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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。  w& v& e! O$ g- F5 e
譬如:
8 @* t' V- Q# N; F  O( L( X
: [# r$ D. L: A0 o3 u( H8 U: o$ O9 ~1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
. E+ J! M# m  ^2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
) v3 O! c: t9 l* @* u: T4 P3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
/ \0 v  n& u" K+ }5 l  ]4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?4 G" a9 P. E; P4 t' ^
5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.2 g, g; A- {! O3 [# |1 m8 a! i

7 q; w$ @* p4 T; v6 q在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。  `3 C* p+ m" N$ e. S
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。6 B8 w6 M, ?0 J7 B2 B

$ V1 Z- B9 x! g: m( @5 @) p      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 ( o4 r, t& h; a! a
; z& v( u3 [% h* v
      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:  _! r9 \' U6 @& H, ]* y- I
& j6 S9 i9 M. h- t, y1 `" K" G
下表为近年来爱城建房数量:1 F, t9 v5 a$ G) h# A% n4 ^  U: }0 H% o

9 V7 F, B% ]6 D% a. hYear                      housing start2 d" [  X& T. a: ^1 N, m" a2 B
. y/ r* `. B+ x) Q
2002                        12581
+ C. b9 r$ Z( n8 v% o: t2003                        12380- X" Q. ^( b7 x" r5 p3 }
2004                        114886 D+ f( w* ^; k7 l" k* }
2005                        13294
) Q) c, J9 c. T: U$ b* t: {+ Y6 U2006                        14970( ?  x% B( u1 f/ _
2007                        15000 (估计)* k3 F; g  i+ e
7 G7 a1 s8 H. F& I
以下连接为迄今人口增长:
* S2 V! A8 y! b4 {& ]. y. [0 a# |/ Q4 k6 i- T( ?) I5 N
Edmonton Population- Percentage Growth
3 y7 \4 b( |8 |: R6 A. F9 L$ X+ j1 d
. \. p+ ~' ?4 @; G1 ]8 z如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
  I0 |: E: n7 f, K& b: R3 v  y3 J1 e/ s
       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
4 Z& i' ]/ _" H2 `
3 G6 a+ u. V, E/ Ehttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层
( g! l+ b  S6 h
期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
  H7 `* K/ r1 t3 z! o5 r$ N好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
- N& m$ k* B( d2 E! I
反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。: `. q1 E( r1 v! [+ Y8 ^. w
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。
. ]' W! t/ |$ n8 i+ ?2 {3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”+ y5 p8 x7 I( X2 h
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。
1 ~& G4 W7 t6 a( b4 k+ ]以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
, C2 s" n' J) [2 L
! }/ B7 Q5 G' i! G" V
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
( w5 ?# T: G$ e1 \9 ]% D" |, H  g: s. m( l! I
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
" m: {0 z7 @7 B2 e1 o( C: Q% R& {' S5 y
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

6 X, J* f- K7 q: m$ P5 w  A; @  g[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。/ L! k' w' K+ C& J

+ T) P3 {: b  o' e后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
; V' C5 D1 B& @; B9 ?! c5 f1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
+ h0 g4 @1 D; ^5 x. [2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

* U; \6 R! K4 S) d. a$ W2 [2 P' }- B0 M# N/ i5 Z- K, M
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
3 Q* p' q  b$ f2。 连接如下:# j- U8 ?2 `( w/ M4 b5 \' [) |
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf/ R( ~/ ~+ X* E! I5 d/ P
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。7 B, a; H" i- X6 o( M) ]
2006 - 2007 人口平均增长约3%) h. s. {* s8 x. p3 o. K# B0 L' K
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。0 q# \: p1 {0 t! A& w% t$ t
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
5 r. t: H0 O; c/ E+ Z在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
% E9 J7 e2 @5 ~' g! K0 s: J4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
" R! h, n$ K6 M7 h
; X& m' {4 C1 ?2 f( r: P后市看来不大好吧,要是后市 ...

( ?- K- Z; u2 M5 R: c2 L正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 9 K3 j/ f8 f* I' Y4 }
) d  l" t$ f( Z  P' s3 A( C

$ b$ W2 U9 x' d+ D+ |6 B2 Y3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
$ @8 x" ^% n; K+ S8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...
- g; v8 ]* N/ P6 P- K$ w
老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   + S" |2 j& z5 v$ l8 u. Y3 `1 _
! X7 W) }& ]; e5 z: F' U% P
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......% u" D$ z5 |1 r. f* e0 m
3 ^( g- [, e+ j' x1 y( o/ w  ^
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
: z. U$ h* q1 @  }
- _' W+ U0 a# ], N+ q3 T: w
* F0 k$ l, o" V0 a房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
# t1 f  ~/ z8 I6 q  l/ H6 {4 p/ c
& q: e7 W, J$ N! M! Z2 J0 B% E( ^
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
) g) k0 t+ j; K5 L5 I7 H% p- q
) m8 h' t+ c7 n% p
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
; C" ]8 a8 [1 Z- h4 i% i! y+ G8 p5 x# \+ f2 Y( R- b2 ]& i
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

. G- N9 A: K7 K0 E* {
0 {3 [! r# o: m' u& S有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。/ _- v. `- P; b
( m3 J9 V! ]( h. A, x
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
5 ^% G9 a7 h4 ^。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表 # ?9 ?# ]$ @6 L1 a' E; _# u
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。" ]# B% D: O4 ]- P5 Y) d" T
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

7 Z& H, ?' p3 ^已阅,请温总阅办。
大型搬家
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
理袁律师事务所
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