购买物业的主体。个人？公司？国内公司？加拿大公司？
8 Q5 y: y% @' K2，政策上对购房主体的限制。如：个人购买，需要提供结婚证明。公司购买，税收政策等；
; @8 a+ a. I4 P6 n3，资金的保障性；
4，决策的制定；
$ f+ R+ g& ~" W* L, ?; L5，物业的选择。住宅？商业物业？
$ a5 J4 s) |- q- y
请大家踊跃发言。

propeller

如花

我曾经考虑过，在香港成立一家公司，用香港公司买国内的物业，这样做的好处：
  z$ W5 l% J2 }1 W1，根据香港公司的法例，只要我的公司业务不在香港，就不用纳香港的税；
  m# o$ m5 w( }! z( W" G2，用公司名义购买，所有权清晰；

( H& k7 @. G# V" ]不好的地方：
' B6 a! G9 t! e! `3 e- n1，国内的税收政策，不一定对境外公司有利；
; V% v6 A4 O8 }. N2，理论上，我是加拿大纳税居民，即使成立香港公司，仍然缴纳加拿大的税；

兔宝宝

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！

shelley.micheal

hahaha
" r& k$ n% T9 D# b( W/ |shi  xiao tubaobao

衣食住行

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
! M$ J6 n% k, ~  r- T. V真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, 就出来喝喝茶, 干点别的事吧.
有省级以上亲戚关系的, 如愿意, 请站出来.

如花

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！
+ z/ M% @/ g+ f兔宝宝 发表于 2009-12-17 13:10

, n: j# [$ B" \- r* s
详细说说？

如花

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
) I, ?4 d4 Q8 Z* I6 |真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, ...
衣食住行 发表于 2009-12-17 13:24

1 y7 x$ s7 {* s$ O9 _4 ^9 d你说的这些关系，我倒不担心。

tradesman

国内首付必须达40%，我看泡泡一响，肉包子就变成肥料，还得付排污费。

caoqian

还炒?嫌国内房价还不够高?这真得叫"击鼓传房"了

kelvin

你这不是炒房团了，听起来像trust union， 其实什么都可以炒，比如现在就炒黄金。最好你能有几个金融大牛帮你，让大家放心一下。如果如花办班交炒股票，我就报名啊！

不惑之年不明白

坚决支持如花 ，那些反对的人自己不参加好了 有什么权利既不参加又要冷嘲热讽？？

如花

好像感兴趣的人不多。

小黄

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
- K1 e  `9 e% U- W2 L, [6 J: ]1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异地售房也非常头痛。
3）出租方便。如果房价无法暴涨，甚至套牢，本地至少可以考虑出租。异地的难度大得多。

如花

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
  e3 s! d' F- t9 H, C. a+ X2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异 ...
3 k  S$ z/ y9 {2 g  H' P  M; E小黄 发表于 2009-12-17 21:15

; _9 [: G( o3 h/ q# J/ J2 \% S部分同意。
1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
6 O4 C6 p6 a; B2。同意
3 L! G' x  d9 e# `8 k3。投资房如果出租的话，很掉价的。

小黄

部分同意。
1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
. _0 Q" N; X! j3 S: C+ Z1 C2。同意
5 _* a; }- D) \" |) }5 K3。投资房如果出租的话，很掉价的。
如花 发表于 2009-12-17 21:20

& u+ g: ]' f+ m0 |
, v6 L. n/ j9 l, H' `8 E1）炒本地房子有什么税？
3）不一定买全信的豪宅啊，一般的旧房子，又在眼皮底下，掉价的有限。

如花

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
2，恩。

小黄

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
: Z' f/ G* d3 Y2，恩。
- C2 V0 v( D* R如花 发表于 2009-12-17 21:47

对于起步者来说，可以卖掉自住，搬进新房。这样就完全不必缴税。
* M8 V) N6 X6 |6 C; Y如果是炒作多套，估计不容易躲过 capital gain。但利息成本可以抵税，所以实际应该还不到20%. 既然是“炒”这个字，肯定是升值较快的。这个税率也算不得什么。

如花

. O9 l( _8 n% p0 u' J, T6 U# j1 C1 k
' t% ~- M, P! I/ d6 p, Q我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。

小黄

我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。
如花 发表于 2009-12-17 21:58

4 o! l/ n) T/ v* A合伙的话，买地开发可能比较好。

如花

合伙的话，买地开发可能比较好。
1 B3 x1 N4 i0 I/ i- x/ r8 P小黄 发表于 2009-12-17 22:01

这个我同意。买地做builder，税率最低。但这个管理技术要求高，不是乌合之众可以完成的。

小黄

这个我同意。买地做builder，税率最低。
如花 发表于 2009-12-17 22:06

+ J6 ]- V, q; p这样吧，你去筹办。我给你做consulting。

如花

这样吧，你去筹办。我给你做consulting。
- c' T" u$ W$ y1 r( j! M4 o小黄 发表于 2009-12-17 22:11

我是仔细考虑过这件事情的。对于建房的负责人，你是一个不错的人选，但还有一个人还在你之上。如果TA肯出山的话，成功机会非常非常高。
% X" t% F  d1 P8 g
. l( q7 }- i1 g- H, G8 J我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。

Rapala

我提一个思路，抄加拿大本地的房，也不要成立公司了，如花先买个20万的自住房，过两个月以30万给rapala, 然后再以30万给小黄。。。。。，最后100万给小P, 小屁贷款80万，把房子10万卖给如花，然后申请破产. 这个循环用3年时间。

这样，以小屁破产为代价，最后大家每人赚10万。然后如花以市场价卖掉房子全部给小屁，小屁靠这钱生活三年。
9 v) h0 x  ^. W; Z* _; C1 R( S6 q
6 _9 c9 n8 ]2 _  E+ r然后进入另一个三年循环，三年以后小屁又是一条好汉，再破产一次，得到如花卖房子的现金。

如花

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？

Rapala

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？
5 @% @7 G* d9 X. @" z如花 发表于 2009-12-17 22:30

, a* X3 h1 e% g/ E! h银行以offer为准，从来不做评估

如花

银行不是不评估，是价格出现不合理的时候才会评估。银行本身有自己的市场行情的数据库，也可以从第三方获得资料，例如：CMHC, 或者保险公司。
+ i( l, L# `1 Y4 r* X% G你买房产保险的时候，保险公司根据你报的地址，房子户型，建筑材料，结构，就可以知道房子的rebuild cost，加上地价就非常接近房屋的价值。如果你的买入价大大超过了重建成本+地价，还不能引起银行怀疑的话，这个银行早就倒闭了。

tradesman

12# 不惑之年不明白
+ ]# I6 A# R2 g) E5 y) }
如果投机的风险高得无法控制，还是换个花样好。

Rapala

我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。
: G7 J0 s% a0 Z% Z3 Z& C/ t4 L
- g, u5 s2 e8 {5 Q0 _+ `, Q这哪是炒饭团啊，人家温州购物团都比你花得多。

+ M- Z. I& f" l- {1 n我再提个思路，这回是认真的。首先，炒饭一定要贷款，所以大家可以互相帮助解决贷款问题。
; t4 m8 J1 O: A! U" m  t
比如，如花要买一个２０万投资房出租，但是信用额度不够贷款１６万怎么办？他可以和小黄签一个租房合同，比如这个房子本来可以出租１０００，现在签一个２０００一个月的合同，根据银行规定，租金７０％可以用来算收入贷款，如花成功获得额外额度，买下一个出租房。
9 S& |% t- n" M3 d- A7 H( Q
接下来，小黄要买一个５０万出租，那我和他签一个每月一万的合同。。。如此类推。

总之，炒饭团成员互相高价租房子，只要有首付，就不愁买不下房子。如果有成员一百个，每人买２０个２０万的出租房，就可以买２０００套房子，同时还会推高市场上的房价和租金。

* Y( F* |& L( n' d' L2 j: D" a请黄参谋和如总阅。

如花

如花向银行申请贷款买房，房子都没买，何来租约啊？

' N2 t1 H2 K! G解决买房贷款首期这个思路是好的，但是风险也高，收益有限：
一，借款人不能支付最高35%的首期，但他收入符合银行要求可获得贷款，哪他要支付最高2.9%的CMHC保险。以40万的房子，银行贷款38万计算，CMHC保险为11,020。也就是说，如果我们借钱给他的话，我们需要借出14万，而获得最高的收入是11,020，如果我们收得多的话，他就会买CMHC的保险。这个回报率太低了，而且没有保障。

二，如果借款人连银行贷款都申请不到，或者申请到的金额太低，这个对于我们来说风险太大了，我们不是要取代银行，而是在低风险下获得高利润。