埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 3369|回复: 24

如今市场之我见

[复制链接]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。0 r: X# m/ x3 g+ B2 j: p4 ]
先看看数据:2 j4 _9 f7 `$ ?) a& k  A
             Single house                   condo          duplex              Avg.2 a/ p" N9 u( }) G8 l6 k' I7 u( u
January          357,325                233,175         294,148         303,820
) G: b# q  h- v4 cFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,3074 s: V% c7 c0 }1 k; o
March             398,476                 246,719        323,322         325,339
2 N* B9 O* u1 d8 o9 qApril                413,488                 261,044        341,083         344,137: P+ c  C% O; h; h- X# _/ S
May                 426,028                 266,100        347,257         354,4108 b+ D% y. W2 m" E
June               417,265                 265,172        342,836         348,056& d" O# d7 t: v  I8 M. [: J+ g1 m0 C) [
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718
$ h; z8 K. t0 j; z0 MAugust           403,757                 269,139        329,764         344,792
% g3 h/ r, i5 I* A; O5 `September   399,555                 270,745        310,110         344,286
% x# b, Q- O) `) }# T& B! zOctober         397,189                 262,875        367,964         347,668
6 _1 T3 |7 ]- @: d7 @/ V% z8 @/ P如果分析这些数据可以发现:9 `* ^* j" p7 o, G! K
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
. I4 I; y8 N/ Z/ Z8 c3 J2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
) H7 T& U* X* U6 h% P  O% m: `3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;
$ t2 p2 n5 ]5 c7 ^" T8 y* ]/ f  [3 ~这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
6 }3 e+ o% e6 ^  g) r; u; xcondo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
& Y8 ]. o- e  b' u! q3 E0 @singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?7 s2 u1 w. |3 c: c$ v0 V4 i
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
+ d4 I2 B( }1 Q# b) p但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:# |+ U2 o3 i$ L" x
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
& [; v2 j2 Q- H; c3 D2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
) g7 W! D- I  F2 t! n6 z. G; h5 d5 J大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
3 F- T1 a5 A8 N2 ?, ]$ O5 @! zJust for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。
! |- ~, g7 Z3 U9 \换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
% B+ e3 c6 H$ tMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。. Y0 z/ Z: C5 _% j7 T
投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。3 y2 t# i) M, y6 {
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
' p5 U. I& m+ e' w( Z/ P所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
* o1 x' l7 v" S& f! l% A4 T一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。! [5 g- {% l. P
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:) s  X+ h/ w* u/ _
ALBERTA的经济短期内会垮吗?. C1 G5 X  p# d  v' E5 z  v) Z0 a
我会随时都有失去工作的可能吗?3 V, V1 o: H5 Z9 W. v
我的工资会越来越低吗?! I- |5 h6 d+ J- `0 S/ a( e1 `" x
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?6 k- d* v7 P7 C2 Q( g* O
最后一点:7 @2 l* h2 i+ q# p, t; a
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
9 V! U% Y$ l! o1 K, [  R: |6 O( D# |0 X; b
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。) |# V) ]) n# z# e4 W" F
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
- {+ D; p. n6 [8 ?: [这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
4 n, O! w6 Q& e- P4 h; `) y- [既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
! e# D6 H7 }% s* N/ A* T- |先看看数据:
$ h1 O4 h" D5 |+ g0 y% n. X             Single house                   condo          duplex              Avg.7 e1 h! D; g9 D3 `+ ^
January          357,325  ...

; l7 y2 ~4 k6 v5 N. R9 B支持4 z3 V" j, r0 c1 \9 [
还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
" o/ A! t1 q9 ~( f% Z4 v/ o  \( x2 \2 p( l
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

* J7 f# H- B( j% G$ O. _比如这个:9 t  n5 R2 Q6 U) M+ V
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836" p* K; ?" w5 ?  P3 T, s  Q; I
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力- D4 A" p7 I' O
- z& u. }5 g# A. {' x
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了& ?" E2 s9 R8 h3 S* g& l2 ^

4 V" d* I. T+ T4 A  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表 ( d/ P6 N! J, u/ q+ M2 ^1 K
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

$ a2 Y' S4 Q3 o% [* \# S3 X; K5 F6 h, i3 W+ U7 s2 @; ?
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
4 q0 L- @3 a0 u+ y" `但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
; B3 P7 l. s) V, Z' L0 }另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!- @# D: L) s* ?9 W0 }+ w

! b8 Z8 d, \4 o
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 " ~7 z9 S" f' a" w+ F! ^0 B
& Y. Y4 x! x  F* b3 Q5 y: ^; H# P

# P4 `* i' ?; {) K2 b7 t1 X石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。* B& i* I& n8 G* u
但总体而言石油工 ...
. ^. W9 G, N5 W7 i3 R3 z

" r. L4 \% t7 c( q) D% C7 L  j不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 0 y  e0 H& e5 A' ]5 K4 J% l

/ |3 T5 m+ _0 ?2 m2 ?8 d0 Z8 R1 Q# r; x2 g: A2 @0 A
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

$ |. E7 n$ `2 ~$ ]; K" {& d* P除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧
, S, U' x3 C2 F& {+ G0 @- D
3 f6 ?) y8 P% S) B& h. }[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
2 N% e0 A9 r: ~各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

# e, T4 W2 c7 C5 Z* ]6 C4 \0 |% o + `- r0 D* g4 U4 j; C) X

" S; ^" H- m1 r. _! {; T. nThank you very much!
. f& ^+ U$ e% z- z+ B0 _3 m  v
0 ?1 [; i5 J# S0 N[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
4 Q: A) |: T- W$ O' V1 C石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
: Y) D# [9 x, U3 s, @+ N1 S
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
0 d" Q2 `' Y+ f0 d! Q
: w# R' r% t" h8 o- `7 U[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 3 e  ]/ a, w; t0 V5 o9 a4 F
9 \# E7 P. i! {
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

& C% d3 A- o* _. _" D' I, b这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 ; C; N* {/ p" ]+ w! k8 A0 O
" K: M2 U* e# B$ C2 f. ]
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
7 {" j. K) x6 r2 R# N# W

. _* D1 C$ O( b' |, N0 n如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
+ {% h) q/ N$ S  V1 K% v
" [- V. V, S4 U# \" n9 E不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。" g0 U; I2 y/ q) ~5 I
0 v1 h( p$ D1 ?% K  [' S
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 6 O1 K& h' q2 D4 l$ K) H
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
' G$ c1 ~& F7 n
无知者无畏
9 N* K* I- w+ O4 d0 I1 Y5 C  ~$ Q9 k7 c0 Z
理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
$ Y! R& H! t8 Z/ C& O
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
" S6 P5 Z! Y& S, A' D2 o" I4 E既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。3 v5 ~  X$ X! l! T6 \- r3 J
先看看数据:& @8 u. a) E" t  Y, u- t; ?7 @
             Single house                   condo          duplex              Avg.* N# T5 @6 a. E
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-5-13 22:12 , Processed in 0.198585 second(s), 40 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表