为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

$ s1 _6 E' @5 l2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
  G7 b3 H! K8 n$ Z6 u' A2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

2 G% i, p9 y8 Y9 s; F3 {* O结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
; j6 ~+ ^  U5 E0 B& y, P

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
8 _$ \; R. X4 {5 [" f+ m许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
+ F6 D3 p4 c7 O5 I* `. x' Q
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

- N+ h+ A6 V* ~5 x2 [# I2 f
$ {+ u7 F. A* x7 }
9 f; w& y: w0 }/ e3 o为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
  V& w# Z. x: `$ ~" A谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
* l" p+ |2 g/ ^/ k2008年爱城房事将继续调整
) t$ I; F% h- K爱城新闻----Edmonton News
! S6 p) |) ~- @/ \  u; o0 P1 R$ _不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
( \9 N0 f$ Y9 f. T& E+ j% d! E& d让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

, W: |  }7 A* c3 q其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
% y' l& u* K( c7 E5 R' S( ]( s% @

7 A" q! ]+ L& g' Y  z
为什么现在不是买房的时候？
/ }: |& K! Q4 I7 M6 x8 e谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
7 Z6 T7 ^1 I, e看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

" B5 j5 |+ A" r$ K
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
8 @2 J8 r$ ]7 }* R# F: O& f2 i8 ?6 P


% ]+ B+ _4 i6 O( f$ A为什么现在不是买房的时候？
! k" v% H( `& p+ ?8 m7 D2 J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

3 @8 G  g( D, o3 Q, L2 M
% I9 v* Z. d8 W5 D忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
& r. d0 {. D: S) D" A. b* L( _. s) y说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
' L  k, i# f  e- b! a6 F

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
- `3 Z( w! k+ P3 y
, C7 c7 ~9 r) M( N2 N8 H不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
1 Z% H# I3 c* q1 ?& M1 X& c1 n6 ~为什么？
0 i+ r  ^6 z1 u请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
! a/ K" T  l3 J7 i
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
( J" w+ T% @- X- V+ o我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
* a: H8 b5 k3 M1 u7 a
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
! Z  }! n3 [- S/ J; }
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
( C0 d- N6 v' r: x  [为什么？
! Q! ~; A* ^- U, c) a4 L! m( e$ r; z请问：2003年一月份的平均房价是多少？
& g2 H8 Q* E  WRatio是57%。
# a7 \1 v2 {- ^- f7 W" ^  E+ T
) y6 m3 p8 H: k如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

7 f# J' X9 m/ F" A, i* |

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

+ l/ |8 a1 Y( f# U0 d. q“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
: t2 k; ^( f$ _( x( L% B2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
( O7 U2 \# C5 b% S! L1 _2 H' }2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
2 X3 }/ D4 E/ g- n) Oratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

$ u' O  f+ U' X现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
9 h, I$ T0 |7 k  M, j( Q; c- d

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
9 V3 ^6 Q3 J9 }说实话我确实是马甲,现实见过你.
% }/ ~4 T# k" l, A+ x8 i8 g我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

$ D" i$ q# K  H' K" V
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

/ w1 V$ K( F- U! v4 J
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
! R' F: R1 [4 K8 C1 b3 N: }/ u) F
& F2 _. A0 C6 H% s, h) r' X5 v
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
( I% i3 I: V+ y说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
6 _" h) j2 L7 l# `# R

' c: T! q' V0 z5 [! M5 k! s; `1 O
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

4 e, V9 d; F; w9 [: N也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
: ~- ]1 F7 t5 ?4 O

, P$ @8 @  E2 U4 Y& K+ Q- T9 ]. F- J我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

! W' T8 V: I$ g& s! S2 r请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
! j, i; x' v5 X: h
: W3 `# @( o* C% z' [  m9 i) y$ }我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


/ B. o5 J. S' E2 R) L2 e8 g7 f$ w是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

+ L# e( n. P) O* j房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
: O- z  J0 g, e. Z( d* ~& _# q房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
$ g' [$ V" k9 ]" v. @' K2 S; L大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

& f; }" G2 ?+ v; a% ~0 a8 W. ?我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
0 E7 w7 j+ O5 h4 _
0 O* [/ L5 j8 N% H6 q2 t- K4 w2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
8 o. F+ g( U  ]$ j2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
" v1 f5 U  _6 \+ R
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2 o9 ]# I) E1 |+ B9 t( S7 D2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2 d. H% e: O* [8 {2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
' D2 w6 O4 K: V- q! E. X, c
8 ]1 g) W7 S/ J  `4 H: x. X按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
3 ]) Y% M5 e; @8 l& N
; p" M7 H( N$ {7 Vratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
1 g: ?% {* F4 T) M: a8 F8 f* T, T
+ E$ w! ^6 p7 z" b) @; n3 O  e2 z: `" k真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
% C, X0 e# l0 _& o& N5 m5 K. L
1 p. w  F  c2 d% R大家多交流。谢谢。
: L& W0 B# ?+ y; p) f* [8 k- _5 k
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

( a1 B7 u- l6 U( i
( b6 m( }2 ~# N+ |: N9 Y% t& T你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
/ d( [' Z( U  U/ {/ Q; j/ j4 |4 M
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
6 T. N( u5 c: B. M: G6 q

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
& t$ V; r) F& G: V1 g不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
9 \& o- \3 }# K+ I大家看看他回贴就能了解出来.
7 n' w9 T- z: R/ v, V我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

+ N" D1 w4 \/ ]你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

: a) X- _2 Z0 v另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
/ G# B  F  d- M* E$ w

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
5 Y. H: y# b- j  N  U7 }6 Q+ ?. C

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 e+ h4 w) J- S( @1 ?
6 |) m6 S# W$ k1 L" N也太简单了吧！！

: h' L8 b  L7 z" f7 a6 P5 l( F3 O
难道你反而观之。