为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. l9 j+ r0 h4 [* [* Q: k
/ G- ^/ J3 ]) h  N2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
: p. ?# k" p  Q2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
) x( r- B* X: k: O7 b: F6 A2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
* v% N4 G- W/ A; s6 D( K# j% \7 U
) p0 f: v( ?7 \以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

* t; V, ^5 l5 I9 D结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
. b: x+ |- d2 N
注意：纸上谈兵仅供参考。
; N* l  o. ]- u( i: E' k4 M" C

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
% R! w3 b* ]- D8 }1 h, q$ l
. K7 A1 F) N/ E9 F* T% B其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 x# p' R/ Z. y1 x
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
$ R/ K1 @- _# ^$ r2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

: H  `5 N6 f5 ]
! Y/ P0 U5 M) C7 ^1 G
为什么现在不是买房的时候？
9 [. @* v5 s1 Z9 v7 l6 i5 p7 S谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; j8 y- o* h5 P5 Q) m: K2 [: {3 v, f- c3 j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
/ a4 I- g7 j- f; H让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
: z/ \* [; o$ L6 W; f6 o
3 N* y/ O9 D  D5 G7 u; K# \
( F0 N+ z& e+ U6 ^" C+ E. l# t1 ?+ {
为什么现在不是买房的时候？
, z7 q, F8 D. ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# @# r( n$ ]1 b. R& F看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

: N, P& I! w2 q$ J1 A+ E" P
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
' S- M- H  k0 q- D0 X0 t' a% [有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

+ }" X$ v( \' B& X& _

  p% p! `4 N2 K3 |为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
3 l0 l  w, _& Z* ~- w一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

7 G" d0 [1 N6 {" w$ r忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
0 |, V7 g( S4 P* u# ^8 Y说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
9 ~% e( ]9 [- E, q% V6 j

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
  z1 j0 b, |7 [% ~7 Q$ G
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
" R5 E/ X5 a' @( L1 ~! A( u" h/ s. LRatio是57%。

2 J- }4 x* F7 F- D+ k" N' g/ \如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
2 o! K+ T6 e0 [" k% i+ P
* U7 e( C& i1 T$ K3 A  X恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
7 s0 a3 @( L1 G8 K6 J
( y5 @0 G2 w4 `7 q/ O不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
( x0 |3 j+ }6 X& i# \为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
! S0 ~8 T2 ?+ @) A$ @3 G3 x
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

+ H2 |% e: Z8 {“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
% @. [% @3 K' R" g& b% i( c2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
5 k# L! x" G9 [& R% z  n$ r: l' r2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
# k1 n6 [6 ]% Y/ ]7 J8 h: ]ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
! u6 g. F5 ^- e2 J! r! v' c9 P这个结论怎么样？事实就是这样。"

6 R- k$ F) q+ A+ @, a现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
( P0 k* o& K- N+ ^2 S8 _

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

9 s( x3 m2 ~6 Q- ]9 E; H" b2 c: Q
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

9 G2 Z) T9 h8 h7 ^
# m' V1 s. s3 y2 l# g, Y[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
" d( ]' P% S( [8 \: U
; ?& A! `% T% U6 Q2 z1 l
$ a: n) g- H5 y6 e; s4 y忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: a- n3 R! l3 X$ A- G4 w: d说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

- ^9 @. \( V  g6 d& r( `也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
7 u$ f2 j( }) ?) c) V

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

$ O. A8 h0 T4 ?# L, `
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 m% L/ ?9 y! d; M0 l
5 G! y& U! {0 T也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
/ K6 ^" R) g3 n- C  F: M. t. I
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
) ^- J' P2 L: [% p5 h5 A
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
+ I: e8 z& f3 S* y- J5 p; X) _2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
* `! q; ^  y: K6 Z( c$ O: q# v: g/ x2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
- H$ M* U$ }: H2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

. t- }- ?: z( Y+ H: J- \+ O: W2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
1 a+ j0 J  N; {( k2 |, D2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
7 X1 k5 ?  H+ I" {. M8 Z6 F2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

- K" D1 V$ l3 q. Z& t按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

5 O/ z: V( ^0 \1 l) y4 p打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

! z. o' h* F2 D7 T, zratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
. Y; V5 T5 d* ~
( @0 B% ~3 A( D# K( b再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
6 L0 c* R7 L- B: P, l) C
. I# a4 [6 D) ^' V; F2 E( H真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
- ]; a+ \: V" p) s3 S我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

+ G# L9 @0 W6 n4 L: e- J, w4 I我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

- J& E; ^  Y( x你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
) t" W! p& t5 _! o* y我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
( f4 P0 H6 U; z% U! S. |
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
; ?: `0 s$ C( x% Q0 T大家看看他回贴就能了解出来.
7 _! Y  j" k' C6 |8 ^: U我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

' R# d2 N  \/ {$ Z% S5 k8 p) T) [4 F4 L' e
; }$ M* T/ l, Q7 c8 ~3 u到底是谁病态？

: }8 ]# a5 g2 O我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

( h9 l8 P0 ^0 D+ S8 Y  q: M& g# Z你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
/ P! u7 }' |# r8 E

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

: e$ D4 i' l# f9 f9 t: n- N2 x
& Y. i% b4 X% k  k" W& M9 {$ x8 {是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

. R9 g$ ^4 d5 [" Y; I1 P4 E2 V也太简单了吧！！

/ d- R4 q1 {  p5 W$ E1 S
难道你反而观之。