 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
我想在本节和大家讨论我对于房价的看法，尝试将复杂的影响因素分解成几个可以观测的参数， 以期能够描述其规律，并根据市场的变化随时加以修正。在此之前，先对第四部分的内容加一些补充， 对网友的一些质疑作些解释。
! c6 Y1 K7 e2 e1 B+ s% `
; M0 n) a2 j$ E/ t9 J2 c; S) X我在第四部分指出：+ ~' l8 W+ I# x3 b6 X9 h
在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正的赢家。, g. x ]' j g( R& W7 T
" N# K0 R' p( [7 }3 \这句话，引来了很多不同的意见和否定， 我想先作一些解释。看看大家能不能接受。当你买了房子，申请贷款时，银行要评估房价。上保险时，保险公司也要评估。二者的评估方法是不一样的。前者以市场价格为准，后者则以重建此房的cost 为准。各有道理。通常，人们比较重视前者，因为它直接影响到买家要花多少钱，卖家能拿到多少钱。但影响这种价格的因素很多，其变化常常很快波动也常常很大。有些人认为，买家卖家的心理，是影响房价的最最基本的因素。我也同意这种的看法。但是人们心理受贪欲和恐慌支配，是极难预测的。这也就是为什么股市大起大落，股民很难长期挣到钱的原因。如果我们改变我们的思维方法，暂时不考虑交易价格，而着眼于建房的成本，即其内在价值，那么，很多事情就会变得有规律可循，而建筑工程队正是决定房子内在价值最最基本的因素。
" `; {1 ?: q4 y, {$ Q4 N
1 F- B H! h$ T% z1。 无论股价或房价，或商品的价格如何变化， 只要是负反愦系统，都会回归于其内在价值。也就是其生产价格。我们无法预测房价会涨，或会跌多少，但是我们确可以有把握认为，房价或迟或早都会到建房价格的。举例来说，我们要预测一只鸟的飞行路线大多也是瞎蒙。但是，如果我们发现它的窝（里面还有小鸟），我们就可以比较有把握的预测，这只鸟不久就会回来。而所关心的问题就可以转化为这只鸟何时会回来。
" g1 @/ @( y$ ?) k
) c; u( l+ l4 x2。 股神巴菲特不care股市涨落，他说自己只是偶然到市场看看有没有傻瓜在抛售。其投资思想的精髓正是价值回归。
* c; P- M# j1 \4 h: u9 B0 ~/ r2 H6 j( L2 s
3。 股票的内在价格很难估计，这也是股神巴菲特极难为人所效仿的原因。但是房子的内在加格却是明摆着的，即其造价。这种价值回归法对房市应该更为实用。
1 R9 N7 g" n! Y, }# ?3 v7 t
- g8 G% l! H& x! C1 K, A4。 房子虽然可以炒，但却主要用来居住，长期脱离造价的现象不会持久。$ i/ c3 Q! P4 \
5 q; v0 `( s. m不知有没有解释清楚。
* @8 a+ x* ]1 [7 I! ^
8 f6 G! u+ x, t t! G9 I书归正传，下面讨论我对于房价的看法， 先解释一下负反愦系统。这一术语常用于控制过程。学控制的朋友一定会知道其含义。对商品来说，其原理也是一样。当一些因素导致房子供不应求，房价会不断上升。 此时，建筑商有利可图，会大量建房，以至于供过于求，价格跌落。 这种校正的过程就是负反馈作用。而每一次校正又会引起或多或少的过补偿趋势。需要向另一个方向调整。周而复始，其实质也 就是市场经济的调节作用， 一个寻求平衡点的过程。而房市的平衡点正是房子的造价，决定于建筑工人的劳动时间和劳动价值。也就是我在前文说的建筑工程队。3 [" S+ T8 \6 R3 [% [
6 R+ P9 h$ V! q% H4 |
一个系统，如果不能够及时的调节偏差，就可能失控，这个过程称为正反馈作用。对股市，或房市来说，就是crash. 日本和香港的房市都曾经历过这种失控的过程。但都伴随着经济的衰退， GDP 为负值。目前，尚未有任何迹象表明爱城在可见的将来会经历crash. 因此，我下面的分析是基于假定爱城的房市是属于负反愦系统。
1 H' s. F2 i: i; u% E; ]) }' j3 q8 K+ ^ M
平衡点是房子的造价，而负反馈作用是一个有一定震动幅度和周期的过程，因此，我们是否可以用以下的简单数学模型来近似地描述：6 K5 S+ R# S7 J0 \+ Y X! \
- m# H7 ^: b6 _6 k3 c+ @" E E+ Z/ C( s5 ?, Q9 Z% ]2 g, w
P = C + A f (x + T)
5 u( T1 f X# f3 X& B+ F3 Q, E, K& G4 Q& @0 s: R
P 是房子的交易价；9 q" j- e+ K* z' l
C 是房子的造价；
$ t% X( A+ K5 C+ y: Y/ Q+ J' y# U0 |A 是房价偏离平衡点的震动幅度；
0 o. Y" D& Z+ p! [ N& qf (x + T) 是周期为T 的周期函数，其平衡点为零。: B# m: T6 Y( K. Q2 h9 o4 h. e
2 | I2 A1 R, D8 Y
这样，一个复杂的预测房价的过程就可以简化为确定C, A, T 三个参数的过程。+ P" K$ }( R- x2 X
6 K+ m& h0 }; u1。 房子的造价决定于地价和sub-contractor 每一道工序的价格。我在前文讨论过，在房价上涨的过程中，C 也随着上涨，但当房价跌落时，C 却并不降低。可以认为目前的C 值保持在去年5月份的最高点。因此，其值是可以确定，并且也是可以随时检验和修正的。
2 S0 Z, z, L# {4 l6 N, V4 l
: @4 O& n2 j& y. d( |4 _2。对于震动幅度A, 当前来说就是底在何处。影响它的因素很多，但最最基本的因素应该是买家和卖家的心理。（同意黑金的说法）要猜底部在何处，多是瞎蒙。但当底部的确形成时，我们却可以及时把握它。譬如，当连续2-3个月，房价回升，在没有外界的意外干扰下，房价多会转向。
% Y5 z( a& F, s+ v z7 O/ K z7 q. p; U$ N6 y% {/ o
3。 周期T 决定于供求关系的转化，也就是说多长时间能消化掉存量。它与经济，人口增长率密切相关。当前，房子供应量大约超过正常量3000 - 5000 （Spec home 和炒家手中的）， 地皮和建房能力则很可观，要达到供不应求会要较长的时间。但是，要消化掉卖家a, b. c. d. （见前文）的倾销价和优惠价的房子可能要快很多，因为其只占少量的比例。当然，这种消化是以新房滞销为代价。$ e) H8 _+ \2 I% j. g3 C
; l- r h- h/ ]% I3 p+ V
4。 我曾估计房价会较快回升到以前高点，是基于以上分析，当卖家a, b. c. d 脱手，价格就回升到e和f. 但此后，要消化掉e 和f 则会较长，因此，价格会长期稳定。0 Y; }' m# u5 b+ d
% k/ x" q' r- V% Y
有时间我想补充讨论开发商和土地价格，以及当前影响房价的各种因素。
$ Z B" d7 x1 ]# P
?5 x. X R0 `1 Z# f! Y本人职业及所学与房地产，金融均无关，所有观点也只是行业之外的人的看法。旨在抛砖引玉，希望大家多多批评和补充。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-1-24 00:05
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2008-1-24 14:46
发表于 2008-1-24 16:29
楼主
