为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
. m5 l% l6 s5 |* Z! i( B2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

" H! f5 V( }: T( g# e! I以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
, s3 {4 B) |) F0 I& S
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
) P" @. w( g$ V$ Z" I; K
注意：纸上谈兵仅供参考。
" H" r% F  v9 T$ O2 ^! K3 h, [9 Y/ q

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
" n! Q' _+ b% C) E# \0 H
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
$ j5 d3 j) _  W& z许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
" k& l& Z  Y+ h/ O5 e4 l$ g
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

+ Z% c) K6 y$ S, E; G% g9 l为什么现在不是买房的时候？
  e& U* K' G5 F0 X6 C7 C谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- J2 |. l5 O: c1 M) T  Z% \一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
9 @" e3 ?  w( J7 E( }6 f$ Q( @不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
$ u4 w- S1 b( i# f8 f& ?谈房论地----House & Land
# e8 y" g9 d, e% O3 Z. }
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
  x2 g8 R0 ?% _. I, P6 ?% [
" f2 x) p, q% a3 l1 W; c; A$ b

$ l& y. O$ g  y" @为什么现在不是买房的时候？
; r$ M# m$ Q) U% N- I7 A谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
2 c, }$ N5 ]8 n* p) @, O' X7 v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# f4 @3 R. R, o$ `$ u4 D9 S( Z: b看涨派帖子的几个通病
6 c) Z) n% t6 b7 n/ {1 E7 v, u4 k1 O, J谈房论地----Hou ...

7 }7 n0 d( N( l0 ^! K' s
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
) |: B! [( T1 f( v有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
/ L' Y. g# o% S  R

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 G. L8 W: E9 `, R1 N8 p
" m& C% U7 y' F' T
( d* t, d1 |) o3 D* z6 X: B
为什么现在不是买房的时候？
$ D6 i# E; V5 Y4 s1 J' Z) z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
" M5 g; V3 O4 p) [! Z9 U  b一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

* f% {" ~" A( @
* T3 P, p* Z$ \9 r6 z: Y: R# p忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
0 l0 p: v- N9 @1 {" v说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
1 `7 C' q  Z$ ^4 L0 _
7 v3 U" b+ o, [' o. q5 W8 N不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
1 U$ n( T, M: q- j  X为什么？
; j' y% V7 u% J! ~0 g请问：2003年一月份的平均房价是多少？
" o+ j( x4 l5 X) j! a& CRatio是57%。
6 ]0 x2 H+ G+ q8 }  r  U8 g
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
: ?6 q3 p! v/ t8 z1 Y' }  d. i我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

2 ?) p3 q, A8 G- l4 c不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
$ X  i6 i8 h! P$ K! M  _0 I8 N为什么？
  d' D! i5 Y$ d+ N请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
$ n4 ^9 z. P& v: q, g
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

5 E* }' u" w  W5 v
* d% T1 @* J- ?  H; x

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

( @; T: X$ q3 h' z" D“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
0 i5 f6 o. s: I% dratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
( N3 S0 |: u8 I& b1 a& U这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
9 P* P  h. c. h1 m2 \8 m/ P我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
9 Y3 G; V1 K6 c3 g这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
# t% t  a6 X- c; a8 L( j; x" H1 K

0 }7 \! E9 {: ?& V[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


2 J- K  {! [, y1 P$ i1 Q8 m忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
9 g2 j, ~$ j# v) M, \& z

; ?5 l2 B; T3 j1 o是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
. Z- M* {6 F; d+ B9 ?. E
6 V, v1 I; h( i4 O+ ^* I
- y: y7 T& [0 f3 i. U8 i1 [" S& d我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
# n8 H7 J* {6 j  X) u" X# w“这位同学 (指yxi ...

* {  h0 E2 ^- U4 D7 n9 {# }

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
2 ?0 y9 a6 z% ^* P' j
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

, H/ S* t% b" s) l9 m) |
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
  J8 r6 U# w" e$ k5 e/ q房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
) z. _* z" ^6 d/ F" f3 {我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

0 K/ ?2 D  J- G: R% w% ?我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
& Q. a  b: V- q: Q( R( ]/ }' P  d2 S
& v0 e# ~9 Y: K! C  B" H2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
5 g, f* e. E! I/ g; x9 Y2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2 M- Z3 e9 O$ K; o! J" V2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
" |, t$ I# y6 V) a% X2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
1 x5 K1 X5 {. q9 P- V6 K: w3 n7 `
$ J9 G$ d3 r( I# v0 l9 `2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
4 b2 E/ ?" w8 C  Q, I6 l2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2 S1 B* i5 E2 g; V2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
! i2 _- y% v4 D* q2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
, }5 H& {" @1 N$ Q
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
  X8 S; f: w/ w- D! V
/ `5 h/ ~; @5 {  n5 j) C6 U4 c8 j! k4 uratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
6 G2 {  O! Z; I. C
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
# W& g, F2 V' I) I4 T
& s( M! R# P4 Y5 g+ }真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
# T! [! q& O% G- Y8 [& H
* ]1 ]4 K+ H8 f大家多交流。谢谢。

4 e% L5 Q* f1 F3 ?9 j8 O$ u[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
- M0 p; i8 x- o! t. i
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
# ?( y& Q' Q1 _, h7 J7 B# G
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
! W  o. M  Q6 |4 i不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 s$ d8 z- Q" o: t( {3 Y2 J' Q大家看看他回贴就能了解出来.
; h, {0 [8 b, _' O6 d我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

& h9 o& \* r3 T另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
: D0 Q  u5 @( t3 c

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

  a) i6 b" F3 T8 Q0 ?; E
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

, f; x: h% ?! {8 z. h* g  }* M$ H难道你反而观之。