爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

WST

在此部分，对于 Edmonton 的房价起落过程和对未来可能的走向谈谈我个人的看法。首先想说明的是，要正确的预测房市的走向是极其困难的。因为影响因素很多，特别是有不少不确定因素，比如：贷款利息，油价，加国和Edmonton 的经济，买家和卖家的心理，建筑商的策略，和政府的政策。但是要提前感知道房市的变化，并从概率上把握它却是可能的。一个实际问题是应该观察一些什麽参数和现象。在我讨论此问题前，有必要分析一下 Edmonton 的房价是如何暴涨，又如何大幅度调整的。
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1。 此轮房价大涨源于2005年末，那时油价攀升，人们大量涌入爱城淘金，房子很快供不应求，建筑商首先洞察先机，大幅度提高房价。新房涨价带动二手房飙升， 到2006年春天，房价已暴涨约20%。这种涨势也引来了大批炒家，以至于供求关系更为紧张，有一段时间建筑商没有地皮可建房。

. {+ L5 t/ r" s7 ?8 |  W/ [0 Q7 |2。 大多建筑商既无土地，也没有工人，只是组织建房而已。对于如此高的利润，有关行业均想分享利益。其中包括：土地开发商，各路施工队，还有政府。举例来说，在2006年6月，装修地下室价格约为：$25/sqft, 一年后，价格提升为$39/sqft. Sub –contractor 和土地的大幅提价可以完全吃掉建筑商利润。迫使建筑商进一步提价，期房带动现房，以至于房价连升17 个月。其实，大多数建筑商利润并非很丰厚。
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3。 部分建筑商（如，Sterling, Bedrock) 改变营销策略，自己先建好房子再卖 （Spec home)，以期能全部享受房子增值的利润。

. [+ [% q, |5 i- R8 b1 O0 m4。 由于建房成本大幅提高，部分建筑商已缩小规模，如Pacesetter 在今年3月份将很多lot 转让给 Mac-Mich.
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5.  由于房价大幅度攀升，使投资者和换房的人惜卖，累积了很多卖压。终于在今年5月底，大批卖家获利回吐，开始出货。越来越多的买家醒悟，开始观望， 供求关系急速转向。

; B" \9 F8 b& T4 ~. L) k# }& ?7 I6。大部分卖家虽然急于卖出，但又不想在低于自己的理想价卖出。买家和卖家相持不下，形成有价无市。少部分必须去出售的卖家降低价格，6-7 月份平均房价略有降低。在此期间，新房没有降价，建筑商卖出的房子极少。MLS list 继续大幅度攀升。
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7。 八月份很多建筑商开始以提供优惠，变相降价，二手房市场也作了相应的调整。此时平均房价下降约3%。Match 建筑商的优惠价。但是建筑商卖出的房子仍然极少。因为不少炒家可以提供更为优惠的二手新房，故而出货排在建筑商前面。
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0 _+ ^5 F8 }* @( ?/ l" M8。 9-10 月份，房价基本稳定，买家开始入市。看房的人明显增多。

9。11月初，新房市场发生重大变化，有些建筑商开始大幅度降价倾销。如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。这种倾销也对二手市场产生了很大的冲击，个体卖家要想在此时出货，只得Match 倾销价。以至于当月房价暴跌6%。 很多买家本想入市，但见到如此大跌，反倒退缩。也有买家认为正是不可多得的买房良机，乘低吸纳。我将在第三部分风险和机会章节说说我的看法。

下面先对建筑商倾销一事说说我的看法 (待续）：

channel1111

Sharp, sharp!!!

流光飞舞

good, good

veiclee

依勒特

楼主真是不简单。透彻！佩服！

我爱我家7878

一半清醒

2。 大多建筑商既无土地，也没有工人，只是组织建房而已。对于如此高的利润，有关行业均想分享利益。其中包括：土地开发商，各路施工队，还有政府。

3 R( u  m4 T8 r/ n+ Y; N赞成。建筑商也就是几个sales，现场和办公室管理人员，还有就是公司执照+利润.
' f4 j/ k- E! |) _1 W谁不看着眼红啊！其他人想分利润也是正常的。

万年小腰

欢迎楼主继续！

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-12-30 11:41 发表
! W) ]5 B/ G+ e, H/ U2 D0 r5 z在此部分，对于 Edmonton 的房价起落过程和对未来可能的走向谈谈我个人的看法。首先想说明的是，要正确的预测房市的走向是极其困难的。因为影响因素很多，特别是有不少不确定因素，比如：贷款利息，油价，加国和Edmo ...

4 d  m8 e) _& a. L$ F
good article!

WST

继续：
1 M  b$ t* {1 p+ l1 J, J
" P5 E1 @0 ~% |1 H对建筑商倾销一事说说我的看法：

4 P) ?$ C* o6 F2 {  ~, u建筑商大幅度降价抛售为大多数人始料未及。作为建筑商群体来说，大幅度降价显然是不智的。中国的建筑商多半不会出此下策。但西方强调自身利益，对于某些建筑商个体来说，很可能是有利和必要的。还是以Sterling 为例，总共有200多套房子在建，分布爱城市内和周边各地，全部是SPEC HOME. 11 月在几个地区大幅降价，我想其目的主要是回收资金以免资金链断裂。它所采用的一次降价十几万的策略应是针对炒家的。个体炒家无此胆量和疯狂会与其竞价，结果，这些倾销的房子几乎全部卖掉。成功脱手。话也说回来，这些房子始建于一年前，Sterling 如果先卖掉，也就值这些钱，现在卖掉这些房子仍然有赚。

很多人认为11月的大幅降价是因为买卖双方僵持很久，炒家终于守不住了。这种想法恐怕是低估了炒家的耐力。我以为卖方所能接受的最低价主要是参考了建筑商的新房价格。爱城历年来每年要消化掉一万多套新房，买家观望不假，但经济向好，买家迟早会入市，如果新房不降价，炒家手中几千套房子排在一万多套新房前面，根本不愁脱手。如果房市是一种金钱游戏，现在较劲的不只是炒家和买家，更在于建筑商和炒家。可以认为影响近期房价的最直接的因素是建筑商的让利空间和其决策。

. l/ T0 s; I2 A2 o. [我将在后续部分讨论当前房价的特征，机会和风险，以及影响房市的诸多因素和变数。分析买家，卖家，建筑商，开发商，各路施工队所处的地位，和他们为自身利益进行的较量。

享受生活

我爱我家7878

3 B& r* j- G8 Q3 }
及其崇拜。期待后续

冰儿

这才是这个网站上不可多得的, 而又让人佩服的帖子! 比其他什么版块上, 无聊的人写些见到什么人的超级无聊帖子何止强万倍!

) ]4 _6 \1 O( n2 A谢谢LZ!!!

半导体

写的真好~~~

fr5404837

you guy so smart,know every thing

lmyczh

( G0 r+ H9 Q# j
好贴而且不隐藏

邮差

年轻的心

大将风度啊 ！

猪刀小试

原帖由 冰儿 于 2007-12-30 19:58 发表
( S2 U9 u6 }" j8 F3 J$ ~这才是这个网站上不可多得的, 而又让人佩服的帖子! 比其他什么版块上, 无聊的人写些见到什么人的超级无聊帖子何止强万倍!

谢谢LZ!!!

; Y/ l! @$ X5 b  g3 }
) _  ?9 y, I  }' P  m呵呵，严重同意～

BaiLing

yj151

一尘

veiclee

原帖由 lmyczh 于 2007-12-30 23:15 发表
5 ]* t' M' |% l, B& Q

好贴而且不隐藏

: J: o8 z) q0 x5 `/ U号召广大网民踊跃学习WST同志好贴不隐藏的良好品格。
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[ 本帖最后由 veiclee 于 2007-12-31 11:42 编辑 ]

随风而逝

/ F6 F" o4 J7 O  a6 U" v+ K等待楼主的继续。

牛肉粉丝

文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

牛眼熊心

好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

玩儿

liyong

分析的好。
5 Y: m' H9 y6 K; ^- g8 d9 t但我感到，是人气支撑前段时间的高价位，现在人气不足以支撑原来的高价位，房价自然就掉下来了。炒作的人是有，但不会有那么多。

今天闲着

好文！赞一个！

一半清醒

预计08年投资房地产的人会越来越少，有利于市场健康发展。