爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
; k& U; u# j( f1 W譬如:

9 S2 _  J; @' `$ p8 ^1 r0 `& S1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
1 N& a, s' W9 d( [9 ?" t4 d2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
9 y0 Y0 X0 N5 ?  \: |/ z3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
1 ?" T/ z2 g4 Y4 s$ p, k- U* P4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.

在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

6 S* A$ C3 }' h" f# |! q6 x  d2 s# \      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
9 U' c1 U( B" S0 Q9 S  {/ t( W) ^. V
      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：

; C9 ]  u( f' T# E  n$ m下表为近年来爱城建房数量：
  u  \) u9 w: y8 g" h; U* q
" R7 {+ ~* ?7 C4 W" r# v9 sYear                      housing start
8 t4 j' m+ U& p; r. P5 T
1 K1 U% z' _& V( N2002                        12581
4 Y0 v5 S) Y, B0 v- U. l2003                        12380
# e1 j( s4 L  h2004                        11488
$ H% J0 r$ H& T& Z2005                        13294
, D7 K6 ?- f) i0 s3 h/ y8 m! u4 g3 ^+ B2006                        14970
2007                        15000 （估计）
' ]0 i1 L7 K9 F3 L9 E2 z* \
- m* P5 T( f2 z% i: T# b& e) r以下连接为迄今人口增长：

/ z' \( {# l, L0 ?Edmonton Population- Percentage Growth
" v3 ]; s& R  ~: L0 F, K3 _' Q
. O; v$ ~( [6 g7 r: p9 a如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
6 N9 n; w, w. e4 m
       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：
1 D' A+ m5 {6 l3 C6 b2 Q
% _  ]$ k1 j; G: x% x+ x2 r8 O# Chttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
# N, s) B4 s, ]好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
( K  N' t" l- L3 J2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
' V. h- {* x9 f0 ?3 d, N3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
' y$ S$ H) ^7 [1 r4 }
% D6 t8 D; D% a; l, \/ z

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表

1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
5 g: U! n. v! Y( m7 [) P3 B
, `5 i: r2 O+ @+ @# `) Z/ b如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

9 Q! V' T# O  M: S7 n[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

3 G4 K9 i! C9 k8 m后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

) i6 i5 b! \. _$ G5 N2 L
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
! V/ |: T! f+ \; F- m. _. E2。 连接如下：
: w2 r8 ?& h# T- dhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
9 p4 G0 e" h1 \) _  [& _; `* f0 o( E2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
2006 - 2007 人口平均增长约3%
3 l- D+ b8 @7 P+ h6 Y2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
: i; u8 e6 e9 S7 V3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
( X& Y' S  J+ }% a2 d  g/ y0 i4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

( m# G" F  ?$ P3 g9 M9 P! E后市看来不大好吧,要是后市 ...

6 t" g  k3 ]( o- ]0 f) a  d正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表

( J% |' J; W# j" h* z2 {
2 w0 c. `% z1 e9 V( y! h3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
# [6 n7 b0 t5 d3 E4 W8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

$ s( [2 f. L, w$ c老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  
9 s3 {0 A! P, w; G) ?
. K+ T% V3 `% G. R可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......

仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表

# @, `  A, D( y( C' s
2 ^6 V# Z% o+ m# f4 F" d房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

8 X7 b! d2 q$ _3 d8 n同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。

5 R5 i( I4 O% y4 y# D

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表

% q; ?% o" p% E' @正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
  A  c- V1 }5 g8 l$ A) H
5 m" E* _8 S- r7 X

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
) h/ X( R) |7 p* P* O3 B* L2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.