报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
如果出租过一段时间是captial gain，
1 L2 |2 o% d, _1 J9 U如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
: x2 G6 l, ~9 L: S4 W) O问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
7 W$ p' _' E$ i, ], S) `如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
- r6 P, n+ R7 X, h) V# ^问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
5 K- r+ z7 S# B! ^; D% B
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
' `5 a% @  x) k% i
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表

! ~9 K& r! Z8 [/ w- D  ^- p# o
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
/ Z' \! a# M1 m9 c
( u6 w0 D7 |7 ]$ m/ \! _. o我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

7 P9 L" a& C8 c# n) [7 q( l% I关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
/ L) ^! q- ~  z$ a其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
, T8 U5 R; R3 ^; R/ H% Y: _
% Z+ [* H" g" `4 v" Q+ q- Y+ v$ I关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
8 f# z6 {2 ]1 M其实不光是这个，任何税务问 ...

6 B$ _7 t( m. n9 _0 I( c" F8 o
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

1 c* [/ I9 `5 T4 Y! _+ Y[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
+ o8 `/ p/ A8 i% |3 G. S6 F
5 X9 @: `2 g. P' ~/ I; z
. G. _6 t) E  v' T7 T我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
$ u8 N/ R# ?) t- C3 [) c
6 T  h% A* ]- s0 F, t1 s你如果想讨论 ...

  a/ y. y! D1 T/ k, S* D就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
/ `) Z; `0 ~+ q- B
/ K$ O  R! b( S就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
/ ]8 {* o/ F0 J  `5 P( G0 w

$ e, F& N' T7 ~我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
9 e$ G7 {; Z. W( m" _  X
你如果想讨论 ...

# ~  D, ?& U* ?! l& z! Y我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
9 `6 g* y# c: h% Gcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
as being either income or capital. However, in making such determinations, the
/ s3 Q- T1 ]* g6 l$ M; v; wcourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
intended to be exclusive of any other factor.)
' ]" D- i7 D0 Q' j1 x% S" [, M; Q
(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
4 p- _/ C* O8 V" t1 x! Y3 Cits purchase;
(b) feasibility of the taxpayer's intention;
(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
; \  W2 k, k! M- H$ Y3 S$ q4 m(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
8 O7 @( E, Q* K' F# @(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
+ a  `* E! V2 e" N* Y& hacquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
- t- _, L8 A0 Y5 f- M4 m; Utaxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
0 z; c/ i. ^7 V* D$ s& b  J4 `, dthe real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
1 p% _7 w" V# Was well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
, n9 o- \, I8 G" M5 H% b# _(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
! K/ y; P/ Y$ o/ u4 ~4 Pestate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
) C+ H4 h+ ?6 P" R: k$ |

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

1 S/ ~5 Z) {( I- d% y* ^2 s你应该把全篇文章都贴出来

. v7 {: g; J, w& f+ U; K3 q

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
4 d" S; \6 e; C4 d0 t, Z9 f$ ]secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
6 a4 Z& D7 n, J; Q; J6 K4 aas business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
, d: v) w. \& G) Z你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"


, c# q$ Q( O3 l  v, z) a/ H
( I# J3 G- x5 c! j6 |你应该把全篇文章都贴出来
8 `! v" j9 Y2 F' J
[/quote]
3 m" c4 ]6 x' g1 k

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

: T) R- J2 i$ }% S
" f6 [5 j/ f2 EProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.

"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
' o" A" n! ], {5 y
' {) e5 o( b, x3 y, ?3 d1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
4 V( b" {$ p* ^2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
+ K' ^9 Y1 s# {" {* V3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
# u( P" h! J3 x9 G( n4.Are not held as part of a collection"

& n) @* M7 g/ y( p" O: C8 g: I" lcapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
6 O- o0 q3 o: B2 J! b: }
% y5 Q' U- v0 T1 k7 C
# V( S" [3 u1 n7 {Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
. K" B0 J1 `1 o' w9 c$ ~7 bAny gain on its sale will be business income.
# z: }  ~$ v$ V/ }
你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
! {# [  I- Z$ `# D
. }) P9 k! P4 ^  s: ~/ {: d说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
& a  U- n7 p; c! O
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。
7 P7 `, R# g: Z. z/ \% P; Y( [
如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

- _) a+ {% Z: |各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
+ {, f- R% E9 w( w7 a* |! n0 J楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

$ R2 Z0 Y$ b4 E各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
- i% w( T: s( V% Q7 Z$ i7 r商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

- n3 R' l3 m  M& y5 N7 P$ r6 r其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

: b, W7 G3 i1 m! H1 }( p我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
  B3 C) C# {( B
# i& E$ ~. ^4 ^! ^$ F! i# U  m你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


& h! Q3 M$ m. W# l3 p: ~3 Z其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
+ q1 U7 e# u; e( }" B: O
: R1 k4 M. h: r: v- e1 C$ g你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


4 a, F: E" F& k  m! y我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
( ~$ E& \5 r7 |# V0 S
" Z" V) M$ g, g7 \6 Y: f! ~1 z你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
$ u  {: B; y- H' k% J
% }5 K( V: ^8 i. _& d如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
* a3 h; m) I7 a- w+ _' w- a& D. @再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

+ {2 R0 P- E! }% y" m" {对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
  U; X0 `- {  K$ M% e9 Z! f  s$ {
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
  D6 Q' m3 S1 |2 X. ]; w! n) D
) l; g# F9 T2 N7 W另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
, j0 m$ ~9 l. l: P1 _) `2 f& B4 z你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
2 u. e. w1 s( ?还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

$ }- l6 d, P8 q* w8 a$ F- n我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表




2 o( X% X# C8 {7 L0 I4 @/ q我的牙呢？谁看见了...

我捡到了,你想买回去吗?