为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 ~) x5 Y: k* P, n/ R
6 V' K8 R0 x6 X+ f8 }2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
$ C4 e$ H0 U7 u# ^+ R1 u) b2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
0 E) P. C4 x% B* g$ A: T2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

+ s3 `3 E: J+ s+ F. `4 p以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

3 h4 m0 U- @: x6 x/ y结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
8 a" v' a" t3 |' y3 {* q0 o& ?
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
$ y& K( d. ~% n  ^
. u% p- g6 I. N# Z+ B2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
- K: z7 \5 Z4 F4 U谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 K# M: W/ R9 i6 R' z& z一月份售出房和上市房之比降至历史最低
* \; C: k* P9 @5 u/ f% w; q* F& ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
# b. y. ]9 H5 V$ R5 P, |4 T. F$ P# y谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
* F/ v0 F  y0 Q/ `" D* ?! l爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
% ?. k  y2 |0 d) ~移民生活----Life of Immigrants
, l# b! G1 {! p* t; ~让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
* L7 i9 j% U1 [" B7 Y- @: ^" T( h' e, G
2 ]' X% B$ t* f/ s. T, Q其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

1 c" [2 }% m" L& B0 ~. V

% u0 y) r: E; c0 B, }6 ^为什么现在不是买房的时候？
/ H' _! _, S; J3 T" j/ g, v. d% z. G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* q/ x; ~: K% \一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
6 v( K: i2 b# _9 G谈房论地----Hou ...

( D. |# T, ^4 c' W
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
1 m+ X: J! I) r, q有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
& F/ ?4 k  M" m

6 i3 ?8 e) H/ F+ S0 l9 ~% c
) a8 ~  x, @1 Y  _% K, X为什么现在不是买房的时候？
' P: n2 s1 T+ L9 h: T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( O5 l- d9 c/ u1 D一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) V% T+ ~8 f5 c; E; P# e谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
4 Z' p+ j8 `* A" q5 L说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

  f8 m, _6 |/ Y/ q) [不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
% s% ~) I# w! ~为什么？
& S5 M' a0 o. C" G4 Q4 T! E请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
: k' p, I. V# P$ W6 D1 @4 u& _
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
9 A4 \" F* H* D# _我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
% f( Z( r( ?$ J" r4 T* E
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
1 ~! G  W' e' m% Q, Z请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

- Z4 B* B8 s9 R  w

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

& w; b5 N' B/ B2 ^* \“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
3 {6 \2 z& {& g4 L& x5 }2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
* p9 k& K, n. m8 Qratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
5 \2 M. w; E; r+ _& N. y" ?# L; c这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
: w; K% v" }8 j3 z( i" O. W

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
  h6 c# l$ m7 S说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

2 S5 i4 N2 {: s现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

  ~$ h9 I' b" p
# l% V5 U  I* L2 H[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

6 N) o2 W$ X+ P
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
. `! ?1 P/ @  y  N- M! H

' r: N( z. ~8 y. y  ^$ M
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

9 M7 w* |% S8 B" {也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

9 S; m; k6 N, A" `* |# k
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

9 d' s7 M: s& a9 O* _5 \
2 a9 V( j; ~& Q! d
2 h. c/ I3 F  x: L请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
$ j1 i! l3 Q! ?+ H4 ?# o
& D6 X+ o; A' ?- p我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
3 K* F9 ~* d, N# g: |3 k9 y5 P) N
) l  y0 ^1 _2 h& a& }) q
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
( I# P: A& D$ A/ g! P; b
也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
& A; |- q, w/ ], z) r  q6 ^房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
4 R; h0 Q3 A: ~  n6 V; Z

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
! b& P' M% X8 A1 n: \! q  P
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
. A% L1 }, h% N- b( a2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
4 ]6 W4 x: I+ `- _) [8 Y  i: i2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
, I* _# R7 a3 h* ^9 c  ?2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
4 d* ^. X7 `8 ]0 H: u2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
8 K8 d& O9 ?& R1 n2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
+ a/ G; Q+ l9 a
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
) Z9 I8 [+ A" Y  m' l
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
* P+ B& u) x( m( d9 A
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

, c, p" ~& N' k, g* }8 \! B真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
" J0 q# M+ S5 N8 g
; y2 p3 K1 q8 V/ G$ _9 L[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
' z( s& O! Z: ~6 l3 U2 l我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
% g' G+ b7 g  H/ O* i
6 z' ~0 a) L1 V7 A我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

, c' r' e8 V, o% ^6 R8 G你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
, O6 ^0 m9 T  G) O+ U- E

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
9 G& v( A7 Q+ J0 O! n0 J0 C' c不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
& Z! j& T3 G6 S: A; ]我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

  R: M6 O6 t# `, R7 W$ V1 w到底是谁病态？
, y2 g: z9 g) r7 T/ e9 K
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
+ h* j" `- v2 B& w9 S2 _
/ v; |+ d; p: Z+ V( O3 m( P* b你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

: K% v1 @- f. m. ?6 }4 E另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
. b! u% J) m  R( l; C8 w6 c

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


6 v8 o! f6 e3 W) I, R8 N& N: C是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
) w! u5 r5 r2 g" C( p8 Z, Q$ e
2 U. Z* d1 P0 d$ P: M5 c5 J  A也太简单了吧！！

+ u% g2 d$ w6 p难道你反而观之。