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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。& n4 o' [# Y! i! ]
譬如:
6 o% m5 Q! Z, H. o$ K  y
6 A: I& ^+ x6 n1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?6 {- G) U- L  f% p7 l% ^3 B
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
; V5 F& F) C! ~$ I3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
: b) Z# Z' k6 h* i8 n8 v9 f4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
; e7 @5 \( E  U, r5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.# M5 @: p1 k8 N( I; ]4 f% h' ^+ T
8 Z( e+ ^9 f! c; T$ q  M0 v  a2 Q
在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。0 L( ^4 d9 h9 O- p7 D6 j8 g
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
8 {. e# }; Z9 U: Z
. v' a3 W9 ^/ f6 l& G      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
/ N& T+ \) I  ~# v  z2 o
4 o# R. |& S# N1 q      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:& F, G  f9 ~4 N, I6 k4 {2 ~; ?4 S

3 C2 O1 X3 [0 h0 k, D. `( B下表为近年来爱城建房数量:
0 t" U# i. |  Y. m& W6 l: W8 g% P9 i8 ^
Year                      housing start
* n$ e$ I& l0 N" y4 V& w3 b% a/ C- k$ \; k- |6 o; L/ Q
2002                        125811 ?3 W0 `, |: `2 P- b
2003                        12380% x: h3 u& {1 V- T; f4 K
2004                        11488% T) P% v+ n1 a2 D0 _+ p  e
2005                        132944 h8 n+ |  V% C2 I+ X: i
2006                        149705 R& B6 t: _9 G9 P
2007                        15000 (估计)" g1 g9 W3 }& {8 Y& `, U0 u
# v. Q: i3 J4 a3 j  H
以下连接为迄今人口增长:
# b- G" M0 E  K4 j9 Q8 I; b' `' J$ k) |. S/ |6 s
Edmonton Population- Percentage Growth
: N$ i6 r& Y/ E" x  _) I$ j( U- Q, y7 Y' E% N0 C
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
5 e4 E5 H( ]# R% W/ w0 c% w% l" [" p4 V. T( G7 l$ t. F  O  o
       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
5 A) p) H! C0 D& [4 b0 O9 q: V7 ~9 w& ^0 n
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
大型搬家
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
大型搬家
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

& h" s" w# E4 {3 z# r# o0 G期待(2)ing
理袁律师事务所
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
+ U$ s' F6 [9 ]# c% @好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
2 h7 n* y# v' c+ S1 J
反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
4 i' a) s: z1 z6 @) ^8 u2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。
: C& ^3 `% `! Z) W3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”
* [  s$ n" f; W! z大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。
0 p( U1 s" G9 Y  s' F以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
9 u4 P% {0 G- e" s: V6 k1 Q: Z! f7 i/ ~" K/ ?7 C& u
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 : V* R9 S4 d. L  C2 T
9 g/ m, w+ ?- I4 f; Q
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
5 x: k5 @5 K) J" O# J3 s# k- A0 ]
0 r% l% [1 ~" J) c- T( [& |% h如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。
. s2 U3 p( g# s. O$ `# J* n6 U" v
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。( h' b. F4 C! d7 Y/ L+ S, U

/ ]' K. ]( o! K4 o$ y后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
6 E& h2 Z: y% F5 r2 g1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
; P$ [* g! e0 O; ~2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

" L4 p7 W- j5 I/ H+ j# B
2 G; F) A# o) p: E1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
7 E& A$ l8 _$ [& S: B- T% C" Z2。 连接如下:
5 Y! C; y2 i3 Y! Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
. a' [6 G5 J: q2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
( e1 Z/ s5 G9 v2 A  e4 Y$ d' A$ p2006 - 2007 人口平均增长约3%
% p, H( T9 h: V4 H2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
) x* w. S5 E  x7 }& c3 x3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
2 Q. V% Y  r3 F+ C7 U/ @在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
# q$ A3 e0 `* M! h! e4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。- S+ D1 n# @2 _/ \  ?

/ l+ e) \- }0 F/ k后市看来不大好吧,要是后市 ...

% j  J  J2 Z5 _+ C2 i正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 . [6 T( C& U- E4 r! K
- U$ B( H9 a2 U6 @
4 E1 P7 j. F& b( H, b3 H
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。) [6 l1 S9 x0 q  R# @6 ?* ?
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

0 y. G" h2 g8 o9 k/ x" C- J) b老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   2 |8 {" d9 I, O1 H" t4 y0 \
9 A. N) u/ R7 c' T/ n. {, h% p7 A
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......) B  u% E8 Z; Q1 h
, S' {3 n% J: D) r( U
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 8 Q, W( e5 ~- |' I

1 Z6 y& G$ l0 K/ q+ e. f
& o' e* n% A+ p) f房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
7 q2 A0 O( g2 j; c
( c9 X, B) C) ~3 A
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。" Y9 K0 [& K2 Z: n1 ~0 {# J4 M* g

  n+ f7 v8 D, H& I5 [, M8 V9 f
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
+ h2 F& F# R0 B: o1 J
# E) S3 x7 q$ C9 M# Q正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

0 o1 M" H  c" y( c  x5 w( U5 f* }, I9 @, g+ B
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
& z& c9 }1 N; J3 W/ Z" `9 a5 B
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
* N) L$ v/ ?" l。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
8 z: p3 e. l: X+ o9 y1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。1 r  B1 P! }) _. V) ]8 d8 w
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
6 k  {& ]! A3 \
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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