小黄原创：爱屯地段说

小黄 · 发表于 2014-5-13 21:23

地段地段地段
---------------------- 李嘉诚

任何名言，都有一个catch。好比说，能用钱解决的问题就不是问题。问题是没钱。同样，李嘉诚老爷子这句话，也等于没说一样。地段地段不错，到底啥是好地段呢？说的具体点，爱屯的Windsor Park是不是好地段？给李嘉诚打过电话并获得回复的同学请举手。

据小黄观察，买股的人大多是赔的，买房的人大多是赚的。其实股票到是没那么差（中国股票除外），主要是大多数人心态不好，往往下跌后挺不住，就割肉走人了。而房子还要住，就算下跌，挺了几年几十年最后大多是赚的。所以呢，股市里的老手往往谦虚，知道自己跟巴菲特价值投资八竿子打不着。而房市里的普通业主，看看自己房子20年涨3倍，就觉得自己和李嘉诚的地段地段地段差的不远了。

这是背景。

小黄不敢自比李嘉诚，也同样不觉得爱网上有谁达到了李嘉诚的境界。这就好比，小黄不是神，但也可以不相信李红志是神一样。我只是在这里举一些现实发生或存在于爱屯房市的现象，并试图总结规律。只玩实的，不玩虚的。

小黄 · 发表于 2014-5-13 22:14

本帖最后由小黄于 2014-5-13 22:22 编辑

细数当今爱屯的高尚住宅区，自住的好地段，有人会说Windermere，也有人喜欢老区Windsor Park,半老不新Westbrooks。要找规律？都以W开头。

但稍微知道点爱屯历史的人都应该知道，爱屯第一个真正意义上的豪宅区是 Highlands. 这个名字来自于地产开发商的一次征名竞赛。获胜者得到了50块钱价值的金子。名字是否有点耳熟？和 Upper Windermere其实是一个套路，简单的说就是高大上。Highlands的开发商名为 Magrath and Holgate，是其两个拥有者的名字组合。这二人都给自己造了个豪宅。其中Magrath Mansion位于 6240 Ada Boulevard，在1912年据说价值7万6千。如果说爱屯曾有过一个无争议的第一豪宅，那么就是这个：

面积6578尺，占地43163尺。

百年之后，西南部以Magrath命名的小区也接近完全造好，也是足以令很多人自豪的小区。但，没有一个房子能达到Magrath Mansion的风范。

管理员 · 发表于 2014-5-14 16:55

继续写！

小黄 · 发表于 2014-5-14 19:57

现在很多人都把 Highlands的衰败归咎于1913年开始的经济衰退以及于之后的一战。其实并非完全如此。Magrath-Holgate在1913之前就已经呈现败象。作为500多块地的一个小区，自从开张之日，真正造了房子的住户其实并不多。主要是开发商自己风风火火的在充门面。究其原因，地段是个重要因素。Highlands此前不久还是农业地，是Magrath,Holgate和市长兼地主McDougall官商勾结，一边把土地并入爱屯，一边进行开发的。等于说是个“空投”小区，周围缺乏成熟小区的人气，也缺乏商业和配套。

Magrath-Holgate很快就明白这个问题了，并寻求解决。他们造了24个spec home，以图造成一个成熟社区的感觉，扩充人气。同时在Highlands旁边地块修建商业。但运气不佳，正好赶上了1913的衰退。补救手段反而成了破产的原因。现在国内论坛有很多买不起房的钓丝们，天天做白日梦房产暴跌80%，地产商病困而死。这，就发生在Magrath身上。他的遗孀 Ada Lake，在30年代再也交不起地产税，被赶出 6240 Ada Boulevard。看来就算街道以自己命名都没用。

经济衰退和世界大战都只是暂时的。但Highlands并未因为这些不利因素的解决而达到其最初的设计目标。Highlands的教训导致我对地段的第一个总结：有机生长是必要的。

小黄 · 发表于 2014-5-19 23:01

什么是有机生长？就是说红花要靠绿叶衬。新区必须要有成熟的好区来支持才会成功。

Highlands 若孤立的看，好的很啊。坐北朝南，于高台上望河谷。可谓龙盘虎踞，形势万千---热衷风水的同学不妨研究一下。但你看看它周边都是什么区呢？

Highlands之后，爱屯高大上小区的脉络非常清楚：
1）沿河
2）朝西南推进

沿河是为其河谷风景。朝西南的理由就是有机生长。河南侧从Windsor Park起始，直至Windermere, Keswick。河北/西侧从Glenora起始，直至Cameron Heights。

当今Windermere，为何能在新区中独占鳌头？很简单，因为Riverbend的存在。Riverbend区是一个发展良好的中高小区，本身就是从北往南有机生长过去的，要继续生长到Windermere是再显而易见的事情。

我曾听不止一个人评价过 Windermere，说不喜欢这个区，因为现在没造好而交通已经很拥堵了。听到这，我一般偷偷的chukle一下下。拥堵，说明它的人气旺盛，商业繁荣，设施齐备。这在新小区里面是非常难得的。在国内也是一样。魔都帝都的好地段，轻轻松松让你堵一天。倒是鄂尔多斯新城，宽阔的马路任你开。须知，政府规划建设永远是要慢一拍的，所以凡是有机生长势头良好的，都很可能要持续的承受交通压力。

这是今天说的话。其实，Windermere本是个“空投”小区。

小黄 · 发表于 2014-5-20 19:01

在2005年人口普查中，Windermere共有84户居民。基本都是Windermere Estate, West Point Estate的60~70年代的老房子，和极少量Windermere Ridge的新房子。

这些老房子，直到今天，zoning都是Rural Residential，即农居地。简单的界定方法是，Windermere Drive 100~268, 偶数号。Windermere Crescent 全部，以及181 Street那里几个房子。基本都背靠河谷，面积在一个英亩左右。我粗略查了一下，那里最老的房子是1962年的。至今过去半个世纪。当年空投于此，住户为的是一种乡野的居住环境。由于地块总量也很小，所以可以认为就是一群“志同道合”者的聚居区，而绝非富豪区。

我爸曾有个同事，在此买过一块地，一直也没造。也是属于那种缺乏投资规划，想买就买了，也没算到底能咋升值，也没想好是抛出还是自住的那种常见的类型。究竟哪年买的，无考。反正是花了10万块钱。等了很多很多年。这些年是很虐心的。君不见，微软思科因特尔，个个升幅达百倍。直到21世纪初，爱屯地产开始萌动。这位老先生等地块涨到20万的时候，抛了。现在这样一块地大约是150万，前两年还是130万。上带豪宅的，叫价599万，两周不到就售出了，就今年的事。

为何这几年这些地块的升值如此迅速，远远超出了爱屯普通水平？归根结底是因为其由“空投”转为“接地气”的有机生长。旁边的新开发，包括Windermere新建的中小房子，包括商业，终于把这些农居地迎接回组织了。Windermere Grande和One At Windermere两个小区给Windermere Drive带来了全新铺的路，水电，排水管线。而农居地的住户构成也发生改变，由大自然爱好者，逐渐抛盘给了土豪。

这个案例算是演绎了一个空投小区50年修成正果的正能量故事。这还借助于周围都是农田，又在我前面说的有机良性生长的路径上。否则，再过50年还是没用。类似的机会今天仍然存在。但你能不能看得准，能不能等得久呢？

小黄 · 发表于 2014-5-20 22:49

本帖最后由小黄于 2014-5-20 22:54 编辑

上几张图吧。就是前不久售出的599万的房子。
208 Windermere Drive NW

面积6772尺，占地43795尺。与Magrath Mansion的尺度几乎是一样。

lu_guo · 发表于 2014-5-20 22:57

小黄 · 发表于 2014-5-20 23:00

谢谢大家的鲜花，我关闭帖子的目的是连续写完。否则如果大家讨论起来，我就忘了下面该怎么写了。

小黄 · 发表于 2014-6-6 21:48

本帖最后由小黄于 2014-6-6 22:04 编辑

去年，出了个事。省府和教会，两个完全应该警惕的组织，意欲把几十个流浪汉“空投”到Terwillegar Towne小区。一时间沸沸扬扬，局部地区的房子交易量价齐跌。为什么呢？地理条件完全没有改变，为什么地段就不行了呢？这就引出我对地段的第二个总结：人和地段是相互作用的。

没有人，那就没有地段了，只有地。一望无际的大草原，连农田都不是。有了一个人，就有第二个第三个。每一个人都在地上留下自己的印记，而一个地段形成后又会吸引某一种人。这个双向作用具有莫大的力量。

1995年的夏天，也就是比2009年的夏天正好早了14年，我第一次到了纽约，是一次震撼灵魂的经历。没有夸张。现在由于国内有钱了，因特网又发达，就算用谷歌街景都能环球旅行，所以群众的眼界很高，见识很广。但我在1995还绝对是没见过大世面的小屁孩。爱屯是个相当平淡的地方，不能归类为大世面吧。

纽约的高楼很多，很高。我还在世贸下面拍了照，谁能想到仅仅6年后，那地就没了。我还记得世贸有个矮楼里面是food court，里面价格相当的不贵，但东西也挺次的。去帝国大厦观景台，当时排队就排了一个多小时。上面小的转身都困难。铁丝网围起来，很像国内的公寓阳台。

比高楼给我留下更深印象的是纽约的人。黑人。赤条条的躺在人行道上。这哥们是在等孜然吗？当然也有华尔街上坐在宝马7系里的黑人。题外话，黑人是挺喜欢宝马汽车的。越是高系越明显。

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