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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。/ d! l% [/ q, D. r* V. ^
譬如:
# [* l- ~3 Z2 l
* f5 @' G' Q" i. Q5 A1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?- v% b) t' m# V/ e# v9 c
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
# T/ ^5 J4 p/ o$ ]8 d, |" b$ o6 A3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
1 g; k% x* {+ {# h1 R6 i) s: E; [4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?  H( L9 V5 {/ U
5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险., L" z! N+ V' ^" ]7 k; a

2 @9 l5 x1 Z' [! i; s* U9 g" F在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。  j% g3 a8 a$ S! T# d
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
: d% m5 S  R4 g2 A0 v& Y+ r! B+ L4 b( H0 ^
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 / p4 y# A7 e* x4 x/ m# e& ^
3 @. H4 B1 S0 G9 k/ F
      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
( u3 |0 I& h1 ?. i/ I; ^# T. Z% F' Z# p) ^* d$ [
下表为近年来爱城建房数量:( @6 t& ^3 u8 q. k- l

; l1 ~! t+ f; uYear                      housing start6 i1 A$ W+ ~  y) _& f3 q
; H" M6 f2 D1 P  c7 H! U' _
2002                        12581
  N' y9 v+ d4 g2003                        12380! N9 E% H: j8 p, @4 i
2004                        11488. }' B' s8 c" ]$ i
2005                        13294! u- j) |: ?* z) B! z% k
2006                        14970' Q% y& G& x, Z! n: y* }: _
2007                        15000 (估计)
* ?7 c3 n4 H9 S$ s# q
0 H+ ]6 ^# I4 |7 E# f以下连接为迄今人口增长:- _9 c$ _: c8 L! x$ |7 o4 L) I

  Q% v) S. i9 B' L. N3 B% [3 gEdmonton Population- Percentage Growth
& @% E/ Q8 U" Q' m) i
3 _7 y  T5 U. f如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
% a9 R7 i3 c( z6 Q2 c1 N$ D' L! ^' I& x% {) y4 B& n
       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
$ ^8 G# F4 i- z; M! V2 x3 \
* Y* o& N2 v& L* v6 Xhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

* t. H- Q/ y1 b: Z; l1 t期待(2)ing
理袁律师事务所
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 , h1 u; U* p3 z* H
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
" H# o  Y% G; D; {1 m' u* [
反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
大型搬家
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。; B4 q) b) O; @3 p
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。
* m6 X( y" C% @2 P# [& ]3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”
) f( c1 W6 G) w大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。3 }& J. i9 B) e5 p' K
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。  e+ E0 n1 w2 ]8 n+ x
9 X# i; C1 L: w
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 ) Q+ i% A" i# k4 |; x8 a

; o3 X' Z3 L! y) N+ w 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
. O+ [6 `# N' ^- b% B0 W( N" M
% X7 M3 o+ K2 x如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

2 ]; ]5 M0 Y* @7 I[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。# d+ I. c- o/ `$ k
: t5 \5 ^# U" P- I4 d
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 5 D; `# A" n6 R. m' q% B) E; T
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
' m! z2 r; ]8 k2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

. f: h+ \+ ^% t2 s9 I9 S" p  \$ u; {  [3 g
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
# L% Z9 v. Y6 V/ ?0 p2。 连接如下:7 E+ S4 c/ l0 t- Z; D9 y
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf$ c4 Q8 c, b. O/ M
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。7 G. }  h& |4 h8 v
2006 - 2007 人口平均增长约3%, X* B2 d& W0 Q8 Z
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。2 f9 p' d: l$ @6 X
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
3 l9 ]5 d2 ]6 f在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
  A1 }: X! H$ P8 Q, `  m4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
' \8 d: `# U8 {( l" s# w1 |/ d9 g/ W; |$ b- w) Y9 ^2 j6 E
后市看来不大好吧,要是后市 ...

6 b/ y* f0 V$ _# [: N正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
' P0 m( F; Y, e) I/ Z: u+ `& {3 r1 v2 |  f+ ~
8 A7 h7 G4 y8 z8 Z) q
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。5 Y" R: M' |+ l' ?) Z
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

0 D$ y% U) F. I& ]3 N老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴  
" N0 H% R6 L- e& I1 l3 f" z: `' z! _$ x
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
% k# r. ~; o) L/ T, K
, d! ]  v; {* h- n# g仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 & t8 g7 `7 \3 E) ?  j6 a3 R2 W

) j, {% {* H9 O/ x$ @& k/ R# H8 P1 s, q
房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。

! J5 R; s& W, _+ @5 n( P1 h8 C7 j9 }
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。5 a+ [) D; Y- N
. N. H& ^# w: @) t4 d! @3 s% d
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表 & V( U. Y7 k+ d& M" I, P$ V. V; @/ A

6 M- Q2 G. X; t* ]* U正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
3 Y4 D( h% F* d/ H7 U( g' Z
# X& [. @5 c7 E: k8 t
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。" y5 L# k- ~0 o1 L9 ~$ M5 x* u9 ^
5 e: E2 C  Z7 P7 i' p6 T& `: _: B; i- r" w
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 0 P3 ]2 }3 T: ~/ x% G9 X% A4 _
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
4 r$ E3 n0 o5 z1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
( O, X0 O$ \. s" R2 \2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

' O* ^6 S7 u( b+ g8 Z+ w已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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