为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

/ x, \* T4 u: V- O! N* p0 n  W2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
( x- s" Y9 X! B& c1 w2 a2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
: |$ F: K0 T$ s8 ]* X" g2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
; f2 y2 {; M% `- x1 v4 A& H
) y' X; ]( K# M. Q以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

% f" b( p8 P7 `$ p( u. N结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
  a  h3 ]: b- t2 D1 j! Q
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. |& o5 K' Z" g
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
: H6 d/ P5 n" o% s2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

& g4 l3 x2 k) D* F; U* j

为什么现在不是买房的时候？
  W; [0 B) q2 g! I2 A1 k2 k' J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
% [3 C* e) _+ o; w/ g谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
, B& k3 r6 ]$ ~: B3 [) {2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
" i" \3 u" i/ L5 a+ Y不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
0 G) @4 i4 E/ C( J让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
. Z' d2 W. `1 d" v/ m7 s
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
7 k" ~# u& Y2 Y4 R# e谈房论地----Hou ...

' a- L. J& B! T收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
0 g: y1 r  G: O& W+ F有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
- L3 l3 ^: M9 P- i7 I7 N& j

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) u" X# e5 S! Q4 R- g4 c% o
. ~& p" c/ H9 T3 [5 H9 W

% I' t) V6 Q, y为什么现在不是买房的时候？
- ~) A+ L1 Z1 L" I% J) M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
* ?3 v% e0 E: v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
0 {7 U' {$ C! o2 j6 q$ ~% B看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

; {* w) N; X1 z* W8 o0 X
* e/ n! q/ p, a  [忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
! G1 ^: {# @8 E! I+ v5 N/ {

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
8 j% m/ n) R  j; f
) ]+ n# h$ P( A5 l2 w, M不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
; Z  \) Q, S+ }* i! O. c9 ERatio是57%。
1 f- d2 r' q) Z; V3 X
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
5 [' A/ t/ C" a4 N) l4 D0 X! O" K" R为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
) O# H; k$ O  {% ERatio是57%。
7 @* F$ b( S7 l8 f- k6 b) H  X2 |% ^
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

8 s5 |. e7 Y' ?! j5 L
; u# m; m& x" X3 B# D- Z

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
: P* x% a, P9 K% w$ V6 Z! e" }: v2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
& U  w( g2 K# |( [! u3 rratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
' u) A) X2 q4 _% i3 x5 B
. n5 I- d3 }6 [, w! u/ t( E* S现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
" s2 t$ N% u) F5 e: U7 _( k; A

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
/ z% o4 j0 j% D) e3 {说实话我确实是马甲,现实见过你.
' e9 }  |% q" v% G, B我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

! G1 U0 `- O+ L
5 J3 I' Z' }9 y& @[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


3 X& K  j) A+ U' ]( y忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
; K  t" j' P" Z& }4 v

/ F+ V* K# h2 c% C9 A
/ y! u% u  {6 z* o* ]2 k1 S是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

7 ~- g3 k/ a6 r6 i6 z5 |3 \" |也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
) E# v" Z7 H( ^4 g$ k

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

! L& U8 A  f5 ]9 W& v  L
* F% k3 o1 ^, C, S" M# F- g请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
. t0 T9 N; w: o: i- t# U  q3 N
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

) V/ x* j3 j% \0 @' ^
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

/ c- d' C- ?$ K- e  i6 {
) X8 D5 X5 p# x9 j( ?, u* C房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
- O+ c5 h8 k/ V) G8 F0 L8 o% O房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
% s) u/ }- g4 O6 p- I

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
$ P5 B# i& |1 A( k大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
8 {8 D/ ]$ j  S0 z2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
% Q6 n( o' Z$ s! ]* L1 N4 E* U2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
; P" K+ }1 N" S8 X4 G* [- F) Y& q) t
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
0 y9 Q3 G% [  G9 M2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
4 |5 a/ [0 \8 V& K# B/ d! V  C+ r7 v2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
# Q+ y% I8 y* a, L2 W3 L
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
# b7 M( {; D  D5 g) R7 t# O/ B% T
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
$ D- X. p& G' n$ r9 \; }$ d, J/ b
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
9 b8 s! A- s( [
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
3 U$ n) ]7 S3 O# |. F我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
' O6 g+ Q+ a  i0 I! Y5 E8 q
  d9 u* U5 ]- _  |' A6 d. o$ h我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
4 t1 o) m; x( B2 I, N3 K% D我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
$ G/ x2 D7 }* m3 j- Q; V
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
+ R. T7 S. e6 z  v# u0 C- E7 |; K

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
: h( n$ C  W  v5 s7 \' m我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
8 R2 S5 v5 h2 |6 i1 K
6 r. `) O- _( X0 j' r! \我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
9 q! e* E* s2 A
" N5 g7 ^( Q! l9 T3 |4 m2 ^/ v) R你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
5 }+ v- I" s, t( E" ?2 Y& o

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

; q5 R$ \& x3 m6 m7 G$ }" \
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 L0 U/ }2 w8 |% ^
4 Z/ ~5 F# k: D# a3 B也太简单了吧！！

难道你反而观之。