为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
  o8 c1 F& R3 x4 K7 h
  d* b: d) `2 \2 m, w6 b5 p  b5 q2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
* U+ \1 F) G- v& H. E7 }- q" I6 Q2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

& @3 Z1 {0 r4 L1 y/ E( ~! C以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

  i6 P$ _2 ?/ I结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
' A' U; ]7 M0 E& T% E: u- r

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
7 W& x" R$ j2 J( \% Z
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
7 @4 Y* r# X! z, B- A+ y许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

: N; R' Q) U8 b  r' W/ S, o) k
) q, f8 ?; d6 K1 L  g
4 ~) T  j! h- _6 N( f: L为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
) B5 y% E7 G# e! n/ Q谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
! a' H' h* t7 _# y! q! [
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


: V/ L; Q- n$ Y$ }2 f; l0 T
5 _. |0 U" Y& {" M0 s* B& l+ x为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
- b( h9 W7 ]' c  h5 n看涨派帖子的几个通病
( l6 M( r$ f; [$ U2 T+ u" M谈房论地----Hou ...

! |# o. D3 Q3 X- G收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
5 t' n( X5 y; A7 v/ b4 c有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


7 d7 U7 a. l: x- _- L
- m7 V) p5 j9 J: h2 ]为什么现在不是买房的时候？
& ?+ D3 {) S- Q: Z; J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
1 ^1 f0 p! H* H' r4 W  q谈房论地----Hou ...

' L- O; T5 b! U. J7 u忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
  G( N1 @4 C4 r
: x4 X, S1 I7 G不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
) x" ]  ~, D6 O  [请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
# L0 T, c: Y4 m1 [5 t+ j! j' Q我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

" O$ l, J' t9 a, j% r) f. @恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
* Y$ t! h4 F4 q' A$ I楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
! f: C' b* E% k为什么？
: |% Z+ L. x  w/ t. Z7 J请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

0 [- N7 R8 H" t2 q( H如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

7 N* Y) K  f% Y3 r
- ~  i; C) `( D  l7 C6 H1 B: ^

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

! }. C& F* D$ [+ K7 O; b7 \' _“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
# M2 x( C3 z5 E6 _/ L8 \" K  |我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
% A# K$ j- u/ o3 b这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
& h4 w0 z# A- o( L" z( A& g2 f说实话我确实是马甲,现实见过你.
0 X# i& l  M  @9 ~我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

! H% r3 `, @2 B) K1 _- G现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

5 d; f/ q" ]# F* S
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


& [/ H( r- t8 M' c6 q1 f忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

/ Q* y* d" ^0 @5 s4 x5 \是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 g- P8 ~( L5 s( g9 w5 t" |# q) f
) l8 h2 w+ ^3 A0 D# ]也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
/ f& h7 y2 o' U2 }. ?. e
$ D: v/ C5 j4 J" s, z4 D4 k# m
# ]; m* t9 H% l! H我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
% c$ p' Q) B8 X7 E9 T* w% B& g“这位同学 (指yxi ...

5 Y/ B  h0 d& g- p5 Y7 i4 [9 x
% @! |. r" v: b$ q请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

0 T% b+ d+ V3 P( ]$ ?我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

' f! G4 E4 _( h! Y; }( `
2 N. }& m" P! ^* k: t是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

( I0 ^# _: v) B2 f9 }也太简单了吧！！

% n& w- h( q6 A7 D, u3 F' H- G
5 E4 y1 `  t# H6 [$ F房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
! W* t" p  \7 g# c大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 J" C9 m% Y4 E; ^# H- G) C
5 e4 ]0 {6 G+ N2 X* u我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
' K8 R5 R5 [  X1 [
# i# S2 c+ n6 X! R7 G' p2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
: B" _* m; D3 t# \: m2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
4 a3 E* `  z! Y2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
# [  w) n' Z6 b2 L- e2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

* N/ l- d2 \! S$ Y按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

: r4 O" v6 \( o$ D( W% Z3 V# @打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

8 g9 g7 _. }5 N3 c+ ^7 [; I/ L) x  b; F! kratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
( W5 Q' w2 B4 ?/ u8 Q) ], H
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

9 [- S. s$ o; `1 G& ^
+ O& e: R# z* m& q- v* V( k你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

1 s/ u3 K: d! J你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
5 F! H& o+ B! q& S7 k* c

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
, F$ w, O, Y, g6 N不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
; f- `3 \- Q& J+ W' ?
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

; D; v# ?- r' M4 ^, j你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

% W+ I, k, R6 o另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
) k9 P2 T4 ]% R9 H) ]( E

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. Y  w  E# g* L0 h
也太简单了吧！！

% I' e0 n3 N/ N# E0 J& W2 A难道你反而观之。