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请教郭森一个问题

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发表于 2008-4-1 13:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题涉及HELOC与MORTGAGE的关系,请郭大侠不吝指教。情况如下。
; Q+ b6 b: d+ U8 p/ [: E4 ]" f& X* q- _1 r; f. w
目前的房子RBC评估400K,贷款全部付清了。家庭收入每年100K。(无其他债务). 如果想换房子的话,$ M1 b( i% K% h7 k5 c
/ [% B& g) J3 d" V; v  y" S. \, T
1。大概能拿出多少HELOC?
+ r- s0 c5 n' h& G) ^2。同时又能借多少MORTAGE?+ b$ G$ t# p4 y3 d( f  D- |
( _3 |% e) j& B
先谢了。  [/ a" p6 Z+ c

; m3 @( e( v7 h9 k[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-4-1 14:50 编辑 ]
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-1 15:47 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

您应该可以设置总的信贷额度至32万,即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额,但两者之和应小于或等于32 万。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-1 21:51 | 显示全部楼层
好像没回答全.
  ]; b3 u  J" C" t) o: H5 I0 G6 B! @% E; {5 ~% ^" Z
建议同时咨询楼主右边的
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 楼主| 发表于 2008-4-2 07:58 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 郭森房贷 于 2008-4-1 16:47 发表 & R* Z) \* F1 L) }! G
您应该可以设置总的信贷额度至32万,即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额,但两者之和应小于或等于32 万。
2 W) q" B) l% E
. D5 K; k$ M, y9 d5 h- s2 E
还是糊涂。好像只回答了第一个问题, 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗?(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗?请澄清。; E, }( S' J) p( E4 u* Y
3 s& {0 B% U& X+ O8 n
1。大概能拿出多少HELOC?400K X 80%=320K
! R5 D. f$ K+ s( O6 U2。同时又能借多少MORTAGE?   ???9 C- o. m. i% G* r# W  a2 D

2 l, i# G, a4 _) x) D* x) w总信贷额约=???" X% I# ^0 v. L- V1 e1 p
0 j& i# \2 E7 R* u
再谢了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-2 08:17 | 显示全部楼层
原帖由 爱城飞雪 于 2008-4-1 22:51 发表
7 S, L* X: i( L" q好像没回答全.7 ]3 N7 k# v; a# L# Z' Y

( I! L' H" U/ y建议同时咨询楼主右边的
" j; P9 h  y( C5 O

( l6 t0 c: J3 w! m- VTold you so ...
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-2 13:07 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-4-2 07:58 发表 5 r( u+ E* C. j: f5 b
* t. O" u. W4 d3 x

3 f! H: e! R- V$ h- c; z还是糊涂。好像只回答了第一个问题, 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗?(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗?请澄清。; ?, @. a+ M* _! x8 l" M* w/ @' w8 D; N

* i( j6 [  U- k) h+ Y1。大概能拿出多少HELOC?400K X 80%=320K
- C& p4 Y8 L, u2。同时又能借多 ...

( D' t, N4 c" n  I
2 M, h7 v7 D9 A' s( g8 x% n9 Y4 ?+ h6 {如果用该房屋作抵押,最高额度就是80% OF THE MARKET VALUE, 以您的例子,您最多只能从银行借出32 万的额度来,其中已经包括了HELOC AND MORTGAGE。 即使您挣的再多,银行也不会多借。(但是如果您愿意交纳贷款保险金- DEFAULTED INSURANCE PREMIUM, 您可以REFINANCE UP TO 95%  OF THE PROPERTY MARKET VALUE)。您如果还有问题,请给我电话。
3 l, \9 b7 Y2 M! ]  N, y  b7 {5 v9 f
我会尽快回复大家的问题, 但如果您急需知道答案,可以直接给我电话。
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 楼主| 发表于 2008-4-2 15:00 | 显示全部楼层

回复 6楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
更糊涂了。如果我现在没有房子,凭100K的收入还可以轻松借300K的MORTAGE买房子哪。为什么有一个已经PAY-OFF的房子,才多借给我2W(320K)?
6 E4 B- K2 L+ q# s. P/ l: Y2 ]* Y0 @7 H
大家小房子换大房子都是怎么办的?照这种讲法,怎么换的成?
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-2 16:19 | 显示全部楼层
看来我是对你的问题有点误解,您是说用现在的房子抵押,设置HELOC,然后在设置HELOC之后,还能够再贷款多少买下一个房子(同时支付两个房子的债务)?5 y) l. Z2 S* u; g$ f! Y+ V

0 b1 Q- P0 V8 n: f  `如果是这样的话,我的解决方案是:先设置HELOC FOR YOUR EXISTING HOME= $200000, 用之作为下一个房子的首期,理论上讲还可以再贷款37万左右,亦即$ t/ b% K6 C$ m3 x# G9 h, Z2 k8 V

- a& J( Y* i3 N5 y% j4 k( ]HELOC=20万;
4 `/ B8 Q  g# j3 C4 NNEWMORTGAGE=37万。3 E% O3 E! O2 U
4 q5 }$ `  M% k& R  X
这只是个粗略的算法,贷款机构还要评估您整个的财经状况和信用情况,并且会将您现在住房的预期租金考虑进去。我有很多客人的情形和您的类似。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-2 21:07 | 显示全部楼层
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原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表 & I( [4 q0 C) N) {7 T* G# q- D+ ]
看来我是对你的问题有点误解,您是说用现在的房子抵押,设置HELOC,然后在设置HELOC之后,还能够再贷款多少买下一个房子(同时支付两个房子的债务)?; b" e; ]$ [* B  a6 U: X) q

1 `' ^" o: h* [/ s如果是这样的话,我的解决方案是:先设置HELOC FOR YOUR EXI ...
" L! H7 ?. p5 h2 b" `. o9 w0 H

9 A8 t: y$ Z& e6 Z& {/ I; }他只要一个房子. 不是再买第二个. 他想知道能买多大的房子.
1 l- y. {! `! r1 }, E9 Q, u
  i4 @5 E" E' x答: 共有 77 万可用.
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-4-3 10:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表
* Q/ k  N8 R- x: |! @看来我是对你的问题有点误解,您是说用现在的房子抵押,设置HELOC,然后在设置HELOC之后,还能够再贷款多少买下一个房子(同时支付两个房子的债务)?6 ]! Q! P( B/ s; B/ m
, b0 |( S3 ?  o" v: S
如果是这样的话,我的解决方案是:先设置HELOC FOR YOUR EXI ...

; N7 {2 _! X5 y2 k" F# [
( ?3 }; ]( P3 O7 V( E终于碰见明白人了。
) K4 H2 Z4 t1 X$ A# H, m, W* g$ d6 c* V! k. p" d% Y
按郭先生的预算:在拥有老房子的同时(可以租出去),还可以买个500~600K的房子自住。若卖掉老房子,负担基本忽略不计。' M0 I% ]9 `* `9 q0 N: K
5 N' C4 ]2 {, Y$ R3 D  V3 s
按9楼高人的说法:卖掉老房子,可以买个>700K的豪宅美滋滋几年。也不错。(当然要领导批准才行)
5 P+ J- J9 }) c& q: {" L' M7 X" y1 }* z
回头就找郭森搞贷款了。六七月份动手。
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