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为什么现在不是买房的时候?

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发表于 2008-2-11 14:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:
7 ~) x5 Y: k* P, n/ R
6 V' K8 R0 x6 X+ f8 }
2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;. b% g5 f8 N2 t3 @& A
2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%;$ b  d. i( _! A7 F, L
2006年1月平均房价268522,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%;
$ C4 e$ H0 U7 u# ^+ R1 u) b
2007年1月平均房价398570,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%;
0 E) P. C4 x% B* g$ A: T
2008年1月平均房价462410,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%0 @  m" \. n8 H# ^; e0 K

+ s3 `3 E: J+ s+ F. `4 p以上可以看出从2004~2007年,房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系,也就是说售出房和上市房之比越高房价越高。然而,从20077月开始售出房和上市房之比下降,到今年1月降到历史最低水平但房价未降,房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象,这说明房价不再能反映房屋供求关系,也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。, X! \7 {8 \. s  o* w

3 h4 m0 U- @: x6 x/ y
结论:售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标,因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降,房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升,房价下降只是时间的问题;售出房和上市房之比开始上升了,而房价下降了,我认为才是入市买房进场的时机。
8 a" v' a" t3 |' y3 {* q0 o& ? ) B  N- M! t# b$ b# H1 o$ R3 j
注意:纸上谈兵供参考。) S4 `2 C# e6 N# w7 K
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2008-2-11 14:25 | 显示全部楼层
售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。3 n6 [9 S/ }, o1 ~
  N2 A, T6 q: M8 x: F! X
其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 15:48 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表   X; N. P) F% b* d7 h
许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:
$ y& K( d. ~% n  ^
. u% p- g6 I. N# Z+ B2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;- I$ q# ~; b2 X" f& y4 v/ ^! Y
2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房 ...
& J/ C1 Y4 |/ l/ E; G
! |# Y2 A6 a; b- H3 H
$ q/ t- V  ~# j7 D! e% h
为什么现在不是买房的时候?
- K: z7 \5 Z4 F4 U谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 K# M: W/ R9 i6 R' z& z一月份售出房和上市房之比降至历史最低
* \; C: k* P9 @5 u/ f% w; q* F& ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50   N6 z- `1 S" g
看涨派帖子的几个通病
# b. y. ]9 H5 V$ R5 P, |4 T. F$ P# y谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47 . a+ Y6 w. A( h0 `2 W
2008年爱城房事将继续调整
* F/ v0 F  y0 Q/ `" D* ?! l爱城新闻----Edmonton News( D6 U( e) t) R; Q9 G
不要把歧视说成是窝里斗!
% ?. k  y2 |0 d) ~移民生活----Life of Immigrants
, l# b! G1 {! p* t; ~让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章) 0 W* H# a% c* X, S
谈房论地----House & Land
* L7 i9 j% U1 [" B7 Y- @: ^" T( h' e, G
2 ]' X% B$ t* f/ s. T, Q其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖
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 楼主| 发表于 2008-2-11 16:11 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表 : D) L3 n1 I. R+ D- f: [7 D9 v4 X

1 c" [2 }% m" L& B0 ~. V& D: u; w5 H+ I& ~5 S. m3 M

% u0 y) r: E; c0 B, }6 ^为什么现在不是买房的时候?
/ H' _! _, S; J3 T" j/ g, v. d% z. G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* q/ x; ~: K% \一月份售出房和上市房之比降至历史最低 ( q# d0 x. E% y9 q" J5 K9 s
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50 9 |+ ~3 S. G7 H2 D4 K
看涨派帖子的几个通病
6 v( K: i2 b# _9 G谈房论地----Hou ...

( D. |# T, ^4 c' W! ~; v) ^5 z2 @4 H/ B
收集得还挺全的,够疯狂和极端的,看来我是说到点子上了,哈哈。
1 m+ X: J! I) r, q有理说理,实话实说,有什么好恐怖的?楼上的不会有多个房子急于出手怕我坏了生意?不会是刚注册的某某人的马甲? : }( a0 w- v/ z: B( ^
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 16:43 | 显示全部楼层
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
& F/ ?4 k  M" m6 s$ v$ t0 v% q$ v0 j7 H# C' G" C

6 i3 ?8 e) H/ F+ S0 l9 ~% c
) a8 ~  x, @1 Y  _% K, X为什么现在不是买房的时候?
' P: n2 s1 T+ L9 h: T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( O5 l- d9 c/ u1 D一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) V% T+ ~8 f5 c; E; P# e谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50 3 @3 U, ^* v; a4 n! K" Y% S  m
看涨派帖子的几个通病! w: t+ m1 j2 H! _; N' O7 i
谈房论地----Hou ...
* g4 w- R& T5 c0 {3 Y
" o# B. b8 l* @& K, O
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!
4 Z' p+ j8 `* A" q5 L说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。  Y5 G& k# l6 B) _3 p
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发表于 2008-2-11 20:31 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。5 o8 s+ M. ?) b. y; E7 _

  f8 m, _6 |/ Y/ q) [不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
% s% ~) I# w! ~为什么?
& S5 M' a0 o. C" G4 Q4 T! E请问:2003年一月份的平均房价是多少?8 v; K" n7 r9 J% @7 ]; Y
Ratio是57%。
: k' p, I. V# P$ W6 D1 @4 u& _8 L6 {, Y; S) o" D5 T) M* [* J
如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下结论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说实话我确实是马甲,现实见过你.
9 A4 \" F* H* D# _我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:59 | 显示全部楼层
  楼主说的有一定道理,支持一下
% f( Z( r( ?$ J" r4 T* E) t2 P1 q9 v% s0 S4 z+ O0 J
恐怖?谈不上吧?
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 楼主| 发表于 2008-2-12 11:06 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表 * I, u8 D0 A: R( ~+ h* U8 l8 E
楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。/ z% a, j! O# r
# Z* a+ E- U: Q
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。- ?2 }* [% l: t2 u( }6 E! G4 r$ ^
为什么?
1 ~! G  W' e' m% Q, Z请问:2003年一月份的平均房价是多少?  y+ h8 r- Q( V9 T3 L- G+ e& B, V# a0 p
Ratio是57%。3 _/ Q( z; R* n# \% m
, ~* g, X9 x7 }+ p
如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下 ...
% |# N; d; e: E0 c1 y8 E$ @0 l

- Z4 B* B8 s9 R  w
我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的:

& w; b5 N' B/ B2 ^* \“这位同学 (yxia),问题是从你提供的历史数据看,这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨,ratio越高房价却越跌啊。
3 {6 \2 z& {& g4 L& x5 }
2004年1月,41%,够低吧?后面几年房价一直上升;% V" f0 T% S4 T1 r% B
2007年1月,76%,够高吧?几个月后房价开始下降!7 I' }) F& t6 \# R% l/ |/ X* L! }
我不知道你的结论对不对,但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据,恰好得出和你相反的结论:
* p9 k& K, n. m8 Q
ratio低,房价将上升;ratio高,房价将下跌。
5 \2 M. w; E; r+ _& N. y" ?# L; c这个结论怎么样?事实就是这样。"* M2 s, P  d$ G: i! e# v
7 ?5 s& v: Y  u# |* P
现在“Homework"又拿2003年说事,不再纠缠2004~2007年,这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio57%2003年一月份的平均房价没有告诉我,我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是:2008年一月份sales-to- listing ratio 36%,而2003年一月份sales-to- listing ratio57%The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%而平均房价却超过100%。回过头来看,2003一月份显然是一个买房的好时机,因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反,是不是买房的时机?应该不用我再给结论了
: w; K% v" }8 j3 z( i" O. W
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 楼主| 发表于 2008-2-12 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
  h6 c# l$ m7 S说实话我确实是马甲,现实见过你./ O7 `0 z! {3 I1 _6 w/ @6 y
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
' F' B4 i  Z- o6 q- A8 w2 Z

2 S5 i4 N2 {: s现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗?想说明什么?9 X' f* [+ T7 q" w0 }0 _
这个网上看涨的人多了,送花加精什么都有!我说看跌,说现在不是买房的时候有人就如丧考妣,这是为什么?有理说理,大家都是成年人,你不同意我的分析,你可以分析你的,明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端
,接近疯狂的态度”说人,而不是以理服人,只能说明你心中有鬼。1 J' {$ m. R( T5 X1 I8 K0 d

  ~$ h9 I' b" p
# l% V5 U  I* L2 H[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 11:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表 ! R0 M9 U. d, B: z2 T

6 N) o2 W$ X+ P9 t6 o+ u, o0 {6 z, h
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!5 S& K2 ?8 y6 I( P& q# e7 w$ t
说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。
. `! ?1 P/ @  y  N- M! H

' r: N( z. ~8 y. y  ^$ M/ ^) e2 v% e. J, n- e
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨? 9 Y$ Q4 r$ E8 s, @; k/ w

9 M7 w* |% S8 B" {也太简单了吧!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:01 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表 , Z( W' a" ]9 G5 G6 q1 M

9 S; m; k6 N, A" `* |# k# f2 I9 }" |! |+ B
我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的: 2 f3 z9 y; u8 R6 @
“这位同学 (指yxi ...

9 d' s7 M: s& a9 O* _5 \
2 a9 V( j; ~& Q! d
2 h. c/ I3 F  x: L请大家画出图来,看图说话,趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落?涨落是趋势。
$ j1 i! l3 Q! ?+ H4 ?# o
& D6 X+ o; A' ?- p我基本支持yxia的大盘分析。画出图来,homework的观点同yxia德观点不但不矛盾, 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 12:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
3 K* F9 ~* d, N# g: |3 k9 y5 P) N
) l  y0 ^1 _2 h& a& }) q( }9 l  E7 v0 W! L7 D' W
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨?
( I# P: A& D$ A/ g! P; b. ?+ B# F% \/ i( [: o) W% G
也太简单了吧!!
6 H8 x3 ?4 z" k$ f& t- D
  \& g( u6 T9 C6 r6 L8 u& Y0 A
房价现在跌了吗?不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗?
& A; |- q, w/ ], z) r  q6 ^房价跌了你就看跌,涨了就看涨这是“狼”的行为,不是我的行为!
4 R; h0 Q3 A: ~  n6 V; Z
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 14:01 | 显示全部楼层
搂住不要怒,何必计较呢?只要分析的有道理就可以,何必在乎说三道四呢?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 15:05 | 显示全部楼层
谈不上怒,应该说是“笑谈”,因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。
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发表于 2008-2-12 21:01 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲& Q  k+ B% R9 B( I" {
大家看看他回贴就能了解出来.% S+ O: O! c+ l, X6 X% Q# F
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:08 | 显示全部楼层
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
! b& P' M% X8 A1 n: \! q  P% v$ F6 V' A  H( S8 G2 n
我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。& H# U# |0 r4 r) ~" t
  q1 G- D: N# m- G3 h5 K/ D
2003年1月,平均房价$154862,ratio 57%;
. A% L1 }, h% N- b( a2004年1月,平均房价$175210,ratio 41%;
4 ]6 W4 x: I+ `- _) [8 Y  i: i2005年1月,平均房价$180819;ratio 48%;* J: V$ F  `. Y7 Q$ Q5 B0 z3 f4 K  \
2006年1月,平均房价199148,ratio 73%;
, I* _# R7 a3 h* ^9 c  ?2007年1月,平均房价303820,ratio 76%;! R  [( W- X! b. E
2008年1月,平均房价332051,ratio 36%* F2 S+ R7 _1 \! v3 E! U
/ i) W3 v9 j' p4 C5 S4 I
2003年1月的ratio比较高,后面的房价上升,到最后3个月回调;: a0 f8 n3 `0 S
2004年1月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价;
4 d* ^. X7 `8 ]0 H: u2005年1月的ratio不高不低,该年度基本以上升为主;
8 K8 d& O9 ?& R1 n2006年1月的ratio很高,房价走势如何大家都知道:涨涨涨;5 _$ j) E# h- n8 P0 ~
2007年1月的ratio非常高,该年度无论是ratio还是房价,走势都相当诡异。6 y" M+ v6 s. J- w3 K1 S" y
" H- V* _8 \' C
按你的说法,2004年ratio低,但房价却高(比2003年),后面一定是跌,实事却相反。
+ a/ G; Q+ l9 a: f1 @' {3 S7 _6 h' T
打了那么多字,挺累的。到底想说明什么呢?
) Z9 I8 [+ A" Y  m' l5 `9 d& v# v, b) Z3 J1 N: T
ratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年;同理亦然,ratio高也不见的房价就一定要走高,比如2007年。当然你会强调2007年特殊,可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多,不能只看ratio。
* P+ B& u) x( m( d9 A% D4 j6 {! I- U
再多说一句,2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复,究竟会怎样,我功课做得不够(其实是又懒又没时间),不敢妄下结论,也不敢误导。7 b7 F! T0 A6 Y9 Y6 x1 ?# t3 |+ q

, c, p" ~& N' k, g* }8 \! B真的对这方面有兴趣的同学,自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣,不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析,而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。: v/ c8 g; v" l0 Z; K9 l
4 z2 w0 n/ a. F: f
大家多交流。谢谢。
" J0 q# M+ S5 N8 g
; y2 p3 K1 q8 V/ G$ _9 L[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 09:52 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
' z( s& O! Z: ~6 l3 U2 l我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
% g' G+ b7 g  H/ O* i
6 z' ~0 a) L1 V7 A我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residen ...
+ F7 j6 f' Q/ b% u! U  q

, c' r' e8 V, o% ^6 R8 G你说:“20041月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说:“按你的说法,2004ratio低,但房价却高(比2003),后面一定是跌,实事却相反”。你还说:“ratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年”。6 h1 p$ m9 I3 M
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据,然后再分析,至少使我能先看明白,而不是像你现在这样笼统概括的讲,因为这种答辩缺乏根据,没有任何说服力。; C8 @# R( i6 {
8 [5 B0 @+ m" l
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据?我们再讨论不迟。
, O6 ^0 m9 T  G) O+ U- E
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 10:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
9 G& v( A7 Q+ J0 O! n0 J0 C' c不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲# j# G- M, s/ Q7 y: S* F' m* ?: G
大家看看他回贴就能了解出来.
& Z! j& T3 G6 S: A; ]我也支持房价跌,楼主高兴点了吧
* z: z" H' \6 W! |

  R: M6 O6 t# `, R7 W$ V1 w到底是谁病态?
, y2 g: z9 g) r7 T/ e9 K& {, w$ R3 O  y/ ]
我这个帖子一出来,你这个
Safeway马甲就跳出来,极尽贬低我的人格:说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”;“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”;“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
+ h* j" `- v2 B& w9 S2 _
/ v; |+ d; p: Z+ V( O3 m( P* b你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗?你是真不知道怎样去理性的讨论问题?还是真有精神病?希望你首先学习一下这个版的规则:“提倡经验分享,支持理性辩论,反对种族地域歧视,坚决打击人身攻击,强烈鄙视看帖不回!
”,再学习怎样尊重他人。8 }, R  Y$ \4 r& I; d/ m

: K% v1 @- f. m. ?6 }4 E另外,我回帖的原则是:你理性我理性,你讥讽我讥讽,你骂人我文明的回骂,总之,既以其人之道,还治其人之身。
. b! u% J) m  R( l; C8 w6 c
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:28 | 显示全部楼层
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表 8 T2 c1 u9 K9 @, P/ J& N  ?
5 k% C  u) |" A6 |2 w7 s

6 v8 o! f6 e3 W) I, R8 N& N: C是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨?
) w! u5 r5 r2 g" C( p8 Z, Q$ e
2 U. Z* d1 P0 d$ P: M5 c5 J  A也太简单了吧!!
' ?6 k: M; }' E8 h

+ u% g2 d$ w6 p难道你反而观之。
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