 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
4 n: Q- j5 Y' R( @1 d譬如:5 j4 F; j% R6 g' p. C- f
. q6 J6 r% P2 r
1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？ n2 n4 n7 t( d' @/ F, a
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？" o4 p) {$ i v" [3 t- ~! T4 W
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。( Z% L( j4 g: k, Q
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
3 g6 G2 M ^& x# {" ?( D5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
& H$ c9 O, U0 |) f
- ?% `$ ~+ x9 R* O在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
# c# G+ P# t0 B0 O6 G3 S1 e& W 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
+ X3 }9 D0 n0 k' P) v5 Z: e% H
' ]/ ^2 R( [7 @/ r2 ^( r 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
, o! `$ ~% p7 }" J
! V8 f3 w$ s+ N. P 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
' ?1 O/ O ^4 L: Z
$ t# J/ @7 y% F2 g# F! c0 n下表为近年来爱城建房数量：
# y0 e8 v$ W" _! ~ E1 e
- v) n1 w% Z- y/ I; T' H/ I$ t3 d$ zYear housing start
* L/ U: ]3 B5 T5 e) r: r' S2 G$ A' @/ a/ C$ G
2002 12581
2 Q" e# @- I1 J& P- D0 Z2003 12380, z: [' i6 Y1 E5 {
2004 11488) a, [4 G9 I+ t7 x1 G4 d) z
2005 132942 t' p- t2 C. ?
2006 14970) \8 w& L6 s% T/ i6 n) B9 `
2007 15000 （估计）
& Z$ m1 ?- B* k3 }1 `6 P, m6 h' r$ i- i$ T N' b( L5 x
以下连接为迄今人口增长：
# q3 _" `; P' l0 L
+ h. `( x8 e5 E/ ~, ~! ]- X% PEdmonton Population- Percentage Growth
* ]6 a r/ l9 r6 |" O, m
. ]0 X& P8 Q+ F# h# F, a0 S1 a如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。2 F& S2 b4 h1 E
$ A+ N- e+ ~6 V- T 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
|
狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
