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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。+ o. ^7 q' I, Q  Y
先看看数据:8 O7 `+ G& _. H3 f& y7 g
             Single house                   condo          duplex              Avg.* ]0 A( u) w9 R( n. @7 x
January          357,325                233,175         294,148         303,820
' l: {& i8 f" Y0 n' N4 m! |February        375,412                 247,266        319,513         321,307
4 e6 t# e7 M3 z8 I) k$ y4 d% k; F7 |March             398,476                 246,719        323,322         325,339
9 I: O% n: V+ B( I/ q: v3 D! d# FApril                413,488                 261,044        341,083         344,137' k; x# x8 u# X
May                 426,028                 266,100        347,257         354,4104 [0 m( [: \( Q# @1 V
June               417,265                 265,172        342,836         348,056
' e* I% j* a& Q  `1 |5 ZJuly                 417,150                 271,908        339,417         354,718
7 u2 f" w0 B" _2 |: AAugust           403,757                 269,139        329,764         344,792
% k6 I+ H( R; r: n- p" LSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286 3 a+ b& N# Z! o2 g  a! d
October         397,189                 262,875        367,964         347,668
7 ^0 [4 `3 Y; r2 _* Z) v7 U1 ]如果分析这些数据可以发现:* C+ f4 s; R3 _- V: k
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
1 U5 I' {% o+ G" s: _: F2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?  B* E! Z; U% I" B4 }( k# j( T4 A( O$ D
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;
6 \9 c' H! v1 m' I& n这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
) R. C% ?0 E5 Z. }: ^% B# T/ c9 |condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。5 N  [+ C2 p3 g0 x* h. ~
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
/ F4 f9 o, q! C6 h. G& i3 m0 Q我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
; Z  P1 A, h2 V但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:" _+ a8 s+ X: X- f; r$ P
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
% K2 _. y5 C* f: M$ E; ?' m% @, D2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。9 e6 Z5 u/ E1 ?
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
7 w" [  \/ h: R; k, ]2 I3 {Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。: U6 f, H) D* b
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。* o6 q& X7 N8 D- f
MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。1 O% e- v2 ?- d- ?
投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
# t5 ?" _: j- n2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
& D' F* b1 B  R! V0 r4 o所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
2 k! C" ~$ G7 h; \, X* p/ b一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。& R5 ]# _' m: Z4 D7 z: _
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:$ Y# R  L0 U0 H1 C
ALBERTA的经济短期内会垮吗?3 ^, W, P% M) C3 ?% F
我会随时都有失去工作的可能吗?1 ?; H& g) A% E& G
我的工资会越来越低吗?
0 \9 ?" P8 e0 s# p8 C) a5 o会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?2 L" J" Z' z  a* V
最后一点:
0 A0 o3 w2 a. L) T9 h去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
- G- E7 h( v$ \3 K- |+ g  V. `6 O# }/ q9 f: r0 T
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
$ q$ v% U9 D9 A房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
# p0 g- T% R# z' X" S& g这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
# |+ p! `# n7 U, w* w既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。4 o. D! U; n4 i% }
先看看数据:
/ A3 p$ j9 A  R0 e9 ]7 @( Y. m             Single house                   condo          duplex              Avg.- H8 k( O. \! F- N' g. F' e
January          357,325  ...
1 T& l$ m2 Q7 x6 U/ h8 c& o
支持- e4 H8 Q9 T; z9 w
还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动3 H8 y" W( @" D: T4 w, U) l1 Y9 J

8 O2 R( n, G6 e[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美
1 U1 u# r- P3 N. ~& p
比如这个:
2 j+ ?) K7 T! jhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836
* ^" F  G6 i  x# ]0 z最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
9 _" j& q8 Y/ N* a1 g! ?, D
$ b- `8 \/ Q$ y比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了( _& q, n$ ^- j, N

9 J1 L; V! `! R, J& A3 a  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
* ~* ?: T- n: q+ h( y# ]/ ^呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

0 s* l) x* m- [/ d& @* D; {5 F
# ^. s4 K9 e, l! m, {6 w' Y5 Z  w. }石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
) p  D) Q. S3 h6 N) P但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。0 H+ q9 q0 Q& t. \0 p! }5 L, c
另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
- {# Z6 Z" s* F5 X: U; a7 B1 B& p5 a
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
大型搬家
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
  A/ W" `5 c7 i- i2 K; ]. {* G( W# J" X. n# `& ^  Z. X

0 @+ `% R% B1 ]石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。/ e: q: Z: I: j: \. y: c
但总体而言石油工 ...
- `, e/ V+ ~4 `4 ]
) p* O% ?4 f4 J
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
理袁律师事务所
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表
$ [# h' d5 Y+ v: d) P" J1 ]" a" \- d' h$ R; n
- b- o3 e1 d  J
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
' U5 Q# d" z% F6 P" p7 g
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧/ e' K2 U" N& f7 {! ?5 R

9 k8 r2 M  N, V, u) w% r[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 ( P2 R6 e1 R6 k* _
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

7 e3 `: d: L; _) {: ?1 Q
7 G. s) V& ?. S0 N* a, i, z
- D# \% f. e* gThank you very much!
: Q* F: }$ [8 z
4 r8 i4 ]2 b1 s$ Y[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
大型搬家
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
* l' f' w. \3 h2 n1 S4 G7 D石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!

# k& e2 ?" m" H4 P& j+ ~如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
0 W& _0 B8 Q1 o$ E( i
1 }5 ^2 C8 k! J: y, b- D& m" [7 g[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 . D% L. s% x% z$ _7 Y

! Z, m7 x  t* `: S& d如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
6 D4 A' {: m. m9 F
这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
& Z- v! l" ~# U& `1 H* j* d. J; ?# F/ L9 X7 E
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

$ x, a8 p  ?' ^  ^: N# i8 Q# r7 m
0 p+ o' b( I, R7 I$ s如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。8 S$ A% a( K! `  Q8 q. C

* i8 s3 l5 ~  u4 d3 R不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。4 x3 w* _/ @6 @5 W. g6 |' o
( X. r2 Y. A# o
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 6 e; ?% _2 N4 ~$ {5 s% C3 g" V3 b7 N
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

( m7 E1 r, L) t7 t$ g% m8 X无知者无畏
9 B" P& N& Y! b+ U$ d
: P9 O0 X7 K  W* \- O0 S! ?理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
$ P0 `) h, K3 X  [7 b
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
0 F! N5 H: U- i& L' X, B. v既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
0 E5 c" X2 V2 l" w1 E# `先看看数据:* J! o7 e  f/ p1 Y
             Single house                   condo          duplex              Avg.1 a" O9 e% L: S' |
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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