报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
) r' M- C6 m- b5 q4 S3 d如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
2 J9 J: f5 h: X' a2 M如果出租过一段时间是captial gain，
" ?  M& Q! Z4 ~7 J( l如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
9 w- P6 |. I. M1 X! o问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
0 p2 V0 D$ s; r3 n2 g5 k问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

6 d" o9 j$ C) W4 E当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
" H4 ~. r9 M% k: l% M
3 Y9 r+ W3 |. X; ?/ ]  p2 m& W我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

- R( x) e! y* G" D[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表


当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
2 c& L( W5 G% R; f% s
6 I6 p! h! \4 d* U/ `' D4 G: b: Z' W6 i我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
3 i' T4 y' n7 j1 g$ w3 n其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

; _. ?: S+ s0 K& b, j" U- Z, Z关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
5 K5 j7 W7 s8 W. y其实不光是这个，任何税务问 ...

: c0 z+ A0 R" l) @5 T9 V+ {* c0 ?
7 O$ v, ]2 h6 g我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
+ n" @4 Z! V8 G
你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

" m' b, ^* f+ x" X) m! ~[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
6 ]3 I, G9 D# ]8 N
! C; n) w4 W4 D1 |
' ?* P0 M$ |8 q5 f1 N我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
# p6 \4 p4 Q3 I- L
8 m; A" C0 g' u你如果想讨论 ...

; a8 X  f) b/ \1 h$ \就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
: _0 e* P" H0 a9 `$ W* N+ o3 K0 B* n
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

! H- q8 `: a% O# ~4 ~5 `1 \2 B4 k就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

( o* T3 n4 \  H3 K完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
* i( o% I4 o9 C+ l  H+ u9 J' d

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
# U; [5 o9 l4 i: z
你如果想讨论 ...

. t2 F8 Z$ [3 T7 ?* j
9 \" \$ z$ Q5 C2 T. G+ @我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

, f+ M4 l; P, S; Whttp://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt
* @1 D- m8 |. E. @9 f
3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
) o' q/ T9 I" N* D- N9 t) n6 gcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
as being either income or capital. However, in making such determinations, the
" d1 l; d; p( d8 Xcourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
intended to be exclusive of any other factor.)
% m7 [4 S$ T6 u; a$ C$ m/ {
- f2 D  Y- J, A% |1 R9 j(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
7 H2 m2 C$ ?( Hits purchase;
8 Z7 [2 i/ ?# `/ H$ j( d(b) feasibility of the taxpayer's intention;
  [9 c; ~4 J& S! S" }& k( j/ E" c(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
$ B6 K5 z! {* {, j, A5 |estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
5 F* c+ u) O% \: F" b% U(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
& J5 R4 K0 z$ o/ r4 `(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
# {% o  j8 T) [8 _: _+ z( B0 [taxpayer;
8 p+ f  \7 o3 k( g' N3 a(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
& s& k# p( r3 R& J9 O; \the real estate;
3 m1 Q+ w; _' M' ?" d& J(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
6 E' ^. x. D! w3 i. z7 i8 G' D(k) factors which motivated the sale of the real estate;
2 g4 T2 ^& G3 ~7 |: u(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
7 V0 z* W) A* m; O, w1 C: x

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

( v" J$ T8 L' \9 u
你应该把全篇文章都贴出来

. }) t" g4 E* d' O6 k

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
  e/ M" S! D* S2 R4 I. A7 lor as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
; Y! E8 z& @* @9 D; T. y# Ksecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
: ]/ l0 {( H2 H: o6 W7 {a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
. [% Z1 W8 ^7 U5 S2 G% Aas business income.

1 v7 a% G# E* \4 C9 ?! v* V[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

' ^4 t9 u- g! q
+ I1 O. w4 p1 D" I" U% x% B: U0 M8 v
你应该把全篇文章都贴出来
$ y) B: L( r  g3 M! k
[/quote]

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
' }" o, F6 G, J6 F0 a9 x( z. F5 n  ^
$ _" F0 {5 L9 p1 r6 A# ]"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
0 G+ A2 \3 J4 p9 R7 V, H! ^4 |/ R
1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
: n) s; C$ f7 u+ ]2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
4.Are not held as part of a collection"

& A2 O) t3 {) r: {+ Ecapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
0 Z6 O7 t/ ^" B3 E* ]. K
) r) f3 g& m& Y5 Z
  H7 f- s5 h4 rInventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
6 X6 O5 s- U7 a, mAny gain on its sale will be business income.
4 p% h# ^6 w; L  M
- z7 O( W; l/ F2 e你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

2 i8 _/ h6 O) n% ~5 v% a说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

$ q# E. p, s3 _8 c7 t  _8 T各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。
/ t, C3 E; D! H2 ^# N+ h
如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
4 g/ D; f$ ^6 I8 L; S如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
9 G6 }# r3 r/ ?7 j' U9 @; }% {4 Q
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
- E6 F" c$ i! u3 b% m
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

' ^  f1 H4 L2 r' \还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
- Y6 W3 T' Q2 G5 z商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
& |$ I" O" p5 j+ K1 ?, W7 c2 A
其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

3 _4 E, M7 W$ T$ I" l6 \6 Z我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
* t  w. e% L' Y1 m9 P1 H! C; E: d, |
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

- V$ [; H; D9 l) \  r想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
( v( u1 z3 o  T, O
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
. b. y, `) t; v, H  F" c! a
9 Q( u! L& k$ H9 n
1 D3 p0 [  c2 W. M# E" g其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？

; y5 M! m3 B+ x: b" }: i$ L$ }你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
8 [  k# _2 w0 A  o! P6 |8 O

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
# q0 U1 T# _9 e. R
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

4 I+ s0 y$ l! ?1 X, l$ ~
* g% P+ Z: g* ?2 \+ H6 Y对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
# }, `2 O' L9 ?# Q5 u
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

0 H7 L, G0 \. `, G% Y0 u4 _另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
6 U; D/ j( [; D0 \- m4 X你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

9 d4 j2 ^/ x% e" _5 n* j
4 X6 J. [( o3 s
/ r7 p4 y2 y/ ^3 r7 n
- r  I1 b( `- r我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表

2 q) `, u: y. S1 g1 ]; U: H

5 _, t: Q* a3 ]9 G+ W# A9 {
7 K) Z& U# x& `& I  e( \我的牙呢？谁看见了...

, n, h! x. e, `+ c
我捡到了,你想买回去吗?